Le 24 juin 2026, l’Insee a publié les indices du premier trimestre 2026. L’indice des loyers commerciaux, l’ILC, s’établit à 135,26 et baisse de 0,45 % sur un an. L’indice des loyers des activités tertiaires, l’ILAT, s’établit à 137,42 et augmente de 0,09 % sur un an.
Cette différence paraît technique. Elle peut pourtant changer le montant du loyer d’un local commercial, d’un bureau, d’un cabinet professionnel ou d’un bail mixte. Si le bailleur applique l’ILAT alors que le bail relève de l’ILC, ou inversement, la révision peut être contestée. Si l’erreur a été répétée pendant plusieurs années, le trop-payé peut devenir significatif.
Le bon réflexe consiste à ne pas vérifier seulement le pourcentage annoncé dans le courrier d’indexation. Il faut relire la clause du bail, identifier l’activité réellement exercée dans les lieux, retrouver l’indice prévu au contrat, comparer les trimestres utilisés et demander le détail du calcul.
ILC et ILAT : deux indices, deux usages
L’article L. 112-2 du Code monétaire et financier distingue les indices utilisables selon l’activité concernée. Pour les activités commerciales ou artisanales, l’indexation peut se référer à l’indice des loyers commerciaux. Pour les activités autres que commerciales et artisanales, notamment certaines activités de bureaux ou professions libérales, l’indexation peut se référer à l’indice des loyers des activités tertiaires.
En pratique, l’ILC vise surtout les locaux dans lesquels une activité commerciale ou artisanale est exploitée. L’ILAT vise plutôt les activités tertiaires, les bureaux et les professions libérales, sous réserve de la rédaction du bail et de la situation exacte.
Le bail peut donc être fragile si l’indice choisi n’a pas de rapport direct avec l’activité ou avec l’objet de la convention. La difficulté apparaît souvent lorsque le local a changé d’usage, lorsque l’activité réelle n’est plus celle prévue au bail, ou lorsque le contrat ancien a conservé une clause d’indexation mal rédigée.
Pourquoi la publication du 24 juin 2026 rend la vérification utile
La publication du premier trimestre 2026 crée un point de contrôle immédiat.
L’ILC baisse sur un an. L’ILAT augmente légèrement. Un bailleur qui applique mécaniquement un indice sans vérifier la clause peut donc aboutir à une hausse alors que l’autre indice aurait produit un résultat différent.
La question n’est pas de choisir l’indice le plus favorable. La question est de savoir quel indice le bail autorise et quel indice la loi permet d’utiliser compte tenu de l’activité. Un locataire ne peut pas refuser une indexation régulière au seul motif qu’elle augmente le loyer. Mais il peut contester une indexation calculée avec un mauvais indice, une mauvaise période de référence ou une clause qui crée une distorsion.
Le bailleur doit aussi être prudent. Une demande d’indexation mal calculée peut déclencher une contestation, retarder le paiement, compliquer un renouvellement ou exposer à une demande de restitution de trop-perçu.
Les erreurs fréquentes dans les courriers d’indexation
La première erreur consiste à appliquer l’indice figurant dans un modèle de courrier, sans reprendre la clause du bail signé. Or la clause peut viser l’ILC, l’ILAT, l’ICC ou une formulation ancienne. Il faut partir du contrat, pas du tableur de gestion.
La deuxième erreur consiste à utiliser le bon indice mais le mauvais trimestre. Une clause peut prévoir une indexation annuelle à une date précise, avec un trimestre de référence déterminé. Si le bail vise le premier trimestre et que le calcul utilise le quatrième trimestre, le montant peut être contestable.
La troisième erreur concerne les baux portant sur des locaux à usage mixte. Un même local peut abriter une activité commerciale, une activité de bureau, une activité de conseil ou une activité libérale. Il faut alors regarder l’activité principale, la destination contractuelle, les avenants et l’usage réel toléré par le bailleur.
La quatrième erreur est plus subtile : la clause peut ne jouer qu’à la hausse, neutraliser les baisses ou retenir une période de variation indiciaire plus longue que la période écoulée entre deux révisions. Ces clauses doivent être relues avec attention.
Une clause d’indexation peut être partiellement réputée non écrite
La Cour de cassation a déjà rappelé que la sanction ne porte pas nécessairement sur toute la clause. Dans un arrêt du 29 novembre 2018, publié au Bulletin, elle juge que « seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite » lorsque la difficulté ne concerne qu’un ajustement ponctuel de la clause d’indexation.
Cette précision est importante. Le locataire ne doit pas conclure trop vite que toute indexation disparaît. Le bailleur ne doit pas non plus soutenir que la clause reste valable dans son ensemble sans examiner la partie réellement illicite.
La discussion porte donc sur le mécanisme exact. Il faut isoler ce qui est contesté : le choix de l’indice, la période retenue, la réciprocité de la variation, la date d’effet, ou le calcul du rappel.
Que demander au bailleur ou au gestionnaire ?
Le locataire qui reçoit un avis d’indexation doit demander un calcul détaillé. Le courrier doit permettre de vérifier le loyer de base, l’indice de départ, l’indice d’arrivée, le trimestre utilisé, la date d’effet et le nouveau loyer demandé.
Une demande simple peut suffire :
« Vous m’adressez une demande d’indexation du loyer. Merci de me communiquer le détail du calcul, la clause du bail appliquée, l’indice retenu, le trimestre de référence de départ, le trimestre d’arrivée, la date d’effet et le montant du loyer avant et après indexation. »
Si le local est utilisé pour une activité tertiaire ou libérale alors que l’ILC est appliqué, ou pour une activité commerciale alors que l’ILAT est appliqué, il faut demander pourquoi cet indice a été retenu. Le bailleur peut avoir une explication contractuelle. Mais cette explication doit être vérifiable.
Peut-on récupérer un loyer trop payé ?
Si une erreur est confirmée, le locataire peut demander une régularisation. Cette demande peut porter sur le loyer à venir et, selon les circonstances, sur les sommes déjà versées en trop.
La restitution dépendra de plusieurs éléments : la date des paiements, la prescription applicable, la rédaction de la clause, l’existence d’une contestation antérieure, les quittances, les avenants et la manière dont les parties ont exécuté le bail.
Il faut éviter deux excès. Le premier serait de payer sans réserve pendant des années puis de reconstituer le dossier trop tard. Le second serait d’arrêter brutalement le paiement du loyer sans sécuriser la contestation. En bail commercial, un impayé peut déclencher un commandement de payer et une discussion sur la clause résolutoire.
La voie la plus prudente consiste souvent à payer le loyer non contesté, à contester par écrit la fraction litigieuse, à demander les justificatifs et à préparer un tableau de calcul alternatif.
Bailleur : comment sécuriser une indexation en 2026 ?
Le bailleur doit relire la clause avant d’envoyer le courrier. Il doit vérifier que l’indice est adapté à l’activité et que le trimestre appliqué correspond au bail. Il doit aussi conserver la publication Insee utilisée pour le calcul.
Le courrier d’indexation doit être lisible. Il doit indiquer le loyer antérieur, le nouvel indice, l’ancien indice, la formule de calcul et la date d’effet. Un courrier vague du type « application de l’indice 2026 » expose à une contestation.
Si le bail a changé d’activité au fil du temps, il faut vérifier les avenants. Un local initialement commercial peut devenir un bureau. Un cabinet professionnel peut accueillir une activité commerciale accessoire. Une activité artisanale peut être remplacée par une activité de service. Ces changements peuvent rendre la clause moins évidente à appliquer.
Paris et Île-de-France : bureaux, commerces et professions libérales
À Paris et en Île-de-France, les litiges ILC/ILAT apparaissent souvent dans des locaux hybrides : boutique avec espace administratif, showroom, cabinet de conseil, centre de formation, activité de santé, agence ou bureau recevant du public.
Le vocabulaire du bail ne suffit pas toujours. Un contrat peut parler de « local commercial » alors que l’activité exercée est tertiaire. À l’inverse, un bail peut viser des bureaux alors que le preneur exploite une activité commerciale avec clientèle.
Avant de contester, il faut réunir les pièces utiles : bail initial, avenants, destination des lieux, extrait Kbis ou inscription professionnelle, factures de loyers, courriers d’indexation, quittances, historique des paiements et échanges avec le gestionnaire.
La contestation doit rester précise. Il ne s’agit pas d’affirmer que le loyer est trop élevé. Il faut démontrer que le calcul ne correspond pas au bail, à l’activité ou aux indices légalement pertinents.
Les documents à vérifier avant de répondre
Avant d’accepter ou de refuser une indexation, vérifiez :
- la clause d’indexation du bail ;
- la destination contractuelle des locaux ;
- l’activité réellement exercée ;
- l’indice prévu : ILC, ILAT ou autre ;
- le trimestre de référence de départ ;
- le trimestre de référence d’arrivée ;
- la date d’effet de l’indexation ;
- les précédents courriers d’indexation ;
- les quittances et paiements effectués ;
- les éventuels avenants au bail.
Un tableau année par année permet souvent de clarifier la discussion. Il doit faire apparaître le loyer de base, l’indice appliqué, le loyer réclamé, le loyer qui aurait dû être réclamé et l’écart.
Sources utiles
- Insee, ILC du premier trimestre 2026, publié le 24 juin 2026.
- Insee, ILAT du premier trimestre 2026, publié le 24 juin 2026.
- Article L. 112-2 du Code monétaire et financier, sur les indices pouvant être réputés en relation directe avec une convention relative à un immeuble.
- Article L. 145-38 du Code de commerce, sur la révision triennale du loyer commercial.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 novembre 2018, n° 17-23.058, clause d’indexation et stipulation réputée non écrite.
- Pour compléter, voir notre article sur l’indexation oubliée du loyer du bail commercial.
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Le cabinet peut vérifier la clause du bail, le bon indice, la période de calcul et les sommes éventuellement contestables.
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