Droit de préemption du locataire commercial : l’offre de vente n’est pas irrévocable. Retour sur l’arrêt de la troisième chambre civile du 25 juin 2026
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu le 25 juin 2026 un arrêt destiné à la publication au Bulletin qui précise, pour la première fois de manière aussi explicite, l’articulation entre le droit de préemption du locataire commercial et le droit commun de la formation du contrat. La décision, rendue sous le numéro de pourvoi 25-10.765, énonce que si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal d’un mois, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation de l’offre dans ledit délai, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 25-10.765, Publié au Bulletin). Cette solution, qui s’inscrit dans le sillage de la réforme du droit des contrats de 2016, opère une distinction fondamentale entre l’irrévocabilité de l’offre à l’égard des tiers et la faculté pour le bailleur de renoncer purement et simplement à son projet de cession. Elle éclaire sous un jour nouveau un mécanisme institué par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, qui a créé l’article L. 145-46-1 du code de commerce, et dont le contentieux n’a cessé de s’étoffer depuis lors.
Le droit de préemption du locataire commercial constitue l’une des protections les plus significatives accordées au preneur à bail commercial. Codifié à l’article L. 145-46-1 du code de commerce (Code de commerce, art. L. 145-46-1), ce dispositif impose au propriétaire qui envisage de vendre le local à usage commercial ou artisanal d’en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification, qui doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose alors d’un délai d’un mois pour se prononcer. L’arrêt du 25 juin 2026 apporte une réponse inédite à une question jusqu’alors laissée en suspens : le bailleur peut-il, après avoir notifié l’offre, se raviser et renoncer à la vente avant que le locataire n’ait accepté, sans pour autant être contraint de conclure la cession ?
I. La double nature de l’offre de préemption : entre obligation légale d’information et offre contractuelle
A. Le formalisme protecteur de l’article L. 145-46-1 du code de commerce
Le mécanisme instauré par l’article L. 145-46-1 du code de commerce répond à un objectif de protection du locataire commercial, considéré comme la partie faible au contrat de bail. En imposant au bailleur de notifier son intention de vendre et de préciser le prix et les conditions de la vente projetée, le législateur a entendu garantir au preneur une information complète et transparente sur le sort du local dans lequel il exploite son fonds. Cette notification, qui vaut offre de vente au profit du locataire, constitue le socle du droit de préemption. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler que ce formalisme est d’ordre public et que sa méconnaissance est lourdement sanctionnée.
À cet égard, la jurisprudence a très tôt précisé que la sanction de la violation du droit de préférence du locataire commercial est la nullité de la vente conclue avec le tiers acquéreur. Dans un arrêt du 18 décembre 2025, la Cour de cassation a énoncé de manière particulièrement nette que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » et que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin). Cette décision a ainsi consacré la nullité comme sanction exclusive, écartant la thèse du réputé non écrit que certains locataires tentaient d’invoquer pour échapper à la prescription biennale.
Par ailleurs, la Cour de cassation veille à l’application stricte du champ d’application du dispositif. Dans un arrêt du 5 mars 2026, elle a jugé que l’exception familiale prévue au dernier alinéa de l’article L. 145-46-1, qui exclut le droit de préemption en cas de cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur, ne s’applique pas aux cessions consenties entre sociétés civiles immobilières, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés. La Cour a en effet considéré que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-11.525, Publié au Bulletin). La personnalité morale de la société cessionnaire fait ainsi obstacle à l’exception, même lorsque les associés de cette société sont les descendants directs du bailleur. Cette solution, d’une rigueur certaine, illustre la volonté de la Haute juridiction de ne pas permettre un contournement aisé du droit de préemption par l’interposition d’une structure sociétaire.
En outre, le champ d’application du droit de préemption a été délimité par la Cour de cassation qui, dans un arrêt du 29 juin 2023, a défini la notion de local à usage industriel, expressément exclu du bénéfice de l’article L. 145-46-1. La troisième chambre civile a jugé que « au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en oeuvre est prépondérant » (Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 22-16.034, Publié au Bulletin). Cette définition, empruntée à la jurisprudence du Conseil d’État en matière fiscale, permet de tracer une ligne de partage entre les locaux commerciaux ou artisanaux, bénéficiaires du droit de préemption, et les locaux industriels, qui en sont exclus.
B. L’offre de vente comme acte juridique soumis au droit commun des contrats
Si la notification prévue par l’article L. 145-46-1 est régie par des règles spéciales quant à sa forme et à son contenu, elle n’en demeure pas moins une offre de vente au sens du droit commun des contrats. L’article 1113 du code civil dispose que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur » (Code civil, art. 1113). L’offre notifiée au locataire commercial est ainsi soumise au régime général de l’offre de contracter, tel qu’il résulte des articles 1113 et suivants du code civil, issus de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats.
L’article 1116 du code civil régit précisément le sort de l’offre rétractée. Il dispose que « elle ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable. La rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat. Elle engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat » (Code civil, art. 1116). Ce texte, pierre angulaire de l’arrêt du 25 juin 2026, établit une dissociation entre l’obligation de maintenir l’offre et la sanction de sa violation. La rétractation fautive n’entraîne pas la formation forcée du contrat, mais expose seulement son auteur à des dommages et intérêts.
Dès lors, l’équation à laquelle la Cour de cassation était confrontée dans l’arrêt du 25 juin 2026 était la suivante : comment concilier le délai légal d’un mois prévu par l’article L. 145-46-1, qui interdit au bailleur de vendre à un tiers avant son expiration, avec la faculté de rétractation reconnue par l’article 1116 du code civil ? La réponse, élaborée au visa combiné des articles 1113 et 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce, constitue l’apport essentiel de cette décision.
II. L’arrêt du 25 juin 2026 : une clarification décisive sur la rétractation de l’offre de préemption
A. La faculté de rétractation du bailleur : entre irrévocabilité à l’égard des tiers et renonciation au projet de vente
L’arrêt commenté constitue, sur ce point, une décision de principe dont la portée dépasse largement les circonstances de l’espèce. La Cour de cassation énonce que « il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 25-10.765, Publié au Bulletin). Ce considérant, dont chaque terme a été pesé, opère une distinction entre deux situations distinctes.
D’une part, le bailleur ne peut contourner le droit de préemption en vendant le local à un tiers pendant le délai d’un mois. L’offre est, à cet égard, irrévocable : elle interdit toute cession concurrente qui priverait le locataire de la possibilité d’acquérir. La sanction de cette violation est la nullité de la vente conclue avec le tiers, comme l’a rappelé l’arrêt précité du 18 décembre 2025. D’autre part, le bailleur peut légitimement renoncer à son projet de vente et en informer le locataire avant que celui-ci n’ait accepté l’offre. Dans cette seconde hypothèse, la rétractation n’est pas fautive en ce qu’elle ne vise pas à favoriser un tiers, mais traduit un changement de circonstances ou d’intention du propriétaire, que le droit ne saurait ignorer.
La solution retenue par la troisième chambre civile s’inscrit dans le droit fil de la réforme du droit des contrats, qui a consacré le principe de la liberté contractuelle et limité les hypothèses dans lesquelles la formation forcée du contrat peut être prononcée. L’article 1116 du code civil, en disposant que la rétractation fautive « empêche la conclusion du contrat », écarte expressément l’exécution forcée comme remède à la rétractation irrégulière de l’offre. La Cour de cassation transpose cette logique au domaine spécial du droit de préemption commercial, en dissociant nettement la protection du locataire contre les ventes concurrentes et la préservation de la liberté du bailleur de ne pas vendre.
Cette solution, en pratique, signifie que le locataire commercial qui reçoit notification d’une offre de vente ne peut se prévaloir d’un droit acquis à l’acquisition du local aussi longtemps qu’il n’a pas accepté l’offre. Le bailleur conserve la faculté de se rétracter, pour autant que cette rétractation soit motivée par la renonciation à son projet de vendre et non par la volonté de contracter avec un autre acquéreur. Il s’agit là d’une distinction subtile, qui impose au juge du fond d’examiner les circonstances de la rétractation pour déterminer si celle-ci est loyale ou si elle dissimule une vente à un tiers en fraude des droits du locataire.
B. Les conséquences de la rétractation : responsabilité sans exécution forcée
La seconde branche de l’enseignement de l’arrêt du 25 juin 2026 concerne les conséquences juridiques de la rétractation de l’offre de préemption. La Cour de cassation énonce que la rétractation, si elle intervient avant l’acceptation et qu’elle est motivée par la renonciation au projet de vendre, « ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ». Cette formulation, d’une clarté remarquable, ferme définitivement la porte à toute prétention du locataire tendant à contraindre le bailleur à signer l’acte authentique de vente.
Le locataire qui s’estime lésé par la rétractation dispose néanmoins d’une action en responsabilité. Il peut, sur le fondement du droit commun de la responsabilité civile extracontractuelle, solliciter l’indemnisation du préjudice que lui a causé la rétractation fautive. Encore faut-il, et la Cour de cassation le suggère implicitement, que cette rétractation soit qualifiée de fautive. Si le bailleur se rétracte pour un motif légitime, tel qu’un changement de circonstances économiques, un événement familial ou toute autre raison qui n’est pas dictée par la volonté de faire échec au droit de préemption, la rétractation est régulière et n’ouvre droit à aucune indemnisation.
En revanche, si le bailleur se rétracte pour vendre à un tiers à des conditions plus avantageuses sans en informer le locataire, la rétractation est fautive et engage sa responsabilité. Dans une telle hypothèse, le locataire pourrait solliciter des dommages et intérêts correspondant au préjudice subi, sans toutefois pouvoir obtenir l’annulation de la vente conclue avec le tiers si celle-ci est intervenue après l’expiration du délai légal. La Cour de cassation rappelle ainsi, avec une netteté qui mérite d’être soulignée, que la protection du locataire ne va pas jusqu’à lui conférer un droit de propriété sur le local, mais seulement un droit de priorité dont la violation est sanctionnée par des dommages et intérêts et non par la restitution du bien.
Cette solution s’articule avec la jurisprudence antérieure qui avait déjà précisé les contours de la sanction de la violation du droit de préemption. L’arrêt du 14 septembre 2023 avait ainsi jugé que la destruction du bien vendu, survenue après la conclusion de la vente, ne privait pas d’objet l’action en nullité fondée sur la violation du droit de préemption, en énonçant que « la destruction du bien vendu qui survient après la conclusion de la vente ne prive pas celle-ci de son objet » et que « la circonstance que la locataire ne dispose plus de bail sur le bien, en raison de sa destruction postérieure à la vente, ne prive pas d’objet ses demandes d’annulation de la vente réalisée en violation de son droit de préemption et d’indemnisation de son préjudice » (Civ. 3e, 14 sept. 2023, n° 22-15.427). Cette décision illustre la volonté de la Cour de cassation de préserver l’effectivité du droit de préemption, y compris dans des circonstances exceptionnelles où le bien a péri.
L’arrêt du 25 juin 2026 s’inscrit dans une construction jurisprudentielle cohérente qui, tout en protégeant le locataire commercial, préserve les prérogatives essentielles du propriétaire. La Cour de cassation veille à ce que le droit de préemption, dérogatoire au droit de propriété et au principe de la liberté contractuelle, ne se transforme pas en un droit d’acquisition forcée. Le bailleur qui renonce à vendre ne commet aucune faute ; celui qui vend à un tiers en violation du droit de préemption encourt la nullité ; celui qui se rétracte pour vendre à autrui engage sa responsabilité sans être contraint de céder le bien au locataire. Cette gradation des sanctions, parfaitement proportionnée, assure l’équilibre entre les intérêts en présence.
Par ailleurs, il convient de souligner que la solution de l’arrêt du 25 juin 2026 ne remet pas en cause la protection globale dont bénéficie le locataire commercial. En cas de refus de renouvellement du bail, le preneur peut prétendre à une indemnité d’éviction et bénéficie du droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement effectif, conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce (Code de commerce, art. L. 145-28). Le droit de préemption n’est ainsi qu’une pièce d’un dispositif protecteur plus large, dont la cohérence d’ensemble n’est pas affectée par la reconnaissance de la faculté de rétractation du bailleur.
La portée pratique de l’arrêt du 25 juin 2026 est considérable pour les praticiens du droit immobilier et les rédacteurs d’actes. Il appartient désormais aux notaires, lorsqu’ils notifient une offre de vente au locataire commercial sur le fondement de l’article L. 145-46-1, d’attirer l’attention du bailleur sur les conséquences de cette notification et sur la faculté de rétractation qui lui est reconnue. De même, le locataire qui reçoit une telle notification doit être informé de ce que son droit de préemption est conditionné à l’absence de rétractation du bailleur avant son acceptation. La vigilance s’impose également dans la rédaction des clauses des promesses de vente portant sur des locaux commerciaux, qui devront intégrer ces précisions jurisprudentielles pour sécuriser les opérations.
La pratique du droit des baux commerciaux impose une maîtrise rigoureuse de ces mécanismes, qu’il s’agisse de la notification de l’offre de vente, de l’appréciation du délai d’un mois ou de la caractérisation d’une rétractation fautive. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les bailleurs et les locataires commerciaux dans l’ensemble des problématiques liées au statut des baux commerciaux, qu’il s’agisse de la conclusion du bail, de son exécution, de son renouvellement ou de sa résiliation, ainsi que dans les opérations de cession de fonds de commerce ou de vente des murs commerciaux. Une connaissance actualisée de la jurisprudence de la troisième chambre civile constitue un atout déterminant dans la conduite de ces contentieux, dont les enjeux patrimoniaux sont souvent considérables.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 constitue une contribution majeure à l’intelligence du droit de préemption du locataire commercial. En consacrant la distinction entre l’irrévocabilité de l’offre à l’égard des tiers et la faculté de rétractation du bailleur qui renonce à son projet de vente, la Cour de cassation parachève l’édifice jurisprudentiel construit autour de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. La solution, solidement articulée avec le droit commun des contrats issu de la réforme de 2016, offre une sécurité juridique bienvenue aux opérateurs du marché immobilier commercial. Elle rappelle que le droit de préemption, pour protecteur qu’il soit, ne saurait se muer en un instrument de contrainte à l’égard du propriétaire qui, légitimement, renonce à aliéner son bien. Cette décision, publiée au Bulletin, fera sans nul doute référence dans le contentieux à venir des baux commerciaux.
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