Au moment de signer un bail d’été ou de préparer une entrée dans les lieux à la rentrée, le diagnostic plomb est souvent traité comme une simple annexe. C’est une erreur lorsqu’il s’agit d’un logement ancien.
Dans les logements construits avant le 1er janvier 1949, le bailleur doit remettre un constat de risque d’exposition au plomb, appelé CREP. Ce document ne sert pas seulement à informer le locataire. Il permet de savoir si des revêtements contiennent du plomb, si ces revêtements sont dégradés, et si des travaux doivent être faits avant ou pendant la location.
La difficulté apparaît souvent après la signature. Le locataire découvre que le CREP n’a pas été transmis, que le diagnostic est ancien, ou qu’il mentionne des unités de diagnostic en classe 3. Parfois, l’enfant tousse, les peintures s’écaillent, l’humidité dégrade les murs, et le bailleur répond que le logement était déjà comme cela.
Dans ce cas, il faut agir vite, mais proprement. Le sujet n’est pas seulement sanitaire. Il devient aussi juridique : délivrance d’un logement décent, travaux à la charge du bailleur, réduction de loyer, préjudice de jouissance, responsabilité du diagnostiqueur dans certains cas.
Quand le diagnostic plomb est obligatoire en location
Le CREP est obligatoire pour les logements à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949.
Il doit être intégré au dossier de diagnostic technique remis au locataire lors de la signature du bail. Cette obligation concerne le bailleur, qu’il loue directement ou par l’intermédiaire d’une agence.
Le site Service-public rappelle que le CREP vise les futurs acquéreurs ou locataires des logements construits avant 1949 et indique la présence de plomb dans les revêtements. La page officielle précise aussi les conséquences de la présence de plomb, les cas d’obligation, la transmission du diagnostic et les sanctions en cas de non-respect : fiche Service-public sur le CREP.
En pratique, le locataire doit vérifier trois points avant de signer.
D’abord, la date de construction de l’immeuble. Dans Paris et la petite couronne, beaucoup de logements anciens entrent dans le champ du diagnostic.
Ensuite, la date du CREP. En cas d’absence de plomb, le diagnostic a une portée plus durable. En cas de présence de plomb, il faut regarder précisément la date, les conclusions et les recommandations.
Enfin, le résultat par unité de diagnostic. Une simple mention rassurante du bailleur ne suffit pas. Le rapport doit être lu.
CREP absent : que peut faire le locataire ?
Si le bail ne contient pas le CREP alors que le logement est concerné, le locataire doit d’abord demander le document par écrit.
Le courrier doit rester simple. Il faut rappeler la date du bail, l’adresse du logement, l’ancienneté de l’immeuble si elle est connue, et demander la communication du dossier de diagnostic technique complet.
Cette première étape est importante parce qu’elle fixe la chronologie. Elle évite aussi un débat ultérieur sur ce que le locataire aurait ou non demandé.
Si le bailleur ne répond pas, ou si le diagnostic remis révèle ensuite un risque, la demande doit devenir plus précise. Le locataire peut solliciter la communication du CREP, les travaux nécessaires, et, lorsque le logement est atteint dans son usage, une réduction du loyer ou une indemnisation.
Il ne faut pas cesser de payer le loyer de sa propre initiative sans décision, accord écrit ou cadre procédural sécurisé. Une suspension unilatérale peut se retourner contre le locataire dans une procédure d’impayés. En revanche, un dossier bien documenté peut permettre de demander au juge une réduction, une consignation ou des mesures urgentes.
CREP positif : le bailleur doit-il faire des travaux ?
Oui, lorsque le constat révèle des revêtements dégradés contenant du plomb au-dessus des seuils réglementaires.
L’article L. 1334-9 du Code de la santé publique prévoit que le propriétaire doit informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux. Il doit aussi procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, en garantissant la sécurité des occupants. En location, ces travaux incombent au propriétaire bailleur.
La question concrète est donc celle du niveau de risque. La présence de plomb ne suffit pas toujours à elle seule à justifier une action immédiate. Le point décisif est l’état des revêtements, leur accessibilité, leur dégradation, et l’exposition réelle des occupants.
Si le rapport mentionne des revêtements dégradés, des concentrations supérieures aux seuils ou des recommandations de travaux, le locataire doit conserver le rapport et demander une intervention écrite.
Si le bailleur minimise le risque, il faut éviter les échanges oraux. Le locataire doit produire des photographies datées, un constat de commissaire de justice si le dossier le justifie, les courriers adressés au bailleur, les réponses obtenues, les certificats médicaux si un risque sanitaire est allégué, et tout signalement administratif.
Logement indécent, plomb et réduction de loyer
Un logement contenant du plomb accessible ou des peintures dégradées peut relever de l’indécence si le risque porte atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants.
La jurisprudence récente le montre.
Dans un arrêt du 11 décembre 2025, la cour d’appel de Paris a confirmé, dans un dossier où un CREP révélait du plomb dans des unités de diagnostic dégradées, des mesures de travaux et une réduction de loyer de 50 % jusqu’à l’achèvement des travaux. La cour a rappelé que l’échange de logement n’exonérait pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent : CA Paris, 11 décembre 2025, RG 25/05277.
Dans un autre arrêt du 4 novembre 2025, la cour d’appel de Paris a retenu les manquements de bailleurs à leur obligation de fournir un logement décent, dans un dossier comprenant notamment un danger lié au plomb des peintures, et a porté l’indemnisation du trouble de jouissance à 9 216 euros : CA Paris, 4 novembre 2025, RG 23/14059.
Ces décisions ne signifient pas que tout CREP positif entraîne automatiquement 50 % de réduction de loyer ou plusieurs milliers d’euros d’indemnisation. Elles montrent surtout que le plomb doit être relié à des faits précis : état des revêtements, risque sanitaire, inertie du bailleur, durée du trouble, conséquences concrètes sur l’occupation du logement.
Les pièces à réunir avant d’agir
Le locataire doit réunir le bail et ses annexes.
Il doit aussi conserver le CREP, le dossier de diagnostic technique, l’état des lieux d’entrée, les photographies des peintures et revêtements dégradés, les messages envoyés au bailleur ou à l’agence, les accusés de réception, les devis ou interventions, les constats éventuels et les documents médicaux utiles.
Si le CREP manque, il faut garder la preuve de la demande de communication.
Si le CREP existe mais qu’il est difficile à lire, il faut isoler les pages qui mentionnent les classes, les concentrations, les locaux concernés et les conclusions du diagnostiqueur.
Si des travaux ont été promis, il faut dater la promesse, l’intervention, l’échec éventuel et les relances.
Le dossier doit répondre à une question simple : depuis quand le bailleur sait-il ou devrait-il savoir que le logement expose le locataire à un risque lié au plomb, et qu’a-t-il fait ensuite ?
Mise en demeure : ce qu’elle doit demander
La mise en demeure ne doit pas être un courrier vague.
Elle doit demander la communication du CREP si le document manque.
Elle doit demander les travaux nécessaires si le CREP révèle un risque.
Elle doit demander un calendrier d’intervention.
Elle doit préciser que les travaux doivent garantir la sécurité des occupants.
Elle peut demander une réduction amiable du loyer ou une indemnisation lorsque la jouissance du logement est atteinte.
Elle doit fixer un délai raisonnable de réponse, généralement entre 8 et 15 jours selon l’urgence.
En présence d’enfants, de peintures très dégradées, de poussières ou d’un risque sanitaire immédiat, le dossier peut justifier une démarche plus rapide : signalement, constat, référé, demande de mesures conservatoires.
Le bailleur peut-il répondre que le locataire connaissait le risque ?
Cette défense n’est pas toujours suffisante.
Le locataire peut avoir reçu un CREP mentionnant la présence de plomb sans avoir accepté de vivre dans un logement dangereux. La connaissance d’une information ne vaut pas renonciation à un logement décent.
Le bailleur reste tenu de délivrer un logement ne présentant pas de risques manifestes pour la santé ou la sécurité.
En revanche, le comportement du locataire compte. S’il empêche l’accès au logement, refuse toute intervention ou ne signale pas les dégradations pendant une longue période, le juge peut réduire ou rejeter certaines demandes. La cour d’appel de Rouen l’a rappelé dans un arrêt du 19 février 2026, dans lequel le logement avait fait l’objet d’un arrêté préfectoral, mais où le maintien dans les lieux et le refus d’une proposition temporaire de relogement ont pesé dans l’analyse : CA Rouen, 19 février 2026, RG 24/04379.
Le bon réflexe est donc double : documenter le risque, mais aussi permettre les interventions sérieuses et garder la preuve de sa coopération.
Et si le diagnostiqueur s’est trompé ?
Lorsque le CREP a été réalisé mais qu’il paraît incomplet, erroné ou incohérent avec l’état du logement, la responsabilité du diagnostiqueur peut être discutée.
Ce n’est pas le premier axe dans tous les dossiers. Le locataire agit d’abord contre son bailleur pour obtenir un logement conforme, des travaux, une réduction de loyer ou une indemnisation.
Mais si le bailleur lui-même a subi les conséquences d’un diagnostic erroné, ou si le locataire démontre que le rapport ne décrit pas correctement les revêtements accessibles, une analyse du rôle du diagnostiqueur peut devenir utile.
Dans ce cas, il faut conserver le rapport original, identifier la société de diagnostic, vérifier la certification du diagnostiqueur, et comparer le rapport aux désordres constatés sur place.
Paris et Île-de-France : pourquoi agir vite
À Paris et en Île-de-France, beaucoup de logements anciens sont remis en location pendant l’été. Les baux sont signés vite, les états des lieux se font dans l’urgence, et les annexes sont parfois envoyées après coup.
Pour un logement parisien construit avant 1949, le CREP doit être vérifié avant l’entrée dans les lieux. Si le locataire découvre le problème après l’installation, il ne doit pas attendre plusieurs mois.
Le tribunal compétent dépend de la localisation du logement. Pour un bail d’habitation, le contentieux relève en principe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
À Paris, un dossier solide doit être préparé avec le bail, les annexes, le CREP, l’état des lieux, les photographies, les courriers, les constats et les éléments médicaux éventuels.
En petite couronne, le même raisonnement s’applique, mais il faut identifier le tribunal territorialement compétent et, en cas de signalement administratif, conserver les échanges avec la mairie, la préfecture ou les services d’hygiène.
Ce qu’il faut retenir
Le diagnostic plomb n’est pas une formalité secondaire.
S’il manque alors que le logement est ancien, il faut le demander par écrit.
S’il révèle des revêtements dégradés contenant du plomb, il faut demander les travaux nécessaires et conserver les preuves.
Si le logement est impropre à une occupation normale, le locataire peut envisager une action pour travaux, réduction de loyer et indemnisation du trouble de jouissance.
Le bailleur doit traiter le sujet sérieusement. Un dossier plomb ignoré peut devenir un contentieux de décence, de santé et de responsabilité.
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