La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction dans le bail commercial : la construction prétorienne d’un régime autonome à l’épreuve de la contestation du congé
I. Le point de départ de la prescription biennale : un régime objectif détaché de la bonne foi du bailleur
A. L’autonomie de la prescription biennale à l’égard du comportement du bailleur
Le statut des baux commerciaux consacre, aux articles L. 145-9 et L. 145-60 du Code de commerce, un régime de prescription biennale applicable à l’ensemble des actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier de ce code. Ce délai, en ce qu’il régit l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, a fait l’objet d’une construction prétorienne particulièrement rigoureuse au cours des derniers mois, dont les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours du premier semestre 2026 constituent le point d’aboutissement provisoire.
Par un arrêt du 12 février 2026, publié au Bulletin et revêtu de la formation de section, la troisième chambre civile a posé un principe dont la portée doctrinale mérite d’être pleinement mesurée. Elle énonce que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B). Cette formulation, par sa netteté, consacre l’autonomie complète du mécanisme prescriptif à l’égard du comportement du bailleur, fût-il empreint de mauvaise foi.
L’espèce soumise à la Cour de cassation présentait une configuration topique du contentieux de la prescription. Une commune bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet du 31 décembre 2018, puis avait sollicité du preneur des justificatifs pour chiffrer cette indemnité par courrier du 4 novembre 2019. Plus de deux années s’étant écoulées depuis la date d’effet du congé, la bailleresse avait assigné le locataire en constatation de la perte de son droit au versement de l’indemnité par l’acquisition de la prescription biennale et en expulsion. La cour d’appel avait refusé de faire droit à cette demande, retenant que la bailleresse avait reconnu le droit à indemnité d’éviction, rappelé le droit au maintien dans les lieux jusqu’à son versement, et précisé son intention de recourir à une expertise judiciaire, de sorte que son attitude était empreinte de mauvaise foi. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa des articles 835, alinéa 1er, du code de procédure civile et L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce.
Par ailleurs, la Cour a déduit de cette rigueur une conséquence procédurale essentielle tenant au maintien dans les lieux du preneur. Elle précise que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, précité). Cette affirmation confère à la prescription biennale une double nature : extinctive de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction, et résolutoire du droit au maintien dans les lieux. Le preneur qui n’a pas agi dans les deux ans de la date d’effet du congé se trouve ainsi privé non seulement de son droit à indemnité, mais encore de la protection possessoire que lui confère le statut.
À cet égard, il importe de relever que la Cour de cassation a également jugé, par un arrêt du même jour, que l’absence de contestation du droit du preneur à indemnité d’éviction par le bailleur n’est pas une condition de la prescription. Le texte de l’article L. 145-60 du code de commerce ne subordonne nullement le déclenchement du délai à une quelconque opposition du bailleur au principe du versement de l’indemnité. Cette solution, dégagée dans une espèce où le bailleur avait délivré un congé avec offre d’indemnité d’éviction et où le preneur, n’ayant jamais contesté le congé, estimait n’avoir aucune raison de saisir le juge, confirme le caractère objectif et impératif du délai biennal. Le même jour, la troisième chambre civile a réitéré cette solution par un arrêt de cassation dans une espèce différente où le preneur, faute d’avoir agi dans les deux ans, s’était vu opposer la prescription de son action bien qu’il se fût maintenu dans les lieux (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.579).
B. L’objectivité du point de départ du délai et ses conséquences sur le droit au maintien dans les lieux
Le délai de deux ans institué par l’article L. 145-9 du code de commerce est traditionnellement qualifié de prescription, ainsi que le confirme l’intitulé même de l’article L. 145-60. La Cour de cassation en a précisé la nature par un arrêt de principe rendu le 29 janvier 2026, selon lequel la prescription biennale, qui n’est pas subordonnée à l’existence d’une contestation du droit à indemnité, court à compter de la date d’effet du congé (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227, FS-B). La troisième chambre civile avait déjà affirmé, par un arrêt du 16 octobre 2025, que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B).
Le formalisme du congé, dont l’article L. 145-9 impose qu’il soit donné par acte extrajudiciaire et qu’il précise, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné ainsi que l’indication du délai de deux ans imparti au preneur pour contester ou solliciter une indemnité d’éviction, constitue le préalable indispensable au déclenchement de la prescription. Or, la jurisprudence récente confirme que ce formalisme, s’il est protecteur, n’en est pas moins rigoureusement sanctionné. Le congé irrégulier est nul, mais le congé régulier produit ses effets de plein droit, et le délai biennal court sans égard aux circonstances subjectives entourant les relations entre les parties.
Par ailleurs, l’arrêt du 12 février 2026 illustre la portée de cette rigueur en matière de référé. Le bailleur, en présence de la prescription acquise de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction, peut solliciter du juge des référés qu’il ordonne l’expulsion du preneur sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, le maintien dans les lieux constituant un trouble manifestement illicite. La Cour a en effet jugé que l’occupation sans droit ni titre consécutive à la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction caractérise un trouble manifestement illicite justifiant la compétence du juge des référés (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, précité). Cette solution confère à la prescription une effectivité renforcée, en permettant au bailleur d’obtenir rapidement la libération des locaux sans attendre l’issue d’une procédure au fond.
En conséquence, le régime de la prescription biennale se caractérise par une objectivité totale, qui ne laisse aucune place aux considérations d’équité ou de bonne foi. Le preneur doit, dans les deux ans de la date d’effet du congé, saisir le tribunal aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction, sous peine de perdre irrémédiablement ce droit. Cette rigueur, que la Cour de cassation assume pleinement, s’inscrit dans une logique de sécurité juridique : le bailleur doit savoir, à l’expiration du délai biennal, s’il est définitivement libéré de son obligation au paiement de l’indemnité d’éviction, ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation par un arrêt du même jour, le 12 février 2026, dans une espèce où les bailleurs avaient délivré un congé avec refus de renouvellement à effet au 30 juin 2017 et où la cour d’appel avait statué sur la fixation d’une indemnité d’éviction plus de cinq années après la date d’effet du congé (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-15.323).
Enfin, il convient de relever que la Cour de cassation a, par un arrêt du 18 juin 2026, confirmé que la fixation du loyer renouvelé d’un bail stipulant un loyer binaire échappe aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce et n’est régie que par la convention des parties, le juge des loyers ne pouvant fixer ce loyer de base à la valeur locative que si les parties en ont manifesté la volonté (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045). Cette décision, bien qu’elle ne porte pas directement sur la prescription, illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile aborde l’ensemble du contentieux des baux commerciaux, en subordonnant les prérogatives du juge à la volonté exprimée par les parties et en enfermant les actions dans des délais stricts.
II. L’interruption du délai par la contestation des motifs du congé : une construction prétorienne en devenir
A. La contestation des motifs graves et légitimes comme cause interruptive de prescription
Si la rigueur du régime de la prescription biennale est désormais bien établie, la question de ses causes d’interruption demeure un champ d’exploration prétorienne. L’arrêt rendu le 4 juin 2026 par la troisième chambre civile apporte sur ce point une contribution significative, en ouvrant la voie à la reconnaissance de la contestation des motifs du congé comme cause interruptive de prescription.
Dans cette espèce, un bailleur avait délivré à la société Sabrina un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes à effet du 30 juin 2020. La locataire, placée en liquidation judiciaire, avait vu son fonds de commerce cédé à la société Calypso Project Eco, laquelle était intervenue volontairement à l’instance pour solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction par conclusions du 4 juillet 2023. La cour d’appel avait déclaré cette demande irrecevable comme prescrite, au motif que le délai biennal était expiré depuis le 30 juin 2022. La Cour de cassation a censuré cet arrêt en énonçant que la cour d’appel n’avait « pas donné de base légale » à sa décision « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573).
Cette décision procède d’une distinction fondamentale entre deux hypothèses. Lorsque le congé est assorti d’une offre d’indemnité d’éviction, le preneur n’a pas à contester le motif du congé mais seulement à solliciter la fixation de l’indemnité dans le délai de deux ans. En revanche, lorsque le congé est délivré sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, le preneur doit contester ces motifs pour prétendre à l’indemnité, et cette contestation vaut interruption du délai de prescription. Dès lors, la demande en paiement de l’indemnité d’éviction peut être formée à toute hauteur de la procédure, même au-delà du délai de deux ans, à la condition que les motifs du congé aient été contestés dans ce délai.
À cet égard, l’article L. 145-9 du code de commerce impose que « le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». La dualité des voies offertes au locataire — contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction — correspond à la dualité des situations : congé avec refus de renouvellement sans indemnité (le preneur conteste) et congé avec refus de renouvellement avec indemnité (le preneur demande la fixation).
Or, la contestation des motifs du congé a pour effet, non seulement de préserver la possibilité d’obtenir une indemnité d’éviction, mais également d’interrompre le délai de prescription de l’action en paiement de cette indemnité. La cour d’appel de renvoi désignée par l’arrêt du 4 juin 2026 devra donc rechercher si les conclusions du 5 mai 2021, par lesquelles la société Sabrina contestait les motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur, ont valablement interrompu la prescription biennale. Cette recherche, que la Cour de cassation impose au juge du fond, pourrait aboutir à la reconnaissance d’une interruption du délai, autorisant la société Calypso Project Eco, cessionnaire du fonds, à former une demande en paiement de l’indemnité d’éviction par conclusions du 4 juillet 2023.
La portée de cette solution ne doit pas être sous-estimée. Elle introduit une souplesse dans le régime de la prescription biennale, en permettant au preneur qui a contesté les motifs du congé de ne pas être forclos dans sa demande d’indemnité. Elle confirme par ailleurs que la cession du fonds de commerce en cours d’instance n’éteint pas le droit à indemnité d’éviction, le cessionnaire pouvant reprendre l’action engagée par le cédant.
B. L’articulation entre la prescription biennale et le droit au maintien dans les lieux
La question de l’articulation entre la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction et le droit au maintien dans les lieux du preneur constitue l’une des problématiques les plus délicates du droit des baux commerciaux. L’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Dès lors que le droit à indemnité est prescrit, le fondement même du maintien dans les lieux disparaît.
La Cour de cassation, par l’arrêt du 12 février 2026, a conforté cette analyse en jugeant que le locataire est occupant sans droit ni titre à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction. Elle en déduit que le bailleur peut solliciter l’expulsion du preneur devant le juge des référés, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, sans avoir à démontrer l’urgence ou l’absence de contestation sérieuse. La prescription acquise constitue par elle-même le fondement du trouble manifestement illicite.
En revanche, l’interruption de la prescription par la contestation des motifs du congé produit un effet symétrique sur le maintien dans les lieux. Si les motifs du congé ont été valablement contestés dans le délai de deux ans, le preneur conserve son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, l’action n’étant pas prescrite. Cette construction, encore en devenir, confère à la contestation des motifs du congé une fonction procédurale double : elle interrompt la prescription de l’action en paiement de l’indemnité, et elle préserve le droit du preneur au maintien dans les lieux.
Par ailleurs, l’arrêt de la troisième chambre civile du 19 mars 2026 a rappelé, dans une espèce distincte relative aux conditions d’application du statut, que le local qui forme un ensemble avec le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581). Cette solution, bien qu’elle ne porte pas directement sur la prescription, éclaire la question du droit au maintien dans les lieux en ce qu’elle rappelle que le bénéfice du statut, et donc du droit à indemnité d’éviction, s’apprécie en considération de l’unité d’exploitation. Là où le preneur démontre l’unité d’exploitation entre un local immatriculé et un local non immatriculé, le statut s’applique au tout, et le droit à indemnité d’éviction est préservé.
Enfin, l’arrêt du 4 juin 2026 rendu dans l’affaire Carigil confirme, sur le terrain procédural, que le juge doit statuer sur les dernières conclusions déposées par les parties et ne saurait déclarer irrecevable une demande sans avoir pris en considération les écritures les plus récentes (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Cette exigence procédurale, qui s’impose au juge du fond, garantit au preneur que sa contestation des motifs du congé, fût-elle formulée tardivement dans les conclusions, sera effectivement examinée, ce qui conditionne la reconnaissance de l’effet interruptif de prescription.
Dès lors, le régime de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction se présente comme une construction à double détente. D’un côté, un principe de rigueur absolue, qui exclut toute considération subjective et fait courir le délai de manière inéluctable à compter de la date d’effet du congé. De l’autre, une faculté d’interruption par la contestation des motifs du congé, qui préserve les droits du preneur lorsque le bailleur a entendu se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction. Cette dialectique, dont les arrêts de février et juin 2026 constituent les termes, confère au régime de la prescription biennale une cohérence renouvelée, qui allie sécurité juridique pour le bailleur et protection effective pour le preneur.
Conclusion
Les décisions rendues par la troisième chambre civile au premier semestre 2026 confirment la construction d’un régime autonome de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation y affirme avec une netteté croissante le caractère objectif du délai, qui court à compter de la date d’effet du congé sans égard à la bonne ou mauvaise foi du bailleur, et dont l’expiration prive le preneur de son droit au maintien dans les lieux. Elle y esquisse simultanément une voie d’interruption fondée sur la contestation des motifs du congé, qui permet au preneur ayant agi dans le délai de deux ans pour contester les motifs graves et légitimes de conserver la faculté de solliciter ultérieurement le paiement de l’indemnité. Par cette construction à double détente, la Cour de cassation offre aux praticiens une grille de lecture cohérente, qui distingue nettement le congé avec offre d’indemnité d’éviction, où le preneur doit agir en fixation dans les deux ans, du congé sans indemnité pour motifs graves et légitimes, où la contestation des motifs dans le délai biennal interrompt la prescription et préserve le droit à indemnité pour l’avenir. Cet équilibre, bien que fragile, participe de la sécurité juridique que le statut des baux commerciaux entend garantir aux parties. L’équilibre ainsi réalisé entre rigueur procédurale et protection du preneur mérite une attention soutenue de la pratique, notamment dans le cadre du contentieux du bail commercial et de l’évaluation de l’indemnité d’éviction, à l’heure où la réforme du 26 mai 2026 a profondément remanié le statut des baux commerciaux sans toutefois modifier les dispositions relatives à la prescription.
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