Depuis le 1er juin 2026, de nouveaux arrêtés préfectoraux fixent les loyers de référence, les loyers majorés et les loyers minorés sur les territoires de Plaine Commune et d’Est Ensemble. Sont notamment concernés des logements situés à Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Aubervilliers, La Courneuve, Stains, Montreuil, Pantin, Bagnolet, Les Lilas, Noisy-le-Sec ou Romainville.
Pour un locataire qui signe un bail, renouvelle un bail ou découvre que son loyer dépasse le plafond, la question n’est pas seulement de savoir si la commune est dans le dispositif. Il faut vérifier le bon arrêté, la bonne période, le type de logement, le nombre de pièces, le caractère meublé ou non, le secteur géographique et l’éventuel complément de loyer.
À Paris, le dispositif reste également central pour les baux d’habitation du parc privé. La DRIHL rappelle que l’expérimentation parisienne, entrée en vigueur le 1er juillet 2019, doit prendre fin le 24 novembre 2026 dans l’attente d’un éventuel nouveau texte. Cette date rend les baux signés ou renouvelés en 2026 particulièrement sensibles : un mauvais plafond, un complément de loyer mal justifié ou une annonce imprécise peuvent déclencher une demande de restitution, une procédure devant la commission départementale de conciliation ou une action devant le tribunal judiciaire.
Le point de départ : savoir si le logement est dans une zone encadrée
L’encadrement des loyers ne s’applique pas partout. En Île-de-France, il concerne notamment Paris, Plaine Commune et Est Ensemble, avec des arrêtés distincts et des cartes de secteurs différentes.
Le premier réflexe consiste donc à vérifier la commune et, dans certaines villes, le quartier précis. Un logement à Montreuil ou à Saint-Denis ne se traite pas comme un logement situé hors zone encadrée. De même, un appartement à Paris relève du dispositif parisien, avec ses propres loyers de référence.
La vérification peut se faire à partir du simulateur officiel Service-Public, puis à partir des pages DRIHL consacrées aux arrêtés. Pour 2026, la DRIHL a publié l’arrêté Plaine Commune et l’arrêté Est Ensemble. Pour Paris, la page DRIHL sur le dispositif d’encadrement des loyers à Paris reste la source utile.
Les arrêtés 2026 de Plaine Commune et Est Ensemble s’appliquent jusqu’au 24 novembre 2026
Les arrêtés 2026 pour Plaine Commune et Est Ensemble fixent les loyers en euros par mètre carré de surface habitable. Ils distinguent le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré.
Le point pratique important est la période d’application. Les PDF officiels DRIHL indiquent une entrée en vigueur à compter du 1er juin 2026 et une application jusqu’au 24 novembre 2026. Cette échéance correspond à la fin annoncée de l’expérimentation prévue par l’article 140 de la loi ELAN, sauf nouveau dispositif législatif.
En pratique, pour un bail signé à partir du 1er juin 2026 dans une commune concernée de Plaine Commune ou d’Est Ensemble, il faut donc utiliser le millésime 2026. Pour un bail signé avant cette date, il faut contrôler le millésime applicable au jour de la signature ou du renouvellement.
Cette chronologie est souvent la source de l’erreur : un bailleur peut reprendre un ancien modèle, une agence peut appliquer une grille périmée, ou le locataire peut comparer son loyer à un arrêté qui n’était pas encore en vigueur au moment du bail.
Le calcul ne se limite pas au montant affiché dans l’annonce
Le loyer encadré se vérifie sur le loyer de base, hors charges. Il ne faut donc pas comparer mécaniquement le total mensuel payé par le locataire avec le plafond. Les provisions pour charges, forfaits de charges, compléments de loyer et services annexes doivent être isolés.
Pour contrôler un bail, il faut réunir au minimum :
- l’adresse complète du logement ;
- la date de signature du bail ou du renouvellement ;
- la surface habitable ;
- le nombre de pièces principales ;
- le type de location, vide ou meublée ;
- l’année de construction ou la catégorie utilisée par l’arrêté ;
- le secteur géographique DRIHL ;
- le loyer de base hors charges ;
- le montant du complément de loyer, s’il existe ;
- l’annonce publiée et l’état des lieux d’entrée.
Le plafond à ne pas dépasser est le loyer de référence majoré. Selon l’article 140 de la loi ELAN, le loyer de référence majoré correspond au loyer de référence augmenté de 20 %. Le loyer de référence minoré correspond au loyer de référence diminué de 30 %.
Complément de loyer : le point à contrôler en priorité
Le complément de loyer est l’un des principaux sujets de litige. Il permet au bailleur de demander un montant supérieur au loyer de référence majoré, mais seulement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières, déterminantes et non déjà prises en compte dans le loyer de référence.
Un complément de loyer ne doit pas servir à contourner le plafond. Il doit être mentionné, chiffré et justifié dans le bail. Une cuisine équipée banale, un étage élevé courant dans le quartier, une simple proximité des transports ou une décoration récente ne suffisent pas nécessairement. Tout dépend du logement, du secteur et de la justification concrète.
Le texte exclut en outre certains compléments lorsque le logement présente des défauts. La DRIHL et l’article 140 de la loi ELAN visent notamment les logements classés F ou G au DPE, les sanitaires sur le palier, les signes d’humidité, les infiltrations, une mauvaise exposition de la pièce principale, un vis-à-vis de moins de 10 mètres, une installation électrique dégradée ou des fenêtres laissant anormalement passer l’air.
Un locataire qui voit apparaître un complément de loyer doit donc poser trois questions simples :
- le bail explique-t-il précisément ce que le complément rémunère ?
- la caractéristique invoquée est-elle réellement exceptionnelle pour ce secteur ?
- le logement présente-t-il un défaut qui rend ce complément contestable ?
Pour approfondir ce point, voir aussi notre analyse sur le loyer de référence majoré et le complément de loyer abusif à Paris.
Que peut demander le locataire si le loyer dépasse le plafond ?
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré applicable à la date du bail, le locataire peut demander une diminution du loyer. La demande ne doit pas se limiter à une contestation générale. Elle doit montrer le calcul : arrêté applicable, secteur, catégorie du logement, surface, loyer de référence majoré, loyer contractuel et trop-perçu.
À Paris, la DRIHL rappelle que l’action en diminution du loyer relève du tribunal judiciaire de Paris après saisine de la commission départementale de conciliation, avec un délai de prescription de trois ans. Dans les autres territoires concernés, le raisonnement est comparable : il faut d’abord constituer le dossier, puis utiliser le canal adapté, amiable ou contentieux.
Lorsque le litige porte sur le complément de loyer, le calendrier est plus serré. Le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature du bail. Si aucun accord n’intervient, le juge doit ensuite être saisi dans les trois mois suivant l’avis de la commission.
Ce délai de trois mois est décisif. Un locataire qui attend trop longtemps peut encore discuter d’autres points du bail, mais il risque de perdre la voie spécifique de contestation du complément de loyer.
Les preuves à préparer avant d’écrire au bailleur
Un bon dossier se prépare avant l’envoi d’une mise en demeure. Il faut éviter les courriers trop vagues, car ils permettent au bailleur de répondre que le locataire n’apporte aucun calcul sérieux.
Le dossier utile comprend généralement :
- le bail signé et ses annexes ;
- l’annonce immobilière conservée en capture d’écran ;
- les quittances de loyer ;
- le DPE ;
- l’état des lieux ;
- des photographies des défauts invoqués ;
- le résultat du simulateur ou le tableau de l’arrêté applicable ;
- le calcul du loyer plafond ;
- le décompte des sommes éventuellement trop payées.
Si le logement est à Paris, il est également utile de conserver les éléments utiles au signalement prévu par la Ville de Paris, via la page consacrée à l’encadrement des loyers parisiens.
Bailleur ou agence : comment sécuriser une mise en location en 2026 ?
Le sujet ne concerne pas seulement les locataires. Un bailleur ou une agence qui remet un logement sur le marché en 2026 doit contrôler le plafond avant publication de l’annonce et avant signature du bail.
Le risque n’est pas théorique. Lorsque le plafond n’est pas respecté, le bailleur peut être mis en demeure de mettre le bail en conformité et de restituer les loyers trop perçus. En cas d’échec, une amende administrative peut atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
Pour limiter ce risque, le bailleur doit :
- identifier la zone exacte du logement ;
- utiliser l’arrêté en vigueur à la date de signature ;
- distinguer le loyer hors charges des charges ;
- justifier par écrit tout complément de loyer ;
- éviter les compléments de loyer sur les logements présentant un défaut excluant ;
- conserver la preuve du calcul utilisé ;
- vérifier que l’annonce mentionne correctement les informations obligatoires.
Un bail signé à Saint-Denis, Montreuil, Pantin ou Paris avec un modèle ancien peut donc créer un contentieux évitable. La sécurisation doit se faire avant la mise en ligne de l’annonce, pas après la réclamation du locataire.
Paris, Saint-Denis, Montreuil : la stratégie change selon la date du bail
Le même logement ne se vérifie pas de la même manière selon la date du bail.
Pour un bail signé avant le 1er juin 2026 à Plaine Commune ou Est Ensemble, il faut retrouver l’arrêté antérieur. Pour un bail signé à partir du 1er juin 2026, il faut utiliser l’arrêté 2026 applicable jusqu’au 24 novembre 2026. Pour Paris, il faut vérifier le dispositif parisien et le millésime applicable à la date de signature.
Cette distinction est importante en cas de renouvellement. Le locataire ne doit pas seulement regarder le loyer payé aujourd’hui. Il doit vérifier la date à laquelle le nouveau loyer a été fixé, car c’est souvent cette date qui détermine le bon plafond.
Elle compte aussi pour les colocations et les locations meublées. Le type de location peut modifier le plafond applicable. Un bail meublé ne doit pas être contrôlé avec une grille de location vide, et inversement.
Quand faut-il saisir un avocat ?
Un échange amiable peut suffire si l’erreur est évidente, si le bailleur reconnaît le mauvais arrêté ou si l’agence accepte de recalculer le loyer.
L’intervention d’un avocat devient utile lorsque le bailleur conteste le calcul, lorsque le complément de loyer est important, lorsque plusieurs années de trop-perçu sont en jeu, ou lorsque le délai de trois mois pour contester le complément de loyer est proche.
L’avocat peut aussi aider le bailleur à sécuriser une annonce ou un bail avant publication. Dans ce cas, l’objectif n’est pas le contentieux, mais la prévention : choisir le bon arrêté, documenter le complément de loyer et éviter une mise en conformité coûteuse.
Les actions utiles immédiatement
Si vous êtes locataire, commencez par identifier la commune, la date du bail et le loyer hors charges. Utilisez ensuite la source officielle correspondant à votre territoire. Si le résultat montre un dépassement, préparez un calcul écrit et demandez la correction du bail.
Si vous êtes bailleur, vérifiez le plafond avant d’accepter un dossier locataire. Un loyer trop élevé peut sembler avantageux au départ, mais il expose à une restitution, une contestation du complément de loyer et une sanction administrative.
Dans tous les cas, n’utilisez pas un article général ou une ancienne grille comme seule référence. L’encadrement des loyers repose sur des arrêtés datés, des secteurs précis et des catégories de logements. C’est cette combinaison qui permet de savoir si le loyer est régulier.
Sources officielles utiles
- DRIHL – arrêté 2026 Plaine Commune
- DRIHL – arrêté 2026 Est Ensemble
- DRIHL – encadrement des loyers à Paris
- Service-Public – simulateur d’encadrement des loyers
- Légifrance – article 140 de la loi ELAN
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