Le 25 juin 2026, une proposition de loi de relance et de décentralisation du logement a été déposée au Sénat. Elle remet dans le débat public deux sujets que les investisseurs et les propriétaires bailleurs regardent de près : l’amortissement fiscal du logement locatif et les règles de décence énergétique qui bloquent ou fragilisent certaines locations.
Pour un acquéreur, le risque est simple. Un promoteur, un vendeur ou un conseiller peut présenter le « dispositif Relance Logement » comme un avantage fiscal acquis, alors que certaines mesures relèvent déjà de l’article 31 du Code général des impôts et que d’autres restent un projet de loi. Avant de signer une réservation, une promesse de vente ou un acte d’achat, il faut donc séparer ce qui est applicable aujourd’hui, ce qui dépend encore du Parlement, et ce qui doit être sécurisé par écrit.
Le bon réflexe n’est pas de raisonner seulement en économie d’impôt. Il faut vérifier le type de logement, la date d’acquisition, la nature des travaux, le délai de mise en location, les plafonds de loyers, les ressources du locataire, le niveau DPE et les conséquences d’une revente ou d’une location irrégulière.
Ce que recouvre vraiment le dispositif Relance Logement
Le dispositif fiscal souvent présenté comme « Jeanbrun » ou « Relance Logement » repose sur une logique d’amortissement. Le propriétaire peut, sous conditions, déduire une fraction du prix du logement de ses revenus fonciers.
Pour les logements neufs ou en état futur d’achèvement dans un bâtiment d’habitation collectif, l’article 31 du Code général des impôts prévoit une déduction au titre de l’amortissement du prix d’acquisition net de frais, hors foncier. L’engagement de location porte sur une durée minimale de neuf ans. Le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale, à une personne extérieure au foyer fiscal et à la famille proche du bailleur.
Pour certains logements anciens faisant l’objet de travaux lourds ou de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, le même article prévoit un régime d’amortissement distinct. Là encore, le logement doit être affecté à la résidence principale du locataire et respecter des conditions de loyer, de ressources et de durée.
La proposition de loi déposée au Sénat le 25 juin 2026 vise notamment à accélérer certains mécanismes de logement et à adapter les règles applicables. Elle ne doit pas être confondue avec une règle déjà votée lorsque le texte n’a pas encore terminé son parcours parlementaire.
Un achat signé trop vite peut coûter cher
L’erreur la plus fréquente consiste à signer sur la foi d’une simulation fiscale. Une simulation peut être utile, mais elle ne remplace ni le texte fiscal, ni les pièces du programme, ni les engagements écrits du vendeur.
Avant de signer, l’acquéreur doit demander le prix hors foncier retenu pour le calcul, la ventilation du prix, la notice descriptive, les documents relatifs aux travaux, le calendrier d’achèvement, la date prévisible de livraison, les conditions de mise en location et les plafonds applicables à la commune.
Si le logement est ancien avec travaux, il faut aussi vérifier si les travaux répondent réellement aux conditions du texte. Tous les travaux ne permettent pas de bénéficier de l’amortissement. Les simples travaux d’embellissement, une rénovation légère ou une dépense mal documentée peuvent être insuffisants.
La promesse doit éviter les formules vagues. Une clause qui indique seulement que le bien est « éligible au dispositif Relance Logement » protège mal l’acquéreur. Il faut préférer une rédaction précise : texte visé, type de logement, nature des travaux, date d’acquisition ou d’achèvement, pièces remises, hypothèses fiscales retenues et limites de responsabilité.
Le délai de douze mois pour louer doit être anticipé
Le régime fiscal impose une mise en location dans un délai strict. Pour les logements concernés, la location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement, l’acquisition ou l’achèvement des travaux selon le cas.
Ce délai peut devenir un piège. Un retard de livraison, des réserves importantes, une absence de DPE exploitable, un refus de raccordement, un contentieux avec l’entreprise ou une mise en location mal préparée peuvent compromettre le calendrier.
Le bailleur doit donc travailler le dossier avant la remise des clés. Il faut préparer le DPE, l’état des risques, le modèle de bail, le mandat de gestion le cas échéant, l’annonce, la grille de plafonds de loyers et les pièces permettant de vérifier les ressources du locataire.
Si le logement est en Île-de-France, la tension locative ne dispense pas de cette préparation. Un bien peut se louer vite, mais un dossier fiscal ne se sécurise pas au dernier moment.
Plafonds de loyers et ressources : le bail doit être contrôlé
Le dispositif repose sur une contrepartie : le propriétaire accepte de louer dans des conditions encadrées. Les plafonds de loyers et les plafonds de ressources ne sont pas une simple indication commerciale.
Le bail doit correspondre à la zone du logement, au type de location retenu et au niveau de loyer autorisé. Une erreur sur la surface, les annexes, la zone ou le montant des charges peut créer un écart avec le plafond.
Le bailleur doit aussi conserver les pièces qui justifient les ressources du locataire à la date de conclusion du bail. Un contrôle fiscal plusieurs années plus tard ne se gagne pas avec un souvenir. Il se gagne avec un dossier : bail signé, avis d’imposition du locataire, calcul du loyer, justificatif de surface, diagnostic, preuve de résidence principale et échanges de mise en location.
La location à un membre du foyer fiscal, à un parent proche ou à une personne exclue par le texte peut remettre en cause l’avantage. La même prudence s’impose si le logement est détenu par une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Travaux et DPE : ne pas confondre fiscalité et décence
La proposition de loi du 25 juin 2026 relance aussi le débat sur la décence énergétique. Le DPE reste un point de blocage pratique pour les bailleurs, notamment lorsqu’un logement ancien nécessite des travaux avant d’être loué.
Le propriétaire doit distinguer deux questions. La première est fiscale : les travaux permettent-ils d’entrer dans le dispositif d’amortissement ? La seconde est locative : le logement peut-il être loué décemment, avec les diagnostics exigés et une performance énergétique compatible avec les règles applicables ?
Un logement fiscalement intéressant mais juridiquement difficile à louer n’est pas un bon investissement. Si le logement est classé F ou G, ou si les travaux promis ne permettent pas d’atteindre le niveau annoncé, le bailleur peut se retrouver avec un bien immobilisé, un délai fiscal qui court et une rentabilité qui disparaît.
Il faut donc demander le DPE existant, le DPE projeté après travaux, les devis, les attestations de fin de chantier, les notices techniques et les garanties de performance lorsqu’elles existent. Lorsque le vendeur ou le promoteur annonce une classe énergétique, cette annonce doit être reliée à une pièce.
Revente, vacance ou rupture d’engagement : le risque de reprise fiscale
L’engagement de location dure au moins neuf ans. Si le propriétaire revend trop tôt, loue à une personne non éligible, dépasse les plafonds ou cesse la location sans motif admis, l’administration peut remettre en cause les amortissements pratiqués.
La conséquence peut être lourde. Le revenu net foncier de l’année de rupture peut être majoré du montant des amortissements déduits. Le mécanisme de quotient prévu par le texte peut atténuer l’effet, mais il ne supprime pas le risque.
Avant d’acheter, il faut donc poser une question simple : pourrai-je conserver ce bien et le louer correctement pendant neuf ans ? Si la réponse dépend d’une revente rapide, d’un changement familial prévisible, d’un financement fragile ou de travaux incertains, l’avantage fiscal ne doit pas masquer le risque.
Il faut aussi anticiper les accidents de parcours : décès, invalidité, licenciement, transmission, démembrement, détention par société civile, vacance locative et changement de locataire. Ces situations doivent être examinées avant la signature, surtout lorsque l’achat est réalisé à plusieurs ou dans une logique patrimoniale familiale.
Les clauses à demander avant la réservation ou la promesse
Dans un dossier d’achat destiné à bénéficier du dispositif Relance Logement, l’acquéreur doit obtenir des clauses concrètes.
La première clause doit identifier le régime fiscal invoqué. Elle doit viser le texte applicable et préciser si l’opération relève du neuf, de la construction, de l’ancien avec travaux ou d’une réhabilitation lourde.
La deuxième clause doit organiser la remise des pièces : ventilation du prix, part du foncier, descriptif des travaux, calendrier, DPE, notices, permis, attestations et documents de livraison.
La troisième clause doit traiter les conditions suspensives utiles. Selon le dossier, il peut être nécessaire de prévoir une condition liée au financement, aux travaux, à l’absence de difficulté d’urbanisme, à la délivrance de diagnostics ou à la cohérence des pièces fiscales.
La quatrième clause doit encadrer les déclarations commerciales. Si l’éligibilité a été déterminante du consentement de l’acquéreur, il faut l’écrire. Cela ne transforme pas le vendeur en conseil fiscal, mais cela évite que l’avantage annoncé disparaisse du dossier dès qu’un litige apparaît.
Paris et Île-de-France : vigilance sur la zone, le loyer et la mise en location
À Paris et en Île-de-France, le dispositif intéresse particulièrement les investisseurs, car les loyers sont élevés et la demande locative reste forte. Mais cette attractivité renforce les points de contrôle.
Le plafond de loyer doit être comparé au marché réel, aux charges, au coût du financement et au prix d’achat. Un bien très cher peut rester fiscalement attractif sur le papier et décevant en trésorerie.
Il faut aussi vérifier les contraintes locales : encadrement des loyers à Paris et dans certaines communes, règles de copropriété, autorisations d’urbanisme, destination du lot, travaux en immeuble collectif, diagnostics et calendrier de livraison.
Lorsque l’achat porte sur un programme vendu avec un argument fiscal, l’acquéreur doit garder une trace complète des échanges. Brochure, mail commercial, simulation, notice, promesse, acte, appels de fonds et réserves à la livraison doivent être conservés. En cas de litige, ces pièces permettront d’établir ce qui a été promis et ce qui a été livré.
Que faire si vous avez déjà signé
Si vous avez déjà signé une réservation ou une promesse, il faut vérifier rapidement le dossier.
Commencez par réunir la simulation fiscale, le contrat de réservation, la promesse, les annexes, les diagnostics, le plan de financement, les documents de travaux et les échanges avec le vendeur ou l’intermédiaire.
Ensuite, comparez les promesses avec les conditions du texte. Le logement est-il bien dans le champ du dispositif ? La date d’acquisition est-elle compatible ? Les travaux sont-ils assez documentés ? Le délai de mise en location est-il réaliste ? Le bail envisagé respectera-t-il les plafonds ?
Si une incohérence apparaît avant l’acte définitif, il faut la traiter par écrit. Selon le cas, cela peut conduire à demander des pièces complémentaires, à renégocier une clause, à activer une condition suspensive ou à refuser de signer tant que l’éligibilité n’est pas sécurisée.
Si l’acte est déjà signé, l’enjeu devient probatoire. Il faut préparer la mise en location, conserver les pièces et, si l’avantage fiscal annoncé paraît impossible à obtenir, analyser les recours contre le vendeur, l’intermédiaire, le conseiller ou le rédacteur de l’acte selon leur rôle exact.
Sources officielles utiles
Le texte déposé au Sénat le 25 juin 2026 peut être consulté ici : proposition de loi de relance et de décentralisation du logement.
Le régime fiscal d’amortissement applicable aux logements concernés figure à l’article 31 du Code général des impôts : article 31 du Code général des impôts sur Légifrance.
Les règles pratiques sur le DPE peuvent être vérifiées sur Service-public : diagnostic de performance énergétique.
Pour approfondir les risques propres au dispositif Jeanbrun, vous pouvez aussi lire notre analyse sur la mise en location dans les douze mois et notre article sur la revente avant neuf ans.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Vous envisagez d’acheter un logement présenté comme éligible au dispositif Relance Logement, ou vous avez déjà signé une réservation avec une promesse fiscale à vérifier.
Le cabinet peut relire la promesse, les annexes, la simulation fiscale, les clauses de travaux et le projet de bail pour identifier les risques avant signature. Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
Appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact. À Paris et en Île-de-France, nous pouvons aussi vérifier les contraintes locales de loyer, de copropriété, de DPE et de mise en location.
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