Servitudes de passage : la troisième chambre civile affine l’équilibre entre les droits du fonds dominant et du fonds servant
I. La détermination de l’assiette de la servitude de passage : un régime sous contrôle judiciaire renforcé
A. L’enclave et son appréciation concrète : de l’exigence d’un accès effectif et suffisant
Le droit de passage pour cause d’enclave, régi par les articles 682 et suivants du Code civil, constitue l’un des mécanismes les plus sollicités du droit des servitudes. L’article 682 dispose que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner » (article 682 du Code civil). La jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’un contrôle accru de la réalité de l’enclave et de la suffisance du passage, au-delà de la seule existence formelle d’un accès. Cette évolution, qui s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement de l’office du juge en matière de servitudes, mérite une analyse approfondie.
Par un arrêt du 2 octobre 2025, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui s’était bornée à constater l’existence d’une servitude conventionnelle stipulée dans un titre de propriété, sans rechercher si le passage offert permettait un accès effectif et suffisant à la voie publique. La troisième chambre civile rappelle que le juge doit vérifier concrètement qu’un fonds n’est pas enclavé, en examinant la praticabilité du passage et son caractère suffisant pour la desserte normale du fonds, notamment lorsque ce dernier est destiné à une exploitation agricole nécessitant le passage d’engins (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 23-21.978).
Cette exigence de contrôle concret s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante. Dès lors, l’enclave ne se déduit pas de la seule absence matérielle d’issue sur la voie publique. Elle suppose une appréciation in concreto, tenant compte de la destination du fonds, de la configuration des lieux et de la possibilité réelle pour le propriétaire d’accéder à son bien dans des conditions normales d’exploitation. Par ailleurs, l’article 684 du même code précise que « si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes » (article 684 du Code civil). La Cour de cassation, dans un arrêt publié au Bulletin du 24 octobre 2024, a précisé que cette règle devait toutefois céder lorsqu’un passage suffisant ne pouvait être établi sur les fonds divisés en raison de contraintes d’urbanisme ou d’environnement. La troisième chambre civile juge ainsi que « lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds, un passage ne peut être établi sur les parcelles du fonds divisé si cette fixation méconnaît une règle d’urbanisme ou d’environnement applicable à ces parcelles » (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 22-24.410, FS-B).
À cet égard, l’appréciation de la suffisance du passage ne saurait se réduire à l’accès le plus commode pour le propriétaire du fonds dominant. Un propriétaire ne peut exiger le maintien d’une servitude au seul motif que l’accès alternatif serait moins direct ou moins confortable, dès lors que ce dernier assure une desserte conforme aux exigences de l’article 682. La Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt du 10 avril 2025 en censurant une cour d’appel qui avait rejeté la demande d’extinction d’une servitude de passage au motif que le fonds dominant devait disposer d’un accès suffisant à son garage en sous-sol depuis la voie publique, sans rechercher si la nouvelle rue créée à l’arrière de la parcelle assurait un accès suffisant à celle-ci par un véhicule automobile (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-22.441).
En conséquence, le juge doit procéder à une analyse technique et factuelle du caractère suffisant ou non de l’accès existant, sans se laisser guider par la seule commodité du fonds dominant. Cette approche pragmatique, qui impose une motivation circonstanciée, constitue l’un des apports les plus significatifs de la jurisprudence contemporaine en matière de servitudes de passage.
La Cour de cassation a également rappelé, dans un arrêt du 14 mars 2024, que l’article 701, alinéa 3, du Code civil permet au propriétaire du fonds servant d’offrir un déplacement de l’assiette de la servitude vers un endroit « aussi commode » pour le fonds dominant (Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 18-25.019). Cette faculté de déplacement, qui échappe au pouvoir discrétionnaire du fonds dominant, constitue un mécanisme d’adaptation pragmatique de l’assiette aux évolutions de la configuration des lieux. Le propriétaire du fonds débiteur, lorsqu’il justifie que l’assignation primitive de la servitude est devenue plus onéreuse ou qu’elle l’empêche de réaliser des réparations avantageuses, peut ainsi imposer un déplacement de l’assiette, à charge pour lui de démontrer le caractère équivalent du nouvel emplacement proposé. Par ailleurs, les travaux de dégradation du chemin d’assiette engagent la responsabilité de leur auteur, même en l’absence d’intention de nuire, dès lors que le propriétaire du fonds servant est tenu de préserver l’intégrité de l’assiette de la servitude (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-18.575).
B. La distinction fondamentale entre servitude légale et servitude conventionnelle : une frontière source de contentieux
La distinction entre servitude légale de passage et servitude conventionnelle demeure un enjeu contentieux majeur. Les conséquences pratiques de cette qualification sont considérables : le régime juridique applicable diffère substantiellement, notamment en matière de fixation de l’assiette, d’extinction et de modification de la servitude. Or, les juges du fond confondent parfois ces deux régimes, ce qui expose leurs décisions à la censure de la Cour de cassation.
Par un arrêt du 14 décembre 2023, la troisième chambre civile a cassé une décision qui, après avoir relevé que l’acte de propriété prévoyait une servitude de passage « expressément justifiée, au visa de l’article 682 du code civil, par l’absence d’issue sur la voie publique », avait néanmoins qualifié cette servitude de conventionnelle pour en déduire l’existence d’un titre constitutif au profit d’une SCI voisine. La Cour de cassation sanctionne la contradiction de motifs en rappelant que « la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs » (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 21-23.035). Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la haute juridiction contrôle la qualification juridique des servitudes de passage.
La servitude légale, fondée sur l’état d’enclave, a pour cause objective l’absence d’accès à la voie publique. Elle est attachée au fonds et non à la personne du propriétaire. Par ailleurs, le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé, conformément aux dispositions de l’article 683 du Code civil. La servitude conventionnelle, quant à elle, résulte d’un accord de volontés entre les propriétaires des fonds concernés et obéit aux principes généraux du droit des contrats, sous réserve des règles impératives régissant les servitudes.
En pratique, la confusion entre ces deux régimes survient fréquemment lorsqu’un acte notarié mentionne l’existence d’une « servitude de passage » sans préciser expressément son fondement légal ou conventionnel. Les praticiens sont donc invités à la plus grande vigilance dans la rédaction des actes, car la qualification retenue déterminera l’ensemble du régime applicable, notamment pour l’extinction de la servitude. À cet égard, la jurisprudence rappelle que l’article 685-1, relatif à la cessation de l’enclave, « ne s’applique pas en matière de servitudes conventionnelles » (Cass. 3e civ., 21 septembre 2023, n° 21-25.932). En d’autres termes, le propriétaire du fonds servant ne peut invoquer l’article 685-1 pour obtenir l’extinction d’une servitude conventionnelle, quand bien même le fonds dominant disposerait d’un accès alternatif à la voie publique. Cette distinction, qui peut paraître technique, emporte des conséquences pratiques considérables : une servitude conventionnelle ne s’éteint que par le consentement mutuel des parties, par la confusion des fonds ou par le non-usage trentenaire, alors qu’une servitude légale fondée sur l’enclave peut prendre fin dès la cessation de l’état d’enclave, sur simple décision de justice.
La Cour de cassation a également précisé, par un arrêt du 24 octobre 2024, que l’assiette de la servitude légale de passage doit être compatible avec les éventuelles contraintes d’urbanisme et d’environnement applicables aux fonds concernés (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 22-19.702). Cette exigence de compatibilité marque une évolution notable du droit des servitudes, en ce qu’elle fait primer les règles d’urbanisme sur le droit de passage, y compris lorsque l’enclave résulte de la division volontaire du fonds. Désormais, le juge ne peut faire abstraction du cadre réglementaire applicable aux parcelles concernées, qu’il s’agisse de zones de protection du patrimoine, de périmètres de captage des eaux ou d’espaces boisés classés. Cette jurisprudence illustre l’intégration croissante des préoccupations environnementales et urbanistiques dans le contentieux des servitudes de droit privé.
II. L’extinction et l’aggravation de la servitude : un contentieux en recomposition
A. La cessation de l’enclave et l’extinction par non-usage : des conditions renforcées
L’article 685-1 du Code civil, introduit par la loi du 25 juin 1999, dispose qu’« en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682 » (article 685-1 du Code civil). Ce mécanisme permet au propriétaire du fonds servant de se libérer de la charge lorsque le fonds dominant n’est plus enclavé. La jurisprudence précise toutefois que la simple existence d’une issue nouvelle ne suffit pas à caractériser la cessation de l’enclave, encore faut-il que cette issue assure une desserte suffisante.
La Cour de cassation, dans son arrêt du 10 avril 2025, a rappelé que le juge doit vérifier concrètement si la desserte du fonds dominant est assurée « dans les conditions de l’article 682 », c’est-à-dire par un accès à la voie publique suffisant pour l’exploitation normale du fonds (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-22.441). L’office du juge ne saurait se borner à une appréciation abstraite de la configuration des lieux : il lui appartient de caractériser la réalité de l’accès et son caractère suffisant au regard de la destination du fonds dominant.
Parallèlement, l’extinction des servitudes par non-usage trentenaire, prévue par les articles 703 et suivants du Code civil, continue d’alimenter un contentieux nourri. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 23 novembre 2022, que « la prescription extinctive des servitudes permet de débarrasser le fonds servant des charges qui ne sont plus utiles, afin de reconstituer, au profit du propriétaire, un droit de propriété plein et entier » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2022, n° 22-14.720). Encore faut-il que le non-usage soit établi pendant une durée ininterrompue de trente ans. Dans cette même décision, la Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu, après une analyse minutieuse des travaux de surélévation invoqués, qu’il n’était pas démontré que l’ensemble des colotis n’avaient pas fait usage de la servitude pendant la période trentenaire requise.
En matière de lotissement, la charge de la preuve du non-usage est d’autant plus exigeante que la servitude revêt un caractère collectif et réciproque. Il appartient à celui qui invoque l’extinction de démontrer que l’ensemble des propriétaires concernés se sont abstenus d’exercer la servitude pendant trente années consécutives. Cette exigence probatoire, particulièrement rigoureuse, protège l’intégrité du tissu des servitudes réciproques qui caractérise l’organisation des lotissements.
B. L’aggravation de la servitude et l’empiétement : la sanction du dépassement des droits du fonds dominant
Le propriétaire du fonds dominant ne saurait aggraver la servitude qui grève le fonds servant. Ce principe, qui découle de l’article 702 du Code civil, trouve une illustration particulièrement nette dans la jurisprudence relative aux servitudes d’écoulement des eaux. L’article 640 du Code civil dispose que « les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué » et précise que « le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur ».
Par un arrêt du 14 novembre 2024, la troisième chambre civile a apporté une précision fondamentale quant aux limites du droit du fonds dominant. La Cour juge qu’« une servitude ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui » et qu’en conséquence « ne commet pas de faute le propriétaire du fonds inférieur qui s’oppose à la réalisation sur celui-ci d’un ouvrage destiné à permettre, au profit du fonds supérieur, l’exercice de la servitude naturelle d’écoulement des eaux le grevant » (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 22-23.976). Cette solution, fondée sur les articles 544, 545, 637 et 640 du Code civil, consacre une protection renforcée du droit de propriété du fonds servant face aux prétentions excessives du fonds dominant.
L’articulation entre cette jurisprudence et les dispositions de l’article 701 du Code civil mérite une attention particulière. Ce texte prévoit que « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode » (article 701 du Code civil). Toutefois, la symétrie est parfaite : de même que le fonds servant ne peut entraver l’exercice de la servitude, le fonds dominant ne peut en aggraver la charge ni étendre son assiette au-delà de ce qui a été conventionnellement ou légalement prévu.
Par ailleurs, la modification unilatérale de l’assiette de la servitude par le propriétaire du fonds dominant constitue un trouble susceptible d’engager sa responsabilité. La Cour de cassation sanctionne sévèrement les empiétements commis à l’occasion de l’élargissement d’un chemin d’assiette, particulièrement lorsque ces travaux sont réalisés sans l’accord de l’ensemble des propriétaires concernés. La protection du droit de propriété, consacrée par l’article 544 du Code civil qui dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », constitue un rempart contre les tentatives d’extension unilatérale de l’assiette des servitudes.
La Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 14 mars 2024, les conditions dans lesquelles le propriétaire du fonds servant peut offrir un déplacement de l’assiette de la servitude. Le troisième alinéa de l’article 701 permet au propriétaire du fonds assujetti d’offrir « un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits » au propriétaire du fonds dominant, qui ne pourrait le refuser (Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 18-25.019). Cette faculté de déplacement constitue un tempérament important à la fixité théorique de l’assiette des servitudes et permet une adaptation pragmatique aux évolutions de la configuration des lieux.
En conséquence, le contentieux des servitudes de passage se caractérise par une recherche constante d’équilibre entre les droits concurrents des propriétaires des fonds dominant et servant. La troisième chambre civile, par une jurisprudence abondante et exigeante, trace une ligne de partage fondée sur la protection de la propriété privée, la réalité matérielle de l’enclave et l’interdiction de tout abus dans l’exercice des droits conférés par la servitude. Les praticiens du droit immobilier, notaires, avocats et géomètres-experts, sont invités à une vigilance accrue dans la rédaction des actes constitutifs de servitudes et dans l’évaluation des situations d’enclave.
L’analyse des décisions rendues par la troisième chambre civile entre 2022 et 2025 révèle une tendance significative : le contrôle de proportionnalité s’invite dans le contentieux des servitudes, comme en témoigne l’arrêt du 23 novembre 2022 qui a expressément validé un contrôle concret de proportionnalité entre la mesure de démolition ordonnée et la gravité du droit réel transgressé, au regard de l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales (Cass. 3e civ., 23 novembre 2022, n° 22-14.720). Désormais, la sanction de la méconnaissance d’une servitude n’est plus automatique : elle doit être proportionnée à l’ampleur de la violation constatée, ce qui ouvre la voie à une modulation judiciaire des mesures ordonnées, qu’il s’agisse de démolition ou de remise en état.
Par ailleurs, l’obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur d’un bien immobilier, en application de l’article 1603 du Code civil, inclut l’obligation de garantir l’acquéreur contre l’éviction et les vices cachés, mais également l’obligation de l’informer de l’existence de servitudes grevant le bien vendu. À cet égard, la jurisprudence sanctionne le vendeur qui dissimule à l’acquéreur l’existence d’une servitude de passage ou qui présente comme conventionnelle une servitude qui est en réalité légale. Les acquéreurs de biens immobiliers sont donc invités à solliciter, avant toute acquisition, la communication de l’ensemble des titres de propriété et à vérifier l’état des servitudes actives et passives grevant le bien, le cas échéant en recourant à un géomètre-expert pour établir un état des lieux contradictoire. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les propriétaires confrontés à un litige de servitude immobilière, qu’il s’agisse d’une action en reconnaissance d’une servitude de passage, d’une contestation relative à l’aggravation de la servitude ou d’une procédure en extinction pour cessation d’enclave. La maîtrise des règles de vente immobilière constitue également un préalable indispensable à toute acquisition, afin de sécuriser les droits de l’acquéreur et d’anticiper les éventuelles servitudes grevant le bien.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dessine un cadre d’analyse rénové pour les servitudes de passage. L’exigence d’un contrôle concret de l’état d’enclave, la distinction rigoureuse entre servitude légale et conventionnelle, la protection renforcée du fonds servant contre les empiétements et la précision des conditions d’extinction de la servitude constituent les quatre piliers de cette construction jurisprudentielle. Cette évolution, qui conjugue pragmatisme et rigueur juridique, répond aux enjeux contemporains du droit immobilier en offrant aux praticiens et aux justiciables des critères d’appréciation plus précis et plus prévisibles. Au-delà de la seule analyse technique, cette jurisprudence invite les propriétaires de fonds concernés par une servitude de passage à anticiper les contentieux en documentant précisément l’état des lieux, en conservant l’ensemble des titres de propriété et en sollicitant, lorsque cela est nécessaire, l’intervention d’un géomètre-expert afin d’établir contradictoirement l’assiette exacte de la servitude et les conditions effectives de son exercice.
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