Le congé du bailleur ne peut être l’instrument de la régularisation de l’indécence qu’il a créée : l’arrêt du 4 juin 2026 et le renforcement de la protection du locataire
I. L’interdiction pour le bailleur de se prévaloir de l’indécence qu’il a lui-même engendrée
A. Le congé pour travaux de mise en conformité privé de motif légitime et sérieux
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.993, publié au Bulletin) énonce un principe dont la portée dépasse le seul cas d’espèce. Il était reproché à une cour d’appel d’avoir validé le congé pour motif légitime et sérieux délivré par une bailleresse à son locataire, alors même que le logement avait été déclaré indécent par une décision de justice définitive. La bailleresse justifiait ce congé par la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité aux normes de décence, notamment la suppression d’une cloison pour rétablir une surface habitable minimale de 11 mètres carrés. La Cour de cassation censure cette analyse et pose une règle nouvelle, dont la formulation mérite d’être citée intégralement :
« Ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin).
Le raisonnement de la Haute juridiction s’articule autour d’une combinaison de textes qui, pris isolément, ne produisaient pas cette solution. L’article 1719, 1°, du code civil impose au bailleur l’obligation de délivrer au preneur un logement décent, et précise que « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit les caractéristiques du logement décent, en exigeant qu’il ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et qu’il soit doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. L’article 15 de la même loi subordonne la validité du congé délivré par le bailleur à l’existence d’un motif légitime et sérieux. L’article 20-1, enfin, offre au locataire la faculté de demander la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Cette architecture législative repose sur une hiérarchie des sanctions dans laquelle l’expulsion du locataire ne constitue jamais la réponse appropriée à la défaillance du bailleur.
Or, la cour d’appel de Paris avait estimé que la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux ne s’apparentait pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail, et que le caractère indécent du logement pouvait en lui-même constituer un motif légitime et sérieux de congé au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Cette interprétation est frontalement désavouée par la Cour de cassation, qui rappelle que l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation d’ordre public à laquelle le bailleur ne peut se soustraire, et qu’il ne saurait tirer profit de sa propre défaillance pour évincer le locataire. La solution s’inscrit dans une logique de cohérence du régime protecteur du locataire : si l’article 1719, 1°, du code civil interdit au bailleur de se prévaloir de la nullité ou de la résiliation du bail pour demander l’expulsion lorsque le logement est indécent, il serait paradoxal de lui permettre d’atteindre le même résultat par la voie du congé pour motif légitime et sérieux. La Cour de cassation comble ainsi une brèche que la pratique aurait pu exploiter.
L’arrêt commenté se signale par sa portée préventive. En refusant au bailleur la faculté d’invoquer la nécessité de travaux de mise en conformité comme motif légitime et sérieux de congé, la troisième chambre civile neutralise un mécanisme qui aurait permis de contourner l’interdiction édictée par l’article 1719, 1°, du code civil. Le bailleur qui a sciemment donné à bail un logement indécent ne peut ensuite se prévaloir de cette indécence pour justifier l’éviction du locataire. La mention explicite de la connaissance de l’indécence « lors de la conclusion du bail » circonscrit le champ de la règle aux hypothèses dans lesquelles le bailleur ne pouvait ignorer l’état du bien loué, ce qui correspond à l’hypothèse la plus fréquente en pratique.
À cet égard, il convient de mesurer l’articulation de cette solution avec les dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qui impose une surface habitable minimale de 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Le non-respect de ces normes engage la responsabilité du bailleur et ne saurait, par un renversement inacceptable des rôles, devenir un instrument d’expulsion du locataire. La Cour de cassation l’affirme sans ambages : le bailleur défaillant ne peut instrumentaliser le congé pour régulariser a posteriori une situation qu’il a lui-même créée. Cette position est d’autant plus remarquable qu’elle intervient dans un contexte de tension locative aiguë, où la protection du locataire constitue un impératif social autant que juridique.
B. L’articulation avec le régime de l’obligation continue de délivrance
La solution dégagée par l’arrêt du 4 juin 2026 s’inscrit dans une jurisprudence constante de la troisième chambre civile relative à l’obligation de délivrance d’un logement décent, dont elle constitue le prolongement logique. Par un arrêt du même jour, également publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin), la Cour de cassation a rappelé que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » et que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ».
Cette décision jumelle consolide le caractère continu de l’obligation de délivrance et en tire deux conséquences majeures. La première est que le locataire peut toujours agir en exécution forcée, sans que le temps écoulé depuis la conclusion du bail ne constitue un obstacle. La seconde est que l’indemnisation du préjudice de jouissance est soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire pouvant obtenir réparation pour les trois années précédant sa demande en justice. Cette double précision temporelle confère à l’obligation de délivrance une effectivité renforcée : le bailleur ne peut ni se réfugier derrière l’ancienneté du manquement pour échapper à l’exécution forcée, ni arguer de la prescription pour priver le locataire de toute indemnisation.
En conséquence, la combinaison des deux arrêts du 4 juin 2026 dessine un régime protecteur cohérent. Le bailleur ne peut donner congé pour réaliser des travaux de mise en conformité s’il connaissait l’indécence lors de la conclusion du bail. Le locataire, quant à lui, peut toujours poursuivre l’exécution forcée des travaux de mise en conformité et obtenir réparation du préjudice de jouissance pour la période triennale antérieure à sa demande. Le congé ne peut donc être l’instrument d’une régularisation de l’indécence, et la voie procédurale offerte au bailleur par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne saurait neutraliser celle que l’article 20-1 de la même loi et l’article 1719 du code civil réservent au locataire. Par ailleurs, l’arrêt du 4 juin 2026 s’articule avec la jurisprudence antérieure qui avait déjà fermement établi le caractère impératif de l’obligation de délivrance.
Dès lors, il apparaît que la troisième chambre civile a entendu, par ces deux arrêts rendus le même jour et publiés au Bulletin, rappeler avec une netteté particulière l’architecture du régime protecteur du locataire. La délivrance d’un logement décent n’est pas une faculté laissée à la discrétion du bailleur : c’est une obligation dont l’inexécution ne saurait se retourner contre celui qu’elle est censée protéger. Cette lecture est corroborée par un arrêt antérieur du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-16.682) aux termes duquel la Cour de cassation a jugé que les stipulations contractuelles ne sont pas susceptibles de dispenser le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent et que « seul un événement de force majeure » peut l’exonérer de cette obligation d’ordre public. La convergence de ces solutions atteste d’une volonté de sanctuariser l’obligation de délivrance, en la plaçant hors d’atteinte des clauses contractuelles comme des stratégies procédurales du bailleur.
II. Le renforcement corrélatif des droits du locataire face au manquement du bailleur
A. L’obligation de résultat du bailleur à l’épreuve de la jurisprudence récente
La troisième chambre civile n’a cessé, au cours des dernières années, de réaffirmer le caractère absolu de l’obligation de délivrance d’un logement décent. L’arrêt du 27 juin 2024 (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-15.226) avait déjà posé une règle fondamentale en censurant une cour d’appel qui avait retenu la responsabilité partielle de la locataire dans l’humidité du logement pour écarter l’obligation du bailleur. La Cour de cassation avait alors jugé que ces motifs étaient « inopérants » et que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail ». Cette solution avait été réitérée avec une fermeté accrue dans l’arrêt du 16 octobre 2025 précité, qui avait censuré une cour d’appel ayant cru pouvoir opposer au locataire les stipulations du contrat de bail excluant toute réclamation après la signature de l’état des lieux.
L’arrêt du 4 juin 2026 franchit un pas supplémentaire dans cette logique d’intensification de l’obligation du bailleur. Jusqu’alors, la jurisprudence protégeait le locataire contre les clauses contractuelles limitatives et contre les arguments tirés de son propre comportement. Désormais, elle le protège également contre le congé fondé sur la nécessité de travaux de mise en conformité. Le bailleur se trouve ainsi pris dans un double étau : il ne peut ni maintenir le locataire dans un logement indécent, ni l’en expulser pour réaliser les travaux de mise en conformité qu’il aurait dû exécuter avant la conclusion du bail ou pendant son exécution. La seule issue conforme au droit est l’exécution en nature de l’obligation de délivrance, sans porter atteinte au droit au maintien dans les lieux du locataire.
Cette évolution jurisprudentielle s’inscrit dans un contexte législatif marqué par le renforcement des exigences de décence énergétique. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi « Climat et Résilience », a introduit un calendrier progressif d’interdiction de location des logements énergivores. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont considérés comme non décents. Cette échéance a été intégrée à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit désormais que le niveau de performance d’un logement décent est compris, à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F. L’arrêt du 4 juin 2026 intervient donc dans un paysage juridique où l’indécence énergétique s’ajoute à l’indécence matérielle, multipliant les hypothèses dans lesquelles le bailleur pourrait être tenté de délivrer congé pour échapper à ses obligations.
Par ailleurs, le renforcement de l’obligation de résultat du bailleur trouve un écho dans la jurisprudence relative au formalisme des procédures accélérées au fond. L’arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950, publié au Bulletin), rendu en matière de copropriété, rappelle avec la même rigueur que la mise en demeure prévue à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 « doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande ». Ce parallélisme méthodologique entre le droit du bail d’habitation et le droit de la copropriété traduit une préoccupation commune : le locataire comme le copropriétaire ne peuvent être privés de leurs droits par des procédures expéditives qui contournent les garanties substantielles.
B. La portée processuelle de la solution : exécution forcée, prescription et office du juge
La portée processuelle des arrêts du 4 juin 2026 est considérable. L’arrêt n° 24-11.437 précise, dans un attendu de principe, que le locataire est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance « tant que le manquement perdure » et à obtenir réparation du préjudice de jouissance « sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ». Cette double précision résout une difficulté pratique récurrente : le locataire qui subit un logement indécent depuis plusieurs années peut-il agir en exécution forcée sans se voir opposer la prescription ? La réponse est affirmative pour l’exécution forcée, qui échappe à la prescription extinctive tant que l’obligation reste inexécutée. En revanche, l’indemnisation du préjudice de jouissance est enfermée dans la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui sécurise le bailleur contre des demandes rétroactives excessives.
Cette distinction entre l’action en exécution forcée, imprescriptible tant que le manquement perdure, et l’action en réparation, soumise à la prescription triennale, constitue un apport technique majeur des arrêts du 4 juin 2026. Elle permet d’articuler la protection du locataire avec la sécurité juridique du bailleur, en évitant que ce dernier ne soit exposé à des demandes indemnitaires portant sur des périodes indéfiniment lointaines. Le droit positif se trouve ainsi enrichi d’une règle de répartition des actions qui clarifie l’office du juge saisi d’un litige relatif à l’indécence du logement.
En outre, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 confère au juge des pouvoirs étendus en matière de logement indécent. Il peut « déterminer, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution », « réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ». Il doit également transmettre au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi. Ces pouvoirs, combinés à la règle nouvelle interdisant le congé-sanction, confèrent au juge une palette d’instruments lui permettant d’assurer l’effectivité de l’obligation de délivrance sans compromettre le droit au maintien dans les lieux du locataire.
L’office du juge se trouve ainsi redéfini autour d’une double mission : garantir l’exécution en nature de l’obligation de délivrance, d’une part, et réparer le préjudice de jouissance subi dans la limite de la prescription triennale, d’autre part. La pratique jurisprudentielle antérieure, illustrée notamment par l’arrêt du 16 octobre 2025 (n° 24-16.682), avait déjà posé que les clauses du contrat de bail ne peuvent dispenser le bailleur de son obligation de délivrance. L’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-16.993) ajoute que le congé ne peut davantage y suppléer. En conséquence, le juge saisi d’une demande de congé fondée sur la réalisation de travaux de mise en conformité devra désormais vérifier si le bailleur avait connaissance de l’indécence du logement lors de la conclusion du bail. Si tel est le cas, le congé sera déclaré non valide et le juge devra, le cas échéant, faire usage des pouvoirs que lui confère l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour assurer la mise en conformité du logement sans expulsion du locataire.
Cette évolution jurisprudentielle, appuyée sur un ensemble de décisions rendues entre 2024 et 2026, produit un effet systémique sur l’équilibre des relations entre bailleurs et locataires. Elle prive le bailleur de bonne foi de la tentation de régulariser l’indécence par l’éviction du locataire, tout en préservant la possibilité d’un congé fondé sur des motifs légitimes et sérieux étrangers à l’indécence du logement, tels que la reprise pour habiter ou la vente du bien. Le principe de proportionnalité irrigue l’ensemble du dispositif : l’atteinte au droit de propriété du bailleur est justifiée par l’impératif de protection du logement, droit fondamental reconnu par le onzième alinéa du Préambule de la Constitution du 27 octobre 1946, tandis que le locataire ne saurait se prévaloir indéfiniment d’une situation d’indécence pour se soustraire à ses obligations contractuelles, la prescription triennale et l’exécution forcée constituant les deux faces d’un même équilibre.
Conclusion
L’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-16.993) constitue une décision de principe qui renforce la cohérence du régime protecteur du locataire en matière de logement indécent. En interdisant au bailleur de donner congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail, la troisième chambre civile parachève un édifice jurisprudentiel qui, de l’arrêt du 27 juin 2024 à celui du 16 octobre 2025, n’a cessé de consolider l’obligation de délivrance d’un logement décent. La solution s’articule harmonieusement avec le caractère continu de cette obligation et avec la distinction désormais bien établie entre l’action en exécution forcée, imprescriptible tant que le manquement perdure, et l’action en réparation, soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. La portée pratique de ces décisions est considérable, tant pour les praticiens du contentieux locatif que pour les bailleurs et locataires confrontés à l’indécence du logement, dont le trouble de jouissance consécutif à l’indécence du logement. Elles rappellent que le droit du bail d’habitation repose sur une obligation de résultat du bailleur dont seul un événement de force majeure peut l’exonérer, et que les procédures d’expulsion ne sauraient être détournées de leur finalité pour contourner les protections légales du locataire. Elles confirment également que la sanction du manquement du bailleur à son obligation de délivrance ne peut être supportée par le locataire, que ce soit par la voie de la résiliation du bail ou par celle du congé pour motif légitime et sérieux. L’équilibre ainsi trouvé entre l’impératif de protection du logement et la sécurité juridique des relations contractuelles illustre la fonction régulatrice de la jurisprudence de la Cour de cassation en matière de droit immobilier.
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