Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a été déposé à l’Assemblée nationale le 24 juin 2026. Il remet le dispositif Jeanbrun au centre des décisions d’achat des investisseurs, alors que la loi de finances pour 2026 a déjà créé un amortissement fiscal pour certains logements locatifs.
Pour un acheteur, la difficulté n’est pas seulement de savoir si le dispositif existe. Elle est de savoir si le bien choisi, le calendrier des travaux, le futur bail et les clauses du compromis permettent réellement d’en bénéficier.
Le risque est concret. Un acquéreur peut signer trop vite parce qu’une annonce, un vendeur ou un intermédiaire présente l’opération comme éligible. Il découvre ensuite que les travaux ne représentent pas le bon seuil, que le logement ne relève pas du bon type d’immeuble, que le bail ne respecte pas les plafonds, ou que la mise en location intervient trop tard.
Dans ce cas, la question devient juridique : peut-on encore se dégager, renégocier, engager la responsabilité d’un professionnel ou limiter la reprise fiscale ?
Le dispositif Jeanbrun ne sécurise pas automatiquement l’achat
La loi de finances pour 2026 a modifié l’article 31 du code général des impôts. Le texte prévoit un amortissement pour certains logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif, acquis neufs, en VEFA, construits par le contribuable, ou acquis dans l’ancien lorsque les travaux répondent aux conditions prévues.
Pour l’ancien avec travaux, le point central est le suivant : le logement doit faire ou avoir fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf, ou de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec les critères d’une réhabilitation lourde.
Ce seuil ne se vérifie pas au doigt mouillé. Il faut comparer le prix d’acquisition, le montant réel des travaux, la nature exacte des travaux, leur date, leur achèvement et les justificatifs disponibles.
Un simple rafraîchissement, une cuisine changée, une salle d’eau rénovée ou des travaux décidés après coup ne suffisent pas nécessairement. Le texte vise un montage plus structuré.
Avant le compromis, il faut vérifier le bien et non la promesse commerciale
Le premier contrôle porte sur l’immeuble. Le dispositif vise les logements dans un bâtiment d’habitation collectif. Un investisseur qui achète une maison individuelle, un lot atypique, un local à transformer ou un bien en copropriété mal qualifié doit vérifier ce point avant de signer.
Le deuxième contrôle porte sur la destination locative. Le logement doit être donné en location à titre de résidence principale. Il ne s’agit pas d’un dispositif pour Airbnb, location saisonnière, bail mobilité touristique ou location meublée de courte durée.
Le troisième contrôle porte sur la location nue. L’engagement prévu par l’article 31 du code général des impôts vise une location nue à usage d’habitation principale, effective et continue. Louer meublé pour augmenter le rendement peut faire sortir l’opération du cadre.
Le quatrième contrôle porte sur le locataire. Le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal, ni à certains proches dans les conditions exclues par le texte. Une stratégie familiale doit donc être écartée ou analysée avant l’achat.
Le cinquième contrôle porte sur le démembrement. La déduction au titre de l’amortissement n’est pas applicable aux revenus de logements ou de titres dont le droit de propriété est démembré, sauf hypothèses successorales particulières prévues par le texte.
Le seuil de 30 % de travaux doit être prouvé
Le sujet le plus sensible concerne l’ancien avec travaux.
Si l’acquéreur veut fonder l’opération sur des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, il doit pouvoir le démontrer avec des pièces solides. Un devis global trop vague ne suffit pas toujours. Une ventilation imprécise entre amélioration, entretien, reconstruction et ameublement peut créer une difficulté.
Il faut réunir les devis détaillés, les factures, les attestations d’achèvement, les plans, les diagnostics, les éventuelles autorisations d’urbanisme et les échanges avec le notaire ou le conseil fiscal.
Lorsque les travaux ont été réalisés avant l’acquisition, le texte ajoute une contrainte pratique : le logement ne doit pas avoir été utilisé ou occupé depuis l’achèvement des travaux pour que la déduction s’applique dans ce cas.
Cette condition impose de documenter la chronologie. Date d’achèvement des travaux. Date de mise en vente. Date de signature de la promesse. Date d’acte authentique. Absence d’occupation entre ces étapes.
Si la preuve manque, l’acheteur ne doit pas attendre le contrôle fiscal pour s’en préoccuper. Le dossier doit être verrouillé avant la signature définitive.
Les clauses du compromis doivent traiter l’éligibilité
Lorsque l’avantage fiscal est déterminant, il ne suffit pas de l’évoquer oralement pendant la visite.
Le compromis peut prévoir que l’acquéreur déclare acheter en considération d’un objectif d’investissement locatif relevant du dispositif Jeanbrun. Il peut aussi demander des garanties documentaires au vendeur lorsque celui-ci affirme que les travaux passés permettent l’éligibilité.
Dans certains dossiers, une condition suspensive ou une clause de renégociation peut être discutée. Le vendeur n’est pas obligé de l’accepter, mais l’acheteur doit au moins poser le sujet avant d’être engagé.
La clause doit être rédigée avec prudence. Une formule générale du type « sous réserve d’être éligible à tout avantage fiscal » risque d’être trop floue. Il faut viser les éléments réellement vérifiables : nature de l’immeuble, logement nu, usage de résidence principale, montant des travaux, date d’achèvement, absence d’occupation après travaux, plafonds de loyer et de ressources.
Si l’agent immobilier, le vendeur ou un conseiller met en avant un avantage fiscal, il faut demander une confirmation écrite. En cas de litige, les captures d’annonce, courriels, plaquettes, simulations et échanges préparatoires peuvent devenir déterminants.
Le délai de mise en location peut faire perdre l’avantage
Le texte impose une location dans un délai de douze mois selon la situation concernée. Pour le neuf, le délai court après l’achèvement de l’immeuble ou l’acquisition si elle est postérieure. Pour l’ancien avec travaux, la location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux ou la date d’acquisition si elle est postérieure.
Ce délai doit être intégré dès le calendrier d’achat.
Un chantier retardé, un litige avec l’entreprise, un refus de prêt travaux, une contestation en copropriété ou une difficulté de mise aux normes peut décaler la mise en location. Si le bail n’est pas signé à temps, l’avantage fiscal peut être menacé.
Le bon réflexe consiste à préparer une chronologie écrite avant signature :
- date prévisible d’acte authentique ;
- date de démarrage des travaux ;
- date d’achèvement réaliste ;
- délai de réception des factures ;
- date de mise en annonce ;
- date possible de signature du bail ;
- marge de sécurité en cas de retard.
Cette chronologie doit être cohérente avec les devis, les autorisations, les assemblées de copropriété et le financement.
Plafonds de loyer et ressources : l’erreur peut venir du bail
Le dispositif impose des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Ils varient selon la localisation du logement et l’affectation retenue : location intermédiaire, sociale ou très sociale.
Un acheteur qui calcule seulement l’amortissement sans vérifier le futur loyer se trompe de sujet. Le rendement net dépend du loyer autorisé, des charges, de la taxe foncière, du coût du crédit, des travaux, de la vacance locative et de la durée d’engagement.
Le bail devra être cohérent avec le niveau choisi. Si le loyer dépasse le plafond, la difficulté ne se corrigera pas toujours par une simple explication ultérieure.
Il faut aussi vérifier les ressources du locataire au moment de la conclusion du bail. Un bon dossier locatif au sens bancaire n’est pas forcément un dossier éligible au sens fiscal.
Que faire si le compromis est déjà signé ?
Si le compromis est signé et que l’éligibilité devient douteuse, il faut d’abord relire les conditions suspensives. Le financement, les travaux, les autorisations administratives, les diagnostics et les déclarations du vendeur peuvent ouvrir une marge de discussion.
Il faut ensuite identifier ce qui bloque.
Si le problème vient du seuil de 30 % de travaux, il faut recalculer avec les pièces. Si le problème vient de la nature des travaux, il faut séparer les dépenses utiles des dépenses non pertinentes. Si le problème vient du type de logement, la difficulté peut être plus radicale.
Si l’avantage fiscal a été présenté comme acquis par un professionnel, il faut conserver la preuve de cette présentation. L’objectif n’est pas de menacer immédiatement, mais de savoir si une responsabilité peut être discutée en cas de perte de chance ou de préjudice financier.
Si aucune clause ne protège l’acquéreur, la renégociation reste possible mais dépend du rapport de force. Le vendeur peut refuser. Dans ce cas, il faut arbitrer entre signer malgré le risque, tenter de sortir du compromis sur un autre fondement, ou assumer une opération sans l’avantage fiscal espéré.
Paris et Ile-de-France : les contrôles se cumulent
A Paris et en Ile-de-France, l’investisseur doit ajouter les règles locales au raisonnement fiscal.
Le logement peut être situé en zone tendue. Le loyer peut être affecté par l’encadrement des loyers à Paris ou dans certaines communes. Le règlement de copropriété peut limiter certains usages. Des travaux peuvent nécessiter une autorisation de copropriété ou une déclaration administrative.
Le dispositif Jeanbrun ne remplace aucune de ces vérifications.
Avant d’acheter, il faut donc construire un tableau unique : prix, part forfaitaire du foncier exclue de l’amortissement, montant des travaux, seuil de 30 %, calendrier, loyer plafonné, ressources du locataire, règles de copropriété, autorisations et fiscalité prévisionnelle.
Si les chiffres ne tiennent que grâce à une hypothèse incertaine, le compromis doit en tenir compte.
Les pièces à préparer avant de signer
L’acquéreur doit réunir les pièces suivantes avant de s’engager définitivement :
- annonce immobilière et promesses commerciales ;
- projet de compromis ;
- règlement de copropriété ;
- diagnostics ;
- devis détaillés des travaux ;
- factures ou attestations si les travaux sont déjà faits ;
- preuve de la date d’achèvement des travaux ;
- justificatifs d’absence d’occupation après travaux, si nécessaire ;
- simulation de loyer plafonné ;
- analyse fiscale écrite ;
- échanges avec le notaire, l’agent immobilier, le vendeur et le conseiller fiscal.
Cette liste n’est pas seulement administrative. Elle permet de savoir qui a dit quoi, à quelle date, et sur quelle base l’acquéreur a décidé de signer.
Le bon réflexe
Le dispositif Jeanbrun peut améliorer l’équilibre d’un investissement locatif. Mais il peut aussi donner une fausse impression de sécurité.
Avant de signer, l’acquéreur doit répondre à quatre questions simples.
Le bien entre-t-il vraiment dans le champ du texte ?
Les travaux atteignent-ils le seuil requis et sont-ils prouvables ?
Le futur bail respectera-t-il la location nue, le délai, les plafonds et la qualité du locataire ?
Le compromis protège-t-il l’acheteur si l’avantage fiscal disparaît ?
Si l’une de ces réponses est incertaine, il faut ralentir. Un achat immobilier mal sécurisé engage plus qu’une déclaration fiscale. Il engage le prix, le crédit, les travaux et parfois plusieurs années de contentieux.
Sources utiles
- Assemblée nationale, projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, déposé le 24 juin 2026 : texte n° 2981.
- Ministère chargé du logement, dossier Relance logement : présentation du plan et du dispositif Jeanbrun.
- Légifrance, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 : modification du code général des impôts.
- Légifrance, article 31 du code général des impôts : règles d’amortissement et conditions applicables.
Pour compléter cette vérification, vous pouvez consulter la page du cabinet en droit immobilier, lire notre article sur le dispositif Jeanbrun lorsque l’achat est déjà signé et notre analyse sur les clauses suspensives dans un compromis d’investissement locatif.
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