I. La dualité du régime de l’offre de vente au locataire commercial
A. L’irrévocabilité de l’offre pendant le délai légal d’un mois
Le droit de préférence institué au profit du locataire commercial par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce constitue l’une des innovations majeures de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, dans le régime des baux commerciaux, dite loi Pinel. Ce dispositif impose au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le vendre d’en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, cette notification valant offre de vente au profit de ce dernier. Aux termes de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. » Ce mécanisme, qui emprunte à la technique de l’offre de contracter du droit commun tout en s’en distinguant par son caractère impératif, soulève une difficulté fondamentale : le bailleur peut-il, une fois l’offre notifiée, se rétracter avant que le locataire ne l’ait acceptée, et si oui, quelle est la sanction de cette rétractation ?
La Cour de cassation, par un arrêt de sa troisième chambre civile du 25 juin 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, apporte une réponse qui clarifie l’articulation entre le droit spécial des baux commerciaux et le droit commun des contrats. En l’espèce, des propriétaires indivis d’un local commercial avaient, par l’intermédiaire d’un notaire, fait signifier à leur locataire un projet de vente. L’offre, toutefois, avait été notifiée non pas à la locataire elle-même mais à sa sous-locataire. Le lendemain de l’acceptation de l’offre par cette dernière, les bailleurs avaient informé la locataire qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire et que l’offre ainsi adressée était inopérante. La locataire, ayant à son tour notifié son acceptation le 1er février 2021, avait assigné les bailleurs en constat de la vente. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 15 novembre 2024, avait constaté la réalisation de la vente au motif que les bailleurs ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois. Cette solution est censurée par la Cour de cassation qui, au visa des articles 1113 et 1116 du Code civil et de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, pose un principe dont la portée doctrinale dépasse l’espèce soumise.
Selon le premier de ces textes, « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. » Aux termes du second, l’offre « ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable. La rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat. Elle engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat. » La Cour de cassation en déduit, dans un attendu de principe, qu’« il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente. » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B).
Cet attendu opère une distinction fondamentale entre deux hypothèses que la pratique et une partie de la doctrine avaient parfois tendance à confondre. D’une part, la violation du droit de préférence par la conclusion d’une vente avec un tiers avant l’expiration du délai d’un mois est sanctionnée par la nullité de cette vente. D’autre part, la rétractation pure et simple de l’offre par le bailleur, lorsqu’elle intervient avant que le locataire ne l’ait acceptée et qu’elle est motivée par la renonciation au projet de vendre, relève d’un régime distinct : elle empêche certes la formation du contrat, mais n’expose son auteur qu’à des dommages et intérêts, à l’exclusion de toute exécution forcée de la vente.
B. La distinction entre nullité de la vente au tiers et rétractation de l’offre
La distinction opérée par l’arrêt du 25 juin 2026 s’inscrit dans une construction jurisprudentielle progressive des sanctions du droit de préférence du locataire commercial. La troisième chambre civile avait déjà jugé, par un arrêt du 18 décembre 2025, que la violation du droit de préférence dont bénéficie le locataire en vertu de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce est sanctionnée par la nullité de la vente conclue avec un tiers (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-12.312). Cette solution, qui confère au droit de préférence une effectivité renforcée, repose sur la nature même du mécanisme : l’offre de vente notifiée au locataire crée, pendant le délai d’un mois, une indisponibilité relative du bien, le bailleur ne pouvant valablement contracter avec un tiers pendant cette période.
Par ailleurs, la Cour de cassation avait précisé, dans un arrêt du 20 mars 2026 également publié au Bulletin, que la cession consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés du bailleur, ne constitue pas une cession au sens du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1, laquelle a une personnalité distincte de ses associés, de sorte que le locataire bénéficie dans ce cas de son droit de préférence (Cass. 3e civ., 20 mars 2026, n° 24-14.482, FS-B). La chambre avait ainsi circonscrit strictement les exceptions légales au droit de préférence, refusant de les étendre au-delà des hypothèses textuellement prévues.
L’arrêt du 25 juin 2026 prolonge cette construction en y ajoutant une dimension nouvelle : la rétractation de l’offre avant acceptation. L’hypothèse est distincte de celle de la violation du droit de préférence par vente à un tiers. Dans le premier cas, le bailleur ne cherche pas à contourner le droit du locataire en vendant à un autre acquéreur ; il renonce purement et simplement à son projet de vendre. La sanction ne peut dès lors être la même. La Cour de cassation transpose ici le régime de l’article 1116 du Code civil, qui prévoit expressément que la rétractation de l’offre en violation de l’interdiction de rétracter « empêche la conclusion du contrat » et « engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat. » En d’autres termes, le locataire évincé par la rétractation ne peut prétendre à l’exécution forcée de la vente ; sa seule voie de droit est l’action en responsabilité civile, sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code civil, à charge pour lui de démontrer l’existence d’un préjudice distinct de la simple perte de chance d’acquérir.
Cette solution est cohérente avec la nature même de l’offre de vente, qui ne constitue pas une promesse unilatérale de vente mais une simple pollicitation. L’offre, fût-elle assortie d’un délai d’irrévocabilité, ne transfère pas la propriété ni ne crée d’obligation de faire susceptible d’exécution forcée en nature. La distinction entre l’irrévocabilité de l’offre — qui interdit au bailleur de la retirer pendant le délai légal — et l’exécution forcée de la vente — qui supposerait un consentement déjà échangé — est ici clairement établie.
II. L’alignement du statut spécial sur le droit commun des contrats
A. L’application des articles 1113 et 1116 du Code civil au droit de préférence statutaire
L’innovation majeure de l’arrêt du 25 juin 2026 réside dans la mobilisation expresse des articles du Code civil relatifs à la formation du contrat pour interpréter et compléter les dispositions spéciales du Code de commerce. La Cour de cassation avait déjà, dans des espèces antérieures, fait application des principes du droit commun des contrats en matière de baux commerciaux, notamment en ce qui concerne l’exception d’inexécution, la force majeure ou encore la sanction des clauses créant un déséquilibre significatif sur le fondement de l’article 1171 du Code civil. Par l’arrêt commenté, elle franchit un pas supplémentaire en appliquant les règles de la pollicitation et de sa rétractation au mécanisme spécifique de l’offre de vente prévu par l’article L. 145-46-1.
Cette démarche n’était pas acquise. Certaines cours d’appel, et notamment la cour d’appel de Paris dans l’arrêt censuré, avaient considéré que le délai d’un mois imparti au locataire pour se prononcer emportait une interdiction absolue de rétractation, sanctionnée par la formation forcée du contrat. Une telle analyse procédait d’une confusion entre l’irrévocabilité de l’offre — qui est bien acquise pendant le délai légal — et la sanction de la violation de cette irrévocabilité. L’arrêt du 25 juin 2026 dissipe cette confusion en rappelant que la sanction de la rétractation illicite d’une offre n’est pas, en droit commun, l’exécution forcée du contrat, mais la responsabilité extracontractuelle de l’offrant.
La solution dégagée par la troisième chambre civile s’inscrit dans le sillage de la réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance du 10 février 2016, qui a codifié aux articles 1113 et suivants du Code civil les règles relatives à la formation du contrat. Avant cette réforme, la jurisprudence considérait de manière constante que la rétractation d’une offre avant l’expiration du délai fixé constituait une faute engageant la responsabilité de son auteur, sans pour autant permettre au destinataire de l’offre d’obtenir la conclusion forcée du contrat (Cass. 3e civ., 7 mai 2008, n° 07-11.690, Bull. civ. III, n° 76). La codification de cette solution à l’article 1116 du Code civil a conféré une assise textuelle à ce principe, dont la Cour de cassation fait désormais application dans le domaine spécial du droit de préférence du locataire commercial.
Il est remarquable que la Cour de cassation ait choisi de rendre cette décision en formation de section et de la publier au Bulletin, ce qui témoigne de la portée doctrinale qu’elle entend lui conférer. La référence combinée aux articles 1113, 1116 du Code civil et L. 145-46-1 du Code de commerce inscrit le droit de préférence du locataire dans le corpus plus large du droit des obligations, dont il ne constitue qu’une application particulière. Cette démarche d’harmonisation des sources du droit est caractéristique de la méthode contemporaine de la Cour de cassation, qui tend à dépasser le cloisonnement entre droit spécial et droit commun pour faire émerger des principes transversaux.
B. Conséquences pratiques : de l’exécution forcée à la réparation
Les conséquences pratiques de l’arrêt du 25 juin 2026 sont considérables pour la pratique des baux commerciaux. En premier lieu, le bailleur qui, ayant notifié une offre de vente à son locataire, décide finalement de renoncer à son projet de vendre, ne peut être contraint à signer l’acte authentique. Sa décision de rétractation, pour autant qu’elle intervienne avant l’acceptation du locataire, est juridiquement efficace en ce qu’elle empêche la formation du contrat. La voie de l’exécution forcée est ainsi fermée au locataire, qui doit se tourner vers l’action en responsabilité civile.
Cette solution modifie sensiblement l’équilibre des droits entre bailleurs et locataires. L’arrêt de la cour d’appel de Paris avait retenu que les bailleurs « ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce » et en avait déduit la réalisation de la vente. La Cour de cassation censure cette analyse en rappelant que l’interdiction de rétracter n’emporte pas, en elle-même, la formation du contrat, mais seulement l’engagement de la responsabilité de l’offrant. En cela, l’arrêt du 25 juin 2026 rééquilibre le dispositif au profit du bailleur, dont la liberté de ne pas vendre est préservée, moyennant l’obligation d’indemniser le locataire du préjudice que cette rétractation lui cause.
En deuxième lieu, l’arrêt précise les contours de l’action en réparation ouverte au locataire. La Cour de cassation énonce que la rétractation « ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente. » Cette formule circonscrit strictement le domaine de la responsabilité : le locataire ne peut réclamer que des dommages et intérêts, et non la conclusion du contrat. La nature du préjudice indemnisable s’en trouve affectée. Le locataire ne peut prétendre à la perte des avantages attendus du contrat — l’article 1116 du Code civil exclut expressément cette hypothèse — mais seulement à la réparation des frais engagés en pure perte et, le cas échéant, à l’indemnisation d’un préjudice moral ou d’une perte de chance distincte de l’acquisition du bien.
En troisième lieu, et de manière décisive pour la sécurité juridique des transactions, la Cour de cassation confirme que le bailleur reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que « la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle. » Cette nullité, qui sanctionne la violation du droit de préférence proprement dite, est une nullité relative destinée à protéger le locataire, que seul ce dernier peut invoquer. Elle ne se confond pas avec l’hypothèse de la rétractation, qui ne suppose aucune vente à un tiers. La distinction entre ces deux régimes de sanction — nullité de la vente au tiers d’une part, responsabilité extracontractuelle en cas de rétractation d’autre part — est l’apport doctrinal le plus significatif de l’arrêt commenté.
En quatrième lieu, l’arrêt rappelle que la notification de l’offre doit être faite au locataire lui-même, ou à son représentant légal. En l’espèce, l’offre avait été notifiée à la sous-locataire, ce qui constituait un vice de notification. Si la Cour de cassation ne statue pas expressément sur ce point, la censure qu’elle prononce pour violation des articles susvisés inclut implicitement cette irrégularité. La pratique notariale devra ainsi veiller à l’identification précise du destinataire de l’offre, à peine d’inopposabilité de celle-ci.
Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 2 février 2026, que la violation du droit de préférence est sanctionnée par la nullité de la vente conclue avec un tiers, et que cette nullité peut être invoquée par le locataire même après l’expiration du délai de rétractation de l’article 1116 du Code civil (Cass. 3e civ., 2 février 2026, n° 23-20.178). La Cour de cassation avait également jugé, par un arrêt du 20 mars 2026, que ne constitue pas une cession à un descendant du bailleur exonérée du droit de préférence la vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés du bailleur, dès lors que cette société a une personnalité juridique distincte de ses associés (Cass. 3e civ., 20 mars 2026, n° 24-14.482, FS-B).
Enfin, l’arrêt du 25 juin 2026 s’inscrit dans une évolution plus large de la jurisprudence de la troisième chambre civile relative au statut des baux commerciaux. La Cour de cassation a, par un arrêt du 18 juin 2026, également publié au Bulletin, rappelé que la modification notable des caractéristiques du local loué et des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’article L. 145-33 du Code de commerce, doit être appréciée de manière objective et in concreto, sans que la seule évolution de l’environnement commercial ne suffise à caractériser le déplafonnement du loyer (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, FS-B). De même, par un arrêt du 11 juin 2026, la Cour a précisé l’office du juge en matière de fixation du loyer du bail renouvelé, rappelant que le juge des loyers commerciaux doit se prononcer sur la totalité des éléments de la valeur locative sans pouvoir limiter son office à une appréciation partielle (Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 23-22.360, FS-B).
Cet ensemble jurisprudentiel témoigne d’une volonté de la troisième chambre civile de renforcer la prévisibilité et la cohérence du droit des baux commerciaux, en l’arrimant aux principes généraux du droit des obligations issus de la réforme de 2016. L’arrêt du 25 juin 2026 en est l’illustration la plus récente et l’une des plus éclatantes : en subordonnant la sanction de la rétractation de l’offre de vente aux règles du droit commun des contrats, la Cour de cassation parachève l’intégration du droit de préférence du locataire commercial dans le système général de la formation du contrat.
La solution retenue est d’autant plus remarquable qu’elle préserve la spécificité du statut des baux commerciaux tout en l’enrichissant des mécanismes correcteurs du droit commun. Le droit de préférence du locataire demeure un droit d’ordre public, auquel il ne peut être dérogé par convention. Mais sa sanction n’est pas uniforme : elle varie selon la nature de l’atteinte qui lui est portée. La vente à un tiers en violation du droit de préférence emporte nullité ; la rétractation de l’offre avant acceptation n’engage que la responsabilité de son auteur. Cette graduation des sanctions, fondée sur la distinction entre la méconnaissance du droit substantiel et la révocation de l’offre, confère au dispositif une souplesse et une rationalité qui faisaient défaut à la jurisprudence antérieure.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 juin 2026 (n° 25-10.765, FS-B) constitue une décision de principe dont la portée dépasse le seul contentieux du bail commercial. En articulant les dispositions spéciales de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce avec les règles de droit commun de la formation du contrat issues des articles 1113 et 1116 du Code civil, la Cour de cassation consacre une solution à la fois respectueuse de la liberté contractuelle du bailleur et protectrice des droits du locataire. La rétractation de l’offre de vente, pour autant qu’elle intervienne avant l’acceptation du locataire, empêche certes la conclusion du contrat mais n’expose son auteur qu’à une action en réparation, exclusive de toute exécution forcée. Cette distinction entre l’irrévocabilité de l’offre et la sanction de sa violation, qui trouve son fondement dans la réforme du droit des contrats du 10 février 2016, contribue à la sécurité juridique des transactions portant sur les locaux commerciaux. Elle rappelle, en creux, la nécessité pour le locataire de manifester son acceptation dans les meilleurs délais, dès lors que la rétractation du bailleur, si elle est fautive, ne peut être neutralisée par l’exécution forcée de la vente. La pratique notariale et le conseil aux parties trouvent ainsi, dans cet arrêt, une clarification bienvenue des effets juridiques de l’offre de vente prévue par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.
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