L’obligation de délivrance conforme constitue le pivot du contrat de louage de choses, en particulier en baux commerciaux où la viabilité des locaux conditionne la survie économique du preneur. Face au manquement du bailleur à cette obligation essentielle, le locataire se prévaut de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de ses loyers. La jurisprudence récente des années 2024 à 2026, couronnée par un arrêt majeur de la Troisième chambre civile du 18 septembre 2025, redéfinit les contours de ce moyen de défense, en affranchissant sa mise en œuvre de toute mise en demeure préalable tout en maintenant un contrôle strict de la gravité du manquement et de la causalité du préjudice.
L’autonomie de la volonté et la force obligatoire des contrats s’expriment avec une intensité singulière dans le cadre du bail commercial. Le paiement du loyer représente l’obligation principale du preneur, contrepartie nécessaire de la jouissance des locaux mis à sa disposition. L’inexécution de cette obligation de paiement expose le locataire à la mise en œuvre de la clause résolutoire, mécanisme conventionnel redoutable qui permet au bailleur de solliciter la résiliation de plein droit du bail et l’expulsion du preneur. Cependant, le synallagmatisme contractuel postule une réciprocité des obligations, de sorte que l’obligation de payer les loyers ne saurait être déconnectée de l’obligation de délivrance conforme pesant sur le bailleur.
Lorsque le bailleur manque à son obligation de mettre à disposition un local conforme à l’usage convenu, le preneur soulève fréquemment l’exception d’inexécution pour justifier la suspension de ses paiements. Ce mécanisme d’autotutelle, codifié par la réforme du droit des obligations de 2016, est soumis à des critères d’appréciation stricts élaborés par la jurisprudence. La mise en balance des intérêts en présence requiert une délimitation minutieuse entre la mauvaise foi du locataire cherchant à s’affranchir de ses dettes et la défaillance matérielle ou administrative objective du bailleur. L’évolution jurisprudentielle récente des années 2024 à 2026 apporte des précisions fondamentales sur la forme et le fond de cette exception, en simplifiant sa mise en œuvre procédurale tout en durcissant les exigences relatives à la preuve du manquement et du lien de causalité avec le préjudice d’exploitation.
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Il convient d’étudier la portée de cette évolution en examinant d’abord l’étendue de l’obligation de délivrance conforme comme pilier continu du contrat de bail, avant d’analyser les conditions d’exercice de l’exception d’inexécution sous le contrôle rigoureux des juges.
I. L’obligation de délivrance conforme, pilier continu du contrat de bail commercial
L’obligation de délivrance ne se réduit pas à une simple remise matérielle des clés au jour de la prise d’effet du contrat de bail. Elle s’apprécie de manière dynamique et de façon continue tout au long de la relation contractuelle, imposant au bailleur de maintenir les locaux dans un état conforme à leur destination contractuelle.
A. Le fondement et l’étendue de l’obligation de résultat du bailleur
Le régime de l’obligation de délivrance trouve son fondement textuel historique dans les dispositions de l’article 1719 du Code civil. Aux termes de cet article, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail [[Code civil, article 1719, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020461877]]. Ce texte impose au bailleur une obligation de résultat continue. L’obligation de délivrance ne s’épuise pas lors de l’entrée dans les lieux du locataire, mais persiste pendant toute l’exécution du contrat de louage.
La jurisprudence rappelle avec une constance rigoureuse que cette obligation interdit au bailleur de s’exonérer de ses responsabilités en se retranchant derrière des clauses d’état des lieux ou des clauses de non-garantie de la commercialité, dès lors que les manquements touchent aux accessoires indispensables du bail. Ce principe a été réaffirmé par la Cour d’appel de Bordeaux dans une décision récente [[CA Bordeaux, 4ème chambre commerciale, 2 juillet 2025, n° 24/04664, https://www.courdecassation.fr/decision/6866138027f49a37ec714e96]]. Dans cette affaire, la cour d’appel a souligné que l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance effective s’étend aux accessoires de la chose louée, notamment les parties communes d’un centre commercial, en relevant que « l’obligation de délivrance du bailleur, obligation de résultat, a pour objet d’assurer au preneur, tout au long du bail, la jouissance effective des locaux loués qui doivent être délivrés avec tous leurs accessoires ; que les parties communes d’un centre commercial sont des accessoires nécessaires des locaux donnés à bail et doivent être entretenues afin que le preneur ne soit pas privé des avantages qu’il tient du bail ».
La cour d’appel de Bordeaux a ainsi condamné le bailleur pour manquement contractuel grave en raison du défaut d’entretien des parties communes du centre commercial, caractérisé par des pannes récurrentes de chauffage et de climatisation, l’état de saleté de la galerie marchande, le non-fonctionnement de rideaux métalliques de sécurité et l’absence d’éclairage du parking. Ces défaillances répétées sur une période de trois ans constituaient une violation de l’obligation de délivrance, justifiant l’octroi de dommages et intérêts au preneur au titre de sa perte d’exploitation due à la baisse régulière de fréquentation de son commerce. L’analyse de cet arrêt démontre que l’autonomie matérielle des locaux loués ne dispense pas le bailleur d’entretenir les parties communes dès lors que ces dernières sont qualifiées d’accessoires indispensables à l’exploitation commerciale.
B. L’appréciation factuelle de la non-conformité matérielle et administrative
L’obligation de délivrance conforme s’analyse au regard de la destination contractuelle précise stipulée dans le bail. Le manquement peut revêtir une forme purement matérielle ou une forme administrative. Dans les deux cas, les juges du fond procèdent à une analyse pragmatique des pièces produites pour déterminer si les lieux loués permettent l’exercice de l’activité prévue.
La non-conformité matérielle est caractérisée lorsque l’état physique du local fait obstacle à son exploitation régulière. Par exemple, la présence d’infiltrations d’eau massives, d’humidité persistante ou de moisissures dans des locaux destinés à la restauration rend l’atelier de préparation culinaire incompatible avec les normes d’hygiène publiques les plus élémentaires. La Cour d’appel de Rennes a validé cette appréciation en constatant l’existence de désordres affectant le mur d’une cuisine commerciale, lequel était « pourri et délabré » et « imbibé d’humidité », entraînant la chute des étagères et l’apparition de moisissures [[CA Rennes, 5ème Chambre, 24 septembre 2025, n° 24/06543, https://www.courdecassation.fr/decision/68d4cd55327c828791409111]]. Dans cette espèce, le manquement à l’obligation de délivrance a été considéré comme avéré car l’exploitation de la cuisine était devenue incompatible avec une activité de préparation culinaire soumise à des règles d’hygiène strictes.
La non-conformité peut également être d’ordre technique ou administratif. C’est le cas lorsqu’un preneur loue un local destiné à une activité de menuiserie ou de fabrication nécessitant une puissance électrique triphasée, et que le réseau disponible ne permet qu’une alimentation monophasée standard, rendant impossible l’installation des machines industrielles indispensables. La Cour d’appel de Paris a eu à se prononcer sur une telle situation [[CA Paris, Pôle 1 – Chambre 2, 28 mai 2026, n° 25/14051, https://www.courdecassation.fr/decision/6a19255dcdc6046d4753ac18]]. Bien que la cour ait rejeté les prétentions du preneur pour d’autres motifs liés à la preuve, elle a relevé que « l’indisponibilité prolongée de l’alimentation triphasée, element nécessaire à l’activité de fabrication et d’usinage stipulée révèle une inaptitude des lieux à l’usage convenu et caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ». L’obligation de résultat qui pèse sur le bailleur s’étend donc à la conformité technique du local par rapport aux stipulations expresses du contrat de bail commercial. Si l’équipement technique requis pour l’activité expressément autorisée au bail est défaillant ou absent, le manquement du bailleur est caractérisé, nonobstant toute clause par laquelle le preneur déclare prendre les locaux en l’état.
II. L’exception d’inexécution du preneur, un moyen de défense sous contrôle rigoureux du juge
Lorsque le manquement à l’obligation de délivrance est établi, le preneur peut opposer l’exception d’inexécution pour refuser d’exécuter sa propre obligation de paiement des loyers. Cependant, l’application de ce mécanisme d’autotutelle est strictement encadrée pour éviter les dérives abusives et préserver la stabilité contractuelle.
A. L’affranchissement de la mise en demeure préalable
L’apport majeur de la jurisprudence récente réside dans la simplification procédurale des conditions de mise en œuvre de l’exception d’inexécution. Historiquement, l’application de l’exception d’inexécution par le preneur était parfois subordonnée par les juges du fond à l’existence d’une mise en demeure préalable adressée au bailleur de réaliser les travaux de conformité requis.
La Cour de cassation a mis un terme définitif à cette exigence par un arrêt de principe rendu le 18 septembre 2025 [[Cass. civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68cba041e4abb8795b568fc7]]. Saisie d’un pourvoi formé contre un arrêt de cour d’appel qui avait condamné un locataire à payer l’intégralité de ses loyers au motif qu’il n’avait pas délivré de mise en demeure préalable à son bailleur avant de suspendre ses règlements, la Haute juridiction a prononcé une cassation nette sous le visa des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du Code civil. La Troisième chambre civile a solennellement affirmé qu’« il en résulte que le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » [[Cass. civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68cba041e4abb8795b568fc7]].
Pour la Cour de cassation, exiger une mise en demeure préalable équivaut à ajouter à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas. L’exception d’inexécution est une faculté unilatérale de suspension immédiate des obligations, qui naît de la seule constatation objective de l’impropreté des locaux à leur destination contractuelle. Dès lors que le bailleur manque à son obligation de délivrance, le preneur est libéré de son obligation corrélative de payer le loyer, sans formalisme préalable. Cette solution pragmatique protège efficacement le preneur face à l’inertie du bailleur. Elle permet de geler instantanément les flux financiers dès que la jouissance des locaux est compromise, sans que le preneur ne soit contraint de subir un formalisme procédural lourd pendant que son activité commerciale périclite.
B. Les conditions strictes d’impropriété totale et de causalité pour faire échec à la clause résolutoire
Si le preneur est dispensé de mise en demeure préalable, il n’en demeure pas moins soumis à des exigences de fond extrêmement sévères. L’exception d’inexécution n’est admise que si l’inexécution reprochée au bailleur est d’une gravité telle qu’elle rend les locaux totalement inutilisables ou manifestement impropres à leur destination contractuelle.
La jurisprudence refuse catégoriquement d’admettre l’exception d’inexécution en cas de gêne partielle ou de désagréments matériels mineurs qui n’interdisent pas l’exploitation du commerce. Dans ces situations, le preneur doit continuer de payer son loyer, quitte à solliciter ultérieurement en justice une réduction proportionnelle du loyer ou des dommages et intérêts. La Cour d’appel de Paris a rappelé ce principe d’appréciation factuelle rigoureuse dans son arrêt du 28 mai 2026 [[CA Paris, Pôle 1 – Chambre 2, 28 mai 2026, n° 25/14051, https://www.courdecassation.fr/decision/6a19255dcdc6046d4753ac18]]. Les magistrats parisiens ont affirmé que « l’exception d’inexécution du preneur n’est permise que s’il se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux, ou si ceux-ci ne peuvent être utilisés conformément à la destination du bail ou conformément à leur destination contractuelle. S’il n’y a pas impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le preneur ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution ».
Dans cette affaire, la cour d’appel de Paris a rejeté l’exception d’inexécution soulevée par la locataire qui se plaignait du défaut d’alimentation électrique triphasée. Pour emporter la conviction des juges, le locataire doit faire preuve d’une cohérence absolue dans son comportement contractuel. La cour a relevé que la locataire s’était acquittée de certains loyers au début de l’exploitation tout en affirmant être dans l’impossibilité d’exploiter, soulignant qu’« il n’est pas crédible que, sans pouvoir exploiter les locaux de son entrée dans les lieux en avril 2024 et jusqu’en décembre 2024, elle se soit ainsi acquittée de certains loyers, sans aucune contrepartie ». De surcroît, le preneur doit établir un lien de causalité direct et exclusif entre le manquement du bailleur et le défaut de paiement de ses loyers. La cour d’appel de Paris a constaté que l’arriéré locatif correspondait à plus d’un an de loyer, alors même que la période d’impossibilité d’exploitation n’avait duré que huit mois. Les magistrats en ont déduit que « le lien de causalité entre l’arriéré locatif et l’absence d’exploitation fait défaut », d’autant que le locataire ne produisait aucune pièce comptable démontrant l’absence de chiffre d’affaires et la réalité de son préjudice de jouissance.
En revanche, si l’impossibilité d’exploitation est matériellement démontrée mais n’est que partielle, le juge peut opérer un arbitrage proportionnel. Dans l’arrêt rendu le 24 septembre 2025 par la Cour d’appel de Rennes, les magistrats ont souverainement estimé que les infiltrations d’eau et les moisissures affectant la cuisine empêchaient l’exploitation de la zone de préparation, mais permettaient le maintien de la vente au comptoir. Validant l’approche équitable du premier juge, la cour de Rennes a ordonné une réduction proportionnelle en faisant « droit à la demande de consignation des loyers à hauteur de 50 %, jusqu’à remise en état des locaux loués » [[CA Rennes, 5ème Chambre, 24 septembre 2025, n° 24/06543, https://www.courdecassation.fr/decision/68d4cd55327c828791409111]].
Le preneur qui suspend unilatéralement l’intégralité de ses loyers prend donc un risque judiciaire majeur. Si les juges du fond estiment que l’impossibilité d’utiliser les locaux n’était pas absolue ou totale, l’exception d’inexécution sera rejetée. Le commandement de payer délivré par le bailleur produira son plein effet rétroactif, entraînant irrémédiablement l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire, sans possibilité pour ce dernier d’obtenir des délais. La rigueur de la preuve comptable, technique et factuelle demeure la condition absolue de survie du bail commercial face aux rigueurs de la clause résolutoire.
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A propos de l’auteur
Maître Reda KOHEN est avocat fondateur du cabinet Kohen Avocats à Paris, spécialisé en droit des affaires et droit immobilier. Le cabinet conseille et accompagne les dirigeants d’entreprises, commerçants et bailleurs dans la négociation, la rédaction et la gestion du contentieux lié aux baux commerciaux.
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