La question revient avec les travaux d’été, les rénovations énergétiques, les logements trop chauds et les appartements que l’on veut adapter à un nouvel usage. Un locataire veut refaire une cuisine, poser une climatisation, déplacer une cloison ou améliorer l’isolation. Un bailleur veut entrer dans le logement pour réaliser des travaux. Chacun pense parfois être dans son droit.
Le bail d’habitation n’interdit pas tous les travaux. Il impose surtout de distinguer trois situations : l’entretien courant à la charge du locataire, les transformations qui exigent l’accord écrit du bailleur, et les travaux que le bailleur doit ou peut faire pendant le bail.
Cette distinction est décisive. Elle conditionne la remise en état, la retenue sur le dépôt de garantie, la réduction de loyer, l’indemnisation du trouble de jouissance et, dans les situations les plus tendues, la procédure devant le juge des contentieux de la protection.
Quels travaux le locataire peut-il faire sans accord écrit ?
Le locataire peut effectuer les petits aménagements qui ne transforment pas le logement. Repeindre un mur, poser un meuble démontable, installer des rideaux, remplacer un abattant, entretenir les joints ou réaliser de menues réparations relèvent en principe de l’usage normal du logement.
Le décret du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives. Il vise notamment l’entretien courant et les petites réparations liées à l’usage du logement. Le locataire doit donc entretenir, mais il ne doit pas remodeler les lieux.
La frontière se situe moins dans le coût des travaux que dans leur effet sur le logement. Une peinture sobre ne transforme pas le bien. En revanche, ouvrir une cloison, modifier un réseau, changer l’agencement d’une pièce d’eau, installer une climatisation avec unité extérieure ou remplacer des équipements structurants peut dépasser le simple aménagement.
Dans le doute, il faut écrire au bailleur avant de commencer. Un échange oral ne suffit pas. Un SMS vague ne protège pas toujours. La preuve utile est un accord écrit, précis, conservé avec les devis et les photographies avant travaux.
Quand faut-il l’accord écrit du bailleur ?
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.
La règle est simple : si les travaux changent la consistance, la distribution, la sécurité, les réseaux, les équipements fixes ou l’apparence extérieure du logement, il faut obtenir l’accord écrit du bailleur avant le premier devis signé.
Sont particulièrement sensibles les travaux suivants : abattre ou déplacer une cloison, modifier une cuisine ou une salle de bains, toucher à l’électricité, à la plomberie ou à la ventilation, percer une façade, poser une climatisation visible, fermer un balcon, changer une porte d’entrée, transformer une cave ou une dépendance, créer une mezzanine ou installer un équipement lourd.
L’accord doit idéalement préciser la nature des travaux, les matériaux, l’entreprise, les plans éventuels, les conséquences à la fin du bail et les autorisations de copropriété lorsqu’elles sont nécessaires.
Sans cette précaution, le locataire prend un risque concret. Le bailleur peut exiger la remise en état au départ. Il peut aussi conserver les transformations sans indemniser le locataire. Si les travaux mettent en péril la sécurité du local ou le bon fonctionnement des équipements, il peut demander une remise en état immédiate aux frais du locataire.
Travaux handicap ou rénovation énergétique : le silence du bailleur peut valoir accord
La loi prévoit un régime plus favorable pour certains travaux réalisés par le locataire à ses frais.
Des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie, ainsi que certains travaux de rénovation énergétique, peuvent être demandés par lettre recommandée avec avis de réception. Si le bailleur ne répond pas dans les deux mois, son silence vaut acceptation.
Cette règle ne dispense pas d’écrire. Elle rend au contraire l’écrit indispensable. La demande doit être suffisamment précise pour identifier les travaux, leur finalité, les conditions de réalisation et les entreprises envisagées.
Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise en état lorsque ces travaux entrent bien dans le régime légal et ont été régulièrement demandés.
Il faut rester prudent. Tous les travaux de confort ne relèvent pas automatiquement de cette exception. Une climatisation, une modification de façade ou des travaux touchant les parties communes peuvent aussi nécessiter l’accord de la copropriété, voire une autorisation administrative.
Que risque le locataire qui commence sans autorisation ?
Le risque principal est financier.
Le bailleur peut demander la remise en état, retenir une partie du dépôt de garantie si le coût est justifié, ou agir en justice si les travaux ont causé un dommage. Le locataire peut aussi perdre toute possibilité d’être indemnisé pour les travaux qu’il a financés.
La Cour d’appel de Versailles a rappelé, à propos de travaux réalisés sans autorisation dans un appartement loué, que la destruction de cloisons, la modification des toilettes, les faux plafonds, les sols et la reprise de pièces d’eau constituaient une « modification substantielle des lieux loués » (CA Versailles, 6 mars 2025, n° 24/05695). La décision est consultable sur le site de la Cour de cassation : https://www.courdecassation.fr/decision/67ca8bb85b43e49564643b52.
Dans cette affaire, les travaux avaient aussi été rattachés à des fissures apparues dans des logements voisins. Le risque n’était donc pas limité au seul dépôt de garantie. Il portait sur la réparation du dommage causé à l’immeuble.
Avant d’engager des travaux importants, le locataire doit donc réunir quatre preuves : l’accord écrit du bailleur, les autorisations de copropriété si le logement est en immeuble collectif, les devis détaillés et les photographies de l’état initial.
Le bailleur peut-il imposer des travaux pendant la location ?
Oui, dans certains cas.
Le locataire doit permettre l’accès au logement pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal du logement, de travaux d’amélioration des parties communes ou privatives, de travaux de performance énergétique et de travaux nécessaires à la décence du logement.
Le bailleur ne peut pas pour autant entrer librement dans le logement. Il doit informer le locataire avant le début des travaux. La notification doit indiquer la nature des travaux et leurs modalités d’exécution. Aucun travaux ne peut être réalisé les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.
Si les travaux deviennent abusifs, vexatoires, dangereux, ou s’ils rendent l’utilisation du logement impossible, le locataire peut saisir le juge pour demander leur interruption, leur interdiction ou une indemnisation.
La Cour de cassation a admis l’indemnisation de locataires lorsque des travaux prévus pour dix-huit mois avaient duré plus de trois ans, avec nuisances sonores, poussière, infiltrations et réduction durable de l’espace de vie. Elle a retenu un « préjudice de jouissance anormal » (Cass. 3e civ., 3 décembre 2020, n° 19-20.790). La décision est disponible ici : https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4ca916790d76d94b859c.
Réduction de loyer : que faire si les travaux durent plus de 21 jours ?
L’article 1724 du Code civil prévoit une règle importante : lorsque des réparations urgentes durent plus de vingt et un jours, le prix du bail doit être diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé.
En pratique, le locataire ne doit pas décider seul de cesser de payer le loyer. C’est une erreur fréquente. Elle peut se retourner contre lui et nourrir une procédure pour impayé.
La bonne démarche consiste à documenter les nuisances, écrire au bailleur, demander une réduction amiable du loyer, puis saisir le juge si le bailleur refuse. Les preuves utiles sont les photographies datées, les courriels, la notification de travaux, les constats de commissaire de justice, les attestations, les certificats médicaux si les travaux affectent la santé, et les échanges avec le syndic lorsque les travaux concernent l’immeuble.
Le juge peut apprécier la durée, l’intensité des nuisances, la partie du logement inutilisable, le caractère prévisible du chantier et la réaction du bailleur.
Locataire qui refuse l’accès : quand le refus devient risqué
Le locataire peut refuser un accès improvisé, non justifié ou fixé dans des conditions abusives. Il peut demander un calendrier, la nature des interventions et les mesures de protection du logement.
Mais il ne peut pas bloquer par principe des travaux nécessaires. Si le bailleur respecte la notification et que les travaux sont justifiés, un refus répété peut constituer une faute du locataire. Le bailleur pourra alors saisir le juge pour obtenir l’accès au logement, éventuellement sous astreinte, et demander réparation si le refus a aggravé les désordres.
Le bon réflexe est d’écrire. Le locataire peut proposer des créneaux raisonnables, demander la présence d’un représentant de l’entreprise, exiger la remise en état après intervention et signaler les contraintes de santé ou de télétravail. Le bailleur doit, de son côté, éviter les injonctions vagues et les passages non annoncés.
Paris et Île-de-France : les points à vérifier avant les travaux
À Paris et en Île-de-France, beaucoup de litiges naissent dans des immeubles en copropriété. Un accord du bailleur ne suffit pas toujours.
Si les travaux touchent les parties communes, l’aspect extérieur de l’immeuble, les conduits, la façade, les fenêtres, un balcon ou une évacuation collective, il faut vérifier le règlement de copropriété et, selon les cas, obtenir une autorisation d’assemblée générale.
Pour une climatisation visible, une fermeture de balcon ou une modification de façade, le sujet peut également relever de l’urbanisme. À Paris, certains travaux supposent une déclaration préalable, notamment lorsque l’apparence extérieure est modifiée.
En cas de conflit, le tribunal compétent est en principe le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec une compétence fréquente du juge des contentieux de la protection pour les baux d’habitation.
Que faire avant d’écrire ou de saisir le juge ?
Le locataire doit d’abord qualifier les travaux : entretien courant, aménagement simple, transformation, adaptation handicap, rénovation énergétique, travaux urgents ou travaux imposés par le bailleur.
Il doit ensuite réunir les pièces : bail, état des lieux d’entrée, photographies, devis, échanges avec le bailleur, règlement de copropriété, notification de travaux, preuves de nuisances, quittances de loyer et justificatifs de préjudice.
Le bailleur doit de son côté conserver la demande du locataire, sa réponse, les devis, les autorisations de copropriété, les courriers de notification et les justificatifs démontrant que les travaux sont nécessaires.
Lorsque le désaccord persiste, une mise en demeure claire est souvent utile. Elle doit demander une réponse précise dans un délai court, rappeler les textes applicables et annoncer la suite : saisine du conciliateur, commission départementale de conciliation lorsque le litige s’y prête, ou juge des contentieux de la protection.
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À Paris et en Île-de-France, l’analyse doit aussi intégrer la copropriété, l’urbanisme et le tribunal compétent.
Sources utiles
Loi du 6 juillet 1989, article 7 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051748585.
Décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148_01-08-1999.
Travaux à la charge du propriétaire, Service-public : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31699.
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