Par Reda KOHEN, avocat au barreau de Paris.
La pérennité matérielle et l’exploitation continue du fonds de commerce constituent des enjeux cardinaux au sein des baux commerciaux, dont le statut d’ordre public vise traditionnellement à protéger le commerçant en lui garantissant la propriété commerciale. Néanmoins, l’obligation d’exploiter effectivement les locaux, qu’elle résulte des conditions légales du droit au renouvellement ou de clauses contractuelles spécifiques, fait peser sur le locataire une charge rigoureuse dont le non-respect l’expose à la perte de ses droits fondamentaux et à la résiliation de son titre d’occupation. L’analyse de la jurisprudence contemporaine, illustrée par des décisions de justice particulièrement récentes rendues en 2026 par le Tribunal judiciaire de Paris et la Cour d’appel de Versailles, met en lumière une grille d’appréciation sévère, reposant sur un double contrôle de la réalité de l’activité commerciale et de l’admissibilité des moyens de défense, notamment lors de travaux d’aménagement.
Introduction
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, a été conçu par le législateur français comme un instrument d’équilibre économique, visant à concilier le droit de propriété constitutionnel du bailleur avec la protection de l’outil de travail du commerçant. Cette protection se manifeste principalement par le droit du preneur d’obtenir le renouvellement de son bail à l’échéance ou, à défaut, de percevoir une indemnité d’éviction réparant l’intégralité du préjudice causé par la perte de son fonds.
Toutefois, cette protection exorbitante du droit commun n’est pas sans contrepartie. Le locataire ne saurait considérer le local loué comme un simple actif spéculatif ou passif, qu’il pourrait laisser inexploité au gré de ses intérêts financiers ou de ses choix de gestion. La présence matérielle et l’activité commerciale effective au sein des locaux loués constituent des obligations de premier plan. Elles garantissent non seulement la valeur intrinsèque de l’immeuble pour le propriétaire, mais participent également à la vitalité des centres-villes et à la synergie indispensable des centres commerciaux ou des copropriétés de quartier.
Le contentieux lié au défaut d’exploitation du fonds de commerce connaît un essor remarquable devant les juridictions civiles et commerciales. Les bailleurs tirent profit de la fermeture prolongée des boutiques pour s’opposer au renouvellement du bail sans être tenus de verser la moindre indemnité d’éviction, ou pour solliciter l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire en cours d’exécution du contrat. Face à ces démarches offensives, les preneurs déploient divers arguments de défense, fondés notamment sur l’existence de difficultés économiques temporaires, de fermetures exceptionnelles ou sur la réalisation de travaux d’aménagement de leurs locaux.
Il s’avère donc essentiel d’analyser les mécanismes juridiques qui régissent cette confrontation pécuniaire et contractuelle. Nous étudierons en premier lieu les conditions légales d’exploitation requises pour bénéficier du droit au renouvellement et la manière dont les magistrats contrôlent la réalité de cette activité (I). Nous examinerons en second lieu les voies de résiliation du bail commercial en cours d’exécution et les limites du contrôle en référé face aux travaux autorisés constituant des moyens de défense sérieux pour le preneur (II).
I – L’étendue de l’obligation d’exploiter et la perte du droit au renouvellement
Le droit au renouvellement du bail commercial est un droit conditionnel qui exige une exploitation effective du fonds de commerce au cours de la période triennale précédant l’expiration (A). La démonstration de cette exploitation, dont la charge de la preuve incombe exclusivement au preneur, est vérifiée par les juges du fond au travers d’indices matériels et comptables précis (B).
A – Le droit au renouvellement conditionné par une exploitation effective
L’article L. 145-8 du code de commerce pose une règle d’ordre public fondamentale selon laquelle le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les locaux. Le texte ajoute de manière explicite que le fonds doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation légale.
Ce texte d’une grande rigueur démontre que la propriété commerciale n’est pas acquise définitivement par la simple signature du contrat de bail. Elle doit se mériter au quotidien par l’exercice réel d’une activité commerciale conforme à la destination contractuelle. Si le preneur cesse d’exploiter son fonds sans motif légitime pendant cette période critique de trois ans, il perd purement et simplement le bénéfice du statut protecteur, autorisant le bailleur à lui délivrer un congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction.
La Cour d’appel de Versailles a récemment fait une application didactique et rigoureuse de ces dispositions dans un arrêt du 12 mai 2026 [[Cour d’appel de Versailles, 12 mai 2026, n° 25/02483, https://www.courdecassation.fr/decision/6a043fe9cdc6046d4791b361 : « L’article L. 145-8 du code de commerce dispose : Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux… L’exploitation effective du fonds de commerce au sens de ce texte s’entend de son exploitation réelle, régulière et conforme à la destination du bail. ».]]. Dans cette décision de justice, les juges d’appel rappellent que l’exploitation exigée par la loi ne saurait être virtuelle, intermittente ou simulée pour les besoins de la cause, mais doit présenter un caractère de régularité normale correspondant aux usages du commerce considéré.
La perte du droit au renouvellement constitue la sanction suprême pour le preneur. Elle anéantit en un instant la valeur patrimoniale du droit au bail et place l’entreprise dans une situation de grande vulnérabilité, l’obligeant à quitter les lieux sans aucune compensation financière après l’expiration de son contrat. C’est pourquoi les conseils du cabinet Kohen Avocats recommandent d’anticiper systématiquement cette échéance triennale en veillant au maintien continu de l’activité économique.
B – La rigueur de la preuve et le faisceau d’indices judiciaires
La caractérisation du défaut d’exploitation repose sur un principe de preuve de fait, dont la charge finale repose sur le locataire qui prétend bénéficier du droit au renouvellement contractuel. La Cour d’appel de Versailles réaffirme ainsi de manière constante la règle classique de répartition de la charge de la preuve en énonçant que la démonstration d’une exploitation effective et continue incombe uniquement au preneur [[Cour d’appel de Versailles, 12 mai 2026, n° 25/02483, https://www.courdecassation.fr/decision/6a043fe9cdc6046d4791b361 : « La charge de la preuve de cette exploitation effective incombe au preneur. ».]].
Pour rejeter les prétentions de preneurs de mauvaise foi, les magistrats s’appuient sur un faisceau d’indices particulièrement concordants, croisant des constatations matérielles dressées par des huissiers de justice et des vérifications d’ordre comptable et fiscal. La simple fermeture physique des portes de la boutique à des heures d’ouverture habituelles constitue une première matérialisation du manquement, mais elle doit être étayée par des éléments plus profonds pour convaincre le tribunal.
L’arrêt du 12 mai 2026 de la Cour d’appel de Versailles illustre de manière remarquable cette méthode d’investigation judiciaire. Pour valider le congé sans indemnité délivré par le bailleur, la cour relève l’existence de multiples constats d’huissier successifs démontrant que la boutique d’alimentation générale était fermée, rideaux intérieurs abaissés et grilles fermées, pendant les heures normales de commerce. Les juges soulignent également que le local n’était plus garni de marchandises ni de mobilier de vente.
Plus grave encore, la cour d’appel écarte les éléments de preuve présentés par le locataire, qualifiant certaines photographies d’étagères garnies de « mise en scène » artificielle réalisée pour tromper la religion du tribunal. Pour fonder définitivement sa conviction, la juridiction relève l’absence de production d’une comptabilité propre au fonds litigieux, ainsi que l’absence de factures d’approvisionnement régulier ou d’abonnements d’électricité souscrits au nom de la société pour l’exploitation commerciale spécifique [[Cour d’appel de Versailles, 12 mai 2026, n° 25/02483, https://www.courdecassation.fr/decision/6a043fe9cdc6046d4791b361 : « Le bailleur prétend que la situation d’inexploitation du local commercial est ancienne et établie par de multiples constats d’huissier, l’absence de factures démontrant un réel approvisionnement de la boutique… l’absence de comptabilité, l’absence d’avis de consommateurs sur Google… ».]].
Cette décision de justice démontre qu’en matière de baux commerciaux, les faux-semblants et les ruses de procédure ne résistent pas à une analyse factuelle sérieuse des magistrats. Le preneur qui prétend exploiter un fonds doit être en mesure de produire des bilans comptables, des déclarations de chiffres d’affaires, des contrats de travail de salariés affectés au local, ainsi que des factures de fournitures contemporaines de la période triennale contestée. À défaut d’une telle transparence, la sanction de l’inexploitation sera prononcée sans aucune hésitation par le juge.
II – Les voies de résiliation du bail commercial et les moyens de défense du locataire
Le défaut d’exploitation peut également être invoqué par le bailleur en cours de bail comme un manquement contractuel grave pour obtenir l’acquisition de la clause résolutoire (A). Cependant, le locataire dispose de moyens de défense légitimes, notamment lorsque la suspension temporaire de l’exploitation est rendue indispensable par l’exécution de travaux d’aménagement autorisés par le contrat (B).
A – La mise en œuvre de la clause résolutoire et l’exigence de la mise en demeure
Si le non-respect de l’obligation d’exploiter de l’article L. 145-8 du code de commerce prive le preneur de son droit au renouvellement à l’échéance du bail, il peut également être sanctionné immédiatement en cours de bail par la résiliation judiciaire ou par le jeu de la clause résolutoire expressément insérée dans le contrat de louage. La Cour de cassation considère en effet que, bien que l’obligation d’exploiter soit une obligation de faire qui ne peut faire l’objet d’une exécution forcée par la contrainte, elle peut légitimement fonder la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial.
La mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d’exploitation est soumise au formalisme d’ordre public édicté par l’article L. 145-41 du code de commerce. Le bailleur doit faire délivrer au locataire, par acte de commissaire de justice, un commandement d’avoir à reprendre l’exploitation effective du fonds de commerce sous un délai d’un mois. Ce commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai et préciser de manière explicite les manquements reprochés.
Cette procédure stricte offre au locataire une dernière chance de régulariser sa situation en ouvrant à nouveau ses portes et en garnissant les lieux de meubles et de marchandises suffisants pour assurer la poursuite normale des affaires. Si, à l’expiration de ce délai d’un mois, le preneur persiste dans son attitude de passivité ou d’abandon des locaux sans raison sérieuse, le bailleur est fondé à saisir le juge des référés du tribunal judiciaire pour faire constater l’acquisition définitive de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion immédiate du preneur devenu occupant sans droit ni titre.
La jurisprudence admet également que la mise en demeure d’exploiter et le congé avec refus de renouvellement sans indemnité fondé sur le défaut d’exploitation soient signifiés au preneur de manière concomitante, voire réunis au sein d’un même exploit extrajudiciaire. La Cour d’appel de Versailles a validé ce cumul de procédures en rappelant que la sommation de garnir et d’exploiter restait parfaitement valable même si elle avait été délivrée le même jour que le congé de refus de renouvellement, faisant courir le délai d’un mois de l’article L. 145-17 du code de commerce jusqu’à son terme [[Cour d’appel de Versailles, 12 mai 2026, n° 25/02483, https://www.courdecassation.fr/decision/6a043fe9cdc6046d4791b361 : « Le refus de renouvellement et la mise en demeure d’exploiter le fonds de commerce prévue à l’article L. 145-17 peuvent être délivrés concomitamment, voire dans le même acte. ».]].
Si le preneur échoue à reprendre ses activités commerciales dans ce délai d’un mois, l’infraction contractuelle est réputée consommée et définitive. Le locataire se verra alors privé de tout titre d’occupation et de tout droit à indemnité d’éviction, consacrant l’efficacité redoutable de la clause résolutoire pour le bailleur qui récupère la libre disposition de son bien immobilier libre de tout occupant.
B – Les travaux autorisés comme cause exonératoire légitime de l’obligation d’exploiter
Le locataire commercial n’est pas totalement désarmé face aux sommations d’exploiter de son bailleur. Il peut faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant l’existence d’un motif légitime d’inexploitation ou d’une dispense contractuelle expresse. Le moyen de défense le plus fréquent et le plus efficace réside dans l’exécution de travaux nécessaires à l’entretien, à la rénovation ou à la modernisation des locaux commerciaux.
La réalisation de travaux d’aménagement constitue par nature un obstacle matériel et temporaire à l’exploitation normale du fonds de commerce. Le juge des référés, juge de l’évidence contractuelle, ne saurait constater la résiliation du bail de plein droit s’il existe une contestation sérieuse tenant à la légitimité de la fermeture des locaux pour cause de travaux de rénovation, particulièrement lorsque le bail prévoit une clause d’exonération spécifique durant la période de chantier.
Le Tribunal judiciaire de Paris a statué avec une remarquable clarté sur cette situation particulière dans une ordonnance de référé rendue le 8 juin 2026 [[Tribunal judiciaire de Paris, 8 juin 2026, n° 26/52249, https://www.courdecassation.fr/decision/6a2866c7cdc6046d47c0543c : « La réalisation de ces travaux est donc une contestation sérieuse au constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’exploitation, le manquement éventuel aux obligations du bail n’étant pas établi avec l’évidence requise en référé… ».]]. Dans cette affaire parisienne, le bailleur poursuivait le constat de la résiliation du bail en produisant plusieurs constats d’huissier attestant que le local était fermé par des bâches et qu’aucune activité n’y était exploitée.
En défense, la société preneuse opposait une clause d’exonération de son contrat autorisant la suspension de l’exploitation en cas de travaux. Elle apportait la preuve matérielle de la réalité du chantier par la production de factures d’achat de fournitures, d’une attestation écrite de la personne réalisant les travaux de peinture, ainsi que d’une affiche apposée sur la vitrine annonçant l’ouverture prochaine d’un « spot gourmand inédit ». Les photographies annexées aux constats d’huissier du bailleur laissaient d’ailleurs apparaître à l’intérieur du local des pots de peinture, une échelle et des outils de chantier.
Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris a retenu l’existence d’une contestation sérieuse, déboutant le bailleur de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire. Les magistrats ont considéré que la réalisation matérielle de travaux d’aménagement, autorisés par le contrat et étayés par des preuves objectives, justifiait légitimement l’interruption temporaire de l’exploitation, de sorte que l’évidence requise en matière de référé faisait défaut.
Cette ordonnance de référé du 8 juin 2026 souligne l’importance d’une préparation minutieuse du dossier par le preneur qui décide d’entreprendre des travaux. Le locataire doit veiller à respecter le formalisme du bail, à informer préalablement son bailleur si le contrat l’exige, et surtout à documenter de manière indiscutable la matérialité et la durée du chantier. La pose d’une affiche explicative en vitrine et la conservation de factures de travaux contemporaines de la fermeture constituent des diligences indispensables pour faire échec aux velléités de résiliation du propriétaire.
Conclusion
L’obligation d’exploitation effective constitue la véritable clé de voûte de la relation contractuelle dans le cadre des baux commerciaux. La jurisprudence contemporaine, illustrée par les décisions marquantes du premier semestre de l’année 2026, témoigne de la volonté farouche des tribunaux de maintenir l’équilibre économique voulu par le législateur. En se montrant inflexibles sur les exigences de preuve de l’exploitation réelle pour l’octroi du droit au renouvellement, les magistrats sanctionnent à juste titre la spéculation immobilière passive. Cependant, en protégeant les preneurs de bonne foi qui suspendent temporairement leur activité pour réaliser des travaux de modernisation nécessaires à l’essor commercial, le juge préserve l’esprit de collaboration inhérent au contrat de louage. La gestion des litiges liés à l’exploitation exige des praticiens du droit immobilier une rigueur factuelle et une réactivité procédurale de chaque instant.
A propos de l’auteur
Maître Reda KOHEN est avocat au barreau de Paris et fondateur du cabinet Kohen Avocats. Spécialisé en droit immobilier, il accompagne les propriétaires et les locataires dans la gestion de leurs contentieux locatifs, de la délivrance des congés aux procédures d’expulsion. Pour en savoir plus ou prendre rendez-vous, vous pouvez consulter le site du cabinet Kohen Avocats.
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