Le 24 juin 2026, l’Insee a publié le nouvel indice des loyers commerciaux du premier trimestre 2026. L’ILC s’établit à 135,26 et baisse de 0,45 % sur un an.
Pour un commerçant, un restaurateur, un artisan ou une société locataire d’un local commercial, cette baisse n’est pas un simple chiffre statistique. Elle peut modifier le loyer appelé par le bailleur, empêcher une indexation automatique à la hausse, révéler un trop-payé ou ouvrir une discussion sur la clause d’indexation du bail.
La difficulté vient du bail lui-même. Certains contrats appliquent correctement l’indice à la hausse comme à la baisse. D’autres neutralisent les périodes de baisse, utilisent un mauvais trimestre de référence ou continuent d’appeler le même loyer sans recalcul. Dans ce cas, le locataire ne doit pas seulement demander « le nouvel indice ». Il doit refaire le calcul, vérifier la clause et chiffrer les sommes éventuellement payées en trop.
Mis à jour le 19 août 2026.
Quel est le dernier ILC connu en août 2026 ?
Au 19 août 2026, le dernier indice publié est l’ILC du premier trimestre 2026 : 135,26, en baisse de 0,45 % sur un an. Si le bail retient ce trimestre, comparez cette valeur à l’indice de référence prévu par la clause, puis recalculez le loyer. Un remboursement n’est pas automatique : il faut établir la date d’effet, les appels de loyer et le trop-payé.
Ce que dit le nouvel ILC publié par l’Insee
Selon la publication officielle de l’Insee du 24 juin 2026, l’indice des loyers commerciaux du premier trimestre 2026 est de 135,26. Sur un an, il baisse de 0,45 %, après une baisse de 0,50 % au trimestre précédent.
La source à conserver dans le dossier est la page Insee relative à l’ILC du premier trimestre 2026. Elle permet d’éviter les discussions sur une estimation, un tableau non actualisé ou une valeur reprise sur un site privé.
L’ILC concerne les baux commerciaux des activités commerciales et artisanales lorsque le bail y renvoie. Tous les locaux professionnels ne relèvent pas de l’ILC. Les bureaux, les activités tertiaires et certaines professions libérales relèvent souvent de l’ILAT. Un bail ancien peut encore mentionner l’ICC, mais ce point doit être vérifié avec prudence.
Le premier réflexe consiste donc à relire la clause du bail. Il faut identifier l’indice choisi, le trimestre de référence, la date de révision, la périodicité et la formule utilisée.
La baisse de l’ILC peut-elle faire baisser le loyer commercial ?
Oui, si la clause d’indexation du bail joue réellement à la hausse comme à la baisse et si le trimestre de référence conduit à un résultat inférieur.
La formule la plus courante est la suivante :
nouveau loyer = loyer actuel x nouvel indice / ancien indice
Exemple simple : le loyer annuel est de 30 000 euros hors taxes. Le bail prévoit une indexation annuelle sur l’ILC du premier trimestre. L’ancien indice applicable est 135,87. Le nouvel indice du premier trimestre 2026 est 135,26.
Le calcul donne :
30 000 x 135,26 / 135,87 = 29 865,31 euros
La baisse annuelle est donc d’environ 134,69 euros, soit 11,22 euros par mois. Le montant peut sembler limité. Mais sur plusieurs locaux, plusieurs années ou une clause appliquée uniquement à la hausse depuis longtemps, l’enjeu devient plus sérieux.
Il ne faut pas raisonner seulement sur le mois en cours. Il faut reprendre les appels de loyers, les avis d’échéance, les factures, les quittances et le tableau d’indexation depuis la date pertinente.
Le bailleur peut-il refuser d’appliquer une baisse ?
Le bailleur ne peut pas refuser une baisse uniquement parce que l’indice baisse, si le bail prévoit une clause d’échelle mobile réciproque et si le calcul donne un loyer inférieur.
Le problème apparaît lorsque la clause indique que le loyer sera indexé « uniquement à la hausse », ou lorsqu’elle prévoit que le loyer ne pourra jamais diminuer. Ce type de rédaction est à examiner avec attention.
La Cour de cassation juge que le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse. Elle a notamment retenu que « le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse » et qu’une clause écartant toute réciprocité « fausse le jeu normal de l’indexation » (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 19-23.038, source officielle).
La même logique a été rappelée le 12 janvier 2022. La Cour de cassation a jugé qu’une clause d’indexation ne jouant qu’en cas de variation à la hausse contrevient au mécanisme légal et doit être réputée non écrite, au moins pour la stipulation prohibée (Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169, source officielle).
Plus récemment, la Cour de cassation a précisé que seule la stipulation prohibée doit être écartée, sauf indivisibilité, lorsque le reste de la clause peut continuer à fonctionner (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, source officielle).
Concrètement, cela signifie qu’il ne suffit pas d’affirmer que toute la clause disparaît. Il faut lire le bail, isoler la phrase qui neutralise la baisse, vérifier si elle est dissociable, puis recalculer le loyer.
Révision triennale et clause d’échelle mobile : deux mécanismes à ne pas confondre
Un bail commercial peut contenir plusieurs mécanismes de variation du loyer.
La révision triennale permet, sous conditions, de demander une révision du loyer tous les trois ans. Elle est encadrée par l’article L. 145-38 du Code de commerce. Ce texte prévoit notamment que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après l’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.
La clause d’échelle mobile, elle, fonctionne selon le contrat. Elle peut prévoir une indexation annuelle automatique. L’article L. 145-39 du Code de commerce prévoit en outre une révision lorsque, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé.
La page officielle Service Public Entreprendre sur le loyer du bail commercial rappelle d’ailleurs que le loyer peut être révisé tous les trois ans ou par le biais d’une clause d’échelle mobile.
Cette distinction est importante. Un locataire peut avoir une clause annuelle d’indexation à vérifier immédiatement après la publication de l’ILC, sans attendre trois ans. À l’inverse, une demande de révision triennale suppose un raisonnement différent, une date d’effet distincte et parfois une discussion sur la valeur locative.
Comment repérer un loyer commercial trop payé ?
Un loyer commercial peut être trop payé dans plusieurs situations.
La première est la plus simple : le bailleur applique l’ancien loyer sans tenir compte du nouvel indice, alors que la clause prévoit une indexation annuelle.
La deuxième est plus fréquente : le bailleur applique les hausses, mais ne répercute jamais les baisses. Les années d’inflation ont parfois masqué ce problème. La baisse de l’ILC en 2026 le rend plus visible.
La troisième tient au mauvais indice. Un bail peut viser l’ILC, mais les appels de loyers appliquent l’ILAT ou l’ICC. À l’inverse, un local de bureaux peut être indexé sur un indice inadapté à l’activité réelle.
La quatrième tient au mauvais trimestre. Si le bail prévoit le premier trimestre, le bailleur ne peut pas substituer un autre trimestre pour obtenir un résultat plus favorable. Le trimestre retenu doit correspondre à la clause.
La cinquième tient à une distorsion de période. Le calcul doit comparer des périodes cohérentes. Une clause peut être contestée si elle prend en compte une période de variation de l’indice supérieure à la durée qui s’écoule entre deux révisions.
Le contrôle doit donc partir du contrat, pas de la seule facture.
Que demander au bailleur ?
Le locataire doit éviter les contestations vagues. Un courriel indiquant « l’ILC baisse, merci de revoir le loyer » risque de rester sans effet.
La demande utile doit contenir les éléments suivants :
- la clause du bail concernée ;
- l’ancien indice utilisé ;
- le nouvel indice publié par l’Insee ;
- la formule de calcul ;
- le loyer corrigé hors taxes et hors charges ;
- la période concernée ;
- le montant du trop-payé demandé, si un trop-payé existe ;
- les pièces jointes utiles.
La demande peut être adressée par lettre recommandée, par acte de commissaire de justice lorsque l’enjeu est important, ou par un canal prévu au bail si celui-ci impose une forme particulière. Dans un dossier tendu, il est préférable d’éviter une discussion informelle qui ne laisse aucune preuve exploitable.
Le bailleur peut répondre en contestant l’indice applicable, le trimestre retenu, la date d’effet, la divisibilité de la clause ou le calcul du trop-payé. C’est précisément pour cette raison que le locataire doit préparer son tableau avant de réclamer un remboursement.
Peut-on récupérer les loyers trop versés ?
Oui, mais la réponse dépend de la cause du trop-payé, de la clause, de la période et de la prescription applicable aux demandes de restitution.
Si le bailleur a simplement appliqué un mauvais calcul, la demande peut porter sur la régularisation des appels futurs et sur le remboursement des sommes indûment versées.
Si la difficulté vient d’une clause qui neutralise les baisses, il faut d’abord qualifier la clause. La jurisprudence distingue la stipulation illicite de l’ensemble de la clause. Depuis les arrêts récents, l’enjeu n’est pas seulement de dire que la clause est irrégulière. Il faut déterminer si seule la phrase « uniquement à la hausse » doit être écartée ou si la clause ne peut plus fonctionner sans elle.
Cette distinction peut changer le montant réclamé. Elle peut aussi changer la stratégie. Dans certains dossiers, la solution la plus efficace consiste à demander l’application réciproque de l’indice pour l’avenir et la restitution du trop-payé non prescrit. Dans d’autres, il faut saisir le juge pour faire trancher le caractère non écrit de la stipulation litigieuse.
Quelles pièces réunir avant d’agir ?
Le dossier doit permettre à un avocat, à un expert ou au juge de refaire le calcul sans deviner.
Les pièces utiles sont notamment :
- le bail commercial signé ;
- les avenants ;
- le renouvellement du bail, s’il existe ;
- les appels de loyers et factures ;
- les quittances ou preuves de paiement ;
- le tableau des indices Insee applicables ;
- les échanges avec le bailleur ou le gestionnaire ;
- le décompte du trop-payé ;
- les éventuelles mises en demeure déjà envoyées.
Il faut aussi vérifier si le bail contient une clause attributive de compétence, une clause de médiation, une obligation de notification particulière ou une élection de domicile. Ces clauses ne règlent pas le fond du calcul, mais elles peuvent changer la manière d’agir.
Paris et Île-de-France : l’enjeu des commerces de proximité
À Paris et en Île-de-France, la baisse de l’ILC concerne directement de nombreux commerces de proximité : restaurants, boutiques, salons, artisans, franchises, commerces de quartier et locaux en galerie.
Le montant mensuel peut paraître limité sur un seul trimestre. Mais un commerce déjà fragilisé par les charges, l’énergie, les travaux ou la baisse de fréquentation n’a pas intérêt à laisser passer une indexation incorrecte. Le loyer commercial est souvent l’un des premiers postes fixes du compte d’exploitation.
Pour un bailleur, la prudence est également nécessaire. Une clause qui ne joue qu’à la hausse peut créer un contentieux plus coûteux qu’une régularisation expliquée et chiffrée. Une réponse écrite, appuyée sur le bail et sur le bon indice, vaut mieux qu’un refus de principe.
Que faire maintenant ?
Le locataire doit d’abord identifier la date anniversaire ou la date d’indexation prévue par le bail. Il doit ensuite comparer l’ancien indice et le nouvel indice, recalculer le loyer, puis vérifier si le bailleur a neutralisé la baisse.
Si le calcul aboutit à une baisse, il faut demander une régularisation écrite. Si le bailleur refuse, le dossier doit être repris juridiquement : validité de la clause, montant du trop-payé, période réclamée, prescription et juridiction compétente.
Le bailleur, de son côté, doit éviter d’appliquer automatiquement une grille ancienne ou un modèle de facture figé. Le nouvel ILC publié par l’Insee impose au minimum une vérification lorsque le bail commercial renvoie au premier trimestre.
Pour approfondir le calcul général de l’indice, vous pouvez aussi consulter notre article sur l’indice des loyers commerciaux 2026.
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