Le bornage entre propriétés contiguës : la distinction fondamentale entre délimitation et attribution dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
Le bornage constitue l’une des institutions les plus élémentaires du droit des biens. Régi par l’article 646 du Code civil, il permet à tout propriétaire d’obliger son voisin à délimiter leurs propriétés contiguës. Cette simplicité apparente dissimule pourtant un contentieux abondant et une construction jurisprudentielle dont la technicité ne cesse de s’affiner. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre janvier 2023 et avril 2026, une série de décisions qui précisent avec une netteté croissante la distinction fondamentale entre l’opération de délimitation des fonds et l’attribution de la propriété des terrains. Cette distinction, dont les racines plongent dans une jurisprudence ancienne, a été réaffirmée avec une vigueur particulière au cours des trois dernières années, dans un contexte où la pression foncière et la densification urbaine multiplient les conflits de voisinage.
L’enjeu pratique est considérable. Le propriétaire qui découvre que la clôture de son voisin empiète sur son fonds, ou qui constate la disparition des bornes matérialisant la limite séparative, doit déterminer la voie procédurale appropriée. Or, la jurisprudence contemporaine de la troisième chambre civile enseigne que l’action en bornage et l’action en revendication de propriété obéissent à des régimes distincts, dont la confusion peut entraîner l’irrecevabilité des demandes ou leur mal-fondé. Par ailleurs, la question de la force probante du procès-verbal de bornage, régulièrement invoqué dans les litiges entre voisins, a fait l’objet de plusieurs arrêts récents qui en précisent la portée et les limites.
L’analyse de ces décisions permet d’identifier deux axes majeurs dans l’état du droit positif. D’une part, la nature juridique du bornage comme simple opération de délimitation des fonds contigus, exclusif de tout effet attributif de propriété, a été réaffirmée avec une constance remarquable. D’autre part, les conditions de recevabilité de l’action en bornage et les effets du procès-verbal qui en résulte ont été précisés de manière à offrir aux praticiens un cadre d’analyse désormais stabilisé. Ces deux axes seront successivement examinés à la lumière des arrêts les plus significatifs rendus par la troisième chambre civile entre 2023 et 2026.
I. La nature juridique du bornage : une opération de délimitation exclusive de tout effet attributif
A. L’action en bornage, droit imprescriptible attaché à la qualité de propriétaire
L’article 646 du Code civil dispose que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. » Legifrance. Ce texte, inchangé depuis le Code Napoléon, consacre un droit subjectif attaché à la qualité de propriétaire, distinct du droit de propriété lui-même mais directement fondé sur l’article 544 du même code qui définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Legifrance. L’action en bornage est traditionnellement qualifiée d’imprescriptible, ce qui signifie qu’elle peut être exercée à tout moment, indépendamment de l’écoulement du temps. Cette imprescriptibilité la distingue radicalement de l’action en revendication de propriété, laquelle peut se heurter à la prescription acquisitive prévue par les articles 2258 et suivants du Code civil.
La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 25 janvier 2023, les conditions dans lesquelles l’existence d’un bornage antérieur peut être établie. En l’espèce, le propriétaire d’une parcelle avait vendu un terrain issu de la division de son fonds et s’était engagé dans le compromis de vente à procéder au bornage. Il avait par la suite adressé à l’acquéreur un plan parcellaire figurant quatre bornes, lesquelles avaient été retrouvées aux emplacements correspondants. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir « souverainement déduit que ces bornes matérialisaient l’accord intervenu entre les parties sur la limite de propriété entre leurs deux fonds contigus. » Civ. 3e, 25 janv. 2023, n° 21-21.163. Cet arrêt illustre que le bornage peut résulter d’un accord informel entre les parties, sans formalisme particulier, dès lors que l’intention commune de fixer la limite séparative est établie.
L’arrêt précise également que l’action en bornage ne peut être assimilée à une action en revendication. La cour d’appel de Grenoble avait condamné le demandeur à des dommages-intérêts pour procédure abusive. La Cour de cassation casse cette disposition au visa de l’article 1240 du Code civil, en rappelant que « l’action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus qu’en cas de faute et que, sauf circonstances spéciales, elle ne peut constituer un abus dès lors que sa légitimité a été reconnue, même partiellement, par la juridiction de premier degré. » La protection du droit d’agir en bornage est ainsi pleinement assurée par la haute juridiction.
Par ailleurs, l’article 647 du Code civil dispose que « tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682. » Legifrance. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt publié au Bulletin du 28 mars 2024, que le droit de se clore n’est pas exclusif du droit au bornage. Au contraire, il s’en distingue nettement par son objet : la clôture matérialise une emprise sans fixer une limite, tandis que le bornage détermine juridiquement la ligne séparative des fonds. Cette distinction a des conséquences pratiques décisives, notamment lorsqu’une clôture a été édifiée à l’emplacement d’anciennes bornes disparues. Civ. 3e, 28 mars 2024, n° 22-16.473, Publié au Bulletin.
B. L’irrecevabilité de l’action en cas de bornage antérieur certain et les conditions de sa réouverture
Si l’action en bornage est imprescriptible, elle n’est pas pour autant indéfiniment renouvelable. La troisième chambre civile a posé, dans son arrêt publié du 28 mars 2024, le principe suivant : « Il résulte de l’article 646 du code civil que le bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine. » Civ. 3e, 28 mars 2024, n° 22-16.473, Publié au Bulletin. Ce considérant de principe, qui synthétise l’état du droit positif, formule une règle d’irrecevabilité assortie d’une exception.
En l’espèce, un bornage amiable avait été réalisé en mars 1984, avant l’acquisition des parcelles par les parties. Les bornes avaient disparu, mais les auteurs du demandeur avaient implanté, en 1989, une clôture grillagée sur l’emplacement même de la limite issue du bornage, clôture que le demandeur avait ultérieurement remplacée pour partie par un mur. La cour d’appel d’Orléans en avait déduit que la limite n’était pas devenue incertaine, de sorte que l’action en bornage était irrecevable. La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement, jugeant que « si les bornes avaient disparu, la limite résultant du bornage ne pouvait pas être regardée comme perdue, puisque les auteurs de M. [T] l’avaient eux-mêmes consacrée en implantant sur l’emplacement de celle-ci […] une clôture grillagée. »
Cette solution s’inscrit dans le prolongement logique de l’arrêt du 25 janvier 2023, qui avait déjà admis que des bornes retrouvées aux emplacements correspondant à un plan parcellaire matérialisaient l’accord des parties sur la limite de propriété. La troisième chambre civile construit ainsi une jurisprudence cohérente : l’irrecevabilité de l’action en bornage est acquise dès lors que la limite séparative est objectivement déterminable, que ce soit par la présence effective de bornes ou par la matérialisation durable de la ligne divisoire au moyen d’une clôture édifiée par les propriétaires successifs à l’emplacement résultant du bornage antérieur.
En revanche, l’incertitude de la limite autorise la réouverture de l’action. Un arrêt du 16 mars 2023 en fournit une illustration éclairante. En l’espèce, un bornage avait été réalisé dans le cadre d’opérations de remembrement. La cour d’appel de Rennes avait constaté que « le plan de remembrement sur lequel l’expert s’était fondé ne comportait aucune cote permettant de connaître, au-delà de ses extrémités, la largeur du chemin » et qu’« entre les deux bornes implantées lors des opérations […], la ligne divisoire, non rectiligne, n’avait été matérialisée par aucune borne intermédiaire. » Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-22.344. La Cour de cassation a jugé que ces constatations suffisaient à caractériser l’incertitude de la limite séparative et à rendre l’action recevable. Cet arrêt enseigne que ce n’est pas seulement la disparition des bornes qui crée l’incertitude, mais plus largement l’impossibilité de reconstituer avec une précision suffisante la ligne divisoire entre les fonds.
II. La portée juridique du procès-verbal de bornage : une force probante sans effet translatif
A. Le principe constant : le procès-verbal de bornage n’est pas un acte translatif de propriété
Le procès-verbal de bornage, établi par un géomètre-expert à l’issue des opérations de délimitation, constitue le document de référence qui fixe la ligne séparative des fonds contigus. Sa force probante est considérable, mais sa portée juridique est strictement cantonnée par la jurisprudence de la Cour de cassation. La troisième chambre civile n’a cessé de rappeler, depuis plusieurs décennies, que le procès-verbal de bornage ne constitue pas un acte translatif de propriété et ne saurait, à lui seul, fonder l’attribution de la propriété d’une portion de terrain.
Cette règle a été réaffirmée avec éclat dans un arrêt du 23 janvier 2025, aux termes duquel « le procès-verbal de bornage n’est pas un acte translatif de propriété et ne peut, seul, fonder l’attribution de la propriété d’une parcelle litigieuse. » Civ. 3e, 23 janv. 2025, n° 23-18.821. En l’espèce, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait ordonné en référé la démolition d’ouvrages qui, selon un procès-verbal de bornage de 2001, empiétaient sur la propriété des demandeurs. La Cour de cassation casse l’arrêt, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 544 et 646 du code civil, en reprochant à la cour d’appel de s’être « exclusivement fondée sur un procès-verbal de bornage pour constater la propriété des consorts [E]-[U] sur une portion de terrain » et de n’avoir ainsi « pas donné de base légale à sa décision. »
La haute juridiction a pris soin de rappeler, dans les motifs de cet arrêt, les précédents qui jalonnent cette jurisprudence : « Il est jugé que le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas établi lorsqu’un doute sérieux existe quant au droit revendiqué par le demandeur (3e Civ., 12 septembre 2024, pourvoi n° 23-11.543, publié) et qu’un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, ne permet pas à lui seul d’attribuer la propriété d’une portion de terrain et d’ordonner la démolition des ouvrages qui y ont été construits (3e Civ., 8 décembre 2004, pourvoi n° 03-17.241, Bull. 2004, III, n° 227 ; 3e Civ., 10 novembre 2009, pourvoi n° 08-20.951, Bull. 2009, III, n° 247 ; 3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-19.416, 12-19.610, Bull. 2013, III, n° 97). » Civ. 3e, 23 janv. 2025, n° 23-18.821. Cette cascade de références atteste la constance et l’ancienneté du principe, qui constitue l’un des piliers du droit du bornage.
L’arrêt le plus récent en la matière, rendu le 9 avril 2026, confirme et renforce cette orientation. La troisième chambre civile y énonce que « un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, n’implique pas, à lui seul, l’accord des parties sur la propriété des fonds ainsi délimités. » Civ. 3e, 9 avr. 2026, n° 24-10.488. En l’espèce, la cour d’appel de Bordeaux avait rejeté les demandes du propriétaire d’un lot de lotissement qui se plaignait de l’empiétement d’une clôture érigée par ses voisins, au motif qu’un procès-verbal de bornage de juillet 2015, annexé à l’acte de vente, définissait les limites des parcelles. La Cour de cassation casse l’arrêt en relevant, d’une part, la violation du principe selon lequel « un bornage n’est pas attributif de propriété mais a seulement pour effet de fixer les limites de fonds contigus » et, d’autre part, la dénaturation du titre de propriété du demandeur qui précisait expressément que « l’immeuble vendu n’a pas donné lieu à l’établissement d’un plan par un géomètre-expert. »
Cet arrêt du 9 avril 2026 illustre de manière saisissante l’articulation entre le bornage et le titre de propriété. Le procès-verbal de bornage, fût-il signé par l’ensemble des propriétaires concernés, ne saurait prévaloir sur le titre lorsqu’il existe une contradiction entre les énonciations de l’un et de l’autre. La détermination de la propriété relève du titre et, le cas échéant, de la prescription acquisitive, et non du bornage qui se borne à en matérialiser les limites sur le terrain. Cette distinction est d’une importance capitale pour la pratique notariale comme pour le contentieux judiciaire.
B. Les conséquences contentieuses : la nécessaire distinction des actions et de leur fondement
La confusion entre l’action en bornage et les actions réelles immobilières est à l’origine d’un nombre considérable de décisions de cassation. La troisième chambre civile rappelle avec une régularité remarquable que l’action en bornage a pour seul objet de fixer la ligne séparative des fonds et ne statue pas sur la propriété des terrains litigieux. Cette distinction a des incidences procédurales majeures, tant sur la compétence que sur les pouvoirs du juge.
L’arrêt du 16 mars 2023 en fournit une démonstration topique. La cour d’appel de Rennes, saisie d’une action en bornage, avait condamné le propriétaire à enlever sa clôture au motif qu’elle empiétait sur le chemin communal. La Cour de cassation censure cette disposition en énonçant que « l’action en bornage a seulement pour effet de fixer les limites des fonds contigus sans attribuer la propriété des terrains. » Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-22.344. Elle reproche à la cour d’appel d’avoir ordonné la démolition de la clôture « sans statuer au préalable sur la propriété de la portion de terrain sur laquelle se trouvaient les quatre poteaux implantés par M. [R]. » En d’autres termes, la fixation de la limite séparative par l’effet du bornage ne préjuge pas de la propriété de l’espace compris entre cette limite et la clôture litigieuse. L’empiétement allégué ne peut être sanctionné qu’à l’issue d’une action en revendication, laquelle suppose que le demandeur établisse son droit de propriété sur la portion de terrain concernée.
La même logique anime l’arrêt du 23 janvier 2025, qui transpose cette distinction dans le contentieux des référés. La troisième chambre civile y rappelle que « le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas établi lorsqu’un doute sérieux existe quant au droit revendiqué par le demandeur. » Civ. 3e, 23 janv. 2025, n° 23-18.821. Or, précisément, l’invocation d’un procès-verbal de bornage pour fonder une demande de démolition en référé ne suffit pas à dissiper le doute sérieux sur le droit de propriété, dès lors que le procès-verbal n’a pas d’effet translatif. Le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut trancher une contestation sérieuse relative à la propriété d’une portion de terrain sur le seul fondement d’un document qui, par nature, ne statue pas sur la propriété.
Cette jurisprudence rejoint la problématique plus large des servitudes immobilières et des conflits de voisinage, dans lesquels la délimitation précise des fonds constitue un préalable indispensable à toute action contentieuse. L’action en bornage apparaît ainsi comme une action préparatoire, dont la finalité est de fixer un cadre spatial à l’intérieur duquel les actions réelles pourront ultérieurement prospérer. Elle ne saurait, en aucun cas, se substituer à l’action en revendication ni à l’action en démolition fondée sur l’empiétement.
L’arrêt du 9 avril 2026 ajoute une précision supplémentaire en articulant le bornage avec les stipulations du cahier des charges d’un lotissement. En l’espèce, le demandeur invoquait à la fois l’empiétement de la clôture édifiée par ses voisins et la violation du cahier des charges du lotissement. La cour d’appel avait rejeté l’ensemble des demandes en se fondant exclusivement sur le procès-verbal de bornage. La Cour de cassation casse l’arrêt au double visa des articles 544 et 646 du Code civil et du principe de l’interdiction de dénaturation, relevant que le titre de propriété du demandeur précisait que l’immeuble n’avait pas donné lieu à l’établissement d’un plan par un géomètre-expert. Cette solution consolide la hiérarchie des preuves en matière de propriété immobilière : le titre prime sur le bornage, et le cahier des charges du lotissement, qui a valeur contractuelle entre les colotis, constitue un élément d’appréciation que le juge ne peut écarter au seul vu d’un procès-verbal de bornage.
Par ailleurs, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile éclaire la question de l’articulation entre le bornage et le droit de se clore, régi par l’article 647 du Code civil. L’arrêt publié du 28 mars 2024 a expressément exclu que l’édification d’une clôture sur la limite séparative prive le propriétaire de son droit au bornage, mais il a simultanément consacré la possibilité que cette clôture, lorsqu’elle est implantée à l’emplacement même de la limite résultant d’un bornage antérieur, constitue la matérialisation durable de cette limite et fasse ainsi obstacle à une nouvelle action en bornage. Le droit de se clore et le droit au bornage ne s’excluent donc pas, mais ils peuvent se superposer lorsque le propriétaire a choisi d’implanter sa clôture sur la ligne divisoire déterminée par un bornage antérieur.
En définitive, la troisième chambre civile a construit, au fil des décisions rendues entre 2023 et 2026, un édifice jurisprudentiel d’une grande cohérence. Le bornage est une opération de simple délimitation, dépourvue de tout effet attributif de propriété. Le procès-verbal qui en résulte a une force probante certaine quant à la ligne séparative des fonds, mais il ne peut, à lui seul, fonder une action en revendication, une action en démolition pour empiétement, ni une action en référé fondée sur le trouble manifestement illicite. L’action en bornage est irrecevable lorsqu’un bornage antérieur a déjà fixé la limite séparative, sauf si cette limite est devenue incertaine du fait de la disparition des bornes sans qu’une matérialisation durable, telle une clôture implantée à l’emplacement de la ligne divisoire, ne permette de la reconstituer. La détermination de l’action appropriée et de son fondement juridique constitue, pour le praticien comme pour le justiciable, la clé d’un contentieux dont la technicité ne doit pas masquer l’importance pratique pour la sécurité des transactions immobilières et la paix des relations de voisinage.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 confirme et affine la distinction fondamentale entre la délimitation des fonds contigus, qui est l’objet exclusif du bornage, et l’attribution de la propriété des terrains, qui relève du titre ou de la prescription acquisitive. Le procès-verbal de bornage, fût-il signé par l’ensemble des propriétaires riverains, ne constitue pas un acte translatif de propriété et ne saurait prévaloir sur les énonciations du titre. Cette règle, constamment réaffirmée, constitue un rempart contre la tentation de transformer le bornage en un instrument de modification des droits réels. Elle invite les praticiens à une rigueur procédurale accrue dans la distinction des actions et de leur fondement juridique, condition indispensable à la résolution efficace des conflits de voisinage.
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