La convention d’occupation précaire à l’épreuve du statut des baux commerciaux : la construction prétorienne d’une requalification entre prescription, fraude et renonciation
La convention d’occupation précaire occupe une place singulière dans le contentieux des baux commerciaux. Figure contractuelle innomée, elle permet au propriétaire d’un local de consentir une jouissance temporaire sans se soumettre au statut impératif des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. La pratique est répandue : un bailleur, dans l’attente d’une démolition, d’une vente ou d’une opération de restructuration, consent une occupation de courte durée en prenant soin d’écarter expressément le bénéfice du statut. La locataire y trouve un local immédiatement disponible, souvent à des conditions financières avantageuses. Mais la frontière entre la convention précaire licite et le bail commercial déguisé est ténue, et le contentieux de la requalification ne cesse de se développer devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
La jurisprudence récente a considérablement précisé les conditions dans lesquelles un occupant peut revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux. En matière procédurale, la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, qui dispose sobrement que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans », constitue une menace permanente pour le preneur qui tarde à agir. Mais la Cour de cassation a forgé des correctifs protecteurs : le point de départ du délai est désormais fixé au dernier contrat conclu entre les parties, et la fraude du bailleur en suspend le cours. Sur le plan substantiel, la renonciation au statut doit être non équivoque, et la transaction qui prétendrait y mettre fin doit comporter des concessions réciproques effectives.
L’examen de la construction prétorienne sur la période 2023-2026 révèle une tension dialectique entre deux impératifs : la sécurité juridique, qui commande de ne pas laisser indéfiniment ouverte la possibilité d’une requalification, et la protection du preneur, qui justifie que la fraude ou l’équivoque ne profitent pas à celui qui les a orchestrées. Cette tension se déploie sur deux terrains, celui de la procédure et celui du fond, qui feront l’objet des développements qui suivent.
I. La maîtrise procédurale de l’action en requalification : un régime de prescription sous influence corrective
A. Le point de départ de la prescription biennale : l’enjeu de la détermination du contrat source
La prescription biennale de l’article L. 145-60 constitue le premier obstacle procédural auquel se heurte le preneur qui entend faire reconnaître l’existence d’un bail commercial. La question du point de départ de ce délai a donné lieu à un arrêt de principe rendu par la troisième chambre civile le 25 mai 2023, dans une affaire où une société exploitante de piano-bar-restaurant occupait depuis 2009 des locaux appartenant à une commune, en vertu de sept conventions d’occupation précaire successives renouvelées sans interruption.
La cour d’appel avait déclaré l’action irrecevable comme prescrite, en retenant que le délai avait commencé à courir à la date de la première convention, soit le 9 novembre 2009. La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa de l’article L. 145-60, en énonçant un principe dont la portée dépasse le seul cas d’espèce : « Le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée » (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 22-15.946, publié au Bulletin).
L’apport est considérable pour le praticien. Là où la cour d’appel de Chambéry avait considéré que la relation contractuelle formait un tout indivisible et que la prescription remontait à l’origine de la jouissance, la Cour de cassation impose de distinguer chaque contrat. Le preneur peut donc agir dans les deux ans du dernier contrat conclu, sans que les conventions antérieures – fussent-elles également dérogatoires – ne lui soient opposables au titre de la prescription. Cette solution, qui rompt avec une tendance de certaines juridictions du fond à globaliser la relation contractuelle, garantit l’effectivité du droit d’agir du preneur aussi longtemps que le bailleur persiste dans le recours à des conventions successives.
Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà précisé le 15 février 2023, dans une espèce où un contrat intitulé « bail d’occupation précaire six mois » avait été conclu le 30 mai 2004, que le maintien dans les lieux au-delà de la durée convenue, sans paiement de loyer, ne caractérise pas une renonciation non équivoque du preneur au statut des baux commerciaux (Civ. 3e, 15 février 2023, n° 21-12.698). L’arrê enseigne que la renonciation à un droit d’ordre public ne se présume pas et que le seul écoulement du temps, fût-il prolongé, ne saurait tenir lieu d’acte de renonciation.
La distinction entre l’action en requalification d’un contrat en bail commercial et l’action tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut en application de l’article L. 145-5 a fait l’objet d’une importante question prioritaire de constitutionnalité. Dans un arrêt du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a refusé de transmettre au Conseil constitutionnel une QPC qui soutenait que l’interprétation jurisprudentielle de l’article L. 145-5 méconnaissait le droit de propriété et le principe d’égalité. La Cour a jugé que la question ne présentait pas un caractère sérieux, en rappelant que le bailleur peut toujours éviter la naissance d’un bail statutaire en manifestant son opposition au maintien dans les lieux avant le terme du bail dérogatoire. Elle a en outre précisé que « la différence de régime, au regard des règles de prescription, entre une action en requalification d’un contrat en bail commercial et une action tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut en application de l’article L. 145-5 du code de commerce est justifiée par la différence de nature de ces actions » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 24-22.125, FS-D). Cette décision consolide la distinction fondamentale entre les deux régimes : l’action en constatation, qui tend à faire reconnaître un bail statutaire né du seul fait du maintien dans les lieux à l’issue d’un bail dérogatoire, n’est pas soumise à la prescription biennale, tandis que l’action en requalification d’une convention en bail commercial y est assujettie.
B. La suspension du délai par la fraude du bailleur : le principe fraus omnia corrumpit appliqué au statut
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 30 mai 2024 constitue une seconde avancée majeure dans la protection procédurale du preneur. Les faits de l’espèce étaient éloquents : une locataire avait successivement occupé les lieux en vertu d’un bail précaire de vingt-trois mois conclu le 15 novembre 2011, d’un bail dérogatoire de vingt-trois mois conclu le 9 octobre 2013, puis d’un troisième bail dérogatoire de trente-six mois conclu le 2 septembre 2015. Les bailleurs, après avoir délivré congé, avaient obtenu l’expulsion en référé, tandis que la locataire revendiquait l’existence d’un bail commercial en invoquant la fraude des bailleurs.
La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait déclaré l’action prescrite sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les fraudes invoquées n’étaient pas de nature à suspendre le délai de prescription. Elle a posé le principe suivant : « Il résulte de la combinaison du second et du principe cité que la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial » (Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 23-10.184, publié au Bulletin).
L’innovation réside dans l’articulation explicite entre l’article L. 145-60 et le principe général du droit selon lequel la fraude corrompt tout. En consacrant cette combinaison, la Cour de cassation érige un rempart procédural contre les montages contractuels destinés à éluder le statut des baux commerciaux. La fraude devient ainsi un fait juridique autonome dont la preuve, une fois rapportée par le preneur, a pour effet de neutraliser l’écoulement du délai biennal pendant toute la durée de la relation contractuelle viciée. L’effet suspensif de la fraude n’est pas subordonné à une condition supplémentaire tenant à la nature ou à la gravité des manoeuvres ; il résulte du seul constat que le bailleur a, par des artifices contractuels, placé le preneur dans l’impossibilité de faire valoir ses droits.
Cette construction prétorienne mérite d’être rapprochée de l’arrêt du 5 mars 2026, qui a censuré une cour d’appel pour n’avoir pas caractérisé de concession réciproque dans une transaction prétendument intervenue entre le bailleur et l’occupant. La Cour de cassation a rappelé qu’aux termes de l’article 2044, alinéa 1er, du Code civil, « la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ». En l’espèce, la bailleresse obtenait la restitution des lieux sans rien concéder, tandis que l’occupante renonçait à toute action en requalification et en indemnité d’éviction. La cour d’appel n’avait pas vérifié que la bailleresse avait elle-même consenti une concession ; elle est censurée pour défaut de base légale (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-13.422).
L’enseignement est double : d’une part, la transaction ne peut tenir lieu de renonciation au statut que si elle comporte des sacrifices réciproques ; d’autre part, l’office du juge ne se limite pas à constater l’existence formelle d’un accord ; il doit vérifier concrètement que chaque partie a abandonné une part de ses prétentions. À défaut, la voie de la requalification demeure ouverte.
II. La consistance substantielle de la requalification : précarité véritable et renonciation non équivoque
A. La caractérisation de la précarité légitime : le critère de la cause objective et temporaire
La validité de la convention d’occupation précaire repose sur l’existence d’une cause de précarité objective et extérieure à la seule volonté des parties. La jurisprudence exige que cette cause soit indépendante de la simple commodité contractuelle : un projet de démolition-reconstruction, une expropriation imminente, une opération d’aménagement urbain ou une décision administrative affectant la destination de l’immeuble constituent des causes objectives de précarité. En revanche, la simple volonté du bailleur de ne pas s’engager dans la durée, ou le souhait de bénéficier d’une flexibilité contractuelle, ne sauraient suffire.
La doctrine et la jurisprudence s’accordent pour considérer que la convention d’occupation précaire se distingue du bail dérogatoire de l’article L. 145-5 du Code de commerce. Le bail dérogatoire, d’une durée maximale de trois ans depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, est expressément prévu par la loi et obéit à un régime défini : les parties peuvent y déroger au statut « à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ». Si, à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut. La convention d’occupation précaire, quant à elle, ne relève d’aucun texte spécifique du statut des baux commerciaux ; elle est une création prétorienne dont les contours sont dessinés par la jurisprudence.
L’arrêt du 30 mai 2024 précité apporte un éclairage supplémentaire sur les conséquences de la requalification. En l’espèce, la Cour de cassation, après avoir censuré l’arrêt pour défaut de recherche sur la fraude, a précisé la portée de sa cassation : les dispositions relatives au bail du 2 septembre 2015, qui avait pris fin le 14 septembre 2018, sont annulées, de même que l’expulsion de la société occupante. La requalification, si elle est prononcée au fond, emporte donc l’ensemble des conséquences du statut : nullité des congés, droit au maintien dans les lieux, et le cas échéant, droit à une indemnité d’éviction.
La Cour de cassation a également eu l’occasion de rappeler, le 13 mars 2025, que la qualification donnée par les parties au contrat ne lie pas le juge, dans une espèce où un contrat intitulé « bail de courte durée non soumis au statut des baux commerciaux – convention d’occupation précaire » avait été conclu pour une durée de vingt-trois mois (Civ. 3e, 13 mars 2025, n° 23-19.112). L’arrêt, qui porte principalement sur la fixation de l’indemnité d’occupation, confirme néanmoins que la coexistence, dans l’intitulé même du contrat, des qualifications de bail de courte durée et de convention d’occupation précaire témoigne de l’ambiguïté fréquente de ces montages.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a rappelé le 12 décembre 2024, dans une affaire de requalification d’un contrat de prestation de services en bail rural, que la qualification d’un contrat d’occupation dépend de la réalité de l’exploitation effective par celui qui revendique le statut. La cour d’appel avait souverainement constaté que les prestations étaient confiées en leur totalité à un sous-traitant et que la société demanderesse n’accomplissait aucun acte direct d’exploitation agricole (Civ. 3e, 12 décembre 2024, n° 23-19.076). Cet arrêt, rendu en matière rurale, illustre un principe transposable au contentieux de la requalification en bail commercial : l’occupation effective et personnelle est une condition implicite du bénéfice du statut.
B. La renonciation au statut : l’exigence d’un acte non équivoque du preneur
Le statut des baux commerciaux est d’ordre public. Il en résulte que la renonciation du preneur au bénéfice de ses dispositions protectrices ne peut résulter que d’un acte manifestant de façon certaine et non équivoque sa volonté d’abandonner le statut. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle rigoureux, comme l’illustre l’arrêt du 15 février 2023 déjà mentionné.
Dans cette affaire, la cour d’appel de Bastia avait estimé que le preneur avait renoncé au statut en signant, le 18 juin 2010, un protocole d’accord dans lequel il reconnaissait devoir une certaine somme au titre d’indemnités d’occupation, et non de loyers. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement : la qualification d’indemnité d’occupation plutôt que de loyer ne préjuge en rien de la nature du contrat, un loyer étant dû aussi bien dans le cadre d’un bail commercial que d’un bail dérogatoire. En se fondant sur ce seul élément, la cour d’appel n’avait pas caractérisé une renonciation non équivoque.
L’arrêt du 30 mai 2024 enrichit cette analyse en y ajoutant une dimension temporelle : lorsque la succession de contrats dérogatoires est entachée de fraude, la prescription ne court pas, de sorte que la renonciation ne peut se déduire de la seule inaction du preneur pendant l’exécution des conventions. La fraude du bailleur vicie l’ensemble de la relation contractuelle et interdit de tirer argument du silence ou de la passivité du preneur pour en déduire une renonciation tacite.
L’article L. 145-5 du Code de commerce offre désormais un cadre légal à la dérogation temporaire au statut. Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce « à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ». Le texte précise que si, à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut. Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. Ces dispositions ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.
L’articulation entre le bail dérogatoire de l’article L. 145-5 et la convention d’occupation précaire mérite d’être précisée. Le bail dérogatoire est un contrat nommé, expressément régi par la loi, dont la durée ne peut excéder trois ans et dont le non-respect entraîne la soumission de plein droit au statut. La convention d’occupation précaire est un contrat innomé dont la validité dépend de l’existence d’une cause objective de précarité. La distinction est d’importance pratique : le bailleur qui ne justifie d’aucune cause objective de précarité et qui excède la durée de trois ans s’expose à une double requalification – la convention précaire en bail dérogatoire, puis le bail dérogatoire en bail commercial de droit commun.
La Cour de cassation a également apporté des précisions sur la sanction de l’absence de cause objective de précarité dans l’arrêt du 25 mai 2023 déjà évoqué. En l’espèce, la commune bailleresse avait conclu avec l’exploitante sept conventions successives sur près de six années, sans qu’aucune circonstance objective ne justifiât le caractère temporaire de l’occupation. La cour d’appel de Lyon, statuant sur renvoi, devra apprécier si cette succession de conventions, qui s’étendait sur une période excédant largement la durée maximale du bail dérogatoire, ne constituait pas un détournement du statut. L’arrêt de cassation, en refusant de faire courir la prescription à compter du premier contrat, ouvre au preneur la possibilité de faire juger que l’ensemble de la relation contractuelle relevait en réalité du statut des baux commerciaux depuis l’origine.
Enfin, l’arrêt du 5 mars 2026, qui statue sur la tentative de résiliation anticipée d’une convention d’occupation précaire par le bailleur en raison d’un projet de démolition-reconstruction, rappelle que la transaction ne peut faire obstacle à l’action en requalification que si elle est régie par l’article 2044 du Code civil, lequel exige des concessions réciproques. Dans cette affaire, la convention avait été résiliée de manière anticipée, puis une transaction avait été conclue aux termes de laquelle le preneur cédait ses actifs mobiliers et sa licence IV à une société désignée par le bailleur. La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Pau qui avait déclaré l’action irrecevable sans caractériser la concession consentie par le bailleur. Cette solution témoigne de la méfiance de la Haute juridiction à l’égard des montages par lesquels un bailleur obtient la restitution des lieux en contrepartie d’avantages économiques qui ne constituent pas de véritables sacrifices juridiques.
En définitive, la renonciation au statut des baux commerciaux obéit à un régime exigeant, dont les deux piliers sont la clarté de la manifestation de volonté et l’absence de vice du consentement. Le preneur qui signe une convention d’occupation précaire en connaissance de cause et dans un contexte exempt de fraude renonce valablement au statut. Celui qui subit une succession de conventions imposées par le bailleur dans le dessein d’éluder le statut conserve la faculté d’en revendiquer le bénéfice, la prescription biennale étant suspendue par la fraude et le point de départ du délai étant reporté au dernier contrat conclu.
Conclusion
La construction prétorienne de la troisième chambre civile sur la convention d’occupation précaire, telle qu’elle se dégage des arrêts rendus entre 2023 et 2026, révèle une politique jurisprudentielle cohérente de protection du preneur contre les détournements du statut des baux commerciaux. La Cour de cassation a forgé un double bouclier procédural : le point de départ de la prescription biennale est fixé au dernier contrat, et la fraude du bailleur en suspend le cours. Sur le fond, elle exige une cause objective de précarité et une renonciation non équivoque du preneur, écartant les transactions dépourvues de concessions réciproques.
Cette jurisprudence témoigne de la vitalité du principe selon lequel le statut des baux commerciaux, parce qu’il est d’ordre public, ne saurait être écarté par des artifices contractuels. La sécurité juridique que procure la prescription biennale ne profite pas au bailleur dont la stratégie contractuelle a précisément consisté à dissimuler la réalité de la relation locative. Par un juste retournement, la fraude qui devait servir le bailleur se retourne contre lui, en suspendant le délai qui devait le protéger.
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