Un locataire commercial qui ne paie plus son loyer ne se traite pas de la même manière selon qu’il est encore in bonis, en redressement judiciaire ou déjà en liquidation judiciaire.
L’actualité judiciaire récente le rappelle avec netteté. Le 9 juin 2026, le tribunal judiciaire de Versailles a refusé de statuer sur une demande de clause résolutoire après l’ouverture d’une liquidation judiciaire du locataire. Quelques mois plus tôt, la Cour de cassation avait déjà rappelé, dans un arrêt publié au Bulletin du 10 décembre 2025, que le bailleur ne peut pas obtenir mécaniquement la résiliation du bail si les loyers postérieurs ont été régularisés au jour où le juge statue.
Pour le bailleur, le risque est concret : engager la mauvaise procédure, viser les mauvaises dettes, perdre plusieurs mois, puis voir la demande rejetée alors que le local reste occupé.
La question utile est donc simple : quand le locataire est en procédure collective, comment récupérer le local commercial sans perdre la priorité sur les loyers et sans se heurter à l’arrêt des poursuites ?
Le premier réflexe : identifier la date d’ouverture de la procédure collective
La date du jugement d’ouverture change tout.
Les loyers impayés avant l’ouverture de la procédure collective ne peuvent plus être réclamés comme une dette ordinaire devant le juge des référés. Ils doivent en principe être déclarés au passif, dans les délais de la procédure collective.
Les loyers dus après le jugement d’ouverture relèvent d’un régime différent. Ils peuvent permettre au bailleur de demander la résiliation du bail, mais seulement dans les conditions particulières du Code de commerce.
Il faut donc séparer les périodes.
Avant le jugement d’ouverture : créance antérieure, déclaration de créance, arrêt des poursuites individuelles.
Après le jugement d’ouverture : créance postérieure, surveillance des échéances, demande de résiliation possible si les conditions sont réunies.
Cette distinction doit être faite dès la première relance. Un commandement de payer visant indistinctement des loyers antérieurs et postérieurs peut fragiliser la suite.
Pourquoi la clause résolutoire ne suffit pas toujours
Dans un bail commercial ordinaire, la clause résolutoire permet au bailleur d’obtenir la résiliation du bail après un commandement de payer resté infructueux pendant un mois, sous réserve des délais éventuellement accordés au locataire.
Mais la procédure collective suspend cette logique.
L’article L. 622-21 du Code de commerce interdit les actions en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent, lorsque la créance concernée est antérieure au jugement d’ouverture.
Autrement dit, si la clause résolutoire repose sur des loyers impayés avant le redressement ou la liquidation, le bailleur ne peut pas simplement continuer son référé comme si rien n’avait changé.
La décision rendue à Versailles le 9 juin 2026 illustre ce point : le bailleur avait délivré un commandement de payer avant la liquidation judiciaire. Après l’ouverture de la liquidation, le tribunal a retenu que la procédure collective interrompait la procédure et qu’il n’y avait pas lieu à statuer sur les demandes.
Pour récupérer le local, il faut donc vérifier si la demande repose sur des dettes antérieures, sur des dettes postérieures, ou sur la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le bail.
Si le locataire est en redressement judiciaire
En redressement judiciaire, le bail commercial peut être poursuivi.
L’administrateur, lorsqu’il en existe un, ou le débiteur selon les cas, peut décider de continuer le bail. Le bailleur ne peut pas imposer la résiliation uniquement parce que le locataire a été placé en redressement judiciaire.
L’article L. 622-14 du Code de commerce prévoit toutefois deux voies principales.
La première intervient lorsque le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, la résiliation intervient au jour de cette information.
La seconde concerne les loyers et charges dus après le jugement d’ouverture. Le bailleur peut demander la résiliation ou faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de ces loyers postérieurs, mais il ne peut agir qu’à l’issue d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture.
Ce délai de trois mois est décisif.
Avant son expiration, la demande est prématurée.
Après son expiration, la demande suppose encore que les loyers postérieurs restent impayés.
La Cour de cassation l’a rappelé le 12 juin 2024, puis à nouveau le 10 décembre 2025 : le juge saisi par le bailleur doit vérifier, au jour où il statue, si les loyers et charges postérieurs demeurent impayés.
Si le locataire a régularisé l’arriéré postérieur avant que le juge statue, la résiliation peut être refusée.
Si le locataire est en liquidation judiciaire
En liquidation judiciaire, le texte central est l’article L. 641-12 du Code de commerce.
La résiliation du bail peut intervenir dans plusieurs hypothèses.
D’abord, elle intervient au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail.
Ensuite, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire. Si cette demande n’a pas déjà été engagée, elle doit être introduite dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire.
Enfin, le bailleur peut agir pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement de liquidation judiciaire, selon le mécanisme de l’article L. 622-14.
La difficulté pratique vient souvent du temps d’occupation du local.
Le liquidateur peut chercher un repreneur, organiser une vente des actifs, préparer la restitution des clés ou discuter l’état des lieux. Pendant ce temps, le bailleur supporte parfois une occupation sans paiement régulier.
Il ne faut pas confondre cette situation avec une simple expulsion de droit commun.
Le bon canal dépend de la cause de la résiliation, de la date des impayés et de la position du liquidateur.
Que doit faire le bailleur dès qu’il apprend la liquidation ?
Le bailleur doit d’abord obtenir le jugement d’ouverture ou de liquidation, puis vérifier sa date de publication au BODACC.
Il doit ensuite écrire au liquidateur pour demander clairement si le bail est poursuivi ou non.
Cette lettre doit être précise. Elle doit rappeler le bail, le local, les échéances impayées, l’existence éventuelle d’un commandement de payer, l’état d’occupation du local et les conséquences pratiques de la poursuite du bail.
Si le liquidateur répond qu’il ne poursuit pas le bail, la date de cette information devient déterminante.
Si le liquidateur ne répond pas ou laisse le local occupé, il faut documenter la situation : état des lieux, photos, constats, courriers, factures, appels de loyers, assurance, charges, taxes, occupation effective, présence de marchandises ou de matériels.
Il faut aussi vérifier si un repreneur est recherché. La cession du bail peut être envisagée dans le cadre de la liquidation, mais elle ne signifie pas que le bailleur doive rester inactif.
Quelles pièces préparer avant d’agir ?
Le dossier doit être construit avant la saisine du juge.
Les pièces utiles sont notamment le bail commercial, les avenants, l’extrait Kbis du locataire, le jugement de redressement ou de liquidation, la publication BODACC, le commandement de payer, le décompte des loyers antérieurs et postérieurs, les appels de loyers, les preuves de paiement partiel, les échanges avec le mandataire ou le liquidateur, les constats d’occupation, les justificatifs de charges et les éventuelles mises en demeure.
Le décompte doit distinguer trois colonnes.
La première colonne concerne les loyers antérieurs au jugement d’ouverture.
La deuxième concerne les loyers postérieurs exigibles pendant la procédure.
La troisième concerne l’indemnité d’occupation éventuellement due après résiliation ou après libération tardive des lieux.
Cette présentation évite une erreur fréquente : demander au mauvais juge le paiement d’une dette qui relève du passif.
Faut-il saisir le juge des référés ou le juge-commissaire ?
Il n’existe pas de réponse automatique.
Le juge compétent dépend de la nature de la demande.
Lorsque la demande porte sur la constatation de la résiliation pour défaut de paiement de loyers postérieurs dans le cadre de l’article L. 622-14, le juge-commissaire joue un rôle central.
Lorsque la demande porte sur l’expulsion, l’indemnité d’occupation ou des conséquences qui dépassent le seul constat de résiliation, l’analyse doit être faite au cas par cas.
Le bailleur doit surtout éviter de multiplier les procédures sans stratégie. Une assignation en référé mal orientée peut être neutralisée par l’ouverture de la liquidation judiciaire. Une requête trop tôt déposée peut être prématurée. Une demande fondée sur des loyers finalement régularisés peut être rejetée.
La chronologie commande la procédure.
Le point sensible : les loyers postérieurs doivent rester impayés au jour où le juge statue
C’est l’enseignement pratique le plus important de la jurisprudence récente.
Le bailleur ne doit pas seulement prouver qu’il existait des loyers postérieurs impayés au jour de sa requête.
Il doit pouvoir soutenir que ces loyers demeurent impayés au jour où le juge statue.
Dans l’arrêt du 12 juin 2024, la Cour de cassation a validé le rejet de la demande du bailleur parce que la créance postérieure avait été acquittée. Dans l’arrêt du 10 décembre 2025, elle a cassé la décision qui avait constaté la résiliation alors que l’arriéré avait été régularisé avant que le juge-commissaire statue.
Pour le bailleur, cela impose un suivi très serré.
Il faut actualiser le décompte jusqu’à l’audience, vérifier les paiements intervenus, distinguer les règlements partiels et éviter de fonder toute la demande sur une dette déjà éteinte.
Comment récupérer le local sans perdre de temps ?
La stratégie dépend du scénario.
Si le liquidateur indique qu’il ne poursuit pas le bail, il faut obtenir une date claire de résiliation, organiser la restitution des clés, faire constater l’état du local et chiffrer les sommes restant dues.
Si le liquidateur veut poursuivre temporairement le bail pour vendre le fonds ou les actifs, il faut exiger le paiement régulier des loyers postérieurs et surveiller les échéances.
Si les loyers postérieurs restent impayés après le délai légal, il faut préparer une demande fondée sur les textes propres à la procédure collective, avec un décompte actualisé.
Si le local est vide mais non restitué, il faut prouver l’absence d’exploitation, l’absence de remise des clés, les charges qui continuent à courir et le préjudice lié à l’impossibilité de relouer.
Si le local contient encore du matériel, il faut éviter toute reprise brutale des lieux sans cadre juridique. Le bailleur ne doit pas vider le local lui-même sans s’assurer de ses droits, de la position du liquidateur et du sort des biens présents.
À Paris et en Île-de-France
À Paris et en Île-de-France, ces dossiers croisent souvent le tribunal des activités économiques ou le tribunal de commerce compétent pour la procédure collective, le tribunal judiciaire pour certains aspects du bail commercial, et les commissaires de justice pour les actes, constats et commandements.
Le point d’attention pratique est la rapidité.
Un local commercial immobilisé plusieurs mois peut représenter une perte importante : loyers non encaissés, charges récupérables discutées, taxe foncière, assurance, impossibilité de relouer, dégradation du local, perte d’un candidat repreneur.
Le bailleur doit donc agir dès la publication de la procédure collective, sans attendre que les impayés s’accumulent.
Les erreurs qui coûtent cher
La première erreur consiste à poursuivre une clause résolutoire fondée sur des loyers antérieurs sans tenir compte de l’arrêt des poursuites.
La deuxième consiste à agir avant l’expiration du délai de trois mois lorsque le texte impose d’attendre.
La troisième consiste à déposer une demande sans actualiser les paiements intervenus avant l’audience.
La quatrième consiste à confondre déclaration de créance, demande de résiliation, expulsion et indemnité d’occupation.
La cinquième consiste à reprendre matériellement le local sans procès-verbal clair, sans remise des clés et sans traitement des biens laissés sur place.
Dans un dossier de bail commercial et de liquidation judiciaire, le bailleur a souvent raison sur le fond. Mais une erreur de calendrier ou de fondement peut suffire à bloquer la récupération du local.
Ce qu’il faut retenir
Un locataire en liquidation judiciaire ne rend pas automatiquement le local.
Le bailleur doit vérifier la date de la procédure collective, distinguer les loyers antérieurs et postérieurs, interroger le liquidateur, surveiller le délai de trois mois, actualiser les paiements et choisir le bon juge.
L’objectif n’est pas seulement de constater une dette. Il est de récupérer un local exploitable, de préserver les créances utiles et de relouer dans les meilleures conditions.
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Sources juridiques utiles
Article L. 622-14 du Code de commerce : résiliation du bail pendant la période d’observation, notamment en cas de loyers postérieurs impayés.
Article L. 641-12 du Code de commerce : résiliation du bail en liquidation judiciaire et décision du liquidateur de ne pas continuer le bail.
Cour de cassation, chambre commerciale, 12 juin 2024, n° 22-24.177, publié au Bulletin : décision officielle.
Cour de cassation, chambre commerciale, 10 décembre 2025, n° 24-20.714, publié au Bulletin : décision officielle.
Tribunal judiciaire de Versailles, référé, 9 juin 2026, n° 26/00290 : décision officielle.
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