Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique n’est plus un simple logement énergivore : pour les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, il peut devenir un logement non décent. La question devient très concrète pour le locataire comme pour le bailleur : peut-on signer ou poursuivre un bail si le DPE est mauvais, si le propriétaire promet des travaux, ou si l’annonce ne disait pas clairement que le logement était une passoire thermique ?
La difficulté vient du décalage entre le calendrier légal, les projets de réforme et la réalité des logements. Beaucoup de bailleurs expliquent qu’ils vont faire les travaux plus tard, qu’une copropriété doit voter, qu’un artisan est indisponible ou que le DPE sera bientôt recalculé. Ces arguments ne suffisent pas toujours. Le locataire n’a pas à rester sans chauffage normal, dans l’humidité ou avec des factures d’énergie anormales parce que les travaux sont renvoyés de mois en mois.
L’objectif n’est pas de bloquer toute discussion. Dans certains dossiers, il est possible de sécuriser un calendrier de travaux, de préserver le bail et d’éviter une procédure. Mais si le bailleur reste inactif, le locataire peut demander la mise en conformité, la réduction du loyer, la suspension du paiement ou des dommages et intérêts. Le bailleur, de son côté, doit conserver la preuve de ses démarches, surtout si le locataire refuse l’accès au logement ou si les travaux dépendent de la copropriété.
DPE G, DPE F : ce qui est interdit et ce qui change
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement décent. Depuis sa version applicable au 1er janvier 2025, cette décence inclut un niveau minimal de performance énergétique.
Le calendrier est le suivant en métropole :
- depuis le 1er janvier 2025, le logement décent doit être classé de A à F ; les logements G sont donc visés ;
- à partir du 1er janvier 2028, le logement décent devra être classé de A à E ; les logements F seront à leur tour concernés ;
- à partir du 1er janvier 2034, le logement décent devra être classé de A à D.
L’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation définit les classes de performance énergétique. Le classement G correspond aux logements « extrêmement peu performants », et le classement F aux logements « très peu performants ».
Service Public rappelle également que les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être mises en location depuis le 1er janvier 2025 lorsqu’elles sont classées G : voir la fiche officielle sur les logements G et la location.
En pratique, trois situations se présentent souvent :
- le bailleur veut signer un nouveau bail pour un logement classé G ;
- le bail est déjà en cours et le locataire découvre un DPE G ou un DPE très ancien ;
- le bailleur annonce des travaux, mais rien n’avance.
Ces situations ne se traitent pas de la même manière. Un nouveau bail signé en violation des règles de décence expose fortement le bailleur. Pour un bail déjà en cours, le contrat ne disparaît pas automatiquement, mais le locataire peut demander la mise en conformité.
Un bail sans DPE ou avec un DPE mauvais n’est pas toujours nul
Le premier réflexe consiste souvent à demander si le bail est nul. Ce n’est pas la bonne porte d’entrée dans la majorité des dossiers.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément que si le logement loué ne satisfait pas aux exigences de décence, le locataire peut demander sa mise en conformité « sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ».
Autrement dit, le bail ne tombe pas automatiquement parce que le logement est classé G, parce que le DPE est vierge, ou parce que le diagnostic n’a pas été transmis au bon moment. Le sujet principal devient alors : quels travaux doivent être faits, dans quel délai, avec quelle conséquence sur le loyer et l’indemnisation du locataire ?
Cette nuance est importante. Le locataire qui arrête seul de payer tout le loyer prend un risque sérieux, même lorsque le logement est mauvais. Il vaut mieux construire un dossier : demande écrite, preuves du DPE, factures, photos, constat, échange avec la mairie ou le service d’hygiène, puis saisine de la commission départementale de conciliation ou du juge.
Le bailleur promet des travaux : que faut-il exiger ?
Une promesse de travaux n’a de valeur que si elle est précise. Dire « je vais voir avec l’artisan » ou « la copropriété doit s’en occuper » ne suffit pas, surtout lorsque le locataire vit déjà dans un logement humide, mal isolé ou trop coûteux à chauffer.
Le locataire doit demander par écrit :
- la copie du DPE utilisé pour louer le logement ;
- la date exacte du dernier diagnostic ;
- la liste des travaux prévus ;
- les devis ou commandes déjà signés ;
- le calendrier d’intervention ;
- les mesures provisoires si le logement est difficile à habiter ;
- la position du bailleur sur une réduction temporaire du loyer.
Le bailleur doit répondre sérieusement. S’il dépend d’une copropriété, il doit prouver ses démarches : demande d’inscription à l’ordre du jour, devis, votes d’assemblée générale, demandes au syndic, travaux privatifs déjà réalisés. L’article 20-1 prévoit d’ailleurs des limites lorsque le logement est en copropriété ou soumis à des contraintes architecturales, mais ces limites ne dispensent pas le bailleur de justifier ses diligences.
Le point essentiel est la preuve. Un bailleur qui a vraiment tout tenté ne se défend pas comme un bailleur qui se contente de repousser. De même, un locataire qui refuse systématiquement l’accès au logement ou bloque les artisans affaiblit son propre dossier.
Quels recours pour le locataire ?
Le locataire peut d’abord adresser une mise en demeure au bailleur. Cette lettre doit rester factuelle : date du bail, DPE, problèmes constatés, demandes déjà faites, travaux nécessaires, délai de réponse.
À défaut d’accord ou de réponse satisfaisante, plusieurs voies sont possibles :
- saisir la commission départementale de conciliation ;
- signaler le logement aux services compétents lorsque l’état du logement met en cause la santé ou la sécurité ;
- saisir le juge des contentieux de la protection ;
- demander une expertise ou produire un constat de commissaire de justice ;
- demander une réduction du loyer, une suspension du paiement ou des dommages et intérêts.
L’article 20-1 permet au juge de déterminer la nature des travaux et leur délai d’exécution. Il peut aussi réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux.
Dans une décision du tribunal judiciaire de Paris du 15 mai 2026, le juge a ordonné des travaux de mise en conformité, réduit le loyer jusqu’à la réalisation complète des travaux et accordé des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance. La motivation relève notamment que le bailleur n’avait pas démontré que ses travaux avaient mis fin aux désordres.
Dans une autre décision du tribunal judiciaire de Paris du 9 janvier 2025, un DPE G+ a contribué à caractériser un trouble de jouissance : le juge retient que la faible performance énergétique « a occasionné un trouble de jouissance certain ».
Ces décisions ne signifient pas que tout DPE G donne automatiquement droit à une forte indemnisation. Elles montrent surtout que le juge regarde les preuves : diagnostic, humidité, ventilation, factures, travaux réellement faits, comportement des parties.
Le locataire peut-il arrêter de payer le loyer ?
Il faut être prudent. Même lorsqu’un logement est indécent, arrêter seul de payer expose à un commandement de payer, à la clause résolutoire et à une procédure d’expulsion.
La bonne stratégie consiste plutôt à demander au juge une réduction ou une suspension du loyer. Dans certains dossiers, une consignation peut être demandée. Cela évite que le locataire apparaisse comme simplement débiteur, alors que le débat porte en réalité sur la décence du logement.
La cour d’appel de Bourges, le 27 février 2026, a rappelé l’importance du comportement des parties. Dans cette affaire, le logement était classé G, mais la cour a aussi pris en compte les difficultés rencontrées par la bailleresse pour faire réaliser les travaux et le refus d’accès opposé par la locataire. Le passage utile est clair : « le bailleur devant néanmoins faire réaliser des travaux d’amélioration ». Mais le locataire doit aussi permettre ces travaux lorsqu’ils sont sérieux et utiles.
Quelles preuves réunir avant d’agir ?
Un dossier DPE et logement non décent se gagne rarement avec une simple impression générale. Il faut constituer un dossier daté.
Les pièces utiles sont notamment :
- le bail et ses annexes ;
- le DPE remis à l’entrée dans les lieux ;
- le DPE actualisé, s’il existe ;
- les annonces de location ou captures d’écran si elles ne mentionnaient pas le DPE ;
- les factures d’électricité ou de chauffage ;
- les photos d’humidité, moisissures, condensation ou défauts d’aération ;
- les échanges avec le bailleur, l’agence et le syndic ;
- les demandes de travaux ;
- les réponses ou silences du bailleur ;
- les devis et dates d’intervention proposées ;
- un constat de commissaire de justice lorsque les désordres sont visibles ;
- les avis de la mairie, de l’ARS ou du service d’hygiène si le logement présente un risque sanitaire.
Il est également utile de comparer la consommation annoncée par le DPE avec la consommation réelle, sans confondre les deux. Une facture élevée ne suffit pas toujours à prouver l’indécence, mais elle peut renforcer le dossier si elle s’accompagne d’un DPE G, d’humidité, d’un chauffage insuffisant ou d’une absence de ventilation.
Et si le bailleur invoque la copropriété ?
Beaucoup de logements énergivores sont situés en copropriété. Le bailleur peut alors expliquer qu’il ne maîtrise pas les parties communes, l’isolation de façade, la toiture ou le système collectif.
Cet argument doit être vérifié. Il peut être sérieux, mais il ne suffit pas à lui seul.
Le bailleur doit démontrer qu’il a agi :
- demande au syndic ;
- inscription de résolutions à l’assemblée générale ;
- vote ou refus des travaux ;
- devis demandés ;
- travaux privatifs compatibles avec l’immeuble ;
- mesures provisoires pour limiter le trouble du locataire.
Si le bailleur ne produit rien, le locataire peut soutenir que l’inertie est fautive. Si le bailleur produit un vrai dossier de copropriété, la discussion se déplace : quels travaux restent possibles dans le lot ? quelle réduction de loyer pendant l’attente ? quel préjudice est déjà subi ?
Paris et Île-de-France : vigilance renforcée sur les petites surfaces
À Paris et en Île-de-France, le sujet est particulièrement sensible pour les studios, chambres de service, petites surfaces anciennes et logements sous combles. Ces biens cumulent souvent plusieurs difficultés : DPE défavorable, ventilation insuffisante, humidité, complément de loyer, encadrement des loyers et forte tension locative.
Le locataire doit vérifier si le logement est seulement énergivore ou s’il présente aussi d’autres défauts : surface, hauteur sous plafond, ventilation, chauffage, infiltrations, plomb, installation électrique. Le contentieux ne repose pas toujours uniquement sur le DPE. Un logement peut être attaqué sur plusieurs fondements.
Pour un bailleur parisien, la prudence impose de ne pas relouer un logement classé G en pensant qu’une future réforme ou un futur recalcul suffira. Tant que les règles applicables imposent un niveau minimal de performance, le bailleur doit sécuriser le dossier avant la signature ou avant la reconduction litigieuse.
Que faire maintenant ?
Si vous êtes locataire, ne vous contentez pas d’un échange oral avec l’agence. Demandez le DPE, écrivez au bailleur, fixez un délai, rassemblez les preuves et évitez d’arrêter seul de payer. Si la situation dure, le juge peut être saisi pour ordonner les travaux et tirer les conséquences sur le loyer.
Si vous êtes bailleur, ne laissez pas le dossier sans trace. Faites actualiser le DPE, sollicitez des devis, écrivez au syndic, proposez des dates d’intervention, conservez les refus d’accès éventuels et formalisez toute solution temporaire. En cas de litige, votre défense dépendra moins des promesses que des preuves.
Le vrai sujet n’est donc pas seulement la lettre du DPE. C’est la capacité à démontrer que le logement est habitable, que les travaux nécessaires sont engagés, et que chaque partie a agi de bonne foi.
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