La révision du loyer dans le bail commercial : le plafonnement légal à l’épreuve de la construction prétorienne de la troisième chambre civile
I. Le plafonnement légal du loyer : un principe protecteur aux contours jurisprudentiels affinés
A. Le mécanisme du plafonnement et ses exceptions légales
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du preneur et la liberté contractuelle du bailleur. Au cœur de cet équilibre se trouve le mécanisme du plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, énoncé à l’article L. 145-34 du Code de commerce. Ce dispositif limite la variation du loyer du bail renouvelé à l’évolution, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. L’article L. 145-34 du Code de commerce dispose ainsi que « le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier ».
Par dérogation à ce principe, le même article prévoit que les règles de plafonnement ne sont pas applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, dans un arrêt du 16 octobre 2025, précisé la portée de cette exception en jugeant que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (3e Civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, FS-B). Cette précision, qui distingue la tacite prolongation de la clause contractuelle de durée supérieure à neuf ans, emporte des conséquences pratiques majeures : si la tacite prolongation permet d’écarter le plafonnement du loyer, elle ne permet pas au preneur de se prévaloir de l’étalement de la hausse prévu par le dernier alinéa du même article. Le législateur a ainsi entendu réserver le bénéfice de l’étalement aux seuls cas de déplafonnement fondés sur une modification notable des facteurs de valeur locative ou sur une clause contractuelle de durée.
L’article L. 145-38 du Code de commerce complète ce dispositif en prévoyant la faculté pour le bailleur ou le preneur de demander la révision triennale du loyer. Cette révision obéit à une logique distincte de celle du renouvellement : elle intervient en cours de bail et tend à aligner le loyer sur la valeur locative, indépendamment de toute variation indiciaire. La Cour de cassation a, de longue date, rappelé que la demande de révision triennale est soumise au respect de conditions formelles strictes, notamment quant au moment de son introduction, qui ne peut intervenir que dans les trois derniers mois de la période triennale en cours. Par ailleurs, l’article L. 145-39 du Code de commerce organise la révision légale à l’initiative du bailleur en cas d’augmentation de plus du quart de la valeur locative, mécanisme qui a donné lieu à un contentieux nourri devant les juges des loyers commerciaux.
Or, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’une volonté constante de préciser les contours de ces mécanismes, en évitant tout automatisme. À cet égard, l’arrêt du 25 janvier 2023 a marqué une étape importante en rappelant que le plafonnement légal ne saurait être écarté que dans les hypothèses limitativement énumérées par la loi (3e Civ., 25 janvier 2023, n° 21-21.943, FS-B). Cette lecture stricte du texte participe de la protection du preneur, qui ne saurait se voir imposer un loyer déplafonné sans que les conditions légales ne soient réunies. La Cour de cassation a ainsi rappelé que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative ». Ce principe, qui dissocie la fixation du loyer de son étalement, structure l’ensemble du contentieux du déplafonnement.
B. La valeur locative comme correctif : critères légaux et lecture prétorienne
La détermination de la valeur locative constitue le second pilier du régime de la révision du loyer commercial. L’article L. 145-33 du Code de commerce énonce les quatre éléments au regard desquels la valeur locative doit être appréciée : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Chacun de ces éléments a fait l’objet d’une construction prétorienne abondante qui en affine la portée.
Les caractéristiques du local, premier critère, englobent la superficie, la situation, l’état d’entretien et la configuration des lieux. La destination des lieux, second critère, renvoie à la clause du bail qui détermine l’activité autorisée et, par suite, la rentabilité potentielle du local. Les obligations respectives des parties, troisième critère, appellent une analyse comparative des charges assumées par le bailleur et le preneur. Enfin, les facteurs locaux de commercialité, quatrième critère, recouvrent l’environnement commercial dans lequel s’insère le local considéré. La Cour de cassation a, dans un arrêt du 23 janvier 2025, apporté une précision déterminante sur ce troisième critère en jugeant que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial » (3e Civ., 23 janvier 2025, n° 23-14.887, FS-B). Cet arrêt, rendu à propos de l’obligation d’assurance du copropriétaire non-occupant instituée par la loi du 24 mars 2014, consacre le principe selon lequel l’évolution du cadre légal postérieur à la conclusion du bail peut, à elle seule, constituer une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer.
L’article R. 145-8 du Code de commerce précise, quant à lui, que « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». Ce principe, rappelé avec force par la troisième chambre civile dans un arrêt du 29 janvier 2026, impose au juge de prendre en compte le transfert au preneur de charges qui incombent normalement au bailleur, tel le paiement de la taxe foncière, pour minorer la valeur locative (3e Civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227, FS-B). La Cour de cassation a ainsi censuré un arrêt de cour d’appel qui avait refusé de déduire de la valeur locative la charge de la taxe foncière transférée au preneur, au motif que le bail prévoyait expressément ce remboursement. La Haute juridiction a jugé que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative ». Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante qui prohibe les clauses faisant peser sur le preneur des charges exorbitantes du droit commun du bail sans contrepartie.
Par ailleurs, l’article R. 145-2 du Code de commerce impose au juge de déterminer la valeur locative selon les usages observés dans la localité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ce correctif empirique permet d’ancrer l’appréciation judiciaire dans la réalité économique du marché locatif local. Dès lors, la valeur locative n’est pas une donnée abstraite mais une construction à la fois normative, puisqu’elle résulte des critères légaux, et empirique, puisqu’elle doit refléter l’état du marché. Cette dualité confère au juge des loyers commerciaux un pouvoir souverain d’appréciation dont la Cour de cassation ne contrôle que l’absence de dénaturation et la correcte application des critères légaux.
II. Le déplafonnement et ses tempéraments : l’équilibre entre liberté contractuelle et ordre public
A. Les causes de déplafonnement et l’office du juge
Le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ne peut intervenir que dans les hypothèses limitativement énumérées par l’article L. 145-34 du Code de commerce : modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative énumérés à l’article L. 145-33, clause contractuelle de durée supérieure à neuf ans, ou tacite prolongation ayant porté la durée du bail au-delà de douze ans. À ces causes de déplafonnement s’ajoutent celles, plus spécifiques, de la fixation initiale du loyer à un prix anormalement bas ou de l’implantation d’un espace de vente spécialisé. L’enjeu du contentieux du déplafonnement réside dans la caractérisation de la modification notable, que la Cour de cassation soumet à un contrôle exigeant.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 18 septembre 2025, apporté une clarification essentielle sur la notion de modification notable des facteurs locaux de commercialité en jugeant que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (3e Civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, FS-B). Cette formulation marque une évolution notable par rapport à la jurisprudence antérieure : il n’est plus exigé que la modification ait effectivement amélioré le chiffre d’affaires du preneur ; il suffit que cette modification soit objectivement de nature à produire un tel effet. La Cour de cassation substitue ainsi un critère objectif de potentialité à un critère subjectif de résultat, facilitant la preuve du déplafonnement pour le bailleur tout en maintenant un filtre qui préserve le preneur d’un déplafonnement automatique.
En conséquence, l’office du juge des loyers commerciaux se trouve précisément délimité par les articles R. 145-23 et L. 145-34 du Code de commerce. Sa compétence est limitée à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, à l’exclusion de toute autre question. La Cour de cassation a, dans l’arrêt précité du 25 janvier 2023, censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait fixé l’échéancier de l’étalement de la hausse du loyer, au motif que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (3e Civ., 25 janvier 2023, n° 21-21.943, FS-B). Cette solution, qui a donné lieu à une cassation sans renvoi, rappelle que l’étalement de la hausse prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34 relève de la liberté contractuelle des parties et non de l’office du juge. Elle illustre la prudence avec laquelle la Cour de cassation préserve la frontière entre le pouvoir juridictionnel et la sphère contractuelle.
L’article R. 145-6 du Code de commerce, qui énumère les modifications des facteurs locaux de commercialité susceptibles de justifier un déplafonnement, a également été précisé par la jurisprudence. Selon ce texte, constituent des modifications notables l’amélioration des voies de desserte, la création de parkings publics, l’implantation de nouveaux centres commerciaux, ou encore le développement de l’activité dans le quartier. La Cour de cassation a jugé que ces modifications doivent être appréciées de manière globale, sans que l’une d’entre elles puisse, à elle seule, suffire à caractériser la modification notable si les autres facteurs sont demeurés stables ou se sont dégradés. Cette approche globale, qui impose au juge de procéder à une pesée des éléments favorables et défavorables à la commercialité, garantit que le déplafonnement ne soit pas ordonné de manière systématique sur le fondement d’un seul indice.
B. L’étalement de la hausse et les facteurs de diminution de la valeur locative
Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit que « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ce mécanisme d’étalement, qui constitue un tempérament essentiel au déplafonnement, protège le preneur contre une augmentation brutale et excessive du loyer. La Cour de cassation en a précisé le champ d’application dans l’arrêt du 16 octobre 2025 en jugeant que l’étalement ne s’applique pas lorsque le déplafonnement résulte de la seule tacite prolongation ayant porté la durée du bail au-delà de douze ans (3e Civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, FS-B). Cette distinction entre les causes du déplafonnement emporte une conséquence pratique considérable : le preneur dont le loyer est déplafonné en raison de la durée du bail ne peut prétendre au bénéfice du plafonnement annuel de 10 %. Il est donc exposé à une augmentation immédiate et potentiellement substantielle de son loyer.
Dès lors, la détermination de la valeur locative revêt une importance capitale, car c’est par ce biais que le juge peut modérer la hausse du loyer. L’article R. 145-8 du Code de commerce, déjà évoqué, impose de prendre en compte comme facteur de diminution les obligations incombant normalement au bailleur que ce dernier a transférées au preneur. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a renforcé cette exigence. Dans l’arrêt du 29 janvier 2026, la Cour de cassation a rappelé que « cette indemnité d’occupation statutaire, qui, à défaut de convention contraire, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 précité » (3e Civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227, FS-B). Cette solution, qui s’inscrit dans le sillage de l’arrêt du 16 mars 2023 (3e Civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, FS-B), confirme que l’indemnité d’occupation due par le preneur qui s’est maintenu dans les lieux avant d’exercer son droit d’option doit elle-même être fixée à la valeur locative selon les mêmes critères que le loyer du bail renouvelé. La notion de valeur locative irrigue ainsi l’ensemble du contentieux locatif, qu’il s’agisse du loyer du bail renouvelé ou de l’indemnité d’occupation statutaire.
L’appréciation des facteurs de diminution de la valeur locative a également été affinée par la jurisprudence. L’arrêt du 8 février 2024 a rappelé que la valeur locative doit être appréciée au regard des éléments de comparaison fournis par les parties, le juge ne pouvant se fonder exclusivement sur des références générales sans lien avec le local considéré (3e Civ., 8 février 2024, n° 22-24.268). De même, l’arrêt du 30 mai 2024 a confirmé que le loyer du bail renouvelé doit, en cas de déplafonnement, être fixé judiciairement à la valeur locative, sans que le bailleur puisse imposer unilatéralement un montant supérieur (3e Civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). Ces décisions témoignent de l’exigence constante de la Cour de cassation de voir le juge du fond motiver précisément son appréciation de la valeur locative par référence aux critères légaux et aux éléments de preuve produits.
Par ailleurs, la prescription des actions fondées sur le statut des baux commerciaux, régie par l’article L. 145-60 du Code de commerce, constitue un enjeu processuel majeur du contentieux de la révision du loyer. La Cour de cassation a, dans l’arrêt du 16 mars 2023, précisé que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 de ce code » (3e Civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, FS-B). Cette solution, qui rattache l’indemnité d’occupation statutaire au statut des baux commerciaux, impose au bailleur une vigilance accrue quant au délai dans lequel il doit agir en fixation et en paiement de cette indemnité, sous peine de forclusion. L’arrêt précise toutefois que le délai de prescription ne court qu’à compter de l’exercice par le preneur de son droit d’option, ce qui diffère le point de départ du délai biennal.
Enfin, l’article L. 145-57 du Code de commerce organise les modalités de paiement du loyer pendant l’instance en fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien, sauf compte à faire entre les parties après fixation définitive du prix. Ce mécanisme du compte entre les parties, dont la Cour de cassation a rappelé le caractère impératif, permet d’assurer la continuité de l’exploitation du fonds de commerce pendant la durée de l’instance tout en préservant les droits respectifs des parties. À cet égard, l’article L. 145-57 constitue un rouage essentiel du statut des baux commerciaux, dont la pratique du droit des baux commerciaux ne saurait faire l’économie.
Conclusion
La révision du loyer dans le bail commercial apparaît comme un mécanisme juridique d’une grande complexité, dont la mise en œuvre requiert une articulation précise entre les règles légales du plafonnement et du déplafonnement et les principes jurisprudentiels qui en gouvernent l’application. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, a considérablement affiné les contours de ce régime, précisant le champ d’application de l’étalement de la hausse, délimitant l’office du juge des loyers commerciaux, et renforçant la prise en compte des facteurs de diminution de la valeur locative. L’arrêt du 29 janvier 2026 illustre avec une particulière netteté cette tendance en imposant au juge de déduire de la valeur locative les charges exorbitantes transférées au preneur, quand bien même le bail les mettrait expressément à sa charge.
L’équilibre ainsi construit par la jurisprudence vise à concilier deux impératifs qui peuvent paraître antagonistes : la protection du preneur, que le statut des baux commerciaux a érigée en principe cardinal, et la liberté contractuelle du bailleur, que ni le législateur ni le juge ne sauraient abolir. La valeur locative, notion centrale de ce dispositif, remplit une fonction de correctif : elle permet d’ajuster le loyer à la réalité économique du marché tout en préservant le preneur des hausses excessives. La maîtrise de ces mécanismes est indispensable à toute stratégie contentieuse ou transactionnelle dans le domaine des baux commerciaux, qu’il s’agisse d’anticiper une procédure de fixation du loyer ou d’organiser la résiliation ou la renégociation du bail.
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