Un propriétaire peut vouloir vendre un logement loué. Mais lorsque le locataire est âgé, dispose de revenus modestes ou héberge une personne entrant dans cette situation, le congé pour vente ne se résume pas à une lettre envoyée six mois avant la fin du bail.
En 2026, la question revient souvent parce que de nombreux bailleurs arbitrent entre vendre, relouer, rénover ou reprendre leur bien. Côté locataire, le courrier de congé arrive parfois comme une urgence : faut-il partir, acheter, contester, demander un relogement, ou attendre l’assignation ? Côté bailleur, l’erreur de calcul sur l’âge, les ressources ou l’offre de relogement peut faire perdre plusieurs mois, voire annuler le congé.
La difficulté tient à un point précis : le statut de locataire protégé ne bloque pas toute vente du logement, mais il encadre très strictement la possibilité de mettre fin au bail. Il faut donc distinguer la vente du bien occupé, qui reste possible, et le congé pour vendre, qui vise à faire partir le locataire à l’échéance du bail.
Qui est un locataire protégé ?
La protection principale figure à l’article 15, III de la loi du 6 juillet 1989. Elle vise le locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond applicable pour l’attribution de certains logements conventionnés.
La protection peut aussi jouer lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, à condition que cette personne remplisse la condition de ressources et que les ressources de l’ensemble du foyer restent sous le plafond.
Trois points pratiques doivent être vérifiés immédiatement :
- l’âge s’apprécie à la date d’échéance du contrat ;
- les ressources s’apprécient à la date de notification du congé ;
- la protection suppose un seuil de ressources, pas seulement une situation personnelle difficile.
Le handicap, la maladie, l’ancienneté dans les lieux ou la faiblesse du loyer peuvent compter dans l’appréciation humaine du dossier, mais ils ne suffisent pas toujours, à eux seuls, à créer le statut légal de locataire protégé au sens de l’article 15.
Le congé pour vente reste possible, mais il doit respecter des conditions strictes
Pour un bail d’habitation vide soumis à la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur doit en principe être notifié au moins six mois avant l’échéance du bail. Lorsqu’il est donné pour vendre, il doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire. Le locataire dispose alors d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du délai de préavis. S’il accepte l’offre, il dispose en principe de deux mois pour signer l’acte de vente, délai porté à quatre mois s’il indique recourir à un prêt.
Le courrier doit aussi être correctement notifié : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. En pratique, lorsqu’un départ forcé ou une contestation est probable, l’acte de commissaire de justice limite les discussions sur la date de notification.
Le congé peut être contesté si le prix, les conditions de vente, la notice d’information, le délai ou la réalité du projet de vente posent difficulté.
Si le locataire est protégé, le bailleur doit proposer un relogement adapté
Lorsque les conditions de protection sont réunies, le bailleur ne peut pas simplement refuser le renouvellement du bail. Il doit offrir au locataire un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques prévues par les textes.
Cela signifie qu’une offre vague ou irréaliste ne suffit pas. Le relogement doit être concret, adapté à la composition du foyer, compatible avec les capacités financières du locataire, et situé dans un périmètre acceptable.
Le bailleur doit donc documenter :
- l’âge du locataire ou de la personne à charge ;
- les ressources réellement prises en compte ;
- la situation familiale et médicale utile à l’adéquation du logement ;
- les offres de relogement proposées ;
- les raisons pour lesquelles ces offres correspondent aux besoins et possibilités du locataire.
Un locataire qui reçoit un congé ne doit pas se contenter de répondre qu’il est protégé. Il doit réunir les justificatifs : pièce d’identité, avis d’imposition, justificatifs de revenus, composition du foyer, éléments médicaux utiles si le logement proposé est inadapté, et tout document démontrant que l’offre de relogement est insuffisante.
Attention au calcul des ressources : les revenus fonciers bruts peuvent compter
La Cour de cassation a récemment apporté deux précisions importantes.
Dans un arrêt du 24 octobre 2024, publié au Bulletin, elle a jugé que la période à prendre en considération pour apprécier les ressources du locataire protégé est celle des douze mois précédant la délivrance du congé. Ce point est essentiel : il ne suffit pas toujours de regarder mécaniquement le dernier avis d’imposition disponible si la période pertinente est différente.
Dans un arrêt du 2 octobre 2025, également publié au Bulletin, la Cour de cassation a précisé que les revenus fonciers à prendre en compte sont les revenus fonciers bruts déclarés à l’administration fiscale, avant abattement ou déduction. Cette solution peut changer l’analyse pour un locataire qui perçoit de petits revenus locatifs ou détient un bien générant des recettes.
Ces décisions montrent que la protection du locataire âgé n’est pas une formule automatique. Elle se prouve et se calcule. Une erreur sur la période de référence ou sur la nature des revenus peut entraîner une contestation sérieuse du congé, ou au contraire faire perdre au locataire une protection qu’il pensait acquise.
Que doit faire le locataire qui reçoit un congé pour vente ?
Le premier réflexe consiste à dater précisément la réception du congé. Le délai de six mois, les deux premiers mois du droit de préemption et l’échéance du bail dépendent de cette date.
Il faut ensuite vérifier le contenu du congé :
- le motif est-il clair ?
- le prix de vente est-il indiqué ?
- les conditions de vente sont-elles précisées ?
- la notice obligatoire est-elle jointe ?
- le logement et ses annexes sont-ils correctement décrits ?
- le bail arrive-t-il bien à échéance dans les délais annoncés ?
- le bailleur a-t-il acheté le logement occupé récemment, ce qui peut décaler le congé ?
Si le locataire souhaite acheter, il doit répondre dans le délai utile et sécuriser son financement. S’il ne souhaite pas acheter mais estime le congé irrégulier, il doit conserver toutes les preuves et éviter les réponses imprécises.
Si le locataire pense être protégé, il doit transmettre rapidement les justificatifs pertinents, tout en gardant une copie. L’objectif est de placer le bailleur devant la réalité du statut protégé et, si nécessaire, devant son obligation de relogement.
Que risque le bailleur en cas de congé irrégulier ?
Le juge peut vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par l’article 15. Il peut déclarer le congé non valide si les conditions ne sont pas remplies ou si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux.
Un congé pour vente frauduleux peut aussi entraîner une sanction pénale. La loi prévoit une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale, avec possibilité pour le locataire de demander réparation de son préjudice.
En pratique, les litiges naissent souvent dans quatre situations :
- le bailleur annonce une vente mais ne démontre pas de projet réel ;
- le prix indiqué au congé paraît artificiel ou incohérent ;
- le bien est finalement remis en location ou vendu à des conditions plus avantageuses sans notification au locataire ;
- le locataire était protégé et aucune offre de relogement adaptée n’a été faite.
Le bailleur doit donc préparer son dossier avant de délivrer le congé, pas après la contestation.
Si le locataire ne part pas à la fin du préavis
A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente et dont le congé est valable est en principe déchu de tout titre d’occupation. Mais cela ne signifie pas que le bailleur peut changer les serrures ou procéder lui-même à l’expulsion.
Si le locataire reste dans les lieux, le bailleur doit saisir le juge compétent pour faire constater la validité du congé, obtenir l’expulsion et, le cas échéant, une indemnité d’occupation. Le locataire peut alors soulever ses moyens de défense : irrégularité du congé, absence de relogement, protection liée à l’âge et aux ressources, fraude, erreur de délai ou contestation sur le droit de préemption.
Cette phase est décisive. Un dossier mal préparé peut transformer un congé apparemment simple en contentieux long, surtout à Paris et en Île-de-France où les enjeux de valeur, de relogement et de délais d’expulsion sont élevés.
Paris et Île-de-France : les points à surveiller
A Paris et en Île-de-France, le congé pour vente intervient souvent dans des dossiers à forte tension : logement occupé depuis longtemps, loyer inférieur au marché, locataire âgé, vente d’un appartement en copropriété, ou projet patrimonial du bailleur.
Le locataire doit vérifier si l’offre de relogement est réellement adaptée à son quartier de vie, à ses ressources et à sa situation personnelle. Le bailleur doit de son côté anticiper le contrôle judiciaire : un simple lien vers des annonces immobilières ne suffit pas toujours à prouver une offre correspondant aux besoins et possibilités du locataire.
Le tribunal compétent dépendra de la localisation du logement et de la nature des demandes. Pour les baux d’habitation, le juge des contentieux de la protection est généralement au centre du litige.
Pour replacer ce contentieux dans une stratégie plus large, consultez aussi la page dédiée au droit immobilier à Paris.
Les pièces à préparer avant d’agir
Pour le locataire, les pièces utiles sont notamment :
- le bail et ses avenants ;
- le congé reçu et son enveloppe ou l’acte de commissaire de justice ;
- les avis d’imposition et justificatifs de revenus ;
- les justificatifs d’âge et de composition du foyer ;
- les échanges avec le bailleur ou l’agence ;
- les offres de relogement reçues ;
- les éléments démontrant l’inadaptation éventuelle du relogement proposé.
Pour le bailleur, il faut préparer :
- le bail complet ;
- la preuve de la date d’échéance ;
- le projet de vente et l’estimation du prix ;
- le congé et sa preuve de notification ;
- la notice obligatoire ;
- l’analyse des ressources du locataire si la protection est invoquée ;
- les offres de relogement, si elles sont nécessaires ;
- les preuves de mise en vente réelle.
Ce qu’il faut retenir
Un congé pour vente n’est valable que s’il respecte les exigences de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Lorsque le locataire est protégé, la question centrale devient celle des ressources, de l’âge et du relogement adapté.
Le locataire ne doit pas attendre l’expulsion pour réagir. Le bailleur ne doit pas délivrer un congé sans avoir vérifié la protection éventuelle du locataire. Dans les deux cas, l’enjeu est de constituer un dossier précis avant que le litige ne soit figé devant le juge.
Sources utiles : article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sur Legifrance, Cour de cassation, 3e chambre civile, 24 octobre 2024, n° 23-18.067, et Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 octobre 2025, n° 24-12.308, disponibles sur le site de la Cour de cassation.
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