La redéfinition de l’office du juge dans le contentieux de la clause résolutoire du bail commercial : l’arrêt du 5 mars 2026 et l’autonomie de l’exception d’inexécution
Le contentieux de la clause résolutoire constitue le coeur névralgique du contentieux du bail commercial. Depuis plus d’un demi-siècle, la troisième chambre civile de la Cour de cassation construit un régime procédural et substantiel d’une remarquable technicité autour de l’article L. 145-41 du Code de commerce. La clause résolutoire, stipulée dans la quasi-totalité des baux commerciaux, permet au bailleur de solliciter la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution par le preneur de ses obligations, au premier rang desquelles figure le paiement du loyer. Le mécanisme est d’apparence simple : un commandement de payer demeure infructueux pendant un mois, et le bail est résilié. Mais la réalité contentieuse est autrement plus complexe, car le preneur dispose d’une parade puissante : l’exception d’inexécution fondée sur le manquement préalable du bailleur à ses propres obligations.
Or, précisément, par un arrêt du 5 mars 2026 rendu en formation de section et publié au Bulletin, la troisième chambre civile vient de redéfinir l’office du juge confronté à cette dialectique. La Cour énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). La Cour consacre ainsi l’autonomie procédurale de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme des délais de paiement de l’article L. 145-41, imposant au juge du fond une obligation positive de vérification qui n’existait pas en ces termes auparavant.
Cette décision, conjuguée à l’arrêt rendu le 4 juin 2026 dans l’affaire Esmeralda Resort, dessine une transformation profonde de l’office du juge dans le contentieux de la clause résolutoire. Il convient d’en analyser la genèse, la portée et la signification pour la pratique des baux commerciaux, en distinguant l’émergence d’un contrôle judiciaire autonome de l’exception d’inexécution (I) et les implications pratiques de cette autonomie procédurale (II).
I. L’émergence d’un contrôle judiciaire autonome de l’exception d’inexécution
A. La construction historique de l’exception d’inexécution dans le bail commercial
L’exception d’inexécution trouve son fondement premier dans le droit commun des obligations. Aux termes de l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Ce mécanisme, transposé au bail commercial, autorise le preneur à suspendre le paiement des loyers lorsque le bailleur manque à ses obligations essentielles, au premier rang desquelles figure l’obligation de délivrance consacrée par l’article 1719 du Code civil. Aux termes de ce texte, tel que cité par la Cour de cassation dans l’arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B, §9) : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».
La troisième chambre civile a progressivement construit un régime autonome de l’exception d’inexécution dans le bail commercial, en la détachant des conditions restrictives qui auraient pu la cantonner à un rôle subsidiaire. Dès l’arrêt du 24 septembre 2020, la Cour avait jugé que « la possibilité offerte au preneur de solliciter la diminution du prix du bail ne lui interdit pas d’invoquer l’exception d’inexécution » (Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-16.547). Cette décision consacrait déjà une autonomie substantielle de l’exception d’inexécution par rapport aux autres remèdes offerts au preneur. Elle signifiait que le preneur n’est pas tenu de solliciter une réduction du loyer avant de pouvoir suspendre son paiement.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 18 septembre 2025, que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (rappelé dans Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B, §12). Cette solution consacre l’immédiateté du mécanisme : le preneur n’a pas à mettre préalablement en demeure le bailleur de s’exécuter, l’impropriété des lieux à leur destination suffisant à justifier la suspension du paiement.
Enfin, la troisième chambre civile a jugé que la violation par le bailleur de son obligation de délivrance, même imposée par les pouvoirs publics, n’est pas automatiquement constituée. Dans l’arrêt du 30 juin 2022 rendu en formation de section, la Cour a retenu que « l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, FS-B+R). La Cour a également jugé le même jour que « l’interdiction de recevoir du public […] ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.127, FS-B). Ces décisions, rendues dans le contexte post-Covid, ont délimité avec rigueur le champ de l’exception d’inexécution en rappelant que le manquement du bailleur doit être caractérisé et ne résulte pas de toute impossibilité d’exploiter.
Cette construction historique, qui a exigé plusieurs décennies de jurisprudence, aboutit à l’arrêt du 5 mars 2026 qui en constitue le point d’aboutissement procédural.
B. L’arrêt du 5 mars 2026 : la consécration de l’obligation de vérification du juge
L’arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-15.820, FS-B) intervient dans une configuration contentieuse typique du bail commercial. La bailleresse, une société civile immobilière, avait signifié à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. La locataire avait quitté les lieux après une ordonnance de référé ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonnance ultérieurement infirmée. La bailleresse avait alors assigné la locataire au fond en constat de la résiliation de plein droit du bail et en paiement des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives. La locataire, quant à elle, formait des demandes reconventionnelles en dommages-intérêts, sollicitant notamment le remboursement des loyers versés en réparation des troubles de jouissance subis pendant toute la durée du bail.
La cour d’appel de Cayenne avait écarté l’exception d’inexécution invoquée par la locataire au motif que cette dernière n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. Le raisonnement des juges du fond subordonnait ainsi l’efficacité de l’exception d’inexécution au respect du formalisme de l’article L. 145-41 du Code de commerce, aux termes duquel « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (cité par Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B, §11) et que le juge peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation.
La Cour de cassation censure cette analyse sur le fondement des articles 1719 et 1728 du Code civil et de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Au visa des articles 1184 alinéa 1er (dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016), 1719 et 1728 du Code civil, et L. 145-41 du Code de commerce, la troisième chambre civile énonce le principe nouveau attendu : le juge saisi de la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, indépendamment de toute demande de délais de paiement formée dans le mois du commandement.
La Cour ajoute, au visa de l’article 455 du Code de procédure civile, que le juge doit répondre aux conclusions du locataire qui invoque l’exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement est réclamé. Elle précise, en l’espèce, que la cour d’appel aurait dû rechercher, comme il lui était demandé, « si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B, §15). Cette exigence de motivation impose au juge un examen individualisé de chaque loyer, ce qui constitue une obligation procédurale d’une précision remarquable.
II. La portée de l’autonomie procédurale de l’exception d’inexécution
A. L’indifférence de l’absence de demande de délais de paiement
L’apport majeur de l’arrêt du 5 mars 2026 réside dans la dissociation opérée par la Cour de cassation entre le mécanisme de l’exception d’inexécution et celui de la demande de délais de paiement prévue par l’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce. Ce texte, dans sa version antérieure à la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, disposait que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ». Cette faculté de saisine du juge aux fins de suspension de la clause résolutoire dans le mois du commandement était traditionnellement considérée comme le seul rempart procédural offert au preneur.
Or, la Cour de cassation, en affirmant que l’obligation de vérification du juge existe « peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement », détache radicalement l’exception d’inexécution du calendrier de l’article L. 145-41. Le preneur peut donc invoquer l’exception d’inexécution pour la première fois en défense à l’assignation au fond, plusieurs mois voire plusieurs années après la délivrance du commandement de payer, sans que l’écoulement du délai d’un mois ne lui soit opposable.
Cette solution procède d’une analyse rigoureuse de la nature juridique de l’exception d’inexécution. Celle-ci n’est pas une demande de délais de paiement : elle est une contestation du principe même de l’obligation de payer, fondée sur l’inexécution préalable par le créancier de ses propres obligations. Dès lors, le formalisme protecteur de l’article L. 145-41, conçu pour le preneur qui reconnaît sa dette mais sollicite des délais, ne saurait lui être étendu. L’arrêt du 5 mars 2026 consacre ainsi une distinction fondamentale entre le preneur qui ne peut pas payer et celui qui ne doit pas payer, le second n’étant pas tenu de suivre la procédure protectrice du premier.
Cette distinction est confortée par le droit commun des contrats. Aux termes de l’article 1184 alinéa 1er du Code civil (dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance de 2016), la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera point à son engagement. Le contrat de bail commercial est un contrat synallagmatique par excellence : le bailleur doit délivrer et entretenir les locaux, le preneur doit payer le loyer. L’exception d’inexécution est l’expression procédurale de cette interdépendance des obligations. En subordonner l’efficacité à une démarche du preneur dans le mois du commandement reviendrait à rompre cette symétrie, en permettant au bailleur de tirer avantage de sa propre inexécution.
B. La clarification du partage temporel des obligations par l’arrêt du 4 juin 2026
L’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit dans une évolution jurisprudentielle plus large qui a trouvé un prolongement dans l’arrêt du 4 juin 2026 (n° 25-10.070). Dans cette seconde décision, la troisième chambre civile a précisé l’articulation temporelle entre la force majeure, l’obligation de délivrance du bailleur et l’exception d’inexécution du preneur. Aux termes de cette décision, la Cour rappelle que « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070, §12). Elle en déduit que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (ibid., §13).
Aux termes de l’article 1720 du Code civil, tel que cité par la Cour de cassation dans l’arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070, §10) : « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». L’article 1722 du même code, cité au paragraphe 11 du même arrêt, dispose quant à lui que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».
La Cour précise que la perte totale ou partielle de la chose au sens de l’article 1722 suppose que « la totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070, §12, rappelant Cass. 3e civ., 4 juill. 1968, n° 66-13.329 et Cass. 3e civ., 9 déc. 2009, n° 08-17.483). Elle en tire la conséquence que, lorsque le bien n’est pas détruit mais seulement endommagé par un événement de force majeure, et que le bail n’est pas résilié sur le fondement de l’article 1722, le bailleur, dès que l’empêchement cesse, redevient tenu de ses obligations de délivrance et d’entretien. Le preneur peut alors opposer l’exception d’inexécution si le bailleur ne s’exécute pas.
Ce partage temporel des obligations du bailleur a une incidence directe sur le contentieux de la clause résolutoire. Si le bailleur assigne en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour des loyers impayés pendant la période où le preneur pouvait légitimement invoquer l’exception d’inexécution, le juge, conformément à l’arrêt du 5 mars 2026, doit vérifier le bien-fondé de cette exception pour chacun des loyers réclamés. Il doit ainsi distinguer, dans l’arriéré locatif, les périodes pour lesquelles l’exception d’inexécution était fondée de celles pour lesquelles elle ne l’était pas.
L’article L. 145-14 du Code de commerce, qui prévoit que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail » à charge de payer au locataire évincé « une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », est également affecté par cette jurisprudence. Si le bailleur refuse le renouvellement pour motifs graves et légitimes au sens de l’article L. 145-17 I-1°, en invoquant l’inexécution par le preneur de son obligation de paiement des loyers, le juge doit examiner si cette inexécution était constitutive d’un motif grave et légitime, ce qui suppose de vérifier si le preneur était fondé à opposer l’exception d’inexécution. L’article L. 145-17 I-1° dispose en effet que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant », et que « l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser ». Or, un défaut de paiement justifié par l’exception d’inexécution ne saurait constituer une infraction au sens de ce texte.
Cette jurisprudence impose désormais au juge du fond une analyse chronologique minutieuse. Il doit déterminer, pour chaque période, si le manquement du bailleur était constitué, s’il justifiait l’exception d’inexécution, et si le preneur pouvait légitimement suspendre le paiement des loyers. Cette obligation de motivation renforcée, déduite de l’arrêt du 5 mars 2026 combiné à l’arrêt du 4 juin 2026, transforme substantiellement l’office du juge dans le contentieux de la clause résolutoire.
L’arrêt du 4 juin 2026 rendu sous le numéro 24-19.120 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120) illustre la complexité de ce contentieux croisé. Dans cette affaire, la locataire, à laquelle les bailleurs avaient refusé le renouvellement pour motifs graves et légitimes, formait simultanément une demande de résiliation judiciaire du bail aux torts des bailleurs et une demande de condamnation de ceux-ci à réaliser des travaux sous astreinte. La Cour de cassation, sans se prononcer sur le fond de cette articulation, a néanmoins censuré l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers pour violation des règles de procédure civile relatives à l’exposé des prétentions des parties, ce qui démontre que la rigueur procédurale irrigue désormais l’ensemble du contentieux des baux commerciaux.
Conclusion
L’arrêt du 5 mars 2026 marque une étape importante dans la construction prétorienne du contentieux du bail commercial. En imposant au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, indépendamment de toute demande de délais de paiement dans le mois du commandement, la troisième chambre civile consacre l’autonomie procédurale de ce mécanisme de défense. Cette solution traduit une conception renouvelée de l’office du juge, qui ne peut plus se contenter d’un contrôle formel du respect du délai de l’article L. 145-41, mais doit procéder à un examen substantiel de l’exception d’inexécution, loyer par loyer.
L’arrêt du 4 juin 2026 complète ce dispositif en précisant le cadre temporel de l’exception d’inexécution face à la force majeure, imposant au juge de distinguer la période pendant laquelle le bailleur est empêché de celle où il redevient tenu de ses obligations. Ces deux décisions, rendues à trois mois d’intervalle, dessinent un régime procédural cohérent et exigeant, qui renforce la protection du preneur sans pour autant affaiblir l’efficacité de la clause résolutoire. Le preneur qui entend opposer l’exception d’inexécution devra néanmoins démontrer la réalité et la gravité du manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien, condition préalable à la suspension du paiement des loyers.
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