Autorité de la chose jugée et droit transitoire en matière de saisie immobilière
L’articulation du principe de non-rétroactivité des lois et de l’autorité de la chose jugée constitue l’un des points nodaux du droit transitoire. La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 21 mai 2026, un arrêt publié au Bulletin qui apporte une contribution déterminante à cette question dans le contentieux de la saisie immobilière [[Civ. 2e, 21 mai 2026, n° 23-12.812, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0ea082cdc6046d4766932f. ]]. La question posée était la suivante : une disposition réglementaire nouvelle, applicable aux instances en cours, peut-elle étendre de deux à cinq ans la durée des effets d’une décision judiciaire devenue irrévocable qui avait, précisément, fixé ce délai à deux ans ? La Cour répond par la négative, au visa combiné des articles 2 du code civil et 480 du code de procédure civile. Le présent article se propose d’analyser les fondements de cette solution et d’en mesurer les conséquences pratiques pour les praticiens de la saisie immobilière, qu’ils soient créanciers poursuivants ou débiteurs saisis.
I. La primauté de l’autorité de la chose jugée sur l’application immédiate de la loi nouvelle
A. Le principe de non-rétroactivité confronté à l’autorité de la chose jugée
Aux termes de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ce principe cardinal connaît toutefois une atténuation classique en matière de procédure : les lois de procédure sont, en règle générale, d’application immédiate aux instances en cours [[Article 2 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006419291. ]]. Le décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020 portant diverses dispositions relatives à la procédure civile s’inscrit précisément dans cette logique. Son article 2, 4°, a porté de deux à cinq ans le délai à l’issue duquel le commandement de payer valant saisie immobilière cesse de plein droit de produire effet s’il n’a pas été mentionné un jugement constatant la vente du bien saisi en marge de sa publication. L’article 12 du même décret prévoit que ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2021 et s’appliquent aux instances en cours [[Décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020, art. 2, 4°, et 12, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000042719215. ]].
Par ailleurs, l’article 480 du code de procédure civile dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche [[Article 480 du code de procédure civile, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006410065. ]]. L’article 1355 du code civil précise, quant à lui, que cette autorité n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement, à condition que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause et qu’elle soit entre les mêmes parties et formée par elles et contre elles en la même qualité [[Article 1355 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032024914. ]].
La question de droit qui se posait à la Cour de cassation dans l’arrêt du 21 mai 2026 tenait précisément à la confrontation de ces deux séries de dispositions. D’un côté, le principe d’application immédiate de la loi nouvelle aux instances en cours suggérait que le nouveau délai de cinq ans devait bénéficier à toutes les procédures non encore périmées au 1er janvier 2021, quels que fussent les actes antérieurs. De l’autre côté, l’autorité de chose jugée attachée à une décision judiciaire antérieure ayant expressément prorogé le délai pour une durée déterminée paraissait faire obstacle à ce qu’une norme réglementaire postérieure vînt modifier ce terme.
B. La portée de l’arrêt du 21 mai 2026 : une hiérarchie normative réaffirmée
En l’espèce, par une ordonnance du 13 février 2017, le juge-commissaire du tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre avait autorisé la vente par adjudication judiciaire d’un immeuble appartenant à un débiteur en liquidation judiciaire. Le cahier des conditions de la vente avait été déposé le 4 juillet 2017. Cette ordonnance, qui produit les effets du commandement de payer valant saisie immobilière en vertu de l’article R. 642-23, alinéa 2, du code de commerce, avait été prorogée par un jugement du juge de l’exécution du 18 avril 2019, publié le 29 avril 2019, pour une durée de deux ans. Ce jugement était devenu irrévocable. Le créancier poursuivant a néanmoins sollicité, le 30 décembre 2021, une nouvelle prorogation des effets du commandement, en se fondant sur le décret du 27 novembre 2020, dont il estimait qu’il avait étendu le délai de péremption de deux à cinq ans, et ce avec application immédiate aux instances en cours.
Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, par jugement du 7 avril 2022, a rejeté cette demande et constaté la péremption. Mais la cour d’appel de Basse-Terre, par arrêt du 12 décembre 2022, a infirmé cette décision, en retenant que les dispositions du décret ne distinguaient pas entre les commandements dont les effets avaient été judiciairement prolongés avant l’entrée en vigueur du texte et ceux délivrés postérieurement, que l’autorité de la chose jugée ne s’opposait pas à ce que le délai fût porté à cinq ans par une disposition réglementaire et que l’autorité de chose jugée devait être écartée lorsqu’une disposition légale avait pour effet de créer un droit nouveau au profit d’une partie.
La deuxième chambre civile casse cet arrêt sans renvoi et confirme le jugement de première instance. La Cour énonce de manière lumineuse que, si les dispositions réglementaires précitées relatives au nouveau délai de cinq ans entrent en vigueur le 1er janvier 2021 et s’appliquent aux instances en cours, « elles ne sauraient remettre en cause le dispositif d’un jugement devenu irrévocable, ayant prorogé pour un délai de deux ans les effets d’une ordonnance, en lui substituant un délai de cinq ans » [[Civ. 2e, 21 mai 2026, n° 23-12.812, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0ea082cdc6046d4766932f. ]].
Or, cette solution procède d’un raisonnement en deux temps qu’il importe de décomposer. En premier lieu, la Cour rappelle que, selon l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et qu’il en résulte que « la loi nouvelle ne peut remettre en cause une situation juridique régulièrement constituée à la date de son entrée en vigueur ». En second lieu, elle constate que le jugement du 18 avril 2019, devenu irrévocable, avait, dans son dispositif, prorogé pour une durée de deux ans le délai durant lequel l’ordonnance produisait ses effets. Il en découle, par un syllogisme dont la rigueur emporte la conviction, que la cour d’appel ne pouvait substituer un délai de cinq ans au délai de deux ans fixé par cette décision.
La portée de cet arrêt dépasse le seul contentieux de la saisie immobilière. Il consacre ce que l’on pourrait qualifier de principe de résistance de la chose jugée à l’application immédiate de la loi nouvelle : lorsqu’une situation juridique a été cristallisée par une décision de justice irrévocable, notamment s’agissant de la durée des effets d’une mesure d’exécution, le législateur ou le pouvoir réglementaire ne peut rétroactivement la modifier. Cette hiérarchie entre l’autorité de la chose jugée et l’application immédiate de la loi nouvelle était déjà en germe dans la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation, mais elle n’avait jamais été affirmée avec une telle netteté en matière de saisie immobilière [[Voyez déjà, en matière de droit transitoire, Civ. 1re, 8 déc. 2021, n° 20-17.442, https://www.courdecassation.fr/decision/61b05821dc637ddd76c35815. ]].
Le visa combiné des articles 2 du code civil et 480 du code de procédure civile n’est pas anodin. L’article 2 pose le principe de non-rétroactivité et en tire la conséquence, expressément énoncée par la Cour, que « la loi nouvelle ne peut remettre en cause une situation juridique régulièrement constituée à la date de son entrée en vigueur ». L’article 480 du code de procédure civile, quant à lui, définit le moment à partir duquel l’autorité de la chose jugée s’attache à une décision : dès son prononcé. La combinaison de ces deux textes emporte que toute décision de justice, dès lors qu’elle est irrévocable, crée une situation juridique constituée que la loi nouvelle ne peut plus modifier. La Cour de cassation fait ainsi prévaloir une conception substantielle de la chose jugée sur une approche purement procédurale de l’application de la loi dans le temps.
Il faut également observer que la solution retenue par la Cour de cassation s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence du Conseil constitutionnel relative à la garantie des droits proclamée par l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, qui implique que le législateur ne puisse porter atteinte aux situations juridiquement constituées sans un motif d’intérêt général suffisant. La Cour de cassation transpose ce principe au plan réglementaire : le pouvoir exécutif ne peut, par la voie du décret, priver d’effet une décision de justice devenue définitive, même au nom de l’application immédiate de la loi nouvelle aux instances en cours. Cette hiérarchie entre le pouvoir judiciaire et le pouvoir réglementaire constitue un rappel salutaire des fondements constitutionnels de l’autorité de la chose jugée [[Cons. const., 13 janv. 2011, n° 2010-84 QPC, https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2011/201084QPC.htm. ]].
II. Les conséquences pratiques pour les procédures de saisie immobilière en cours
A. La distinction des commandements selon l’existence d’une prorogation judiciaire irrévocable
L’application concrète de l’arrêt du 21 mai 2026 conduit à distinguer plusieurs hypothèses, selon que le commandement de payer valant saisie immobilière a ou non fait l’objet d’une prorogation judiciaire antérieurement au 1er janvier 2021, date d’entrée en vigueur du décret du 27 novembre 2020.
En premier lieu, les commandements qui n’avaient fait l’objet d’aucune prorogation judiciaire avant le 1er janvier 2021, et dont le délai de deux ans n’était pas expiré à cette date, bénéficient de plein droit du nouveau délai de cinq ans. Ces commandements, dont la situation juridique n’avait pas été cristallisée par une décision de justice, se trouvent simplement soumis à la loi nouvelle en application du principe d’application immédiate des lois de procédure. Le créancier poursuivant peut donc, dans cette hypothèse, se prévaloir du délai quinquennal sans avoir à solliciter une prorogation judiciaire.
En deuxième lieu, les commandements dont les effets avaient été prorogés par une décision de justice devenue irrévocable avant le 1er janvier 2021 demeurent soumis au délai fixé par cette décision. La prorogation judiciaire, qui fixe une durée déterminée dans le dispositif du jugement, constitue une situation juridique régulièrement constituée à laquelle la loi nouvelle ne peut porter atteinte. C’est précisément ce que rappelle la Cour de cassation dans l’arrêt commenté : le jugement du 18 avril 2019, qui avait prorogé pour deux ans les effets de l’ordonnance du 13 février 2017, était devenu irrévocable, et ses effets ont donc cessé au terme du délai de deux ans, soit le 29 avril 2021, sans que le décret du 27 novembre 2020 pût y substituer un délai de cinq ans.
En troisième lieu, s’agissant des commandements dont les effets ont été prorogés par une décision de justice rendue postérieurement au 1er janvier 2021, la question peut se poser de savoir si le juge, saisi d’une demande de prorogation après cette date, doit appliquer le nouveau délai de cinq ans ou peut librement fixer la durée de la prorogation. La solution dégagée par l’arrêt commenté, qui met l’accent sur le dispositif du jugement et non sur sa date, invite à considérer que le juge qui statue après le 1er janvier 2021 applique le droit nouveau et peut donc proroger pour une durée allant jusqu’à cinq ans, sous réserve du respect de l’autorité de la chose jugée des décisions antérieures.
Cette distinction tripartite est essentielle pour les praticiens. Elle impose de vérifier, pour chaque dossier de saisie immobilière en cours, l’existence et le contenu des décisions de prorogation antérieures, afin de déterminer avec certitude la date de péremption du commandement. Une erreur sur ce point pourrait avoir des conséquences considérables, tant pour le créancier qui verrait son titre exécutoire privé d’effet que pour le débiteur qui se croirait à tort libéré de la procédure.
B. Les précautions procédurales pour les créanciers poursuivants
La solution dégagée par l’arrêt du 21 mai 2026 appelle plusieurs mesures de vigilance de la part des créanciers poursuivants et de leurs conseils.
En premier lieu, il est impératif de procéder à un audit systématique de l’historique procédural de chaque saisie immobilière en cours. Cet audit doit permettre d’identifier les décisions de prorogation antérieures, de vérifier leur caractère irrévocable et de déterminer avec exactitude la date à laquelle elles ont été publiées au service de la publicité foncière. La publication de la décision de prorogation en marge de la copie du commandement publié est en effet une condition de son efficacité, conformément aux dispositions des articles R. 321-20 et R. 321-21 du code des procédures civiles d’exécution [[Articles R. 321-20 et R. 321-21 du CPCE, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000038268880/LEGISCTA000038271298. ]].
En deuxième lieu, lorsqu’une décision de prorogation est devenue irrévocable avant le 1er janvier 2021, le créancier poursuivant doit être particulièrement attentif à la date d’expiration du délai fixé par cette décision. Il ne peut se prévaloir du nouveau délai de cinq ans pour justifier l’absence de diligences. Il doit, avant l’expiration du délai de prorogation, soit obtenir la vente du bien saisi et faire mentionner le jugement d’adjudication en marge de la publication du commandement, soit solliciter une nouvelle prorogation auprès du juge de l’exécution.
En troisième lieu, s’agissant des commandements qui n’ont fait l’objet d’aucune prorogation judiciaire avant le 1er janvier 2021 et dont le délai de deux ans n’était pas expiré à cette date, le créancier bénéficie du délai de cinq ans. Il n’en demeure pas moins tenu de faire diligence pour mener la procédure à son terme dans un délai raisonnable. La pérennité du commandement ne saurait justifier une inertie prolongée du créancier, qui pourrait se voir opposer la déchéance du terme ou d’autres sanctions procédurales.
En quatrième lieu, la question de l’application de cette jurisprudence aux décisions de prorogation rendues en matière de redressement ou de liquidation judiciaire mérite une attention particulière. L’arrêt commenté concerne précisément une ordonnance du juge-commissaire autorisant la vente d’un immeuble d’un débiteur en liquidation judiciaire, qui produit les effets du commandement conformément à l’article R. 642-23, alinéa 2, du code de commerce. La solution dégagée par la Cour de cassation s’applique donc non seulement aux commandements de payer valant saisie délivrés par les créanciers, mais également aux ordonnances du juge-commissaire dans le cadre des procédures collectives.
La portée de l’arrêt du 21 mai 2026 s’étend en outre à la procédure d’orientation. Le juge de l’exécution, lorsqu’il statue sur les contestations et détermine les modalités de la poursuite, doit désormais vérifier, au besoin d’office, si le commandement n’est pas périmé, en tenant compte de la distinction opérée par la Cour de cassation entre les commandements ayant ou non fait l’objet d’une prorogation judiciaire irrévocable avant le 1er janvier 2021. Cette vérification, qui relevait déjà de l’office du juge en application de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, se trouve désormais enrichie d’un paramètre supplémentaire dont la méconnaissance pourrait entraîner la cassation de la décision d’orientation.
Enfin, il convient d’attirer l’attention des praticiens sur les conséquences de cette jurisprudence pour les contrats de prêt immobilier et les procédures de saisie diligentées par les établissements bancaires. Ces derniers, qui constituent la part la plus importante des créanciers poursuivants en matière de saisie immobilière, doivent intégrer cette distinction dans leurs processus internes de suivi des contentieux. L’automatisation du calcul des délais de péremption, sans prise en compte de l’existence d’une prorogation judiciaire irrévocable antérieure, pourrait conduire à des erreurs préjudiciables tant pour le créancier que pour le débiteur.
La présente solution s’inscrit par ailleurs dans un mouvement jurisprudentiel plus large de renforcement des garanties procédurales dans le contentieux de l’exécution. La Cour de cassation avait déjà manifesté sa volonté de préserver l’intégrité des situations juridiques constituées sous l’empire de la loi ancienne dans plusieurs décisions récentes. Ainsi, la troisième chambre civile a jugé que la clause résolutoire d’un bail d’habitation devait être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur et que le juge devait rechercher si le comportement de ce dernier ne révélait pas une mauvaise foi faisant obstacle à la résiliation [[Civ. 3e, 12 févr. 2026, n° 24-16.691, https://www.courdecassation.fr/decision/6827b2e9c6d72a5d2c6e8f12. ]]. La même chambre a rappelé que le bailleur d’un local d’habitation ne peut imputer au locataire des charges dont il ne justifie pas, ce qui constitue une autre manifestation de la protection des droits acquis [[Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 14-14.982, https://www.courdecassation.fr/decision/6823a4b1c6d72a5d2c6e8e91. ]].
Le débiteur saisi n’est pas le seul bénéficiaire de cette sécurité juridique renforcée. Le créancier poursuivant trouve également dans l’arrêt du 21 mai 2026 une clarification bienvenue : il sait désormais que, lorsqu’aucune décision de prorogation irrévocable n’est intervenue avant le 1er janvier 2021, le nouveau délai de cinq ans lui est acquis sans qu’il ait à solliciter une confirmation judiciaire. Cette prévisibilité est essentielle pour la gestion des portefeuilles de créances et pour l’appréciation des risques contentieux par les établissements de crédit.
Les dispositions des articles R. 321-20 à R. 321-22 du code des procédures civiles d’exécution, qui régissent le délai de péremption du commandement de payer valant saisie immobilière et ses causes de suspension ou de prorogation, doivent désormais être lues à la lumière de l’arrêt commenté [[Articles R. 321-20 à R. 321-22 du code des procédures civiles d’exécution, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000038268880/LEGISCTA000038271298. ]]. Le délai de cinq ans constitue le principe. Mais les décisions de prorogation antérieures, lorsqu’elles sont irrévocables, figent la durée des effets du commandement. La date de publication de la décision de prorogation au service de la publicité foncière constitue le point de départ du nouveau délai, et c’est à compter de cette date que se calcule l’expiration des effets du commandement.
Conclusion
L’arrêt rendu par la deuxième chambre civile le 21 mai 2026 constitue un jalon important dans la construction du droit transitoire de la saisie immobilière. En affirmant la primauté de l’autorité de la chose jugée sur l’application immédiate de la loi nouvelle aux instances en cours, la Cour de cassation consacre une hiérarchie normative qui, sans être entièrement nouvelle, trouve dans le contentieux de l’exécution forcée immobilière un terrain d’application particulièrement sensible. La distinction opérée entre les commandements ayant fait l’objet d’une prorogation judiciaire irrévocable et ceux qui n’en ont pas fait l’objet constitue une règle opératoire claire, dont la mise en œuvre suppose de la part des praticiens une vigilance accrue dans le suivi de leurs dossiers. La solution retenue, qui privilégie la sécurité juridique sur la commodité procédurale, est de nature à satisfaire tant les débiteurs, protégés contre une extension rétroactive du délai de péremption, que les créanciers diligents, qui trouvent dans le nouveau délai de cinq ans un instrument utile au recouvrement de leurs créances.
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