La force majeure et l’exception d’inexécution dans le bail commercial, de la crise sanitaire à la construction d’un régime prétorien autonome
La crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 a constitué, pour le droit du bail commercial, un stress-test sans précédent. Les mesures de police administrative portant interdiction de recevoir du public, adoptées à compter du 14 mars 2020, ont brutalement privé des milliers de preneurs de la jouissance effective des locaux loués, sans pour autant que les bailleurs aient failli à leur obligation de délivrance. Cette dissociation inédite entre l’impossibilité d’exploiter et l’absence de manquement contractuel du bailleur a placé le contentieux des loyers commerciaux face à une triple interrogation, que la Cour de cassation a tranchée par un arrêt de section du 30 juin 2022 [[Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n°21-20.190, publié au Bulletin et au Rapport, https://www.courdecassation.fr/decision/62bd3d8b57b55769b38b73d0 : « L’effet de la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public […] sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil. »]]. Quatre ans après cette décision fondatrice, la troisième chambre civile a poursuivi une entreprise de construction prétorienne qui confère désormais à l’exception d’inexécution une autonomie conceptuelle et procédurale inédite dans le contentieux du bail commercial, culminant avec l’arrêt du 5 mars 2026 [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n°24-15.820, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386]].
L’analyse de cette double dynamique jurisprudentielle invite à distinguer deux régimes que tout oppose. Le premier, celui de la force majeure et des mécanismes voisins invoqués par le preneur pour s’exonérer de son obligation de paiement des loyers en l’absence de manquement du bailleur, a été fermement rejeté par la Cour de cassation en 2022 et n’a connu depuis aucune inflexion. Le second, celui de l’exception d’inexécution opposée par le preneur lorsque le bailleur manque à ses propres obligations, a au contraire été consacré et renforcé par une série d’arrêts postérieurs qui en ont précisé les conditions et l’articulation avec la clause résolutoire. Cette summa divisio entre l’absence de manquement du bailleur et l’existence d’une défaillance contractuelle de ce dernier constitue désormais la clef de voûte notionnelle du contentieux des loyers commerciaux.
I. L’impossible exonération du preneur par la force majeure et les mécanismes voisins en l’absence de manquement du bailleur
A. Le rejet de la force majeure comme cause d’exonération du paiement des loyers
Aux termes de l’article 1218 du Code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur [[Article 1218 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040936/]]. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue, à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat.
Les preneurs à bail commercial ont, dès le premier confinement, invoqué ce texte pour tenter de suspendre leur obligation de paiement des loyers. L’argumentation était la suivante : les mesures d’interdiction de recevoir du public, constitutives d’un événement imprévisible, irrésistible et extérieur, auraient rendu impossible l’exécution de leur obligation de paiement, puisque celle-ci aurait pour contrepartie une jouissance des lieux devenue inexistante. La Cour de cassation a rejeté cette argumentation par une motivation dont la portée dépasse le seul contexte pandémique. Elle a jugé que, pour échapper au paiement de ses loyers, un locataire n’est pas fondé à invoquer à son profit la force majeure résultant de la mesure d’interdiction de recevoir du public [[Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n°21-20.190, précité]].
Cette solution est capitale en ce qu’elle dissocie radicalement l’obligation de paiement du loyer de la jouissance effective des lieux. Le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, indépendamment des circonstances extérieures qui affectent temporairement l’exercice de son activité dans les locaux loués, dès lors que le bailleur n’a pas manqué à ses propres obligations. La jurisprudence postérieure n’a fait que confirmer cette position. Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 18 janvier 2024, a ainsi écarté l’argument tiré de la force majeure en relevant que la mesure de fermeture administrative « n’est pas imputable au bailleur » et que le bailleur n’a pas l’obligation de garantir au preneur « la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité » [[TJ Paris, 18e ch. 1re sect., 18 janvier 2024, n°RG 20/11585, https://www.courdecassation.fr/decision/65a97b0819a7f19a78307bf5]].
De surcroît, la Cour de cassation a précisé, par un arrêt de la chambre commerciale du 25 février 2025, que lorsque le contrat est synallagmatique et que les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, le créancier de l’obligation inexécutée du fait de l’empêchement du débiteur est également libéré de son obligation et a droit à la restitution du prix payé en contrepartie de l’obligation inexécutée [[Cass. com., 25 février 2025, n°23-21.266, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67bebe4eab77563075a5938a]]. Cette solution, rendue en matière de force majeure, rappelle que la libération du débiteur suppose une impossibilité totale et définitive d’exécution, et non une simple gêne temporaire.
Par ailleurs, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, dans un jugement du 4 novembre 2025, a écarté l’argument de la force majeure en observant que les mesures de fermeture administrative, « selon les catégories d’établissement recevant du public, ont été décidées aux seules fins de garantir la santé publique, de manière générale et temporaire, et sont donc sans lien direct avec la destination contractuelle particulière du local loué » [[TJ Boulogne-sur-Mer, 4 novembre 2025, n°RG 24/00136, https://www.courdecassation.fr/decision/690a685c43d68eab408b9a72]]. La force majeure ne peut donc être retenue que si l’événement invoqué entretient un lien direct avec la destination contractuelle du local, ce qui n’est pas le cas d’une mesure de police administrative générale.
B. L’inefficacité de l’invocation de la perte partielle de la chose louée et de l’imprévision
L’article 1722 du Code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, et que si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation du bail [[Article 1722 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441982/]].
Les preneurs ont tenté de se prévaloir de ce texte en assimilant la fermeture administrative des locaux à une perte partielle de la chose louée. La Cour de cassation a écarté cette qualification au motif que la mesure d’interdiction de recevoir du public, par son caractère général et temporaire, est « sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué » et « ne peut être assimilée à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du Code civil » [[Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n°21-20.190, précité]]. La perte de la chose, au sens de ce texte, suppose une atteinte matérielle aux locaux eux-mêmes, et non une restriction normative temporaire de leur usage. Une distinction que le tribunal judiciaire de Paris a confirmée en jugeant que les interdictions de recevoir du public « n’ont aucun lien avec la destination du local dès lors qu’elles sont générales à tous les commerces non essentiels, l’interdiction de recevoir du public étant fondée sur la nature de l’activité exercée et non sur les locaux en eux-mêmes » [[TJ Paris, 18e ch. 1re sect., 25 juillet 2024, n°RG 24/04347, https://www.courdecassation.fr/decision/66a297ac80b1d994348a611a]].
L’imprévision, régie par l’article 1195 du Code civil, n’a pas davantage prospéré devant les juridictions saisies de la question des loyers commerciaux en période de crise sanitaire. Ce texte, qui permet à une partie de demander une renégociation du contrat lorsque survient un changement de circonstances imprévisible rendant l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque [[Article 1195 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041086/]], n’a pas été appliqué par la Cour de cassation au contentieux des baux commerciaux. L’économie générale de l’arrêt du 30 juin 2022 repose sur le postulat selon lequel l’obligation de paiement du loyer n’est pas conditionnée par la rentabilité effective de l’exploitation du preneur, ce qui exclut par principe le jeu de la théorie de l’imprévision.
La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 22 octobre 2025, a rappelé que l’affirmation tirée de l’absence de contestation sérieuse au paiement du loyer ne procède pas d’une dénaturation des termes clairs et précis du bail, même lorsqu’une clause contractuelle prévoit une remise en question du loyer en cas de force majeure [[CA Lyon, 8e ch., 22 octobre 2025, n°RG 24/00062, https://www.courdecassation.fr/decision/68f9b8300a84a5e5f0021702]]. Cette décision illustre la retenue des juridictions du fond dans l’interprétation des clauses contractuelles de suspension de loyer, qui doivent être rédigées avec une précision suffisante pour produire effet.
Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 18 décembre 2025 relatif à la fermeture d’une galerie marchande, a écarté l’argument tiré de la force majeure en relevant que le preneur invoquait la fermeture des parties communes de la galerie marchande comme une impossibilité d’accéder à ses locaux, mais que la mesure d’interdiction était « fondée sur la nature de l’activité exercée et non sur les locaux en eux-mêmes », de sorte que l’obligation de paiement du loyer demeurait exigible [[TJ Paris, 18e ch. 2e sect., 18 décembre 2025, n°RG 22/15375, https://www.courdecassation.fr/decision/6945eed775782d5f06d82014]]. La solution rejoint ainsi le principe dégagé par l’arrêt du 30 juin 2022 : seule une atteinte matérielle directe aux locaux loués, et non une restriction normative à leur usage, est susceptible de caractériser une perte de la chose au sens de l’article 1722 du Code civil.
II. L’exception d’inexécution, mécanisme autonome de protection du preneur face au manquement du bailleur
A. La reconnaissance prétorienne de l’exception d’inexécution face au manquement du bailleur
Si la force majeure est inopérante pour exonérer le preneur de son obligation de paiement, il en va différemment lorsque le bailleur manque lui-même à ses obligations contractuelles. Dans cette hypothèse, le preneur dispose de l’exception d’inexécution, fondée sur l’article 1219 du Code civil, aux termes duquel une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave [[Article 1219 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040929/]].
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, le 27 juin 2024, rendu un arrêt important qui encadre l’office du juge saisi de l’exception d’inexécution. Elle a cassé un arrêt de la cour d’appel de Grenoble qui avait retenu que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance et que la locataire avait valablement opposé l’exception d’inexécution, sans rechercher « si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » [[Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n°23-10.340, https://www.courdecassation.fr/decision/667d33050e9e6ea7dff2c9a6]]. Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ne suffit donc pas, à lui seul, à justifier le refus de paiement des loyers : il doit être d’une gravité telle que les locaux en deviennent impropres à leur destination contractuelle. Cette condition de gravité, expressément mentionnée à l’article 1219 du Code civil, constitue un verrou protecteur pour le bailleur contre les suspensions de loyer abusives.
Un an plus tard, la Cour de cassation a franchi une étape supplémentaire en jugeant, le 18 septembre 2025, que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable [[Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n°23-24.005, publié, https://www.courdecassation.fr/decision/68eb8c445ed157b30861a280]]. Cette solution, qui dispense le preneur d’une formalité préalable, confère à l’exception d’inexécution une efficacité procédurale renforcée et en fait un instrument de défense immédiatement opposable, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.
La cour d’appel de Paris a également rappelé, dans un arrêt du 19 décembre 2024, que l’exception d’inexécution, posée par l’article 1219 du Code civil, trouve son fondement dans l’interdépendance des obligations réciproques des parties résultant d’un contrat synallagmatique et que « le débiteur n’est pas tenu d’exécuter l’obligation lui incombant lorsque le créancier n’a pas exécuté la sienne dès lors que le manquement est suffisamment grave » [[CA Paris, pôle 5 ch. 3, 19 décembre 2024, n°RG 21/21120, https://www.courdecassation.fr/decision/67650d05749378b33b32f434]].
Or, une décision du tribunal judiciaire de Toulon du 21 mai 2026 illustre l’application pratique de ce régime. Le tribunal a annulé partiellement un commandement de payer visant la clause résolutoire, en tant que celui-ci portait sur des loyers exigibles pendant la période de fermeture administrative, mais a maintenu l’obligation de paiement pour les périodes postérieures, marquant ainsi une distinction fine entre les périodes où l’impossibilité d’exploiter résulte de la carence du bailleur et celles où elle résulte de mesures extérieures à la sphère contractuelle [[TJ Toulon, 1re ch., 21 mai 2026, n°RG 21/04019, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0f7536cdc6046d477e6008]].
B. L’articulation de l’exception d’inexécution avec la clause résolutoire
L’arrêt le plus abouti de la construction prétorienne récente est sans conteste celui du 5 mars 2026, par lequel la troisième chambre civile, statuant en formation de section, a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n°24-15.820, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386]].
Cette solution opère un double déplacement par rapport à la jurisprudence antérieure. D’une part, elle dissocie l’exception d’inexécution du régime des délais de paiement prévu par l’article L. 145-41 du Code de commerce : le preneur n’est pas tenu de saisir le juge dans le mois du commandement de payer pour solliciter des délais, s’il entend opposer une exception d’inexécution fondée sur la gravité des manquements du bailleur. D’autre part, elle impose au juge saisi de la constatation de la clause résolutoire de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée, sans pouvoir s’en dispenser au motif que la clause résolutoire serait acquise de plein droit.
Ce faisant, la Cour de cassation renforce substantiellement la position procédurale du preneur, en lui permettant de contester le jeu de la clause résolutoire sans avoir à se placer sur le terrain, plus contraignant, des délais de paiement. L’exception d’inexécution devient ainsi un moyen de défense autonome, dont l’examen par le juge s’impose indépendamment des conditions procédurales de l’article L. 145-41. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation [[Article L. 145-41 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000049476096/]].
Par ailleurs, l’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle plus large qui reconnaît au preneur le droit d’opposer l’exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement est réclamé dans le commandement, et non plus seulement de manière globale. La cour d’appel de Cayenne, dont l’arrêt est censuré, avait retenu qu’il était vain pour la locataire d’invoquer l’exception d’inexécution puisque le contrat de bail comportait une clause résolutoire et que la locataire n’avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension. La Cour de cassation censure cette motivation, imposant au juge du fond de « rechercher, comme il le lui était demandé, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 » [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n°24-15.820, précité]].
Cette exigence de vérification individualisée de chaque loyer contesté renforce considérablement la charge de motivation du juge saisi de la résiliation du bail commercial. Elle impose au magistrat de procéder à un examen circonstancié de chaque échéance impayée au regard des manquements du bailleur qui seraient contemporains de cette échéance, et non plus de statuer par une appréciation globale du comportement des parties.
Dès lors, l’économie générale du régime prétorien peut être résumée comme suit. Le preneur qui cesse de payer ses loyers en invoquant des circonstances extérieures au contrat, telles qu’une crise sanitaire ou une mesure de police administrative, ne peut prétendre à une exonération de son obligation de paiement sur le fondement de la force majeure, de la perte de la chose louée ou de l’exception d’inexécution, dès lors que le bailleur n’a pas manqué à ses propres obligations. Le preneur qui, au contraire, subit un manquement suffisamment grave du bailleur à son obligation de délivrance, rendant les locaux impropres à leur destination contractuelle, peut opposer une exception d’inexécution qui le dispense du paiement des loyers, sans mise en demeure préalable, et sans être tenu de solliciter des délais de paiement dans le mois du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Cette summa divisio, qui repose sur la distinction entre les circonstances extérieures non imputables au bailleur et les manquements contractuels de ce dernier, confère au contentieux du bail commercial une lisibilité nouvelle. Elle invite les praticiens à porter une attention particulière à la qualification des faits invoqués par le preneur à l’appui de son refus de paiement, et à anticiper, dans la rédaction des baux, les clauses susceptibles de régir les hypothèses de suspension contractuelle du loyer en cas de force majeure ou d’impossibilité temporaire d’exploitation. La précision rédactionnelle constitue, de ce point de vue, le meilleur rempart contre l’aléa judiciaire, la jurisprudence se montrant rétive à suppléer la volonté des parties par une interprétation extensive des clauses de suspension de loyer.
Conclusion
La construction prétorienne initiée en 2022 et poursuivie jusqu’en 2026 dessine un régime dual du contentieux des loyers commerciaux en période de crise. En l’absence de manquement du bailleur à ses obligations, le preneur ne peut invoquer ni la force majeure, ni la perte de la chose louée, ni l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers : l’obligation de paiement est autonome par rapport à la jouissance effective des lieux, et les mesures de police administrative ne sauraient être imputées au bailleur. En présence d’un manquement suffisamment grave du bailleur à ses obligations, en revanche, le preneur dispose d’une exception d’inexécution qui s’oppose efficacement au jeu de la clause résolutoire, sans qu’il soit tenu de solliciter des délais de paiement dans le mois du commandement. Cette summa divisio, dont l’arrêt du 5 mars 2026 constitue le point d’aboutissement provisoire, confère au droit du bail commercial une cohérence théorique renouvelée, au prix d’une technicité procédurale accrue dont la maîtrise incombe désormais aux praticiens.
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