La fixation du loyer du bail commercial renouvelé : plafonnement légal et déplafonnement judiciaire
I. Le principe du plafonnement, clef de voûte de l’équilibre du statut
A. La règle du plafonnement et le mécanisme de la valeur locative
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du locataire commerçant, titulaire d’un droit au renouvellement, et la juste rémunération du bailleur. Cet équilibre trouve son expression la plus nette dans les règles de fixation du loyer du bail renouvelé. L’article L. 145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative[[Article L. 145-33 du code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221959 : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. »]]. À défaut d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée d’après cinq critères : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Or, le législateur a assorti ce principe d’un correctif essentiel : le plafonnement. L’article L. 145-34 du même code dispose que, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré[[Article L. 145-34 du code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108759]]. Autrement dit, en l’absence de circonstances particulières, le loyer du bail renouvelé ne peut augmenter au-delà de l’évolution de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE.
Ce mécanisme de plafonnement constitue la pierre angulaire du statut des baux commerciaux. Il garantit au locataire que le coût de son loyer n’augmentera pas de manière disproportionnée lors du renouvellement, lui évitant ainsi d’être évincé de fait par une hausse qu’il ne pourrait assumer. Par ailleurs, cette règle protège la valeur du fonds de commerce, dont la pérennité dépend pour partie de la stabilité de ses charges locatives. En contrepartie, le bailleur conserve la faculté de refuser le renouvellement, au prix du versement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce[[Article L. 145-14 du code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221741]].
Le plafonnement n’est toutefois pas intangible. L’article L. 145-34 prévoit lui-même trois exceptions : la modification notable des éléments de la valeur locative, la durée du bail contractuellement supérieure à neuf ans, et la durée du bail excédant douze ans par l’effet d’une tacite prolongation. Dans ces hypothèses, le loyer est fixé à la valeur locative, sans être contraint par la variation indiciaire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation veille avec une rigueur constante à l’application de ces exceptions, comme en témoigne un corpus jurisprudentiel abondant et renouvelé.
B. La procédure de fixation judiciaire et l’office du juge des loyers commerciaux
Lorsque les parties ne parviennent pas à un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, la contestation est portée devant le juge des loyers commerciaux. L’article R. 145-23 du code de commerce confie cette compétence exclusive au président du tribunal judiciaire ou au juge qui le remplace, quel que soit le montant du loyer[[Article R. 145-23 du code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039346078 : « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. »]]. La procédure est fixée par mémoire, ce qui en fait une instance à la fois technique et formaliste.
À cet égard, la Cour de cassation a rendu un arrêt de principe le 30 mai 2024, publié au Bulletin et au Rapport, qui dessine avec une netteté particulière l’office du juge des loyers commerciaux confronté à un loyer binaire. Dans cette espèce, la bailleresse sollicitait la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, tandis que la locataire soulevait l’irrecevabilité de cette demande au motif que le loyer, comprenant un minimum garanti et une part variable, échappait aux dispositions du statut. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel en énonçant que le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande mais doit l’examiner au fond, et qu’« il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques » [[Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport, https://www.courdecassation.fr/decision/665816dfe1d75d00084fd86b]].
Cet arrêt marque une évolution significative de la jurisprudence. Antérieurement, la Cour de cassation jugeait que lorsque les parties avaient stipulé un loyer comprenant une part variable, la fixation du prix du loyer renouvelé n’était régie que par leur convention et ne pouvait résulter que de leur accord[[Cass. 3e civ., 10 mars 1993, n° 91-13.418, Bull. 1993, III, n° 30]]. Puis, par une décision du 3 novembre 2016, elle avait admis que les parties pouvaient prévoir, par une clause expresse du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer le minimum garanti à la valeur locative[[Cass. 3e civ., 3 novembre 2016, n° 15-16.826, Bull. 2016, III, n° 145]]. L’arrêt du 30 mai 2024 franchit un pas supplémentaire : même en l’absence d’une clause expresse, le juge doit rechercher si les parties ont manifesté une volonté commune de voir fixer judiciairement le prix du bail renouvelé. Dès lors, la volonté implicite des parties peut suffire à fonder la compétence du juge des loyers commerciaux.
Par ailleurs, la saisine du juge des loyers commerciaux obéit à des règles procédurales strictes. Le congé avec offre de renouvellement, délivré par acte extrajudiciaire, doit préciser le loyer proposé. La demande en fixation du nouveau loyer est régie par les articles L. 145-9 et L. 145-33 du code de commerce. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 15 février 2023 publié au Bulletin, les conséquences de l’absence de saisine dans les délais. Les juges du fond doivent vérifier si le locataire a formé une demande en fixation du nouveau loyer dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, conformément à l’article L. 145-51 du code de commerce[[Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/63ec8bd89dfdee05deff071a]].
Enfin, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 25 janvier 2023 publié au Bulletin, que le juge des loyers commerciaux est compétent pour trancher les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé, et que cette compétence est d’ordre public[[Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-21.943, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/63d0dac593de8405dea530e0]]. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.
II. Les exceptions au plafonnement, fenêtres ouvertes par la jurisprudence
A. Les causes objectives de déplafonnement
Le passage du loyer plafonné au loyer déplafonné n’est pas automatique. Il suppose la démonstration, par celui qui l’invoque, d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce. La charge de la preuve pèse sur la partie qui se prévaut de l’exception au plafonnement, généralement le bailleur. Les quatre éléments susceptibles de justifier un déplafonnement sont : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité.
S’agissant des facteurs locaux de commercialité, l’article R. 145-6 du code de commerce en donne une définition précise : ils dépendent de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport et des modifications que ces éléments subissent[[Article R. 145-6 du code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006259715]]. La Cour de cassation a apporté une précision déterminante dans un arrêt du 18 septembre 2025, publié au Bulletin : « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux »[[Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68cba03fe4abb8795b568fc5]].
Cette formulation est capitale. La Cour de cassation écarte l’exigence d’une incidence effective et réelle sur le chiffre d’affaires du preneur, pour ne retenir que le critère de l’incidence favorable potentielle. Il suffit donc que la modification des facteurs locaux de commercialité soit de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité exercée dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de démontrer qu’elle a effectivement produit cet effet. Cette position, plus favorable au bailleur, facilite la preuve du déplafonnement.
La Cour de cassation avait déjà posé ce principe dans un arrêt du 4 juillet 2024, en censurant une cour d’appel qui avait refusé le déplafonnement au motif que la modification des facteurs locaux de commercialité n’était pas démontrée en l’absence de preuve d’une incidence effective. La haute juridiction avait alors rappelé que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité et par là-même un motif de déplafonnement de l’augmentation du loyer ne nécessite pas la démonstration d’une incidence effective »[[Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-13.515, https://www.courdecassation.fr/decision/66863b90b1dbbe3bae5fff52]].
Par ailleurs, les obligations respectives des parties peuvent également justifier un déplafonnement. L’article R. 145-8 du code de commerce précise que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées. La Cour de cassation a fait application de ce texte dans un arrêt du 23 janvier 2025, publié au Bulletin, en jugeant que la création d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur au cours du bail expiré constitue une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement[[Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-14.887, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6791e5ddfebfd77128ddee18]]. En l’espèce, il s’agissait de l’obligation du bailleur, imposée par l’article 58 de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire non-occupant. L’augmentation des charges supportées par les bailleurs avait abouti à une baisse du revenu locatif de près de 28 %, circonstance que la Cour a jugée suffisante pour écarter le plafonnement.
En ce qui concerne la durée du bail, le mécanisme est plus automatique. Lorsque le bail expiré a duré plus de douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables et le loyer doit être fixé à la valeur locative. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 30 mai 2024, aux termes duquel le bailleur sollicitait la fixation du prix à la valeur locative au motif que la durée du bail excédait douze ans[[Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, précité]]. De même, si la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, le plafonnement est également écarté.
B. Le traitement judiciaire du loyer déplafonné et l’écrêtement des variations
Lorsque le déplafonnement est acquis, le juge des loyers commerciaux fixe le loyer à la valeur locative. Cette fixation s’opère selon les cinq critères de l’article L. 145-33, mais sans être bridée par la variation indiciaire. Toutefois, le législateur a prévu un garde-fou contre les hausses excessives. L’article L. 145-34, dernier alinéa, dispose que « en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».
La Cour de cassation a apporté une précision essentielle sur le champ d’application de cet écrêtement dans un arrêt du 16 octobre 2025, publié au Bulletin. La haute juridiction a jugé que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans »[[Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68f087438af7f48b3631eae7]].
En conséquence, le déplafonnement par l’effet de la tacite prolongation au-delà de douze ans échappe au mécanisme de l’écrêtement annuel de 10 %. Cette solution, défavorable au locataire, s’inscrit dans une logique de sanction du bailleur qui a laissé perdurer la situation locative sans renouvellement formel pendant une durée anormalement longue. La tacite prolongation, qui est une faveur pour le locataire puisque le bail se poursuit aux conditions antérieures, se retourne en défaveur du bailleur au moment du déplafonnement.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé que, dans toutes les hypothèses de déplafonnement, la fixation du loyer à la valeur locative ne peut conduire à des augmentations supérieures à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, lorsque l’écrêtement est applicable. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 25 janvier 2024 rendu sur renvoi après cassation, a fait application de ce principe en fixant le loyer renouvelé à la valeur locative après avoir constaté la modification notable des facteurs locaux de commercialité, tout en étalant la hausse conformément aux dispositions de l’article L. 145-34[[Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, précité]].
Le déplafonnement peut également résulter de la modification des caractéristiques du local loué. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 16 mars 2023, que « le loyer d’un bail commercial renouvelé ne peut être déplafonné qu’en cas de modification notable des caractéristiques du local loué, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité »[[Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.713, https://www.courdecassation.fr/decision/6412ca0a314ae0a62152cfa6]]. Cette formulation rappelle que les cas de déplafonnement sont limitativement énumérés par la loi et que le juge ne saurait en créer de nouveaux.
Enfin, le droit au renouvellement lui-même est conditionné par l’article L. 145-8 du code de commerce. Le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux, et ce fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail[[Article L. 145-8 du code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025559451]]. À défaut, le bailleur peut refuser le renouvellement sans avoir à verser d’indemnité d’éviction. La Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux sur ces conditions, comme en témoigne sa jurisprudence abondante en la matière.
La détermination de la valeur locative elle-même obéit à une méthodologie rigoureuse. Le juge des loyers commerciaux s’appuie généralement sur une expertise judiciaire ou sur des éléments de comparaison produits par les parties, tels que des baux consentis dans le même secteur géographique pour des locaux de caractéristiques similaires. La surface pondérée du local constitue le premier paramètre de calcul, à laquelle s’applique un prix unitaire au mètre carré déterminé par référence aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, conformément au 5° de l’article L. 145-33. Les clauses du bail, notamment celles relatives à la répartition des travaux et des charges entre les parties, influent également sur la détermination de la valeur locative. Une clause transférant au preneur des travaux incombant normalement au bailleur au titre de l’article 606 du code civil justifie un abattement sur le loyer, tandis qu’une clause mettant à la charge du bailleur des dépenses d’entretien que le preneur supporterait habituellement conduit à une majoration.
Par ailleurs, la charge de la preuve revêt une importance pratique déterminante. Le bailleur qui invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité doit établir celle-ci au moyen d’éléments objectifs et circonstanciés, tels que l’implantation de nouvelles enseignes, la création de voies de desserte, l’évolution de la fréquentation piétonne ou encore l’ouverture d’équipements publics structurants. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 1er juin 2022, que l’appréciation de la modification notable relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous réserve de l’exacte application des critères légaux[[Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-12.894, https://www.courdecassation.fr/decision/6297027165ec7ea9d4f0dc9e]]. En définitive, la richesse et la technicité du contentieux de la fixation du loyer renouvelé imposent aux parties de préparer avec soin leur dossier, en réunissant les pièces justificatives nécessaires et en anticipant les arguments adverses. Cette anticipation est d’autant plus impérative que les délais procéduraux du statut des baux commerciaux sont stricts et que leur méconnaissance peut entraîner des conséquences irréversibles, telles que la fixation définitive du loyer à un niveau défavorable ou, plus grave encore, la perte du droit au renouvellement.
Conclusion
La fixation du loyer du bail commercial renouvelé est un exercice d’équilibre. Le législateur a posé un principe de plafonnement indiciaire destiné à protéger le locataire commerçant contre les hausses brutales, tout en aménageant des exceptions lorsque les circonstances objectives le justifient. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, particulièrement nourrie sur la période 2023-2026, précise le régime de ces exceptions avec une rigueur qui profite tantôt au bailleur, tantôt au locataire, selon que l’on se place sur le terrain de la modification des facteurs locaux de commercialité ou sur celui de l’écrêtement des variations. L’arrêt du 18 septembre 2025, qui dispense le bailleur de prouver l’incidence effective des modifications sur le commerce du preneur, et l’arrêt du 16 octobre 2025, qui écarte l’écrêtement en cas de tacite prolongation, illustrent un mouvement jurisprudentiel qui renforce la position du bailleur. À l’inverse, l’arrêt du 23 janvier 2025, qui qualifie de modification notable la simple augmentation d’une charge légale nouvelle, ouvre au bailleur une voie de déplafonnement qui pourrait être largement exploitée. Dans tous les cas, la maîtrise de ces règles et de leurs évolutions récentes constitue un préalable indispensable à toute stratégie locative, qu’elle soit menée par le bailleur ou par le preneur.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.