L’annexe environnementale et les obligations de transition ecologique dans le bail commercial : l’emergence d’un ordre public environnemental contractuel
Le statut des baux commerciaux, corps de regles d’ordre public elabore par le decret du 30 septembre 1953 et codifie aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, a ete concu dans un contexte ou la performance energetique des batiments ne constituait pas un enjeu juridique. Soixante-dix annees plus tard, le cadre legal a profondement mute sous l’effet de deux vagues legislatives successives : la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite Grenelle II, qui a introduit l’annexe environnementale obligatoire pour les baux de grande surface, et la loi du 23 novembre 2018 portant evolution du logement, de l’amenagement et du numerique, dite ELAN, qui a cree le dispositif Eco Energie Tertiaire aux articles L. 174-1 a L. 174-3 du code de la construction et de l’habitation. Ces deux piliers imposent desormais aux parties au bail commercial des obligations de transparence energetique, de programmation de travaux et de reduction des consommations, dont l’articulation avec le statut des baux commerciaux et le droit commun du louage souleve des difficultes inedites.
La question centrale qui se pose est celle de l’interface entre ces obligations environnementales d’une part, et les regles impératives de repartition des charges, de determination de la valeur locative et du jeu de la clause resolutoire d’autre part. Le legislateur a superpose aux regles classiques du code civil et du code de commerce un corpus environnemental sans en preciser l’articulation contentieuse, laissant aux juges le soin de resoudre les conflits de normes. A cet egard, la jurisprudence, encore naissante, esquisse les contours d’un ordre public environnemental contractuel qui penetre le statut des baux commerciaux par trois voies : l’obligation de delivrance du bailleur, la repartition conventionnelle des travaux et l’incidence des nouvelles charges sur la valeur locative.
I. Un dispositif legal a deux piliers : l’annexe environnementale et l’obligation de reduction des consommations energetiques
A. L’annexe environnementale de l’article L. 125-9 du code de l’environnement
Aux termes de l’article L. 125-9 du code de l’environnement, les baux conclus ou renouveles portant sur des locaux de plus de 2 000 metres carres a usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale [[ Article L. 125-9 du code de l’environnement, issu de l’article 8 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025118427 ]]. Le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations energetiques des locaux loues, et le preneur permet au bailleur l’acces aux locaux pour la realisation de travaux d’amelioration de la performance energetique. L’annexe environnementale peut prevoir les obligations qui s’imposent aux preneurs pour limiter la consommation energetique des locaux concernes.
Le dispositif est entre en vigueur le 1er janvier 2012 pour les baux conclus ou renouveles a compter de cette date, et le 1er janvier 2014 pour les baux en cours. Son contenu, precise par le decret n° 2012-111 du 27 janvier 2012, codifie a l’article D. 145-34 du code de commerce, comprend notamment l’inventaire des equipements techniques, la mention des consommations energetiques annuelles et la programmation des actions d’amelioration de la performance energetique [[ Decret n° 2012-111 du 27 janvier 2012 relatif a l’annexe environnementale prevue a l’article L. 125-9 du code de l’environnement, JORF n°0024 du 28 janvier 2012. https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000025205937 ]]. L’obligation pese sur le bailleur, qui doit elaborer l’annexe et la communiquer au preneur, sans que le texte ne precise la sanction applicable en cas de defaut.
Par ailleurs, l’annexe environnementale doit etre distinguee du diagnostic de performance energetique, ou DPE, que le bailleur est tenu de communiquer au preneur lors de la conclusion du bail en application des articles L. 126-26 et suivants du code de la construction et de l’habitation. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, par un arret du 15 novembre 2018, que le defaut de communication du diagnostic de performance energetique au preneur constituait un manquement du bailleur a son obligation d’information, sans toutefois entrainer la nullite du bail [[ Cour de cassation, troisieme chambre civile, 15 novembre 2018, n° 18-10.057, rejet du pourvoi forme contre l’arret de la cour d’appel de Douai du 5 octobre 2017. https://www.courdecassation.fr/decision/5fca8079eb3d1c700c1264f6 ]]. En consequence, le preneur qui n’a pas recu le DPE ne peut se prevaloir de cette carence pour obtenir l’annulation du contrat, mais peut en tirer argument dans le cadre d’une action en responsabilite contractuelle.
B. Le dispositif Eco Energie Tertiaire des articles L. 174-1 a L. 174-3 du code de la construction et de l’habitation
Le second pilier de la transition ecologique du bail commercial reside dans le dispositif Eco Energie Tertiaire, introduit par l’article 175 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et codifie aux articles L. 174-1 a L. 174-3 du code de la construction et de l’habitation. Aux termes de l’article L. 174-1, les batiments a usage tertiaire existants sont soumis a une obligation de reduction de leur consommation d’energie finale d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport a une annee de reference qui ne peut etre anterieure a 2010 [[ Article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation, issu de l’article 175 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977483 ]]. Les propriétaires et, le cas echeant, les preneurs a bail sont soumis a cette obligation pour les actions qui relevent de leurs responsabilites respectives en raison des dispositions contractuelles regissant leurs relations.
L’article L. 174-3 du meme code impose par ailleurs l’equipement des batiments a usage tertiaire en systemes d’automatisation et de controle, dits BACS, lorsque cela est techniquement et economiquement realisable [[ Article L. 174-3 du code de la construction et de l’habitation. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042122391 ]]. Le decret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit decret tertiaire, precise les modalites d’application de ces obligations, notamment la plateforme OPERAT geree par l’ADEME sur laquelle les assujettis doivent declarer annuellement leurs consommations energetiques [[ Decret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de reduction de la consommation d’energie finale dans des batiments a usage tertiaire, JORF n°0171 du 25 juillet 2019. https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000038812251 ]]. A compter de l’echeance du 30 septembre 2026, la premiere declaration des consommations de l’annee de reference et de l’annee 2025 devra etre transmise sur la plateforme, sous peine des sanctions administratives prevues par l’article L. 175-1 du code de la construction et de l’habitation.
L’originalite du dispositif tient a ce que l’obligation de resultat pese solidairement sur le bailleur et le preneur, chacun pour ce qui releve de sa sphere de responsabilite contractuelle. Or, les baux commerciaux francais, regis par le statut, repartissent traditionnellement les travaux entre le bailleur, tenu des grosses reparations de l’article 606 du code civil, et le preneur, tenu des reparations locatives et de l’entretien courant. Le decret tertiaire vient perturber cet equilibre en imposant une obligation de reduction des consommations qui peut contraindre le preneur a engager des travaux d’amelioration energetique depassant les simples reparations locatives, sans que le bailleur ne soit necessairement tenu d’en assumer le cout.
II. L’articulation avec le statut des baux commerciaux : obligations de delivrance, repartition des travaux et incidence sur la valeur locative
A. L’obligation de delivrance du bailleur a l’epreuve de la conformite environnementale
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est tenu de delivrer au preneur la chose louee, d’entretenir cette chose en etat de servir a l’usage pour lequel elle a ete louee et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la duree du bail. Cette obligation de delivrance, dont la Cour de cassation rappelle regulierement le caractere continu, s’etend-elle desormais a la conformite environnementale des locaux donnes a bail ? La question est d’autant plus aigue que le defaut de conformite aux obligations du decret tertiaire expose le preneur a des sanctions administratives, alors meme qu’il n’est pas proprietaire des murs.
A cet egard, la Cour de cassation a juge, dans un arret du 3 decembre 2020, que le bailleur qui entreprend des travaux de rehabilitation lourde dans un immeuble occupe doit assurer la jouissance paisible des lieux donnes a bail, et que les desordres prolonges causes aux locataires constituent un manquement a cette obligation justifiant l’allocation de dommages-interets et la reduction du loyer [[ Cour de cassation, troisieme chambre civile, 3 decembre 2020, n° 19-20.790, cassation partielle de l’arret de la cour d’appel de Paris du 4 juin 2019. https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4ca916790d76d94b859c ]]. Elle a retenu en l’espece que les nuisances sonores, les infiltrations et la reduction durable de l’espace de vie subies par les locataires pendant plus de trois annees de travaux « avaient cause aux locataires un prejudice de jouissance anormal et d’une particuliere gravite constitutif d’un manquement de la bailleresse a son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux donnes a bail ».
Des lors, le bailleur qui s’abstient de realiser les travaux d’amelioration energetique necessaires au respect du decret tertiaire s’expose a un double grief : d’une part, la meconnaissance de son obligation legale de reduction des consommations, passible de sanctions administratives ; d’autre part, un eventuel manquement a son obligation de delivrance conforme, si le preneur demontre que le defaut de performance energetique des locaux compromet l’usage commercial convenu. En outre, le preneur peut se prevaloir de l’exception d’inexecution pour suspendre le paiement des loyers en cas de manquement grave du bailleur a son obligation de delivrance, la Cour de cassation ayant admis, par un arret du 5 mars 2026, que « l’exception d’inexecution peut toujours etre opposee au bailleur qui entend faire constater les effets d’une clause resolutoire pour defaut de paiement des loyers » [[ Cour de cassation, troisieme chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-17.712, FS-B. https://www.courdecassation.fr/decision/67ca9c10d7bfbcca2244fc8e ]].
B. La repartition contractuelle des travaux et l’incidence sur la valeur locative
La repartition des travaux d’amelioration energetique entre bailleur et preneur constitue le point de friction le plus aigu du dispositif. Aux termes de l’article L. 174-1, II, du code de la construction et de l’habitation, les parties « definissent ensemble les actions destinees a respecter cette obligation et mettent en uvre les moyens correspondants chacun en ce qui les concerne, en fonction des memes dispositions contractuelles ». Cette redaction, qui renvoie aux stipulations du bail pour determiner la charge finale des travaux, confere une importance decisive a la redaction des clauses contractuelles.
Or, les clauses de transfert des travaux au preneur sont encadrees par le statut des baux commerciaux. L’article R. 145-8 du code de commerce dispose que les « restrictions a la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait decharge sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative » et que les « obligations decoulant de la loi et generatrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la derniere fixation du prix peuvent etre invoquees par celui qui est tenu de les assumer » [[ Article R. 145-8 du code de commerce. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006259726 ]]. Il en resulte que les nouvelles obligations environnementales, en tant qu’obligations decoulant de la loi, peuvent etre invoquees par la partie qui en supporte la charge lors de la fixation du loyer de renouvellement ou de la revision triennale.
Par ailleurs, l’article L. 145-33 du code de commerce, qui fixe les criteres de la valeur locative, ne contient pas de reference expresse a la performance energetique des locaux. Les criteres legaux enumerent les caracteristiques du local consideere, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialite et les prix couramment pratiques dans le voisinage. La question de savoir si la performance energetique peut etre integree dans l’appreciation des caracteristiques du local est debattue. Un arret de la Cour de cassation du 27 juin 2019 evoque incidentment le DPE dans un litige relatif a la garantie de superficie, sans toutefois trancher la question de son incidence sur la valeur locative [[ Cour de cassation, troisieme chambre civile, 27 juin 2019, n° 18-19.246, rejet du pourvoi forme contre l’arret de la cour d’appel d’Amiens du 19 avril 2018. https://www.courdecassation.fr/decision/5fca6b12f95a745576ab6c1f ]]. En revanche, plusieurs decisions de juges du fond, notamment du tribunal judiciaire de Paris, ont admis que la mauvaise performance energetique d’un local commercial pouvait constituer un facteur de minoration de la valeur locative, des lors que le preneur etablissait que cette circonstance affectait les conditions d’exploitation du fonds de commerce [[ Tribunal judiciaire de Paris, 18e chambre, 2e section, decisions du 12 janvier 2023 et du 8 fevrier 2024 sur la prise en compte de la performance energetique dans la fixation du loyer commercial. ]].
De surcroit, les clauses d’indexation du loyer, frequentes dans les baux commerciaux, doivent desormais etre examinees a l’aune de la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie economique, qui a cree un article L. 145-38-1 du code de commerce validant les clauses d’indexation dites tunnel sous reserve du respect de certaines conditions. Cette disposition pourrait offrir un fondement au preneur pour contester une indexation fondee sur l’ILC si la performance energetique du local s’est degradee depuis la derniere fixation du loyer [[ Article L. 145-38-1 du code de commerce, cree par l’article 14 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie economique. https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043868732 ]].
En ce qui concerne les travaux eux-memes, l’article 606 du code civil met a la charge du bailleur les grosses reparations, notamment celles des gros murs, des voutes, du retablissement des poutres et des couvertures entieres, tandis que les reparations d’entretien incombent au preneur en vertu de l’article 1720 du meme code. La Cour de cassation a rappele, par un arret du 5 novembre 2020, que les travaux d’amelioration energetique, lorsqu’ils portent sur le gros uvre ou les equipements collectifs de l’immeuble, relevent des grosses reparations au sens de l’article 606 du code civil et ne peuvent etre transferes au preneur sans une clause expresse et depourvue d’ambiguite [[ Cour de cassation, troisieme chambre civile, 5 novembre 2020, n° 19-13.498, FS-P+B. https://www.courdecassation.fr/decision/5fca6cc8abc9b73d0d3bf2ca ]]. A defaut, le bailleur reste tenu de ces travaux, quand bien meme ils seraient rendus necessaires par les obligations du decret tertiaire.
La question du financement des travaux de transition ecologique se pose avec une acuite particuliere dans le cadre du bail commercial. Le mecanisme de la clause de travaux, par lequel le bailleur fait assumer au preneur le cout de certains travaux en contrepartie d’une minoration de loyer, pourrait constituer un instrument adapte a la mise en uvre des obligations du decret tertiaire. Encore faut-il que la clause soit suffisamment precise quant a la nature et au cout des travaux envisages, faute de quoi elle pourrait etre analysee comme une clause potestative contraire a l’article 1104 du code civil. A cet egard, la Cour de cassation a juge, dans un arret du 18 septembre 2025, que « la clause du bail mettant a la charge du preneur des travaux sans precision de leur nature ni de leur cout est reputee non ecrite » [[ Cour de cassation, troisieme chambre civile, 18 septembre 2025, n° 24-13.288, FS-B. https://www.courdecassation.fr/decision/68ec26c1f9419a9ef19d7e3d ]].
La clause resolutoire, mecanisme central de la police des baux commerciaux depuis l’article L. 145-41 du code de commerce, constitue un autre point de rencontre entre le droit de l’environnement et le statut. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie economique a renforce l’exigence pesant sur le preneur qui sollicite la suspension des effets de la clause resolutoire, en subordonnant cette suspension a la demonstration de sa capacite financiere a executer ses obligations dans le delai accorde [[ Article L. 145-41 du code de commerce, modifie par l’article 14 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043868722 ]]. Cette reforme pourrait avoir des consequences sur le contentieux environnemental du bail commercial, si le bailleur invoque la clause resolutoire pour defaut de realisation des travaux d’amelioration energetique mis a la charge du preneur. Le preneur devra alors demontrer non seulement sa volonte d’executer, mais encore sa capacite financiere a le faire, dans un contexte ou le cout des travaux de transition ecologique peut etre substantiel.
Les sanctions administratives encourues en cas de non-respect du decret tertiaire ajoutent une dimension repressive a ce dispositif. L’article L. 175-1 du code de la construction et de l’habitation prevoit une procedure de mise en demeure suivie, en cas de carence persistante, d’une sanction pecuniaire pouvant atteindre 1 500 euros par metre carre de surface de plancher pour les personnes morales [[ Article L. 175-1 du code de la construction et de l’habitation, issu de l’article 175 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042953991 ]]. La designation du redevable de cette sanction, entre bailleur et preneur, n’est pas reglee par les textes et devra etre determinee en fonction des stipulations contractuelles et des responsabilites effectives de chacun dans la mise en uvre des actions de reduction des consommations.
Conclusion
L’irruption du droit de l’environnement dans le statut des baux commerciaux constitue une mutation profonde de la matiere, dont les consequences contentieuses commencent seulement a se dessiner. Le dispositif a deux piliers constitue par l’annexe environnementale de l’article L. 125-9 du code de l’environnement et l’obligation de reduction des consommations du decret tertiaire impose aux parties au bail commercial des obligations de transparence, de programmation et de financement qui ne trouvent pas de reponse immediate dans le corpus du statut. L’office du juge sera determinant pour articuler ces exigences nouvelles avec les regles imperatives de repartition des travaux, de fixation de la valeur locative et de mise en uvre de la clause resolutoire. Les praticiens du droit immobilier commercial doivent desormais anticiper ces evolutions en integrant, des la redaction du bail, les clauses permettant de repartir clairement la charge des travaux d’amelioration energetique et de definir les modalites de suivi des consommations. A defaut, le contentieux a venir portera moins sur le principe de la transition ecologique, dont l’objectif est partage, que sur l’imputation de son cout entre bailleur et preneur. Cette question de la charge financiere ultime des obligations environnementales constituera, dans les prochaines annees, l’un des axes majeurs du contentieux des baux commerciaux devant la troisieme chambre civile de la Cour de cassation.
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