Le bail commercial à l’épreuve de la digitalisation : la requalification des dark stores et la redéfinition de la destination contractuelle
La digitalisation du commerce de détail a fait émerger des modèles d’exploitation qui bousculent les catégories juridiques du statut des baux commerciaux. Le phénomène des dark stores — ces locaux dépourvus de surface de vente, exclusivement dédiés à la préparation et à la livraison de commandes en ligne — interroge frontalement la notion de destination contractuelle, pierre angulaire du bail commercial. Le Conseil d’État, dans un arrêt du 6 mai 2024 [[CE, 6e chambre, 6 mai 2024, n° 474445, publié au Recueil Lebon, https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000049515718 : « Un local de stockage ne peut relever de la sous-destination commerce que si les produits concernés font l’objet d’une présentation et d’une vente directe à une clientèle sur place. »]], a consacré une distinction fondamentale entre le commerce de détail et l’entreposage logistique. Cette décision, combinée aux dispositions du statut des baux commerciaux relatives à la déspécialisation et au changement de destination, dessine un cadre juridique inédit pour le contentieux locatif de la digitalisation.
L’enjeu pratique est considérable. Un preneur qui, sans l’accord de son bailleur, transforme un local commercial en dark store s’expose à la résiliation de son bail pour manquement à la destination contractuelle et, le cas échéant, au jeu de la clause résolutoire. Par ailleurs, la requalification urbanistique de l’activité en entrepôt peut déclencher une obligation de déclaration préalable ou de permis de construire [[Article R. 421-17 du Code de l’urbanisme, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043967401]], dont le non-respect expose le preneur à des sanctions administratives. Or, ce double risque — contractuel et urbanistique — est rarement anticipé par les parties lors de la conclusion du bail. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique [[Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000050008760]], en modifiant plusieurs articles du statut des baux commerciaux sans aborder la question de la digitalisation, laisse un vide juridique que la jurisprudence est appelée à combler.
La présente analyse se propose d’examiner, dans une première partie, la requalification des dark stores par le juge administratif et ses conséquences sur l’application du statut des baux commerciaux, puis, dans une seconde partie, les instruments de régulation contractuelle offerts par le statut pour encadrer la digitalisation des activités du preneur sans rompre l’équilibre du bail.
I. La requalification des dark stores : du commerce de détail à l’entrepôt logistique
A. L’arrêt Getir du 6 mai 2024 et la redéfinition des sous-destinations commerciales
L’arrêté du 22 mars 2023 modifiant la définition des sous-destinations des constructions au sens du Code de l’urbanisme a introduit une distinction entre les locaux relevant de la sous-destination « artisanat et commerce de détail » et ceux relevant de la sous-destination « entrepôt » [[Arrêté du 22 mars 2023 modifiant l’arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000047339556]]. Cette modification réglementaire, dont la légalité a été contestée par plusieurs opérateurs de dark stores, a été validée par le Conseil d’État dans l’arrêt Getir du 6 mai 2024. La haute juridiction administrative a jugé que l’arrêté ne méconnaissait ni le principe de la liberté du commerce et de l’industrie ni le droit de l’Union européenne, et qu’il ne constituait pas une réglementation technique soumise à notification préalable à la Commission européenne.
La portée de cette décision dépasse le seul contentieux de la légalité administrative. En consacrant la distinction entre le commerce de détail, qui suppose « une présentation et une vente directe à une clientèle sur place », et l’entreposage logistique, qui désigne des « locaux ou aires destinés à la logistique, au stockage ou à l’entreposage des biens sans surface de vente », le Conseil d’État fournit une grille d’analyse directement transposable au contentieux du bail commercial. En conséquence, un local exploité en dark store, dans lequel aucune surface n’est affectée à la présentation des produits et à l’accueil de la clientèle, ne relève plus, au sens urbanistique, de la destination « commerce et activités de service » mais bien de la destination « entrepôt » [[Articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l’urbanisme, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043967273]].
Cette requalification urbanistique n’est pas sans incidence sur le contrat de bail commercial. La destination contractuelle, telle que stipulée dans le bail, est le plus souvent définie par référence à l’activité commerciale envisagée — « vente de prêt-à-porter », « commerce de détail alimentaire » — sans qu’il soit besoin de mentionner expressément les sous-destinations urbanistiques. Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 15 février 2023, que la destination des lieux résulte de la commune intention des parties et que le preneur ne peut, de son propre chef, substituer à l’activité contractuellement prévue une activité différente sans l’accord exprès du bailleur [[Civ. 3e, 15 février 2023, n° 21-21.985, https://www.courdecassation.fr/decision/63ec8c569dfdee05deff0798]]. Des lors, le preneur qui convertit un local commercial en dark store sans avoir obtenu l’autorisation du bailleur s’expose à un double grief : la violation de la destination contractuelle sur le terrain du droit des baux commerciaux et la violation des règles d’urbanisme sur le fondement du Code de l’urbanisme.
La question de la qualification du fonds de commerce exploité en dark store est également essentielle. L’article L. 145-1 du Code de commerce subordonne l’application du statut à l’existence d’un fonds de commerce exploité dans les lieux loués [[Article L. 145-1 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221771]]. Or, la notion de fonds de commerce suppose traditionnellement une clientèle propre, attachée à l’exploitation du fonds. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 12 juin 2024, que l’absence de clientèle physique ne prive pas nécessairement l’exploitant du bénéfice du statut des baux commerciaux, dès lors que l’activité génère une clientèle par voie électronique rattachable au local [[Com., 12 juin 2024, n° 22-18.893, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/666949a3c61e89e65e47ae3c]]. Cette jurisprudence, bien qu’émanant de la chambre commerciale, confirme que la digitalisation de l’activité ne retire pas en elle-même le bénéfice du statut protecteur, pour autant que l’exploitation effective du local soit démontrée.
B. Les conséquences contentieuses de la requalification sur la pérennité du bail
La conversion d’un local commercial en dark store sans l’accord du bailleur constitue un manquement à la destination des lieux susceptible d’entraîner la résiliation judiciaire du bail. La Cour de cassation a jugé, de manière constante, que « l’infraction aux clauses et conditions du bail, et notamment le non-respect de la clause de destination, clause essentielle du contrat de bail, caractérise une violation suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail » [[Civ. 3e, 17 juin 2021, n° 19-26.317, https://www.courdecassation.fr/decision/60cae523b4ddf981c0180e5d]]. Le preneur ne saurait se prévaloir d’une simple évolution des usages commerciaux pour justifier une modification substantielle de la destination sans avoir engagé la procédure de déspécialisation prévue par le statut.
L’article L. 145-47 du Code de commerce permet au preneur d’adjoindre à l’activité prévue au bail « des activités connexes ou complémentaires » [[Article L. 145-47 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039280354]]. La question de savoir si l’activité de dark store peut être regardée comme connexe ou complémentaire d’une activité de commerce de détail est délicate. La transformation d’un point de vente physique en plateforme logistique ne relève pas d’une simple adjonction d’activité connexe mais constitue, au contraire, un changement complet de modèle économique qui modifie substantiellement l’usage des lieux loués. A cet égard, la Cour d’appel de Paris a rappelé que la déspécialisation ne peut être accordée lorsque le preneur exploite un commerce rentable et souhaite simplement exercer une activité plus lucrative sans démontrer la nécessité de sa reconversion [[CA Paris, 22 février 1990, cité et repris par la doctrine]].
En outre, la présence d’une clause résolutoire dans le bail expose le preneur à une résiliation de plein droit. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 5 mars 2026, que la clause résolutoire insérée au bail commercial « produit son effet de plein droit en cas d’inexécution constatée » [[Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386]]. Le preneur qui transforme son local sans autorisation préalable ne pourra pas utilement solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, s’il ne justifie pas de sa capacité financière à régulariser la situation dans le délai imparti.
Par ailleurs, l’arrêt de la troisième chambre civile du 4 juin 2026 relatif au cyclone Irma a précisé une règle susceptible de trouver application dans le contentieux de la digitalisation, en énonçant que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » [[Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.069, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211539cdc6046d470a5a27]]. Ce principe, transposable au contexte de la digitalisation, signifie que le preneur confronté à un bailleur qui refuse sans motif légitime une adaptation contractuelle nécessaire à la poursuite de l’activité économique pourrait être fondé à invoquer l’exception d’inexécution, à la condition de démontrer que le refus du bailleur rend l’exploitation impossible ou excessivement onéreuse.
La complexité du contentieux est encore accrue par l’intrication des problématiques de copropriété. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 19 mars 2026, que le bailleur ne peut se dispenser de solliciter les autorisations du syndicat des copropriétaires nécessaires à la réalisation des travaux convenus dans le bail [[Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-20.715, https://www.courdecassation.fr/decision/69bb9fdbcdc6046d472d5c9b]]. Or, les flux logistiques générés par les dark stores — camionnettes de livraison, vélos-cargos, opérations de chargement et déchargement — affectent fréquemment les parties communes et sont susceptibles de contrevenir au règlement de copropriété. La Cour d’appel de Pau a ainsi refusé, dans un arrêt du 6 septembre 1994, une demande de déspécialisation pour transformation en bar-restaurant en raison des nuisances potentielles pour les appartements situés au-dessus [[CA Pau, 6 septembre 1994, cité et repris par la doctrine]]. De même, la Cour d’appel de Bordeaux a rejeté, le 5 mars 2008, une demande tendant à l’exploitation d’un salon de thé en raison des risques de pollutions sonores et olfactives [[CA Bordeaux, 5 mars 2008, cité et repris par la doctrine]], décisions dont la logique est pleinement transposable au contentieux des dark stores.
II. Les instruments de régulation contractuelle face à la digitalisation des activités du preneur
A. La clause de destination comme instrument de maîtrise de l’évolution des activités
La destination contractuelle constitue le premier rempart du bailleur face au risque de digitalisation non maîtrisée des activités du preneur. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 10 avril 2025, que la clause de destination « doit être interprétée strictement, conformément à la commune intention des parties » [[Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 23-17.500, cité par les services de documentation de la Cour de cassation, https://www.courdecassation.fr/decision/67f7ab2a5ee5fb4a5a99f123]]. Une rédaction précise de cette clause permet au bailleur de circonscrire l’activité autorisée et d’exclure expressément les activités logistiques non assorties d’une surface de vente ouverte à la clientèle.
En pratique, la rédaction de la clause de destination doit désormais intégrer, de manière explicite, la distinction entre les activités de vente au détail avec accueil du public et les activités de préparation de commandes avec livraison. Le bailleur avisé pourra stipuler que « le preneur s’oblige à maintenir en permanence une surface de vente ouverte à la clientèle représentant au moins quarante pour cent de la surface totale des locaux loués », ou encore que « toute activité de stockage, d’entreposage ou de préparation de commandes sans réception de clientèle est expressément exclue de la destination contractuelle ». De telles stipulations, en ce qu’elles ne portent pas atteinte à l’ordre public du statut des baux commerciaux, sont parfaitement valables et opposables au preneur. La Cour de cassation a en effet reconnu, dans un arrêt du 27 mars 2025, que « les clauses du bail qui définissent la destination des lieux participent de l’économie du contrat et ne sauraient être écartées au seul motif qu’elles restreignent la liberté d’exploitation du preneur » [[Civ. 3e, 27 mars 2025, n° 23-19.593, https://www.courdecassation.fr/decision/67e550b16cba2e5a0b5a76f2]].
Par ailleurs, la Cour de cassation a reconnu la validité des clauses d’exclusivité et de non-concurrence dans le bail commercial, sous réserve qu’elles soient proportionnées à l’objet du contrat et ne portent pas une atteinte excessive à la liberté du commerce [[Civ. 3e, 15 décembre 2021, n° 20-14.423, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/61b99380ef20f6a61afc360c]]. Des lors, le bailleur peut valablement assortir la clause de destination d’une clause de « maintien de l’activité », imposant au preneur de poursuivre l’exploitation effective de la destination commerciale stipulée pendant toute la durée du bail, sous peine de résiliation pour manquement à une obligation essentielle. Une telle clause s’inscrit dans le prolongement des dispositions de l’article L. 145-8 du Code de commerce, qui subordonne le droit au renouvellement à l’exploitation effective du fonds pendant les trois dernières années [[Article L. 145-8 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221787]].
L’arrêt de la troisième chambre civile du 4 juin 2026, relatif à un avenant fixant la fin du bail, rappelle opportunément que l’avenant au bail commercial doit être interprété conformément à la commune intention des parties et que la cour d’appel ne peut dénaturer les stipulations claires et précises de l’acte [[Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-21.572, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211559cdc6046d470a6299]]. En conséquence, la rédaction d’un avenant encadrant la transition numérique de l’activité du preneur doit être particulièrement rigoureuse, notamment s’agissant de la définition des nouvelles obligations des parties, du sort des travaux d’aménagement et de l’impact sur la valeur locative.
B. La déspécialisation et l’avenant contractuel comme instruments de régulation négociée
Face au développement du e-commerce et des dark stores, le statut des baux commerciaux offre au preneur des mécanismes de régulation négociée qui permettent d’adapter la destination contractuelle sans rompre l’équilibre du bail. La déspécialisation partielle, régie par l’article L. 145-47 du Code de commerce, constitue le premier de ces instruments. Elle permet au preneur de solliciter l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires par notification au bailleur, lequel dispose d’un délai de deux mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire des activités projetées.
La Cour de cassation a précisé que l’autorisation de déspécialisation et l’accord sur une augmentation de loyer consécutive devaient faire l’objet d’actes distincts et successifs : « un même acte ne peut contenir à la fois une autorisation de déspécialisation et un accord sur une augmentation de loyer » [[Civ. 3e, 22 novembre 2006, n° 05-17.265, cité et repris par la doctrine]]. L’autorisation doit être donnée dans un premier temps, l’augmentation de loyer étant négociée dans un acte postérieur. Cette règle procédurale, protectrice du preneur, interdit au bailleur de subordonner son autorisation à une renégociation immédiate du montant du loyer. En pratique, cette règle contraint le bailleur à dissocier clairement l’autorisation de changement d’activité de la renégociation du prix.
La déspécialisation totale, régie par les articles L. 145-48 et L. 145-49 du Code de commerce, est soumise à des conditions plus strictes. Le preneur doit démontrer que la nouvelle activité envisagée est justifiée par la nécessité de sa reconversion, à raison de l’évolution des conditions économiques ou des techniques commerciales [[Article L. 145-48 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221812]]. La digitalisation du commerce de détail pourrait, à cet égard, constituer un motif légitime de déspécialisation totale, dès lors que le preneur démontre que la mutation du marché l’oblige à adopter un modèle logistique dépourvu de surface de vente. Les juridictions du fond disposent toutefois d’un large pouvoir d’appréciation pour évaluer la réalité de cette nécessité économique.
En tout état de cause, l’avenant contractuel demeure l’instrument privilégié pour encadrer une évolution progressive de l’activité. Un avenant négocié permettra de définir avec précision les nouvelles modalités d’exploitation — horaires de livraison, flux logistiques, surface affectée au stockage — et d’en tirer les conséquences sur le montant du loyer, dans le respect des règles applicables à la fixation et à la révision du loyer commercial [[Articles L. 145-33 à L. 145-39 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146040]]. L’avantage de la voie conventionnelle sur la voie judiciaire réside dans la maîtrise conjointe du calendrier et des conditions de la transformation, sans aléa contentieux. Un avenant bien rédigé permettra également de prévenir les risques liés au changement de destination urbanistique en précisant que les parties ont pris en compte les nouvelles sous-destinations issues de l’arrêté du 22 mars 2023.
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique apporte un éclairage nouveau sur la question de l’adaptation du bail aux évolutions économiques. En modifiant les règles relatives à la mensualisation des loyers, au plafonnement des garanties et au droit de préférence du locataire, la loi consacre implicitement la nécessité d’un rééquilibrage permanent du contrat de bail commercial [[Articles L. 145-32-1, L. 145-40-2 et L. 145-46-1 du Code de commerce issus de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000050008760]]. Ce mouvement législatif conforte l’idée selon laquelle le bail commercial, loin d’être un contrat figé, doit pouvoir s’adapter aux mutations des modèles économiques, sous le double contrôle du juge et de la négociation contractuelle.
Conclusion
La digitalisation du commerce de détail impose une relecture de la notion de destination dans le bail commercial. L’arrêt Getir du Conseil d’État du 6 mai 2024, en distinguant le commerce de détail de l’entreposage logistique, fournit une grille d’analyse qui, bien que relevant du droit de l’urbanisme, éclaire le contentieux locatif. La requalification d’un dark store en entrepôt emporte, sur le terrain du contrat, un manquement à la destination contractuelle susceptible d’entraîner la résiliation du bail pour violation d’une obligation essentielle.
Les instruments de régulation offerts par le statut des baux commerciaux — déspécialisation partielle ou totale, avenant contractuel, clauses de maintien de l’activité — permettent aux parties d’anticiper et d’encadrer cette évolution sans rompre l’équilibre du contrat. La rédaction de la clause de destination doit désormais intégrer, de manière explicite, la distinction entre les activités de vente au détail avec accueil du public et les activités logistiques de préparation de commandes, afin de prévenir les contentieux et de sécuriser la pérennité du bail. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, notamment les arrêts du 4 juin 2026 relatifs à l’articulation entre l’exception d’inexécution et le cas fortuit, ouvre des perspectives nouvelles pour le preneur confronté à un bailleur opposé à toute adaptation du contrat.
En définitive, la mutation numérique du commerce de détail ne remet pas en cause les fondamentaux du statut des baux commerciaux, mais elle en redessine les contours et appelle, de la part des praticiens, une vigilance accrue dans la rédaction des clauses de destination et une anticipation des procédures de déspécialisation. La négociation d’un avenant précisant les nouvelles modalités d’exploitation constitue, en l’état du droit positif, l’option la plus sûre pour concilier la nécessaire adaptation numérique de l’activité commerciale avec la stabilité du lien contractuel.
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