La prescription triennale de l’action en réparation des troubles de jouissance : la Cour de cassation trace la frontière entre exécution forcée et indemnisation
Par un arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civilede la Cour de cassation a précisé avec une netteté remarquable le régime de la prescription applicable aux actions du locataire fondées sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent [[ Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211638cdc6046d470a99b9 ]]. La distinction qu’opère la Cour entre l’action tendant à faire cesser le manquement, que la nature continue de l’obligation de délivrance soustrait à la prescription, et l’action tendant à obtenir réparation du préjudice de jouissance, qui demeure enfermée dans le délai triennal de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, constitue l’apport doctrinal majeur de cette décision. L’arrêt s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de renforcement des obligations du bailleur, dont il convient de retracer les lignes de force avant d’en analyser les implications pratiques.
Le contentieux du logement décent a pris, au cours des deux dernières décennies, une ampleur considérable. La conjugaison de la précarité énergétique, de la pression locative dans les zones tendues et de l’arsenal législatif progressivement renforcé depuis la loi SRU du 13 décembre 2000 a placé la question de la décence du logement au coeur du droit du bail d’habitation. Dans ce contexte, la troisième chambre civile est devenue l’instance régulatrice d’un équilibre délicat entre la protection du locataire, partie réputée faible, et la sécurité juridique du bailleur, dont la responsabilité ne saurait être indéfiniment engagée. L’arrêt du 4 juin 2026 constitue, à cet égard, une contribution essentielle à la construction de cet équilibre.
I. L’obligation continue de délivrance : une protection imprescriptible du locataire
A. La nature continue de l’obligation de délivrance d’un logement décent
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur n’est pas une obligation instantanée dont l’exécution s’apprécierait à la seule date d’entrée dans les lieux. Elle constitue une obligation continue, qui se renouvelle à chaque instant de la relation contractuelle et dont l’exigibilité ne cesse qu’avec la fin du bail. Cette qualification, que la troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler avec une constance remarquable, emporte des conséquences considérables sur le régime de la prescription applicable aux actions du locataire.
Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation [[ Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977105 ]]. Cette obligation, d’ordre public, trouve son fondement dans les articles 1719 et 1720 du code civil, qui imposent au bailleur de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires [[ Articles 1719 et 1720 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006150077/ ]].
La Cour de cassation a affirmé avec netteté que « la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l’exécution du bail, un logement en bon état de réparations et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » [[ Civ. 3e, 14 nov. 2024, n° 23-12.650, https://www.courdecassation.fr/decision/6735a1f38bdc6c39ccf7981c ]]. Cette solution constitue le prolongement d’une jurisprudence ancienne selon laquelle la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance [[ Civ. 3e, 5 juin 2002, n° 00-19.037, Bull. 2002, III, n° 125, https://www.courdecassation.fr/decision/60794cff9ba5988459c47c58 ]].
Par ailleurs, le caractère d’ordre public de l’obligation de délivrance d’un logement décent a été rappelé avec force par la troisième chambre civile dans un arrêt du 4 juin 2014, qui a jugé que les stipulations du bail prévoyant la livraison d’un logement sans appareil de chauffage en contrepartie d’un loyer réduit ne pouvaient faire échec à cette obligation [[ Civ. 3e, 4 juin 2014, n° 13-17.289, Bull. 2014, III, n° 77, https://www.courdecassation.fr/decision/60797e389ba5988459c4a258 ]]. La Cour a ainsi consacré l’inaliénabilité du droit du locataire à un logement décent, auquel le bailleur ne peut renoncer conventionnellement.
En conséquence, tant que le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent perdure, le locataire demeure fondé à en poursuivre l’exécution forcée, sans que la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne puisse lui être opposée. Cette solution, que l’arrêt du 4 juin 2026 est venu expliciter avec une clarté inédite, repose sur une distinction fondamentale entre l’action tendant à faire cesser le manquement et celle tendant à en obtenir réparation.
B. La recevabilité permanente de l’action en exécution forcée
L’arrêt du 4 juin 2026 énonce, dans ses motifs enrichis, une règle dont la portée dépasse le seul cas d’espèce. La Cour de cassation y affirme que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail », et en déduit que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure » [[ Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211638cdc6046d470a99b9 ]]. Cette formulation dépouillée de toute ambiguïté confère à l’action en exécution forcée une véritable imprescriptibilité de fait, aussi longtemps que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation.
Cette solution s’inscrit dans la droite ligne d’une jurisprudence qui, depuis plusieurs décennies, refuse d’enfermer l’obligation de délivrance dans le carcan temporel d’une prescription qui commencerait à courir dès la conclusion du contrat. La Cour de cassation avait déjà jugé, le 14 novembre 2024, que la connaissance par le locataire de l’état du logement lors de la prise à bail ne faisait pas courir la prescription de son action en exécution des travaux nécessaires à la mise en conformité [[ Civ. 3e, 14 nov. 2024, n° 23-12.650, https://www.courdecassation.fr/decision/6735a1f38bdc6c39ccf7981c ]]. L’arrêt du 4 juin 2026 systématise cette approche en la rattachant expressément à la nature continue de l’obligation de délivrance.
L’action en exécution forcée trouve par ailleurs un fondement textuel dans l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au locataire de demander au propriétaire la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours [[ Article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977099 ]]. Le juge saisi détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, et peut réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à l’exécution de ces travaux. Ce dispositif, qui ne comporte lui-même aucune limitation temporelle, conforte la thèse de l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée.
La troisième chambre civile a également rappelé, dans un arrêt rendu le même jour que la décision commentée, que le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation en invoquant les règles gouvernant la perte de la chose louée que s’il justifie de la destruction du bien, laquelle suppose une véritable reconstruction et non de simples réparations [[ Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.070, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211536cdc6046d470a5932 ]]. Cette exigence renforce encore la protection du locataire, en limitant strictement les cas dans lesquels le bailleur peut se soustraire à son obligation continue de délivrance.
II. La prescription triennale : une limite temporelle à l’indemnisation
A. L’application de l’article 7-1 aux actions en réparation du préjudice de jouissance
Si l’action en exécution forcée échappe à la prescription, il en va différemment de l’action en indemnisation du préjudice de jouissance. L’article 7-1, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » [[ Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028777184 ]]. Ce texte, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014, a soumis l’ensemble des actions dérivant du contrat de bail à un délai de prescription uniforme de trois ans.
L’arrêt du 4 juin 2026 apporte sur ce point une clarification décisive. La Cour de cassation y énonce que le locataire est recevable « à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » [[ Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211638cdc6046d470a99b9 ]]. La solution est d’une grande rigueur : même lorsque le dommage résultant de l’état d’indécence du logement constitue un préjudice continu qui perdure depuis le début du bail, le locataire ne peut obtenir la réparation de ses préjudices que dans la limite de la période triennale antérieure à sa demande.
Cette distinction entre l’action en cessation du manquement, qui demeure recevable aussi longtemps que le manquement persiste, et l’action en réparation, qui se heurte au couperet de la prescription triennale, n’avait jamais été formulée avec une telle netteté par la Cour de cassation. Elle procède d’une analyse rigoureuse de la nature respective des deux actions : la première vise à obtenir du bailleur qu’il exécute une obligation dont il est encore débiteur au jour où le juge statue ; la seconde tend à réparer un dommage consommé, dont le fait générateur, bien que continu, donne naissance à une créance de réparation qui s’éteint progressivement par l’effet de la prescription.
Le mécanisme est le suivant. Le locataire qui subit un trouble de jouissance depuis dix années peut, d’une part, solliciter du juge qu’il ordonne au bailleur la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement, sans que la prescription triennale ne puisse lui être opposée sur ce point. Mais il ne peut, d’autre part, prétendre à l’indemnisation du préjudice de jouissance qu’il a subi que pour les trois années précédant la date de sa demande en justice. Le préjudice antérieur à cette période de trois ans est irrémédiablement prescrit.
Cette solution, qui peut paraître sévère pour le locataire, est cependant conforme à la lettre de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont la Cour de cassation fait une application littérale. Elle répond également à un impératif de sécurité juridique, en évitant que le bailleur ne soit exposé à des demandes indemnitaires portant sur des périodes très anciennes, pour lesquelles la preuve des faits serait devenue difficile à rapporter.
B. Les conséquences pratiques de la distinction opérée par l’arrêt du 4 juin 2026
La portée pratique de l’arrêt du 4 juin 2026 est considérable pour le contentieux du bail d’habitation. Elle impose aux praticiens une rigueur nouvelle dans la formulation de leurs demandes, qui doivent désormais distinguer avec soin le volet exécutoire et le volet indemnitaire de l’action.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt, une locataire avait assigné son bailleur le 10 août 2015 aux fins d’obtenir la réalisation de travaux dans le logement et la réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 1er octobre 2005, date de son entrée dans les lieux. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 13 avril 2023, avait limité l’indemnisation du préjudice de jouissance à la période postérieure au 21 septembre 2013, faisant ainsi application de la prescription triennale. La locataire soutenait que le dommage constituait un préjudice continu, dont la prescription ne pouvait commencer à courir tant que le manquement perdurait. La Cour de cassation rejette cette argumentation et approuve la cour d’appel d’avoir cantonné l’indemnisation à la période triennale précédant la demande.
La solution ainsi consacrée s’articule avec l’économie générale de la loi du 6 juillet 1989, qui offre au locataire des voies de contrainte efficaces pour obtenir la cessation du manquement. L’article 20-1 permet au juge de réduire le montant du loyer ou d’en suspendre le paiement jusqu’à l’exécution des travaux, ce qui constitue une puissante incitation pour le bailleur à s’exécuter [[ Article 20-1, alinéa 4, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977099 ]]. La combinaison de l’exécution forcée et de la suspension du loyer offre ainsi au locataire une protection effective, indépendamment de la réparation du préjudice passé.
La Cour de cassation a également rappelé, dans un autre arrêt du 4 juin 2026, que le bailleur ne peut se prévaloir de l’indécence du logement qu’il a lui-même créée pour justifier un congé pour motif légitime et sérieux. La troisième chambre civile a ainsi jugé que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » [[ Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a21163bcdc6046d470a9a5e ]]. Cette décision, rendue le même jour, complète le dispositif protecteur du locataire en interdisant au bailleur de tirer profit de sa propre défaillance pour évincer le preneur.
Par ailleurs, la jurisprudence récente a précisé les contours de l’exception d’inexécution dont peut se prévaloir le locataire confronté à un manquement du bailleur. La Cour de cassation a jugé que, « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » [[ Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.069, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211539cdc6046d470a5a27 ]]. Cette solution, qui concerne principalement le bail commercial, étend néanmoins la protection du locataire en lui permettant de suspendre le paiement du loyer lorsque le bailleur tarde à exécuter les réparations nécessaires.
Sur le plan procédural, la conséquence immédiate de l’arrêt est qu’il impose au locataire une diligence accrue dans la formulation de ses prétentions. La victime d’un logement indécent ne saurait différer excessivement l’introduction de son action en justice, sous peine de voir son droit à réparation amputé de la période antérieure au délai triennal. Cette exigence de célérité, qui peut paraître rigoureuse, est tempérée par la permanence de l’action en exécution forcée : le locataire peut, à tout moment, solliciter du juge qu’il ordonne les travaux nécessaires, et cette action ne se prescrit pas tant que le manquement perdure. La combinaison des deux voies de droit — exécution forcée pour l’avenir, indemnisation pour le passé récent — constitue ainsi un dispositif complet de protection du preneur.
La décision commentée invite également à une réflexion sur l’articulation entre la prescription de l’article 7-1 et le point de départ du délai. L’article 7-1 fait courir la prescription à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Dans l’hypothèse d’un préjudice continu, la question se pose de savoir si un nouveau délai de prescription court à mesure que le dommage se renouvelle. La Cour de cassation écarte implicitement cette analyse, en retenant que l’indemnisation est limitée aux trois années précédant la demande en justice, sans distinguer selon que le locataire aurait pu agir plus tôt. La solution consacre ainsi un plafonnement temporel de l’indemnisation plutôt qu’une véritable prescription extinctive, ce qui la rapproche davantage d’un mécanisme de forclusion que d’une prescription classique.
Dans le contentieux du bail commercial, la portée de l’arrêt est plus nuancée. La troisième chambre civile a certes rappelé, dans deux décisions du même jour, que le locataire commercial peut invoquer l’exception d’inexécution lorsque le bailleur tarde à exécuter les réparations nécessaires, mais le mécanisme de la prescription triennale s’applique de la même manière aux actions dérivant d’un bail commercial en vertu de la généralité de l’article 7-1 [[ Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.070, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211536cdc6046d470a5932 ]]. Toutefois, la nature des préjudices invoqués dans le cadre d’un bail commercial — perte d’exploitation, atteinte à l’image commerciale, frais de relogement temporaire — rend l’évaluation du quantum indemnitaire plus complexe et le plafonnement triennal potentiellement plus préjudiciable au preneur.
La coordination de ces différentes solutions dessine un régime juridique cohérent de l’obligation de délivrance du bailleur. L’obligation est continue, donc perpétuellement exigible en nature ; sa violation ouvre droit à réparation, mais dans les limites temporelles de la prescription triennale ; le bailleur ne peut ni s’exonérer de ses obligations par une clause du contrat, ni instrumentaliser sa propre carence pour justifier un congé. Ce triptyque jurisprudentiel, que l’arrêt du 4 juin 2026 vient parachever, constitue l’un des piliers du droit contemporain du bail d’habitation.
En définitive, l’arrêt du 4 juin 2026 ne bouleverse pas l’état du droit antérieur, mais il en clarifie les termes avec une précision qui faisait jusqu’alors défaut. Il rappelle que la prescription triennale de l’article 7-1 s’applique à toutes les actions dérivant du contrat de bail, y compris l’action en réparation du préjudice de jouissance, mais qu’elle ne fait pas obstacle à l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance, dont la nature continue exclut qu’elle puisse être enfermée dans un délai de prescription courant à compter de la conclusion du contrat. La distinction entre l’obligation de faire cesser le manquement et celle d’en réparer les conséquences est ainsi consacrée dans toute sa rigueur.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 sous le numéro 24-11.437 constitue une décision de principe dont la portée normative est immédiate. Il trace une frontière claire entre l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance, que la nature continue de cette obligation soustrait à la prescription, et l’action en réparation du préjudice de jouissance, qui demeure soumise au délai triennal de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cette solution, qui conjugue la protection effective du locataire et la sécurité juridique du bailleur, est appelée à devenir une référence constante du contentieux locatif. Elle illustre, au-delà de son objet immédiat, la méthode de la troisième chambre civile, qui consiste à déduire de la nature juridique de l’obligation en cause — continue ou instantanée — le régime de prescription qui lui est applicable. Dans un domaine où le législateur est intervenu à plusieurs reprises sans toujours parvenir à une articulation parfaitement lisible des différents délais et voies de droit, la jurisprudence assume ainsi une fonction de mise en cohérence dont le présent arrêt offre une illustration particulièrement aboutie.
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