L’imprévision dans le bail commercial : l’article 1195 du Code civil à l’épreuve du statut des baux commerciaux
I. La consécration de l’imprévision en droit commun et son éviction du bail commercial
A. La théorie de l’imprévision de l’article 1195 du Code civil
La réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance du 10 février 2016 a introduit dans le Code civil une institution que la jurisprudence administrative connaissait depuis l’arrêt Gaz de Bordeaux [[ Conseil d’État, 30 mars 1916, Compagnie générale d’éclairage de Bordeaux, n° 59928, Rec. Lebon p. 125 [[ https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000007632539 ]]. ]] mais que le juge judiciaire avait toujours refusé d’accueillir sous l’empire du droit antérieur. L’article 1195 du Code civil dispose désormais que si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant, et qu’en cas de refus ou d’échec de cette renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation, à défaut de quoi l’une ou l’autre peut saisir le juge pour qu’il révise le contrat ou y mette fin.
La disposition consacre ainsi une triple condition cumulative : un changement de circonstances, le caractère imprévisible de ce changement lors de la conclusion du contrat, et une exécution devenue excessivement onéreuse pour la partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque. Le mécanisme est conçu comme une voie de sauvetage du contrat, par opposition à la force majeure de l’article 1218 du Code civil qui en commande la suspension ou la résolution. Là où la force majeure sanctionne une impossibilité absolue d’exécution, l’imprévision intervient en amont, lorsque l’exécution est encore possible mais devenue économiquement insupportable pour l’une des parties.
Or, le contrat de bail commercial présente une nature particulière au sein du droit des contrats. Il s’agit d’un contrat à exécution successive, par lequel le bailleur s’oblige à procurer au preneur la jouissance paisible d’un local pendant une durée minimale de neuf années, en contrepartie d’un loyer. Cette durée, qui constitue l’un des piliers du statut des baux commerciaux issu du décret du 30 septembre 1953 [[ Décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. ]], expose nécessairement les parties à des évolutions économiques que ni le bailleur ni le preneur ne pouvaient anticiper au moment de la signature. La question de l’application de l’article 1195 au bail commercial s’est donc naturellement posée, avec une acuité particulière lors de la crise sanitaire de 2020.
Par ailleurs, la doctrine s’est rapidement divisée sur la question de l’articulation entre le droit commun des contrats et le droit spécial des baux commerciaux. Certains auteurs ont soutenu que l’article 1195, en tant que disposition de droit commun, trouvait vocation à s’appliquer au bail commercial en l’absence de disposition spéciale contraire [[ A. Confino, « L’article 1195 nouveau du code civil et le bail commercial : imprévision ou imprécision ? », AJDI 2016, p. 345. ]], tandis que d’autres ont avancé que le statut des baux commerciaux constituait un corps de règles complet et autonome, excluant par nature le recours à l’imprévision de droit commun. Cette controverse doctrinale n’a pas été tranchée de manière frontale par la Cour de cassation, mais les décisions rendues depuis 2020 révèlent une résistance implicite du juge judiciaire à l’application de l’article 1195 au contrat de bail commercial.
B. La résistance du statut des baux commerciaux à l’imprévision de droit commun
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par ses arrêts du 30 juin 2022, posé les jalons d’une doctrine qui, sans jamais nommer l’article 1195, en écarte fonctionnellement le domaine. Dans son arrêt du 30 juin 2022 rendu en formation de section et publié au Bulletin comme au Rapport [[ Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, FS-B+R [[ https://www.courdecassation.fr/decision/62bd3d8b57b55769b38b73d0 ]]. ]], la Cour a jugé que l’interdiction de recevoir du public sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, résultant des mesures gouvernementales de lutte contre la propagation du virus covid-19, ne pouvait être assimilée à la perte de la chose au sens de l’article 1722 du Code civil. La Cour a motivé sa décision en ces termes : « L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil. »
A cet égard, la Cour de cassation a également rejeté l’argument tiré de la force majeure, en rappelant que « le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure ». Cette motivation illustre la rigueur avec laquelle le juge du droit appréhende les circonstances exceptionnelles dans le cadre du bail commercial : le preneur, débiteur d’une obligation de somme d’argent, ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant la force majeure, principe que la chambre commerciale avait déjà affirmé dans un arrêt du 16 septembre 2014 [[ Cass. com., 16 septembre 2014, n° 13-20.306, Bull. 2014, IV, n° 118. ]]. La troisième chambre civile en a fait application dans un arrêt du 15 juin 2023, également rendu en formation de section et publié au Bulletin [[ Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-10.119, FS-B [[ https://www.courdecassation.fr/decision/648aaca402075b05db402417 ]]. ]], par lequel elle a jugé que « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure », et que « l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19, ne pouvait exonérer la locataire du paiement des loyers ».
En conséquence, la Cour de cassation a construit un rempart jurisprudentiel autour du paiement des loyers commerciaux, en écartant successivement la perte de la chose louée, l’exception d’inexécution et la force majeure. Il est remarquable que ni les prétoires ni les pourvois n’aient prospéré sur le fondement de l’article 1195 du Code civil, ce qui suggère que les praticiens eux-mêmes ont anticipé la résistance du juge à l’importation de ce mécanisme correcteur dans le droit spécial des baux commerciaux. De fait, le statut des baux commerciaux contient ses propres instruments de correction des déséquilibres économiques, qui ont été conçus précisément pour répondre à l’évolution des circonstances sur la durée longue du bail.
Par ailleurs, la cour d’appel de Versailles a rendu, le 3 juillet 2018, un arrêt dont la motivation mérite une attention particulière. Selon le commentaire qu’en a donné le cabinet Neu-Janicki [[ Neu-Janicki, « Bail commercial : Application ou non de l’imprévision ? », www.neujanicki.com, accessible en ligne. ]], cette décision a jugé que l’article 1195 ne pouvait s’appliquer au bail commercial, au motif que les règles spéciales du statut prévalent sur le droit commun. Cette solution, rendue avant la crise sanitaire, préfigurait la position que la Cour de cassation devait implicitement adopter quelques années plus tard. Elle consacre l’idée que le statut des baux commerciaux, en tant que législation spéciale et d’ordre public, forme un ensemble cohérent qui se suffit à lui-même et qui n’a pas vocation à être complété par les mécanismes correcteurs du droit commun des contrats.
Dès lors, la question qui se pose n’est pas tant de savoir si l’article 1195 est applicable au bail commercial — la jurisprudence semble avoir réglé cette question par le silence, ce qui en droit judiciaire équivaut à un rejet — mais plutôt d’identifier les substituts fonctionnels que le statut et la jurisprudence offrent aux parties confrontées à un bouleversement des circonstances économiques.
II. Les mécanismes de substitution : l’office du juge et les palliatifs prétoriens
A. Les mécanismes correcteurs propres au statut des baux commerciaux
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, contient un arsenal de dispositions destinées à maintenir l’équilibre contractuel dans la durée. L’article L. 145-38 du Code de commerce institue la révision triennale du loyer, qui permet à l’une ou l’autre des parties de demander, à l’expiration de chaque période triennale, que le loyer soit fixé à la valeur locative. Cette faculté, qui constitue un droit d’ordre public auquel les parties ne peuvent renoncer par avance, joue un rôle comparable à celui de l’imprévision de droit commun : elle permet d’adapter périodiquement l’économie du contrat à l’évolution du marché locatif.
L’article L. 145-34 du même code organise les règles du plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail. La variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), sauf à démontrer une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Ce mécanisme correcteur, dont la Cour de cassation assure un contrôle rigoureux [[ Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288 ; V. également le commentaire LexisNexis : « Jurisprudence et déplafonnement des loyers commerciaux », www.lexisnexis.com. ]], tempère la liberté contractuelle par un correctif légal qui prévient les déséquilibres excessifs lors du renouvellement.
En outre, l’article L. 145-33 du Code de commerce définit les critères de la valeur locative, qui constituent le référentiel objectif auquel le juge des loyers commerciaux doit se référer pour fixer le prix du bail renouvelé ou révisé. Ces critères intègrent les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’office du juge des loyers commerciaux, tel qu’il résulte des articles R. 145-23 à R. 145-31 du Code de commerce, lui confère le pouvoir de déterminer souverainement la valeur locative en fonction de ces critères, ce qui constitue une forme de correction judiciaire du contrat comparable, dans sa fonction, à celle que l’article 1195 attribue au juge de droit commun.
L’article L. 145-39 du Code de commerce régit quant à lui les clauses d’échelle mobile, qui permettent aux parties de prévoir une indexation automatique du loyer sur un indice de référence. La Cour de cassation exerce sur ces clauses un contrôle de proportionnalité qui a conduit, dans plusieurs arrêts remarqués, à priver d’effet les clauses d’indexation asymétriques ou les clauses dites « tunnels » produisant une distorsion entre la période de variation de l’indice et la période de révision du loyer [[ Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-24.102, FS-B+R (arrêt Monoprix) ; Cass. 3e civ., 27 mars 2025 (clause d’indexation asymétrique). ]]. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est d’ailleurs intervenue pour valider rétroactivement certaines clauses tunnels, dans une logique de sécurisation des relations contractuelles [[ Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, art. 61, créant l’article L. 145-38-1 du Code de commerce. ]].
Dès lors, le statut des baux commerciaux offre aux parties un éventail de mécanismes correcteurs qui, sans reprendre le vocabulaire de l’imprévision, en remplissent la fonction économique. La révision triennale permet d’adapter le loyer à l’évolution du marché, le plafonnement protège le preneur contre les hausses excessives, l’indexation garantit au bailleur le maintien du pouvoir d’achat de sa créance, et le juge des loyers commerciaux dispose d’un pouvoir d’appréciation qui lui permet de corriger les déséquilibres manifestes. Ces instruments attestent que le législateur a entendu régler de manière exhaustive la question de l’adaptation du contrat de bail commercial aux circonstances économiques nouvelles, rendant superflu le recours à l’article 1195 du Code civil.
B. Les palliatifs prétoriens face aux circonstances exceptionnelles
Lorsque les circonstances exceptionnelles ne trouvent pas de réponse dans les mécanismes statutaires, le juge mobilise d’autres instruments du droit commun des contrats, qui constituent autant de substituts fonctionnels à l’imprévision. L’article 1104 du Code civil, qui impose aux parties d’exécuter le contrat de bonne foi, a été utilisé par la Cour de cassation pour apprécier le comportement du bailleur confronté à la crise sanitaire. Dans l’arrêt du 30 juin 2022 précité, la Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir constaté que la bailleresse « avait vainement proposé de différer le règlement du loyer d’avril 2020 » et en a déduit qu’elle avait « tenu compte des circonstances exceptionnelles et ainsi manifesté sa bonne foi » [[ Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, FS-B+R, précité, § 20. ]].
Cette décision est révélatrice de la méthode du juge : plutôt que d’imposer au contrat une révision judiciaire pour imprévision, la Cour de cassation préfère contrôler la loyauté du comportement des parties dans l’exécution du contrat, en leur imposant une obligation de négociation de bonne foi face aux circonstances imprévues. L’arrêt ne dit pas que le bailleur aurait dû consentir une réduction de loyer, mais qu’il a satisfait à son devoir de bonne foi en proposant un aménagement des modalités de paiement. La distinction est subtile mais fondamentale : l’article 1104 n’impose pas une modification du contrat, mais une attitude loyale dans son exécution.
Par ailleurs, l’article 1219 du Code civil, qui permet à une partie de refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et que cette inexécution est suffisamment grave, a également été invoqué par les preneurs confrontés à la fermeture administrative de leur commerce. La Cour de cassation a cependant écarté ce fondement dans l’arrêt du 30 juin 2022, en considérant que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public « n’était pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance » [[ Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, FS-B+R, précité, § 13. ]]. La Cour retient ainsi une conception restrictive de l’obligation de délivrance du bailleur, qui se limite à la mise à disposition matérielle du local et ne s’étend pas à la garantie de sa commercialité.
En conséquence, la Cour de cassation a élaboré, à travers la crise sanitaire, une grille de lecture rigoureuse des obligations respectives du bailleur et du preneur, qui exclut aussi bien l’imprévision que les autres mécanismes d’adaptation du contrat aux circonstances extérieures. Le preneur assume le risque de l’exploitation commerciale, tandis que le bailleur n’est tenu que de la délivrance matérielle du local. Cette répartition des risques, qui innerve l’ensemble du statut des baux commerciaux, explique la réticence du juge à importer des mécanismes correcteurs qui en bouleverseraient l’économie.
A cet égard, il convient d’observer que le législateur est lui-même intervenu pendant la crise sanitaire pour aménager temporairement les rapports entre bailleurs et preneurs commerciaux. L’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 autorisant l’approbation de l’accord relatif à la prolongation de la période de référence de l’indice des loyers commerciaux, ainsi que l’ordonnance du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, ont apporté des réponses sectorielles et temporaires, confirmant que l’adaptation du bail commercial aux circonstances exceptionnelles relève, dans l’esprit du législateur, de mesures spécifiques et non de l’application diffuse du droit commun de l’imprévision. La Cour de cassation a d’ailleurs pris soin de rappeler, dans son arrêt du 15 juin 2023, que ces dispositions spéciales n’excluaient pas l’application des règles permanentes du Code civil, mais ne les paralysaient pas non plus [[ Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-10.119, FS-B, précité, § 8. ]].
Enfin, la Cour de cassation n’a pas totalement fermé la porte à une application résiduelle de l’article 1195 dans des hypothèses où les mécanismes statutaires seraient inopérants. Dans l’arrêt du 30 juin 2022 rendu le même jour que l’arrêt Action France mais sur un pourvoi distinct, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi du preneur en se fondant sur des motifs de pur droit [[ Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.127, PB [[ https://www.courdecassation.fr/decision/62bd3d8d57b55769b38b73d2 ]]. ]], sans toutefois condamner par principe l’invocabilité de l’article 1195 dans le cadre d’un bail commercial. Il existe donc une marge d’incertitude que la doctrine a relevée [[ V. not. CMS Francis Lefebvre, « L’imprévision en droit immobilier après la réforme du droit des obligations », cms.law, accessible en ligne. ]] et qui pourrait justifier, dans des circonstances extrêmes et en l’absence de tout autre fondement, une invocation subsidiaire de l’article 1195.
La prudence commande néanmoins de considérer que le bail commercial relève d’un statut spécial dont les dispositions dérogent au droit commun, et que l’article 1195 ne saurait être invoqué pour contourner les règles d’ordre public qui gouvernent la fixation et la révision du loyer. La cour d’appel de Bordeaux a rendu, le 10 novembre 2025, un arrêt qui illustre la portée de l’article 1195 dans les contrats à exécution successive, en rappelant que « si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant » [[ CA Bordeaux, 4e chambre commerciale, 10 novembre 2025, n° 24/00788 [[ https://www.courdecassation.fr/decision/69147a954322238c089b2193 ]], motifs. ]], mais cette décision concernait un contrat de construction et non un bail commercial, ce qui confirme, a contrario, que le juge réserve l’article 1195 aux contrats qui ne bénéficient pas d’un statut spécial.
Conclusion
L’article 1195 du Code civil, qui consacre la théorie de l’imprévision en droit privé, demeure à la porte du bail commercial. La Cour de cassation n’a jamais eu à statuer explicitement sur son application à ce contrat, mais l’ensemble des décisions rendues depuis la crise sanitaire de 2020 dessine une ligne jurisprudentielle cohérente : le statut des baux commerciaux constitue un corps de règles complet, qui fournit aux parties et au juge les instruments nécessaires pour corriger les déséquilibres économiques sans recourir au mécanisme de droit commun. La révision triennale, le plafonnement légal, le déplafonnement pour motif de modification notable des facteurs locaux de commercialité, ainsi que l’office du juge des loyers commerciaux, constituent autant de substituts fonctionnels à l’imprévision, spécialement adaptés à la nature du contrat de bail commercial. Par ailleurs, le juge mobilise, lorsque les circonstances l’exigent, les articles 1104, 1218 et 1219 du Code civil pour contrôler la loyauté de l’exécution contractuelle et sanctionner les comportements abusifs, sans jamais réécrire le contrat. Cette architecture révèle l’autonomie du droit des baux commerciaux par rapport au droit commun des obligations, et invite les praticiens à mobiliser en priorité les instruments propres au statut plutôt que d’invoquer un article 1195 dont l’application au bail commercial reste, en l’état de la jurisprudence, largement incertaine.
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