Logement indécent et congé pour travaux : l’arrêt du 4 juin 2026 et l’interdiction faite au bailleur de se prévaloir de sa propre turpitude
Par un arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé une règle dont la portée dépasse le seul cas d’espèce : ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. [[Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a21163bcdc6046d470a9a5e.]] Cet attendu de principe s’inscrit dans une construction jurisprudentielle plus vaste qui, depuis plusieurs décennies, renforce les obligations du bailleur en matière de décence du logement et limite corrélativement les prérogatives que celui-ci pourrait tirer de sa propre défaillance. La solution retenue par la Haute juridiction est d’autant plus remarquable qu’elle intervient dans un contexte de durcissement législatif des exigences de décence, notamment énergétique, et qu’elle procède d’un raisonnement qui, en articulant les articles 1719 du Code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, consacre une véritable immunité du preneur face au congé instrumental. [[Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/.]] Le présent article se propose d’analyser la portée de cette décision en la replaçant dans le contentieux plus large du logement indécent, de l’obligation de délivrance aux voies de droit offertes au locataire.
I. L’interdiction du congé pour travaux de mise en conformité : le bailleur ne peut instrumentaliser l’obligation de décence qu’il a lui-même méconnue
A. La solution de l’arrêt du 4 juin 2026 et sa portée normative
Les faits de l’espèce étaient d’une simplicité éclairante. Le 25 novembre 2016, une société civile immobilière avait donné à bail un studio à un particulier. Par un jugement du 7 janvier 2019, devenu définitif, il avait été jugé que le local loué, dont la pièce principale ne mesurait que 8,84 mètres carrés, était indécent et ne pouvait être destiné à l’habitation. [[Sur la surface minimale : décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 4, fixant à 9 m² la surface habitable minimale d’un logement décent, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000413127/.]] Le 23 mai 2019, la bailleresse avait signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux, fondé sur un projet de réalisation de travaux et l’existence d’impayés de loyers, puis l’avait assigné en validation de ce congé et en expulsion.
La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 23 novembre 2023, avait validé le congé en retenant que la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux ne s’apparentait pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 1719, 1°, du Code civil, que le caractère indécent du logement pouvait constituer un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et que la réalité du motif du congé tenant à la réalisation de travaux de mise en conformité aux normes de décence était établie. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1719, 1°, du Code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
La motivation de la Cour est construite en trois temps. Elle rappelle d’abord les obligations du bailleur : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. » [[Article 1719, 1°, du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006444871/]] Elle énonce ensuite les conditions du congé pour motif légitime et sérieux prévues à l’article 15 de la loi de 1989. Elle vise enfin l’article 20-1 de la même loi, qui permet au locataire de demander la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. De cet ensemble, elle déduit un principe simple et direct : « Dès lors, ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. » [[Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, §9.]]
La portée de cette solution est triple. En premier lieu, elle consacre une règle de fond qui dépasse le cas du congé : le bailleur ne peut jamais instrumentaliser une obligation légale — ici, l’obligation de délivrer un logement décent — pour obtenir un avantage procédural — ici, l’expulsion du locataire — lorsque la nécessité de remplir cette obligation résulte de sa propre carence initiale. En deuxième lieu, elle étend la logique de l’adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans au domaine des rapports locatifs, en interdisant au bailleur de se prévaloir de l’indécence du logement qu’il a lui-même créée ou tolérée. En troisième lieu, elle confirme que le critère déterminant n’est pas la nature juridique de l’acte — congé ou résiliation — mais sa fonction : dès lors que l’acte tend à l’expulsion du locataire en raison d’une situation imputable au bailleur, il ne saurait prospérer.
Le caractère publié au Bulletin et la formation de section dans laquelle l’arrêt a été rendu attestent de la volonté de la troisième chambre civile de conférer à cette solution une autorité particulière. [[La formation de section, prévue à l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, est réservée aux affaires posant une question de principe, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039084278/.]] L’arrêt s’inscrit ainsi dans la lignée des décisions par lesquelles la Cour de cassation, depuis une vingtaine d’années, renforce progressivement la protection du locataire face aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance.
B. L’articulation des textes : une cohérence restaurée entre le Code civil et la loi de 1989
L’arrêt du 4 juin 2026 présente l’intérêt majeur de restaurer une articulation cohérente entre les dispositions du Code civil et celles de la loi du 6 juillet 1989, que la cour d’appel de Paris avait méconnue. Le visa quadruple — articles 1719, 1°, du Code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi de 1989 — n’est pas anodin : il signifie que ces textes doivent être lus ensemble et non de manière cloisonnée.
L’article 1719, 1°, du Code civil pose le principe cardinal : le bailleur a l’obligation de délivrer un logement décent. L’alinéa 2 de ce texte, introduit par la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, ajoute une conséquence décisive : « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. » L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 définit les caractéristiques du logement décent : il ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondre à un critère de performance énergétique minimale et être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. L’article 15 énumère limitativement les motifs de congé du bailleur : reprise, vente ou motif légitime et sérieux. L’article 20-1 organise la procédure de mise en conformité : le locataire peut en faire la demande, le juge détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, et il peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux.
L’erreur de la cour d’appel de Paris avait consisté à raisonner de manière étanche : le congé, acte unilatéral du bailleur, n’étant pas une résiliation judiciaire, il échapperait à la prohibition de l’article 1719, alinéa 2. La Cour de cassation rétablit la cohérence en jugeant que le congé est, en l’espèce, l’équivalent fonctionnel d’une résiliation : il produit les mêmes effets — l’expulsion du locataire — et ne saurait donc, lorsqu’il est fondé sur l’indécence du logement dont le bailleur avait connaissance, prospérer davantage qu’une demande de résiliation judiciaire.
Par ailleurs, l’arrêt éclaire la hiérarchie des normes applicables au bail d’habitation. L’obligation de délivrance d’un logement décent, de nature légale et d’ordre public, prime sur les prérogatives contractuelles ou unilatérales du bailleur. Cette solution est conforme à la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile qui, dans un arrêt du 22 juin 2022, avait déjà rappelé que le bailleur qui manque à son obligation de délivrance d’un logement décent ne peut en tirer aucun avantage procédural [[Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-12.022, https://www.courdecassation.fr/decision/62b2bcf0740e0e78c05b07a0.]]. Dans cette affaire, un logement de 8,11 mètres carrés, inférieur au seuil réglementaire de 9 mètres carrés, avait été jugé non inhabitable, et la Cour avait censuré le refus des juges du fond d’indemniser le préjudice de jouissance subi par la locataire, en violation de l’article 4 du Code civil qui impose au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence en son principe.
La convergence de ces deux décisions — 2022 et 2026 — dessine une ligne jurisprudentielle cohérente : le logement indécent, qu’il soit ou non inhabitable, ouvre droit à réparation pour le locataire et prive le bailleur de la faculté d’en tirer un quelconque avantage, qu’il s’agisse de la résiliation du bail, de la validation d’un congé ou de l’expulsion du preneur.
II. Le contentieux du logement indécent : de l’obligation de délivrance à la réparation des préjudices
A. L’étendue de l’obligation de délivrance d’un logement décent
L’obligation de délivrance d’un logement décent, telle qu’elle résulte de l’article 1719, 1°, du Code civil, est une obligation de résultat. Le bailleur ne peut s’en exonérer en invoquant l’absence de stipulation contractuelle expresse, la bonne foi ou l’ignorance de l’état du bien. Cette obligation s’apprécie au jour de la conclusion du bail et se prolonge pendant toute la durée de la relation contractuelle. Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement conforme aux caractéristiques du logement décent définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dont l’article 2 énonce que le logement doit satisfaire à des conditions minimales de surface, de volume, de sécurité et de confort. [[Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000413127/.]]
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 a ajouté à ces exigences traditionnelles des critères renouvelés : le logement ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondre à un critère de performance énergétique minimale et être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience, a introduit un calendrier progressif d’interdiction de location des logements les plus énergivores : les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, ceux classés F le seront à compter du 1er janvier 2028, et ceux classés E à compter du 1er janvier 2034. [[Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 159, codifié à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000043956924/.]]
L’arrêt du 4 juin 2026 s’inscrit pleinement dans ce mouvement de renforcement des obligations du bailleur. En jugeant que la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé lorsque le bailleur connaissait cette indécence lors de la conclusion du bail, la Cour de cassation ajoute une sanction supplémentaire au dispositif légal existant : l’impossibilité pour le bailleur de régulariser a posteriori une situation qu’il a lui-même créée, par la voie d’un congé-expulsion. Cette solution est cohérente avec la philosophie générale de la loi de 1989, qui est une loi de protection du locataire, et avec l’économie de l’article 20-1 qui organise une procédure spécifique de mise en conformité à l’initiative du locataire, sans que le bailleur puisse unilatéralement s’en affranchir.
La connaissance par le bailleur de l’indécence du logement au moment de la conclusion du bail devient ainsi un critère central de l’analyse. Cette connaissance peut être directe — le bailleur savait que la surface était inférieure à 9 mètres carrés — ou présumée — le bailleur, professionnel de l’immobilier ou simplement propriétaire diligent, ne pouvait ignorer les caractéristiques du bien qu’il mettait en location. La charge de la preuve de cette connaissance pèse sur le locataire qui l’invoque, mais elle peut être rapportée par tout moyen, notamment par la production du jugement antérieur ayant constaté l’indécence, comme en l’espèce.
B. Les voies de droit offertes au locataire face à l’indécence du logement
Le locataire confronté à un logement indécent dispose d’un arsenal juridique substantiel, que l’arrêt du 4 juin 2026 vient renforcer. La première voie, préventive, est celle de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 : le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution ; il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Il transmet en outre au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6. Ce mécanisme constitue une voie médiane, qui préserve le contrat tout en contraignant le bailleur à exécuter ses obligations.
La deuxième voie est indemnitaire. Le locataire peut solliciter la réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence du logement. La jurisprudence de la troisième chambre civile est constante sur ce point : le juge ne peut refuser d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence en son principe. [[Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-12.022, précité. Voir également : article 4 du code civil, prohibition du déni de justice.]] Le préjudice de jouissance est apprécié souverainement par les juges du fond, en fonction de l’ampleur de l’indécence, de sa durée et de ses conséquences concrètes sur la vie quotidienne du locataire. La Cour de cassation exerce sur cette appréciation un contrôle de motivation : le juge qui constate l’existence d’un préjudice ne peut, sans violer l’article 4 du Code civil, s’abstenir de l’évaluer.
La troisième voie est celle de l’exception d’inexécution, prévue à l’article 1219 du Code civil, qui permet au locataire de suspendre le paiement du loyer tant que le bailleur n’exécute pas son obligation de délivrance. [[Article 1219 du code civil : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »]] Cette voie doit cependant être maniée avec prudence, car la jurisprudence en contrôle strictement les conditions : l’inexécution doit être suffisamment grave et la suspension du paiement doit être proportionnée. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt de 2022, la Cour de cassation avait approuvé les juges du fond d’avoir écarté l’exception d’inexécution, le logement n’étant pas inhabitable malgré le défaut de surface.
La quatrième voie, que l’arrêt du 4 juin 2026 préserve expressément, est la nullité du bail ou sa résiliation, mais cette voie est réservée au locataire. L’article 1719, alinéa 2, du Code civil, en prohibant au seul bailleur de se prévaloir de la nullité ou de la résiliation pour demander l’expulsion, consacre une asymétrie protectrice au bénéfice du preneur. Le locataire peut, lui, demander la résiliation du bail aux torts du bailleur sur le fondement de l’inexécution de l’obligation de délivrance, et solliciter des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.
L’arrêt du 4 juin 2026 ajoute à cet arsenal une protection nouvelle et spécifique : l’irrecevabilité du congé pour motif légitime et sérieux fondé sur des travaux de mise en conformité, lorsque le bailleur connaissait l’indécence lors de la conclusion du bail. Cette protection est d’autant plus efficace qu’elle est d’ordre public et peut être invoquée par le locataire à tout moment, y compris en défense à une action en validation de congé. En pratique, le locataire assigné en validation de congé et en expulsion pourra opposer au bailleur l’arrêt du 4 juin 2026 pour faire échec à la procédure, à la condition de démontrer que le bailleur connaissait l’indécence du logement au jour de la conclusion du contrat.
La Cour de cassation a, dans le même arrêt, tiré les conséquences procédurales de sa décision en constatant l’indivisibilité entre la validation du congé et les condamnations accessoires. En application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation des chefs de dispositif validant le congé et ordonnant l’expulsion entraîne la cassation des chefs condamnant le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation et des arriérés correspondants, qui s’y rattachent par un lien d’indivisibilité et de dépendance nécessaire. [[Article 624 du code de procédure civile, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006411859/.]] Cette cassation par voie de conséquence confirme que l’indemnité d’occupation et l’expulsion sont les deux faces d’une même médaille : si l’expulsion est illégitime, l’indemnité d’occupation qui en constitue le corollaire ne peut davantage prospérer.
Il convient toutefois de préciser que la solution de l’arrêt du 4 juin 2026 ne prive pas le bailleur de toute faculté. Le bailleur conserve la possibilité de délivrer un congé pour reprise ou pour vente, sur le fondement de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, sous réserve du respect des conditions de forme et de fond. Il peut également, si le locataire est à l’origine de manquements contractuels distincts — impayés de loyers non liés à l’exception d’inexécution, troubles de voisinage, défaut d’assurance —, fonder un congé pour motif légitime et sérieux sur ces manquements. Ce que prohibe l’arrêt, c’est exclusivement le congé fondé sur la nécessité de réaliser des travaux destinés à remédier à une indécence que le bailleur connaissait ou aurait dû connaître lors de la conclusion du bail.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 consacre une avancée significative dans la protection du locataire face au bailleur indélicat. En jugeant que ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement dont le bailleur avait connaissance lors de la conclusion du bail, la Cour de cassation interdit au propriétaire d’instrumentaliser une obligation légale dont il est le débiteur pour obtenir l’expulsion du preneur. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure de la même chambre, vient parfaire un dispositif législatif et réglementaire qui, depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, ne cesse de renforcer les exigences de décence du logement et les sanctions attachées à leur méconnaissance. L’articulation entre l’article 1719 du Code civil, les articles 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et les dispositions du décret du 30 janvier 2002 forme désormais un ensemble cohérent dont le principe directeur peut être ainsi formulé : le bailleur qui manque à son obligation de délivrance d’un logement décent ne peut tirer de sa propre carence aucun avantage, ni sur le terrain de la résiliation du bail, ni sur celui du congé, ni sur celui de l’expulsion. La seule voie qui lui est ouverte est celle de l’exécution forcée de ses obligations, sous le contrôle du juge et au bénéfice du locataire.
Par Maître Reda KOHEN, avocat au barreau de Paris.
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