L’indécence du logement comme obstacle à l’expulsion du locataire : la troisième chambre civile consolide un rempart jurisprudentiel
I. La neutralisation du droit d’expulsion du bailleur lorsque le logement est impropre à l’habitation
A. L’impossibilité de se prévaloir de la nullité ou de la résiliation du bail
Le premier alinéa de l’article 1719 du code civil dispose, dans sa rédaction issue de la loi du 25 mars 2009, que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». Le second alinéa du même article, introduit par la même loi, ajoute immédiatement une conséquence radicale à la méconnaissance de cette obligation : « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ».
Cette disposition instaure un verrou procédural d’une portée considérable. Le bailleur qui a manqué à son obligation première — délivrer un logement répondant aux normes de décence définies par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002 — se trouve privé de la faculté d’invoquer la nullité du contrat ou sa résiliation pour obtenir l’expulsion. La troisième chambre civile de la Cour de cassation en a fait une application constante depuis l’introduction de ce texte.
Par un arrêt du 11 octobre 2018, elle a ainsi censuré une cour d’appel qui avait accueilli la demande d’expulsion d’un bailleur sans tirer les conséquences de l’impossibilité pour celui-ci de se prévaloir de la nullité du bail lorsque les locaux étaient impropres à l’habitation (Civ. 3e, 11 oct. 2018, n° 17-21.677). La solution a été réitérée par un arrêt du 22 juin 2022, dans lequel la troisième chambre civile a rappelé que le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant dès lors que les locaux sont impropres à l’usage d’habitation (Civ. 3e, 22 juin 2022, n° 21-12.022).
Ce verrou procédural n’est pas une simple faculté laissée à l’appréciation du juge : il constitue une interdiction qui s’impose à lui, quelle que soit la gravité des manquements reprochés au locataire. Par ailleurs, son champ d’application ne se limite pas à l’hypothèse d’une demande de nullité du contrat de bail. Il s’étend, ainsi que le confirme l’arrêt du 4 juin 2026, à toute forme de résiliation, y compris celle poursuivie par la voie du congé pour motif légitime et sérieux.
Un arrêt du 23 janvier 2020 a fait application de ce principe dans une hypothèse où le logement ne présentait qu’une surface de 8,20 mètres carrés, inférieure au seuil réglementaire de 9 mètres carrés fixé par le décret du 30 janvier 2002. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait accueilli l’action en résiliation du bailleur, au motif que celui-ci « ne saurait faire l’objet d’un bail au sens réglementaire, tout en contraignant son bailleur à se soumettre aux obligations qui en découlent » (Civ. 3e, 23 janv. 2020, n° 19-11.349). La Cour rappelle ainsi que le bailleur ne peut se prévaloir de la situation d’indécence qu’il a lui-même créée en mettant sur le marché locatif un logement ne répondant pas aux exigences réglementaires minimales.
Il en résulte une situation singulière dans laquelle le contrat de bail, bien que portant sur un objet illicite au regard des normes de décence, n’en demeure pas moins valide entre les parties, le bailleur étant tenu de l’ensemble de ses obligations contractuelles sans pouvoir opposer au locataire la moindre cause de résiliation ou de nullité. Cette solution, qui s’analyse comme une dérogation au droit commun des nullités, trouve sa justification dans la finalité protectrice de l’article 1719, lequel tend à garantir l’effectivité du droit au logement. Elle institue une forme de contrainte indirecte pesant sur le bailleur, qui ne peut échapper aux conséquences financières et juridiques de son manquement qu’en exécutant les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement.
B. L’inefficacité du congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la réalisation de travaux
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026, publié au Bulletin et revêtu de l’autorité d’une formation de section, constitue une contribution décisive à l’articulation entre le droit commun du congé et le régime protecteur du logement décent (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, FS-B). Dans cette espèce, un bailleur avait donné congé à son locataire sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en invoquant un motif légitime et sérieux tenant à la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement — la pièce principale ne mesurait que 8,84 mètres carrés — et à l’existence d’impayés de loyers.
La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 23 novembre 2023, avait validé ce congé en considérant que la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux ne s’apparentait pas à une résiliation judiciaire et que le caractère indécent du logement pouvait constituer un motif légitime et sérieux de congé. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1719, 1°, du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
La motivation de l’arrêt énonce un principe d’une netteté remarquable : « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, FS-B, § 9). La Cour rappelle au préalable que « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » (§ 5).
A cet égard, la solution déploie ses effets sur deux niveaux distincts. En premier lieu, elle interdit au bailleur d’instrumentaliser la réalisation de travaux — fût-ce pour remédier à l’indécence — comme fondement d’un congé, dès lors qu’il avait connaissance de cette indécence au moment de la conclusion du contrat. En second lieu, elle prive d’effet le congé même lorsque celui-ci est également motivé par des impayés de loyers, la Cour ayant expressément visé l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, lequel prévoit les voies de droit offertes au locataire et au juge pour obtenir la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
L’arrêt du 4 juin 2026 procède ainsi à une cassation partielle : il annule la validation du congé, l’expulsion et les condamnations au paiement d’une indemnité d’occupation, mais maintient la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyer. Cette dissociation illustre la logique du système : l’obligation de paiement du loyer demeure, mais elle ne peut fonder l’expulsion lorsque le logement est indécent.
La portée de cette jurisprudence dépasse le cas d’espèce. En effet, le mécanisme de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 offre au juge, lorsqu’il constate que le logement ne satisfait pas aux exigences de décence, le pouvoir de « réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ». Dès lors, le bailleur qui a consenti un bail sur un logement indécent se trouve enfermé dans un dispositif qui le contraint à exécuter les travaux de mise en conformité sans pouvoir recouvrer la libre disposition des lieux avant leur achèvement.
II. L’intensification de l’obligation de délivrance et ses conséquences indemnitaires
A. Le caractère continu de l’obligation de délivrance d’un logement décent
Le second arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026, également publié au Bulletin et émanant de la même formation de section, intéresse la nature de l’obligation de délivrance du bailleur et le régime de prescription applicable à l’action en réparation du préjudice de jouissance qui découle de sa méconnaissance (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, FS-B).
Dans cette affaire, une locataire avait assigné son bailleur aux fins de réalisation de travaux et d’indemnisation du préjudice de jouissance subi depuis l’entrée dans les lieux. La cour d’appel de Paris avait limité la période d’indemnisation aux trois années précédant l’assignation, en application de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. La locataire soutenait au contraire que le préjudice résultant de l’indécence du logement était continu et échappait à toute prescription.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et apporte une clarification bienvenue au régime de l’obligation de délivrance. Elle énonce que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, FS-B, § 7). Elle en tire une double conséquence : le locataire est recevable « à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure » et « à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (§ 8).
La solution consacre une distinction essentielle entre l’action en exécution forcée, qui échappe à toute prescription extinctive tant que le manquement perdure, et l’action en réparation pécuniaire, dont l’assiette temporelle demeure bornée par la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. L’obligation de délivrance est ainsi érigée en obligation continue, dont la violation se renouvelle chaque jour que le logement demeure indécent, ce qui exclut que la prescription puisse être acquise tant que le manquement persiste pour ce qui concerne l’exécution en nature.
Cette distinction recèle une portée pratique considérable pour le contentieux locatif. Le bailleur qui tarde à exécuter les travaux de mise en conformité ne peut opposer au locataire la prescription de l’action en exécution forcée, laquelle demeure ouverte aussi longtemps que le logement n’est pas rendu décent. En revanche, le locataire qui diffère l’introduction de son action en indemnisation voit son droit à réparation limité aux trois années précédant la demande en justice, ce qui l’incite à agir avec diligence. Ce mécanisme temporel à deux vitesses — imprescriptibilité de l’exécution en nature, prescription triennale de l’action indemnitaire — traduit la hiérarchie des valeurs que le législateur et le juge entendent promouvoir : la remise en état du logement prime sur l’indemnisation pécuniaire du préjudice.
Cette orientation est d’autant plus remarquable qu’elle contraste avec le régime antérieur à la loi ALUR du 24 mars 2014. Avant l’introduction de l’article 7-1, la prescription applicable aux actions dérivant d’un contrat de bail était la prescription trentenaire de droit commun, puis la prescription quinquennale issue de la loi du 17 juin 2008. Le raccourcissement du délai à trois ans, s’il constitue une avancée pour la sécurité juridique, aurait pu fragiliser la position du locataire confronté à un bailleur défaillant, en lui imposant d’agir dans un délai plus bref. Les arrêts du 4 juin 2026 et du 2 avril 2026 dissipent cette inquiétude en maintenant l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée et en ne soumettant à la prescription triennale que les conséquences pécuniaires de l’inexécution.
Cette analyse s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle qui avait déjà affirmé, par un arrêt du 1er février 2018, que le bailleur doit prendre les mesures nécessaires pour remédier au caractère non décent du logement (Civ. 3e, 1er fév. 2018, n° 17-11.006). La Cour de cassation avait alors reproché aux juges du fond de ne pas avoir recherché si le bailleur avait effectivement accompli les diligences requises, posant implicitement le principe d’une obligation de résultat dont l’inexécution engage la responsabilité du bailleur indépendamment de toute faute distincte.
L’arrêt du 2 avril 2026 a confirmé cette orientation en jugeant que les obligations de délivrance et de jouissance paisible, « continues, sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-22.181, § 9). La cassation prononcée dans cette espèce sanctionne la cour d’appel qui s’était abstenue de rechercher si un manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation, privant ainsi sa décision de base légale.
B. L’indemnisation du préjudice de jouissance et le régime de la prescription
La Cour de cassation avait posé dès le 8 novembre 2011 que le bailleur est tenu, pendant toute la durée du bail, de délivrer au locataire un logement décent et que l’action en réparation du préjudice de jouissance subi du fait d’un manquement à cette obligation est soumise à la prescription de droit commun. L’arrêt du 4 juin 2026, sans remettre en cause cette solution, en affine le régime en précisant que la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014, s’applique désormais à l’action en réparation du préjudice de jouissance. Cet article dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». Ce délai, plus court que la prescription quinquennale de droit commun, constitue un tempérament à l’apparente sévérité du régime que la Cour impose au bailleur défaillant.
Par ailleurs, la question de l’exception d’inexécution, qui permet au locataire de suspendre le paiement des loyers lorsque le logement est impropre à sa destination, demeure soumise à une condition restrictive exigeant l’impossibilité totale d’habiter les lieux. L’arrêt du 13 mars 2025 a rappelé que la locataire « ne démontrait pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux » et ne pouvait donc se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers (Civ. 3e, 13 mars 2025, n° 22-23.406, § 8). La simple indécence, si elle ne rend pas le logement totalement inhabitable, ne suffit pas à fonder une suspension unilatérale du paiement du loyer par le locataire ; celui-ci doit saisir le juge sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir une suspension judiciaire.
En conséquence, la situation juridique du bailleur d’un logement indécent se caractérise par un déséquilibre notable : il demeure tenu d’une obligation continue de délivrance dont l’inexécution fonde une action en exécution forcée imprescriptible, il ne peut ni résilier le bail ni donner congé pour expulser le locataire, il encourt une condamnation à des dommages et intérêts dans la limite de la prescription triennale, mais le locataire ne peut, de son propre chef, suspendre le paiement des loyers sans y avoir été autorisé par le juge.
L’arrêt du 7 décembre 2022 a rappelé cette exigence d’intervention judiciaire en censurant une cour d’appel qui avait débouté des locataires de leur demande d’indemnisation du préjudice de jouissance sans examiner si le bailleur avait satisfait à son obligation d’entretien des lieux (Civ. 3e, 7 déc. 2022, n° 21-14.498). L’arrêt illustre la vigilance avec laquelle la troisième chambre civile contrôle le raisonnement des juges du fond lorsqu’ils sont saisis d’une action en réparation fondée sur l’indécence du logement.
Par ailleurs, l’indécence du logement emporte également des conséquences sur la détermination de l’indemnité d’occupation due par le locataire après la résiliation du bail. L’arrêt du 13 mars 2025 a précisé que « l’indemnité d’occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux » et que le locataire qui s’est maintenu dans les lieux sans bénéficier de la jouissance de locaux habitables n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation (Civ. 3e, 13 mars 2025, n° 22-23.406). La cour d’appel de renvoi avait néanmoins retenu que les désordres, pour graves qu’ils fussent, ne rendaient pas le logement totalement inhabitable, ce dont elle avait déduit que le locataire restait redevable d’une indemnité d’occupation. Cette solution, qui a été approuvée par la Cour de cassation sur ce point, confirme que le degré d’indécence du logement constitue un paramètre déterminant de l’évaluation des obligations réciproques des parties.
Ce dispositif, renforcé par l’arrêt du 4 juin 2026 relatif à l’inefficacité du congé pour travaux, crée une incitation puissante à la régularisation de la situation du logement avant la conclusion du bail. Le bailleur qui s’abstient de vérifier la conformité du logement aux normes de décence assume désormais un risque contentieux dont l’issue lui est structurellement défavorable.
Conclusion
Les deux arrêts rendus par la troisième chambre civile le 4 juin 2026, l’un relatif à l’inefficacité du congé fondé sur des travaux de mise en conformité (n° 24-16.993), l’autre relatif au caractère continu de l’obligation de délivrance et au régime de la prescription (n° 24-11.437), s’inscrivent dans une tendance jurisprudentielle de fond qui renforce la protection du locataire d’un logement indécent tout en préservant un équilibre entre les droits respectifs des parties.
La Cour de cassation confirme que le bailleur ne peut se prévaloir de l’indécence qu’il a lui-même créée ou tolérée pour recouvrer la libre disposition des lieux, et que l’obligation de délivrance, parce qu’elle est continue, ne s’éteint pas par le seul écoulement du temps. Le locataire, de son côté, ne saurait se faire justice à lui-même en cessant unilatéralement le paiement des loyers sans décision judiciaire préalable.
Cet équilibre, qui repose sur l’intervention du juge comme arbitre des intérêts en présence, confère à la matière une cohérence dont la sécurité juridique des deux parties sort renforcée. Il rappelle également que la voie contractuelle du bail d’habitation ne saurait être détournée de sa finalité sociale, laquelle impose au bailleur une obligation de délivrance dont le non-respect le prive du droit d’invoquer l’inexécution de son cocontractant pour obtenir la résiliation du contrat ou l’expulsion de l’occupant. Ce faisant, la troisième chambre civile consolide un rempart jurisprudentiel dont la logique protectrice innerve désormais l’ensemble du droit du bail d’habitation.
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