La nullité des assemblées générales de copropriété : panorama de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2022-2026)
Le contentieux de la nullité des assemblées générales de copropriété constitue l’un des axes les plus nourris de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis [[Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068472]] et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967 ont érigé un formalisme protecteur dont la violation est lourdement sanctionnée. L’année judiciaire 2025-2026 a été marquée par plusieurs décisions publiées au Bulletin qui précisent, avec une rigueur constante, les conditions dans lesquelles un copropriétaire peut obtenir l’anéantissement rétroactif des délibérations de l’organe souverain de la copropriété. Or la densité de ce contentieux révèle une tension persistante entre la nécessaire stabilité des décisions collectives et la protection des droits fondamentaux des copropriétaires, tension que la troisième chambre civile s’efforce de résoudre par une casuistique exigeante qui ne cède rien à la facilité.
Le droit de la copropriété des immeubles bâtis, régime d’ordre public en ses dispositions essentielles, soumet la validité des délibérations de l’assemblée générale à des conditions de forme et de fond dont la méconnaissance entraîne des sanctions d’une sévérité remarquable, qui peuvent aller jusqu’à l’anéantissement pur et simple de l’intégralité des résolutions adoptées au cours d’une même séance. À cet égard, la troisième chambre civile a développé un corps de règles jurisprudentielles qui, tout en maintenant l’exigence de respect du formalisme légal et réglementaire, a introduit des correctifs fondés sur l’absence de grief ou la régularisation possible de certains vices, dans le sillage de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété et du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020. Par ailleurs, les praticiens du droit de la copropriété [[Voir notre page dédiée : https://kohenavocats.fr/droit-de-la-copropriete/]] savent que la maîtrise de ce contentieux est indispensable à la sécurisation des délibérations et à la prévention des conflits entre copropriétaires.
Les décisions rendues entre 2022 et 2026 permettent de dresser un panorama exhaustif des principaux griefs susceptibles de fonder une action en nullité, qu’ils relèvent de la régularité formelle de la convocation et de la tenue de l’assemblée ou qu’ils tiennent à la substance même des délibérations adoptées. L’étude de cette jurisprudence fait apparaître une distinction cardinale entre les nullités formelles, qui sanctionnent l’inobservation des prescriptions du décret du 17 mars 1967, et les nullités substantielles, qui protègent le droit de vote des copropriétaires et prohibent l’abus de majorité et le détournement de pouvoir. C’est cette summa divisio qui structurera l’analyse qui suit, en examinant successivement les conditions de régularité formelle de l’assemblée générale puis les causes substantielles de nullité qui affectent la sincérité même du processus délibératif.
I. Les nullités formelles : du formalisme protecteur à la sanction automatique
A. La convocation des copropriétaires et la communication des documents préparatoires
La convocation à l’assemblée générale constitue l’acte inaugural de la procédure collective et conditionne la régularité de l’ensemble des délibérations subséquentes. L’article 9 du décret du 17 mars 1967 impose que la convocation soit adressée par le syndic à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen permettant d’établir la date de réception, dans un délai qui ne peut être inférieur à vingt et un jours avant la date de la réunion. La convocation doit, à peine de nullité, indiquer le lieu, la date et l’heure de la réunion ainsi que l’ordre du jour précis de chaque réunion. La méconnaissance de ces prescriptions est sanctionnée avec une particulière rigueur par la troisième chambre civile, qui a fait du respect scrupuleux des formes de la convocation un pilier intangible de la démocratie copropriétale.
Dans un arrêt du 28 septembre 2022, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a eu à connaître d’une affaire dans laquelle le syndicat des copropriétaires contestait la validité d’assemblées générales d’une association syndicale libre au motif que le président avait refusé d’inscrire à l’ordre du jour les questions dont des membres avaient sollicité l’inscription. La Cour énonce que le président ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation de l’utilité ou de l’opportunité des questions dont l’inscription est demandée par les membres et que, dès lors que les statuts prévoient que l’état de ces questions est porté à la connaissance des syndicataires dans les formes prévues pour la convocation, le refus du président d’y procéder entache l’assemblée d’une irrégularité justifiant son annulation [[Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-20.750, Publié au Bulletin. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/6333e9cae5004d05dab7c058]]. En conséquence, l’organe convoquant ne saurait exercer un contrôle préalable sur le bien-fondé ou l’opportunité des questions dont l’inscription est sollicitée, sauf à méconnaître le droit fondamental des membres de participer à la détermination de l’ordre du jour des assemblées.
La question de la suffisance des documents communiqués aux copropriétaires en amont de l’assemblée a également fait l’objet d’une décision importante du 6 février 2025, publiée au Bulletin. La troisième chambre civile y a jugé que les éléments d’information joints à la convocation étaient suffisamment précis dès lors qu’ils précisaient la nature et le lieu d’implantation des travaux projetés, accompagnés de photographies, de croquis et de simulations permettant aux copropriétaires de se prononcer en toute connaissance de cause [[Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-18.586, Publié au Bulletin. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/67a45ce96f209ee13f481be6]]. La Cour a relevé, dans cette espèce, qu’étaient joints à la convocation les courriers évoquant le projet de création d’un local technique, trois photographies de la terrasse avant travaux, un croquis faisant apparaître l’emplacement de la grille de désenfumage et deux simulations de l’édicule végétalisé. Par ailleurs, la Cour a précisé dans cette même décision que, lorsqu’une décision d’autorisation de travaux affecte à la fois les parties communes générales et les parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant l’ensemble des copropriétaires et non par la seule assemblée spéciale, ce qui constitue un rappel utile de la hiérarchie des organes délibérants dans les copropriétés complexes.
Dès lors, le contrôle opéré par la troisième chambre civile sur le contenu des documents préparatoires s’articule autour d’une exigence de loyauté de l’information préalable, sans pour autant imposer un niveau de détail technique excessif qui paralyserait le fonctionnement normal des copropriétés. Cette jurisprudence s’inscrit dans le prolongement de la position constante de la Cour selon laquelle l’ordre du jour doit être précis et complet, à peine de nullité des résolutions adoptées sur des questions qui n’y figuraient pas, et que le copropriétaire doit être mis en mesure de se prononcer en pleine connaissance des implications techniques et financières des décisions soumises à son vote.
B. La constitution et le fonctionnement du bureau de l’assemblée
Le bureau de l’assemblée générale, dont la composition est régie par l’article 15 du décret du 17 mars 1967, constitue un organe essentiel dont l’irrégularité de constitution entraîne, en principe, la nullité de l’assemblée dans son entier. Cette disposition prévoit qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne un bureau composé d’un président, d’un secrétaire et, lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur des questions intéressant la sécurité de l’immeuble ou le respect des règles d’urbanisme, de scrutateurs chargés du dépouillement du scrutin. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, sur ce terrain, déployé une analyse nuancée qui distingue selon la nature du vice affectant la composition du bureau.
La troisième chambre civile a rendu, le 22 juin 2022, une décision remarquée concernant la force obligatoire des clauses du règlement de copropriété relatives à la composition du bureau. En l’espèce, l’article 65 du règlement de copropriété prévoyait que le bureau fût composé de deux scrutateurs désignés parmi les membres de l’assemblée présents et acceptants possédant et représentant le plus grand nombre de quote-parts de copropriété, tant en leur nom que comme mandataires. La cour d’appel avait écarté cette clause en la réputant non écrite pour lui substituer le régime général de l’article 15 du décret, au motif qu’elle instituait à l’avance certains copropriétaires comme scrutateurs. La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, devenu l’article 1103, en rappelant que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. La Cour juge que la clause litigieuse, qui n’avait été ni déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire ni contestée devant la cour d’appel, devait recevoir application et que les juges du fond ne pouvaient s’en affranchir d’office [[Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-16.872. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/62b2bd00740e0e78c05b07b0]]. Cette solution rappelle avec force que le règlement de copropriété, véritable contrat collectif, s’impose au juge tant que ses clauses n’ont pas été judiciairement réputées non écrites.
La question de la désignation du secrétaire de séance a également retenu l’attention de la troisième chambre civile dans un arrêt du 16 octobre 2025. La copropriétaire demanderesse à l’annulation soutenait que le représentant de la société Solafim, qui n’était plus syndic au jour de l’assemblée et n’était pas copropriétaire, ne pouvait être désigné comme secrétaire de séance, faisant ainsi grief à la cour d’appel d’avoir validé une désignation irrégulière. La Cour rejette le pourvoi en jugeant que la cour d’appel avait légalement justifié sa décision en constatant que ce salarié, bien qu’appartenant à une société candidate aux fonctions de syndic, avait été régulièrement désigné par une résolution de l’assemblée elle-même et qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’interdit au salarié de l’un des candidats aux fonctions de syndic d’être désigné en qualité de secrétaire de séance par un vote formel de l’assemblée [[Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-10.872. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/68f086c48af7f48b3631ea41]]. Cette décision confirme que la qualité de secrétaire de séance, pour essentielle qu’elle soit à la régularité de l’assemblée, n’est subordonnée à aucune condition de copropriété ou d’indépendance particulière à l’égard des candidats aux fonctions de syndic, la seule exigence étant celle d’une désignation régulière par l’assemblée elle-même.
Or, par un contraste saisissant avec la sévérité qui caractérise le contentieux de la convocation, la jurisprudence relative à l’irrégularité formelle du procès-verbal ou de la feuille de présence a connu un infléchissement significatif depuis l’entrée en vigueur du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 [[Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000042076025_04-07-2020]]. L’article 13-1 nouveau du décret du 17 mars 1967 dispose désormais que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence n’entraîne la nullité des décisions de l’assemblée que s’il est prouvé qu’elle a eu une incidence sur le sens du vote. En conséquence, la nullité n’est plus automatique et suppose la démonstration d’un grief par celui qui l’invoque, ce qui constitue un infléchissement notable de la rigueur antérieure et traduit la volonté du pouvoir réglementaire de limiter les nullités purement formelles au bénéfice de la stabilité des décisions collectives.
II. Les nullités substantielles : irrégularité des mandats, abus de majorité et droits fondamentaux
A. L’irrégularité du mandat de vote et la protection du droit de participation
Le droit de vote constitue l’attribut essentiel de la qualité de copropriétaire et l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 en organise les modalités d’exercice, notamment par la faculté de délégation à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. La jurisprudence de la troisième chambre civile manifeste, sur ce terrain, une intransigeance remarquable qui confine à l’automaticité de la sanction lorsque le mandat confié au représentant d’un copropriétaire est entaché d’irrégularité. Cette sévérité trouve sa justification dans la nature d’ordre public du droit de participation des copropriétaires aux décisions collectives et dans la fonction probatoire du procès-verbal d’assemblée générale, qui doit refléter avec une exactitude absolue la sincérité des votes exprimés.
L’arrêt rendu le 21 septembre 2022 par la troisième chambre civile constitue, à cet égard, une illustration éclatante de la rigueur de la Cour. En l’espèce, une copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 29 juillet 2016 à raison de l’irrégularité du mandat donné par un autre copropriétaire, la SCICV A Marina, qui détenait 60 000 millièmes, soit 6,47 % des voix du syndicat. La cour d’appel de Bastia avait refusé d’annuler l’assemblée au motif que cette irrégularité n’aurait entraîné aucun changement dans le décompte des majorités requises pour l’adoption des résolutions de l’assemblée générale et était dépourvue d’incidence sur le sens de celle-ci [[Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-20.227. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/632bfd4d6ed81805da0b01cd]]. La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 et pose en principe que l’admission par le syndic d’un mandat irrégulier entache l’assemblée générale des copropriétaires de nullité sans qu’il y ait à rechercher l’influence du vote opéré en vertu de ce mandat sur les décisions votées. La nullité est donc encourue quand bien même les voix irrégulièrement exprimées n’auraient eu strictement aucune incidence sur les majorités requises pour l’adoption des résolutions litigieuses.
Cette solution, d’une particulière sévérité, se justifie par la fonction éminente du vote en assemblée générale et par l’impossibilité de spéculer sur l’influence réelle d’un vote irrégulier sur le processus délibératif, le débat en séance pouvant être affecté par la présence et l’intervention d’un mandataire dont le pouvoir est contestable. Par ailleurs, dans un arrêt du 7 décembre 2022, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a étendu le cercle des personnes recevables à contester la régularité des pouvoirs en jugeant que tout copropriétaire, et non pas seulement le copropriétaire représenté, est recevable à contester la régularité du mandat donné en vue d’une assemblée générale [[Cass. 3e civ., 7 déc. 2022, n° 21-23.915, Publié au Bulletin. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/63903c880f8a5205d45d7c8f]]. La Cour censure ainsi la cour d’appel qui avait retenu que seuls les copropriétaires représentés par pouvoir sont recevables à contester celui-ci, élargissant notablement le périmètre de la recevabilité de l’action en nullité à l’ensemble des copropriétaires, quel que soit le mode d’exercice de leur droit de vote. Dans le prolongement de cette orientation, la troisième chambre civile avait déjà jugé, le 21 septembre 2022, que l’irrégularité affectant les documents comptables joints à la convocation n’entraîne pas en toute hypothèse la nullité de l’assemblée, le juge devant rechercher si cette irrégularité a été de nature à fausser l’information des copropriétaires préalablement à la tenue de l’assemblée [[Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-22.216. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/632bfd966ed81805da0b021b]].
La portée de cette jurisprudence est considérable pour la pratique des assemblées générales et pour la défense des copropriétaires qui souhaitent contester une délibération en se prévalant d’une irrégularité affectant le vote d’un autre copropriétaire. Elle impose aux syndics une vigilance accrue dans le contrôle de la régularité formelle des mandats qui leur sont présentés en séance, tout copropriétaire pouvant désormais se prévaloir de l’irrégularité affectant le pouvoir d’un autre pour solliciter l’annulation de l’assemblée dans son entier. Cette solution, jointe à l’arrêt du 21 septembre 2022 qui dispense le demandeur de démontrer l’incidence du vote irrégulier sur les majorités, crée un régime de nullité quasi-automatique en matière de mandat irrégulier, dont la rigueur ne trouve guère d’équivalent dans les autres branches du droit privé.
B. L’abus de majorité, le détournement de pouvoir et les atteintes aux droits individuels
Au-delà des nullités formelles, le droit de la copropriété connaît des causes de nullité substantielles qui sanctionnent non pas l’irrégularité procédurale mais le vice du consentement collectif ou l’atteinte aux droits fondamentaux des copropriétaires minoritaires. La théorie de l’abus de majorité, importée du droit des sociétés, trouve à s’appliquer en matière de copropriété lorsque les décisions de l’assemblée générale sont adoptées dans l’intérêt exclusif de certains copropriétaires au détriment de l’intérêt collectif de la copropriété.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser les contours de cette notion dans un arrêt du 4 janvier 2023. En l’espèce, une résidence de tourisme soumise au statut de la copropriété avait vu son assemblée générale adopter une résolution autorisant un copropriétaire, la société TDF Sud Ouest, à refacturer à la copropriété les dépenses exposées pour la gestion des parties communes, tout en rejetant une résolution concurrente émanant d’un autre groupe de copropriétaires sollicitant l’autorisation de poser un panneau publicitaire à l’entrée de la résidence. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir caractérisé un abus de majorité en relevant que la résolution litigieuse avait été adoptée dans l’intérêt exclusif d’un copropriétaire, en contrariété avec l’intérêt collectif des copropriétaires [[Cass. 3e civ., 4 janv. 2023, n° 21-24.741. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/63b91a1fb63d827c909caba2]]. Cette décision rappelle utilement que l’assemblée générale, organe souverain de la copropriété, ne saurait servir d’instrument à la satisfaction d’intérêts particuliers au détriment de l’intérêt commun, et que le juge dispose d’un pouvoir de contrôle sur la légitimité des motifs ayant présidé à l’adoption des résolutions.
Dans un arrêt du 11 juillet 2024, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a par ailleurs précisé les conditions dans lesquelles un copropriétaire peut être réputé avoir acquiescé aux décisions de l’assemblée générale et, partant, être irrecevable à en solliciter l’annulation. La Cour juge que le paiement effectué par le notaire, en l’absence de contestation judiciaire formée par le copropriétaire vendeur, en conséquence de l’opposition faite par le syndicat des copropriétaires en application de l’article 20, I, de la loi du 10 juillet 1965, ne peut caractériser un acquiescement aux prétentions du syndicat, cette opposition n’étant ni une demande en justice ni un jugement. En conséquence, le copropriétaire qui n’a pas contesté l’opposition sur prix de vente formée par le syndicat conserve la faculté de contester ultérieurement la régularité des décisions de l’assemblée générale ayant fondé la créance de charges [[Cass. 3e civ., 11 juil. 2024, n° 23-11.700, Publié au Bulletin. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/668f75bc9b65e642c5878306]].
La question de la qualité pour défendre à l’action en nullité d’une assemblée générale a également fait l’objet d’une décision importante du 22 mai 2025, publiée au Bulletin, qui apporte une clarification bienvenue sur la distinction entre les nullités de forme et les nullités de fond en matière de procédure de copropriété. Un copropriétaire avait assigné « le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière » en omettant de préciser dans son assignation s’il s’agissait du syndicat principal ou du syndicat secondaire, l’ensemble immobilier étant administré par ces deux entités distinctes. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré l’action irrecevable comme dirigée contre une entité juridiquement inexistante, constitutive d’une nullité de fond insusceptible de régularisation. La Cour de cassation censure cette analyse et pose en principe que l’erreur ou l’imprécision relative à la dénomination d’une partie n’affecte pas la capacité à ester en justice, qui est attachée à la personne quelle que soit sa désignation, et ne constitue qu’un vice de forme insusceptible d’entraîner la nullité de l’acte sans justification d’un grief [[Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-18.768, Publié au Bulletin. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/682ebc719d9918cbebdef31f]]. Cette solution, qui distingue nettement le vice de forme de l’irrégularité de fond, tempère la sévérité du régime procédural applicable aux actions en nullité des décisions d’assemblée générale et évite que des imprécisions rédactionnelles n’entraînent l’irrecevabilité définitive d’actions potentiellement fondées.
Enfin, la question des majorités requises pour l’adoption des décisions, régie par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, constitue un autre foyer contentieux récurrent devant la troisième chambre civile. L’inobservation des règles de majorité, qu’il s’agisse de la majorité simple de l’article 24 pour les décisions de gestion courante, de la majorité absolue de l’article 25 pour les décisions plus importantes telles que la désignation du syndic ou l’autorisation de travaux affectant les parties communes, ou de la double majorité de l’article 26 pour les décisions les plus graves, entraîne en principe la nullité de la résolution concernée. La Cour rappelle, avec une constance qui ne se dément pas, que le non-respect des règles de majorité constitue une cause de nullité autonome, distincte des vices de forme, et que le juge ne peut refuser de prononcer la nullité au motif que la décision litigieuse aurait été adoptée à une autre majorité si les voix avaient été correctement décomptées.
Le délai pour agir en nullité est régi par l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification qui leur est faite des décisions de l’assemblée. Ce délai, qualifié de délai préfix par la jurisprudence, est d’ordre public et ne peut être ni suspendu ni interrompu, sauf dans les cas exceptionnels où le copropriétaire démontre avoir été dans l’impossibilité absolue d’agir. La brièveté de ce délai impose aux copropriétaires une vigilance constante et une réactivité procédurale immédiate, sous peine de forclusion, et confère au procès-verbal notifié une force probatoire renforcée que seule une action en justice exercée dans les formes et délais requis peut remettre en cause.
Dès lors, le contentieux de la nullité des assemblées générales de copropriété se présente comme un édifice jurisprudentiel complexe, alliant la rigueur du formalisme protecteur à la sanction des atteintes aux droits substantiels des copropriétaires. La copropriété, qualifiée par la doctrine de « démocratie immobilière », trouve dans cette jurisprudence les garanties nécessaires à la sincérité et à la loyauté du processus délibératif, sans lesquelles la gestion collective des immeubles bâtis serait exposée aux risques de l’arbitraire et du détournement de pouvoir. La troisième chambre civile, par la précision et la constance de ses solutions, fournit ainsi aux praticiens et aux justiciables un cadre prévisible et rigoureux pour l’exercice de l’action en nullité.
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel dressé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2022 et 2026 témoigne d’une volonté constante de concilier la sécurité juridique des décisions collectives avec la protection des droits individuels des copropriétaires. À cet égard, la Cour a maintenu une ligne de fermeté sur les nullités formelles les plus graves affectant la convocation et la constitution du bureau, tout en introduisant des correctifs fondés sur l’absence de grief ou la régularisation possible de certains vices, conformément à l’esprit de la réforme introduite par l’ordonnance du 30 octobre 2019 et le décret du 2 juillet 2020. L’irrégularité du mandat de vote demeure, quant à elle, sanctionnée avec une automaticité qui ne souffre aucune atténuation, la Cour refusant de subordonner la nullité de l’assemblée à la démonstration d’une incidence du vote irrégulier sur les majorités requises. Or cette sévérité, loin d’être excessive, s’inscrit dans une conception exigeante de la démocratie copropriétale où la sincérité du scrutin et la loyauté du processus délibératif constituent des valeurs cardinales auxquelles il ne saurait être dérogé. La connaissance précise de ces règles par les copropriétaires, qu’ils soient demandeurs à l’action en nullité ou défendeurs, est indispensable à la préservation de leurs droits au sein de l’assemblée générale [[Voir notre page dédiée au contentieux des assemblées générales : https://kohenavocats.fr/avocat-assemblee-generale-copropriete-paris/]]. En définitive, la jurisprudence de la troisième chambre civile offre aux praticiens un guide sûr pour sécuriser la régularité des assemblées générales et, aux copropriétaires, les instruments juridiques nécessaires à la sauvegarde de leurs droits.
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