Bail Code civil et encadrement des loyers : la jurisprudence de la troisième chambre civile comme garde-fou des stratégies de contournement
I. La dualité des régimes locatifs et ses zones de friction
A. Le cadre juridique de distinction entre le bail Code civil et le bail soumis à la loi du 6 juillet 1989
Le contrat de louage de chose, régi par les articles 1709 et suivants du Code civil [[ Article 1709 du Code civil : « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. » — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006444108/ ]], constitue le droit commun du bail. Ce dispositif général se trouve toutefois supplanté, pour les locations à usage de résidence principale, par le régime d’ordre public institué par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs [[ Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/ ]]. L’articulation de ces deux corpus, l’un supplétif et l’autre impératif, constitue la source d’un contentieux nourri dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation est le principal régulateur.
L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 délimite avec précision son champ d’application. Sont soumis à ses dispositions les baux portant sur des locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, ainsi que les baux portant sur des garages, places de stationnement, jardins et autres locaux accessoires au logement. En sont exclus, notamment, les locations consenties à une personne morale pour le logement de ses salariés, les locations de logements de fonction, les locations saisonnières, et plus généralement, les locations qui ne constituent pas la résidence principale du preneur [[ Article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006474614/ ]].
Le bail Code civil, quant à lui, demeure applicable dès lors que le logement est loué à titre de résidence secondaire ou qu’il est mis à disposition d’un salarié par une société dans le cadre d’une occupation temporaire. Or, en pratique, l’exploitation de ces deux hypothèses par certains professionnels de l’investissement locatif a donné naissance à des stratégies de contournement de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, des plateformes intermédiaires proposent-elles à leurs clients bailleurs de recourir au bail Code civil afin de s’affranchir des contraintes de l’encadrement des loyers, de la durée minimale de trois ans, du formalisme protecteur du locataire et du plafonnement du dépôt de garantie. Cette pratique, que le maire de Paris a publiquement dénoncée le 26 mai 2026 en annonçant la saisine de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, interroge directement les juridictions sur le critère déterminant de la volonté réelle des parties et de l’affectation effective du bien loué.
Par ailleurs, le contentieux relatif à la qualification du contrat de bail trouve un écho doctrinal croissant, comme en témoigne un récent rapport de l’Assemblée nationale sur l’évaluation de l’expérimentation de l’encadrement des loyers qui relève que « le juge peut requalifier le contrat pour le faire entrer dans le champ de la loi de 1989 » [[ Rapport d’information de l’Assemblée nationale sur l’évaluation de l’expérimentation de l’encadrement des loyers — https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/documents/enc loyers/l17n721343369_document ]]. La menace de la requalification judiciaire constitue ainsi l’horizon de toute stratégie d’évitement du dispositif protecteur de 1989.
B. Les conséquences pratiques de la qualification du contrat sur les droits et obligations des parties
La qualification du contrat de bail emporte des effets juridiques considérables pour les deux parties. Dans le bail Code civil, la liberté contractuelle prévaut en principe : les parties fixent librement la durée du bail, le montant du loyer, les modalités de révision, les conditions de résiliation et le quantum du dépôt de garantie. Le bailleur n’est tenu que des obligations définies par les articles 1719 et suivants du Code civil, à savoir la délivrance de la chose louée, l’entretien en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et la garantie des vices et défauts de la chose qui en empêchent l’usage [[ Article 1719 du Code civil — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006444114/ ]].
À l’inverse, le bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 impose un carcan protecteur dense. La durée minimale est de trois ans pour les personnes physiques, six ans pour les personnes morales. Le loyer est encadré dans les zones tendues. Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour les locations nues, deux mois pour les locations meublées. Le congé du bailleur est strictement réglementé : il ne peut être délivré que pour vendre, pour reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche, ou pour motif légitime et sérieux. Le locataire bénéficie, en outre, du droit de préemption en cas de vente du logement, et d’une protection renforcée contre l’expulsion.
L’intérêt économique pour le bailleur de recourir au bail Code civil est donc manifeste. Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, qui couvrent Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, le Pays basque et la plupart des communes de la Seine-Saint-Denis, le loyer de référence majoré, au-delà duquel il est interdit de louer, constitue une contrainte que le bail Code civil permet d’écarter. Un article du Figaro Immobilier du 27 mai 2026 rapporte la pratique de la plateforme Beanstock, qui assume de « libérer votre loyer de l’encadrement » en recourant au bail Code civil — ce que le maire de Paris qualifie de stratagème pour « truander » l’encadrement des loyers [[ Anne Rovan, « Nous allons saisir la répression des fraudes : Emmanuel Grégoire part en guerre contre le bail Code civil », Le Figaro Immobilier, 28 mai 2026 — https://immobilier.lefigaro.fr/article/nous-allons-saisir-la-repression-des-fraudes-le-maire-de-paris-part-en-guerre-contre-les-usages-frauduleux-du-bail-code-civil-20260527 ]].
En conséquence, le recours abusif au bail Code civil pour une résidence principale constitue une fraude à la loi, susceptible d’entraîner la requalification judiciaire du contrat et l’application rétroactive du régime protecteur de 1989. La Cour de cassation, par sa troisième chambre civile, a construit une ligne jurisprudentielle qui, sans jamais se départir de sa neutralité technique, dresse des obstacles dirimants aux tentatives de contournement.
II. La jurisprudence de la troisième chambre civile comme rempart aux stratégies de contournement de la loi de 1989
A. L’obligation continue de délivrance d’un logement décent et l’impossible régularisation par congé pour travaux
La décision la plus récente et la plus éclairante sur la question a été rendue par la troisième chambre civile le 4 juin 2026, dans un arrêt de cassation partielle publié au Bulletin. Dans cette espèce, un locataire avait été assigné en validation de congé et expulsion par une société civile immobilière bailleresse, après qu’un jugement définitif du 7 janvier 2019 eut constaté que le studio loué, dont la pièce principale ne mesurait que 8,84 m², était indécent et ne pouvait être destiné à l’habitation. La bailleresse avait délivré congé pour motif légitime et sérieux, en invoquant l’existence d’impayés de loyers et son intention de réaliser des travaux de mise en conformité.
La Cour de cassation, au visa des articles 1719, 1°, du Code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait validé ce congé et ordonné l’expulsion. Elle pose en principe que « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». Elle ajoute que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » [[ Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin — https://www.courdecassation.fr/decision/6a21163bcdc6046d470a9a5e ]].
Cette motivation est doublement protectrice pour le locataire. D’une part, elle rappelle que le bailleur ne peut tirer profit de sa propre turpitude en invoquant l’indécence du logement qu’il a lui-même donné à bail pour justifier la résiliation du contrat. D’autre part, elle consacre une immunité d’expulsion au bénéfice de l’occupant d’un logement indécent, quand bien même ce dernier serait en situation d’impayés locatifs partiels — la Cour ayant néanmoins condamné le locataire au paiement des arriérés. Cette solution rejoint la philosophie protectrice de la loi de 1989, qui fait prévaloir l’objectif de préservation du logement du locataire sur la stricte exécution financière du contrat.
Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un arrêt de rejet tout aussi significatif. Dans l’affaire ayant donné lieu à la décision n° 339 FS-B du 4 juin 2026, elle rappelle que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » et que le locataire est recevable « à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » [[ Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin — https://www.courdecassation.fr/decision/6a211638cdc6046d470a99b9 ]]. La Cour rappelle ainsi, en creux, que même un bail Code civil ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrer un logement répondant aux critères de décence définis par le décret n° 2002-120 du 31 janvier 2002, lequel s’applique à tout logement donné à bail à usage d’habitation, quel que soit le corpus juridique de rattachement.
À cet égard, la jurisprudence rappelle une distinction fondamentale : l’obligation de délivrance d’un logement décent, fondée sur l’article 1719 du Code civil, n’est pas une obligation propre à la loi de 1989 ; elle est inhérente à tout contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation. Le bailleur qui recourt au bail Code civil ne saurait donc échapper aux exigences minimales de surface habitable, de sécurité sanitaire et de performance énergétique qui conditionnent la légalité de toute mise en location d’un local à usage d’habitation. Il y a là un premier verrou que la pratique ne peut contourner.
B. La requalification judiciaire du contrat et la sanction des détournements de procédure
Au-delà de la question de la décence du logement, la jurisprudence de la troisième chambre civile appréhende le contrat de bail en considération de sa réalité économique et de l’intention véritable des parties, plutôt que de sa qualification formelle. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 15 février 2023, confirmant un arrêt de la cour d’appel de Versailles qui avait requalifié une convention d’occupation en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, malgré la qualification de « convention d’occupation précaire » retenue par les parties [[ Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-22.794 — https://www.courdecassation.fr/decision/63ec8c899dfdee05deff07ce ]].
Si la Cour de cassation a rejeté le pourvoi par une décision non spécialement motivée, cette solution n’en est pas moins lourde de signification. Elle valide le raisonnement de la cour d’appel qui, examinant les conditions réelles d’occupation du logement, avait écarté la qualification contractuelle pour lui substituer celle résultant de la loi impérative. Or, cette technique de requalification est précisément l’outil le plus redoutable à la disposition du juge pour déjouer les montages fondés sur le bail Code civil abusif. Dès lors que le logement constitue la résidence principale du preneur, les dispositions d’ordre public de la loi de 1989 s’imposent au bailleur, quelle que soit la dénomination donnée au contrat.
Par ailleurs, les obligations du preneur définies par le Code civil ne sont pas moins contraignantes que celles de la loi de 1989. L’article 1728 du Code civil impose au preneur de user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, de payer le prix du bail aux termes convenus, et de restituer la chose à l’expiration du contrat [[ Article 1728 du Code civil — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006444120/ ]]. L’article 1741 prévoit que la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail pour défaut de paiement du loyer produit ses effets de plein droit après un commandement de payer demeuré infructueux [[ Article 1741 du Code civil — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006444131/ ]]. Ces dispositions, pour être moins protectrices que celles de la loi de 1989, n’en permettent pas moins au bailleur d’obtenir la résiliation du bail en cas de manquement grave du locataire.
La sanction du détournement de procédure ne se limite pas à la requalification du contrat. La jurisprudence retient, au visa de l’article 1134 ancien du Code civil, devenu l’article 1104 dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, que les conventions doivent être exécutées de bonne foi. Le bailleur qui recourt au bail Code civil tout en sachant que le logement constitue la résidence principale du preneur manque à cette obligation de loyauté contractuelle, ce qui peut justifier, outre la requalification, l’allocation de dommages et intérêts au profit du locataire. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 15 février 2023, a confirmé une telle approche en validant la décision de la cour d’appel de Versailles qui, après avoir requalifié la convention d’occupation précaire en bail d’habitation, avait tiré toutes les conséquences indemnitaires de cette requalification [[ Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-22.794 — https://www.courdecassation.fr/decision/63ec8c899dfdee05deff07ce ]].
Il convient également de relever que la jurisprudence administrative n’est pas en reste dans la régulation de l’encadrement des loyers. Le Conseil d’État, par une décision du 23 décembre 2019, a validé le principe du dispositif d’encadrement des loyers à Paris, en jugeant que les atteintes portées à la liberté contractuelle et au droit de propriété étaient proportionnées à l’objectif d’intérêt général poursuivi, à savoir la lutte contre la hausse excessive des loyers dans les zones tendues [[ CE, 23 décembre 2019, n° 429073 — https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000039666513/ ]]. Cette validation du dispositif par le juge administratif renforce a fortiori la légitimité de la requalification judiciaire opérée par le juge civil lorsque le bail Code civil est utilisé pour contourner un mécanisme dont la conventionnalité et la constitutionnalité ne font plus débat.
L’encadrement des loyers constitue le point névralgique du contentieux. Dans les zones tendues, le loyer d’un bail d’habitation ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Le complément de loyer, qui permet de majorer le loyer de référence en raison de caractéristiques de localisation ou de confort, est strictement encadré et doit être justifié. À défaut, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, aux fins de voir réduire le loyer au montant du loyer de référence majoré. Ces dispositions, prévues aux articles 17 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, sont écartées de facto par le recours au bail Code civil. Or, dès lors que le juge requalifie le contrat en bail d’habitation, le locataire peut rétroactivement solliciter la restitution des loyers trop perçus, dans la limite de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi de 1989.
Le contexte politique récent accentue la pression sur les pratiques de contournement. Le sénateur communiste Ian Brossat avait, dès le mois d’avril 2026, saisi la DGCCRF pour demander des contrôles sur le recours au bail Code civil. L’adjoint au maire de Paris chargé du logement, Jacques Baudrier, a confié au Figaro que la municipalité serait « favorable à l’interdiction du bail Code civil dans les zones tendues ou à un encadrement des loyers des baux Code civil ». Cette perspective législative, si elle se concrétisait, rendrait caduque la stratégie d’évitement actuellement déployée par certains opérateurs et conforterait l’office du juge dans sa mission de police contractuelle.
En tout état de cause, la jurisprudence de la troisième chambre civile a d’ores et déjà posé les jalons d’une régulation efficace. L’arrêt du 4 juin 2026, en interdisant au bailleur de se prévaloir de l’indécence du logement qu’il a donné à bail pour justifier l’expulsion du locataire, rappelle que le contrat de bail, même régi par le Code civil, ne saurait être instrumentalisé pour priver l’occupant d’un logement sans que le juge exerce un contrôle de proportionnalité sur les motifs du congé. L’obligation continue de délivrance d’un logement décent, commune au Code civil et à la loi de 1989, fonctionne comme un plancher que nul ne peut abaisser par convention.
Des lors, la convergence des signaux politiques, juridictionnels et médiatiques autour de la question du bail Code civil appelle les praticiens à une vigilance renforcée. Le bailleur qui recourt au bail Code civil pour une résidence principale s’expose à la requalification du contrat par le juge, avec toutes les conséquences indemnitaires et fiscales qui en découlent. Le locataire qui se voit imposer un tel contrat dispose, quant à lui, de voies de droit effectives : action en requalification devant le juge du fond, contestation du loyer devant la commission de conciliation, et, en cas d’indécence du logement, immunité d’expulsion et droit à réparation du préjudice de jouissance sur la période triennale précédant la demande en justice.
Conclusion
La dualité des régimes locatifs, qui trouve sa source dans la coexistence du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989, ne constitue pas une faille du système juridique mais un équilibre que la jurisprudence de la troisième chambre civile s’attache à préserver. Si le bail Code civil demeure un outil légitime pour les locations de résidence secondaire ou les mises à disposition temporaires par une personne morale, son emploi à des fins de contournement de la loi impérative se heurte à deux garde-fous jurisprudentiels solidement établis : l’obligation continue de délivrance d’un logement décent, opposable au bailleur quel que soit le corpus juridique de rattachement du contrat, et la faculté de requalification judiciaire dont dispose le juge pour faire entrer le contrat dans le champ protecteur de la loi de 1989 lorsque le logement constitue en réalité la résidence principale du preneur. Les arrêts du 4 juin 2026, publiés au Bulletin, consolident cette ligne de défense en interdisant au bailleur d’invoquer sa propre carence pour justifier un congé et en rappelant que l’office du juge ne s’arrête pas à la qualification formelle retenue par les parties. Les discussions politiques en cours sur une éventuelle interdiction du bail Code civil dans les zones tendues ne feraient que consacrer une réalité déjà ancrée dans la pratique judiciaire.
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