Le critère glissant de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation à l’épreuve de la Constitution
La troisième chambre civile de la Cour de cassation examine, ce 9 juin 2026, une question prioritaire de constitutionnalité portant sur la modification de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur. Le cœur du débat constitutionnel réside dans la substitution, opérée par cette loi, d’un critère dit glissant au critère fixe qui prévalait jusqu’alors pour déterminer si un local est réputé à usage d’habitation. La question soumise aux hauts magistrats est de savoir si ce nouveau dispositif porte atteinte au principe de non-rétroactivité de la loi, garanti par l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, et à la liberté d’entreprendre protégée par son article 4 [[ Lettre de la troisième chambre civile, n° 20, mai 2026, Décision à venir, https://www.courdecassation.fr/publications/lettre-de-la-troisieme-chambre-civile/ndeg20-mai-2026/decision-venir. ]].
Cet examen intervient dans un contexte de densification normative sans précédent du régime des meublés de tourisme. Depuis l’adoption de la loi Le Meur, les propriétaires, les syndicats de copropriétaires et les communes disposent d’instruments juridiques renforcés pour réguler les locations de courte durée, tandis que les loueurs professionnels ou occasionnels voient leurs prérogatives significativement restreintes. Le Conseil constitutionnel a déjà été amené à se prononcer, par une décision du 19 mars 2026, sur la conformité à la Constitution des nouvelles règles de majorité applicables en copropriété [[ Conseil constitutionnel, décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000053704054. ]]. La QPC pendante porte cette fois sur le cœur du dispositif : la définition même de l’usage d’habitation.
L’enjeu dépasse la seule technique juridique. La notion de local réputé à usage d’habitation conditionne l’application de l’ensemble du régime de changement d’usage. Elle détermine quels locaux peuvent faire l’objet d’une location meublée de courte durée sans autorisation préalable et, symétriquement, quels propriétaires s’exposent aux sanctions pécuniaires prévues par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. Le critère retenu par le législateur a donc des conséquences patrimoniales considérables pour plusieurs centaines de milliers de propriétaires dans les communes soumises au régime d’autorisation préalable.
I. La mutation du critère de détermination de l’usage d’habitation
A. Du critère fixe du 1er janvier 1970 au critère glissant
Avant l’intervention de la loi du 19 novembre 2024, l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation disposait qu’« un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 ». Ce critère, inchangé depuis des décennies, offrait une sécurité juridique certaine aux propriétaires : il suffisait de démontrer que le local n’était pas affecté à l’habitation à cette date de référence pour échapper au régime d’autorisation préalable. La preuve se faisait par tout moyen, la charge incombant à celui qui entendait démontrer un usage illicite [[ Article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. ]].
La loi Le Meur a substantiellement modifié cet équilibre. Aux termes de la nouvelle rédaction de l’article L. 631-7, en vigueur depuis le 21 février 2026, « un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage » [[ Article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053546358. ]].
La Cour de cassation a précisé la portée de cette modification dans un avis du 10 avril 2025. Elle y relève que la loi nouvelle « modifie les éléments à prendre en considération pour réputer un local à usage d’habitation, en substituant à la seule date de référence du 1er janvier 1970, deux périodes d’une durée respective de sept et trente ans ». Elle en déduit que cette loi « affecte donc les règles de fond qui définissent les conditions dans lesquelles la location d’un local meublé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile peut être qualifiée de changement d’usage et a pour effet de soumettre à un régime d’autorisation préalable le changement d’usage de locaux qui n’en relevaient pas en l’état du texte dans sa rédaction antérieure » [[ Cass. 3e civ., avis, 10 avril 2025, n° 25-70.002, publié au Bulletin, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000051527675. ]].
Par ailleurs, le nouvel article L. 631-7 pose une règle d’interprétation d’une portée considérable en disposant que « le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article ». Cette disposition, introduite par la loi Le Meur, lève toute ambiguïté sur l’assimilation de la location meublée touristique à un changement d’usage prohibé sans autorisation. Elle s’inscrit dans un mouvement législatif plus large visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale [[ Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000050613944_21-11-2024. ]].
B. Les conséquences contentieuses de la réforme
Le nouveau critère glissant emporte des conséquences pratiques immédiates. Un local qui était affecté à un usage autre que l’habitation au 1er janvier 1970 mais qui a été utilisé comme logement à un moment quelconque des trente dernières années se trouve désormais soumis au régime d’autorisation préalable, alors qu’il y échappait sous l’empire de la loi ancienne. Symétriquement, un local devenu bureau ou commerce depuis 1976 continue de relever de l’interdiction s’il a été affecté à l’habitation durant les trente années précédentes. La fenêtre temporelle est donc à la fois plus large que le seul 1er janvier 1970 et mobile, puisqu’elle se décale à mesure que le temps s’écoule.
En conséquence, l’administration de la preuve de l’usage se trouve profondément bouleversée. Alors que le propriétaire pouvait jusqu’alors se contenter de produire un document établissant l’usage de son bien au 1er janvier 1970, il doit aujourd’hui démontrer l’absence d’affectation à l’habitation sur une période pouvant couvrir trente années, ce qui constitue une charge probatoire considérablement alourdie. La Cour de cassation a toutefois rappelé, dans son avis du 10 avril 2025, que la loi nouvelle, « en ce qu’elle modifie l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation pose une nouvelle règle de fond » et « doit être regardée comme plus sévère », de sorte qu’elle « ne peut faire l’objet d’une application rétroactive » [[ Cass. 3e civ., avis, 10 avril 2025, n° 25-70.002, précité. ]].
Le Conseil constitutionnel avait déjà posé, dans sa décision du 30 décembre 1982, que le principe de non-rétroactivité de la loi répressive plus dure « s’applique à toute sanction ayant le caractère d’une punition » [[ Conseil constitutionnel, décision n° 82-155 DC du 30 décembre 1982. ]]. Or, la Cour de cassation qualifie l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation de « sanction ayant le caractère d’une punition » depuis une décision du 5 juillet 2018, position réaffirmée le 11 juillet 2024 [[ Cass. 3e civ., 5 juillet 2018, QPC n° 18-40.014 ; Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, pourvoi n° 23-10.467, publié. ]]. Il en résulte que les poursuites engagées pour des faits antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle doivent s’apprécier à l’aune du critère ancien du 1er janvier 1970.
Dès lors, la qualification d’un changement d’usage illicite et, partant, le prononcé d’une amende civile, obéissent à un régime dualiste selon que les faits sont antérieurs ou postérieurs à l’entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024. Cette dualité temporelle, source d’insécurité juridique pour les justiciables comme pour les communes, a motivé la saisine pour avis de la Cour de cassation par une juridiction du fond confrontée à la difficulté d’articuler ces deux régimes.
Au-delà du critère de détermination de l’usage, la loi Le Meur a également renforcé le régime de l’autorisation préalable défini par l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation. Délivrée par le maire de la commune, cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. L’autorisation est accordée à titre personnel et cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin à l’exercice professionnel du bénéficiaire, sauf lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, auquel cas le titre est attaché au local [[ Article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019286883. ]]. La loi nouvelle a par ailleurs étendu le champ des locaux pouvant être soumis à autorisation préalable, en permettant aux communes d’inclure les locaux à usage autre que l’habitation, notamment les bureaux. Elle a également autorisé la mise en place de quotas territoriaux limitant le nombre d’autorisations temporaires ou la part maximale de locaux d’habitation pouvant faire l’objet d’une autorisation temporaire de changement d’usage.
Enfin, la loi a abaissé de cent vingt à quatre-vingt-dix jours le nombre maximal de jours de location autorisés pour les résidences principales, sur délibération motivée de la commune. L’ensemble de ces dispositions forme un édifice normatif dont la cohérence repose sur la définition de l’usage d’habitation. C’est précisément la raison pour laquelle le sort du critère glissant revêt une importance déterminante pour l’effectivité du dispositif.
II. Le contrôle de constitutionnalité du dispositif : entre protection du droit de propriété et objectifs d’intérêt général
A. La validation constitutionnelle du volet copropriété de la loi Le Meur
Le Conseil constitutionnel a déjà validé, par sa décision du 19 mars 2026, les dispositions de l’article 6 de la loi Le Meur relatives aux règles de majorité applicables en copropriété. Ces dispositions permettent désormais aux syndicats de copropriétaires dont le règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise d’interdire les locations meublées de tourisme à la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires, conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et non plus à l’unanimité comme l’exigeait la jurisprudence antérieure.
Les requérants à l’origine de cette QPC soutenaient que cette nouvelle règle portait une atteinte disproportionnée au droit de propriété garanti par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. Ils s’appuyaient notamment sur la censure, par le Conseil constitutionnel, de l’article 19 de la loi ALUR du 24 mars 2014 qui permettait aux copropriétaires d’interdire le meublé de tourisme à la majorité simple [[ Conseil constitutionnel, décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014, https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2014/2014691DC.htm. ]]. La Cour de cassation, qui a transmis la QPC au Conseil constitutionnel par un arrêt du 18 décembre 2025, avait estimé que la disposition contestée était « susceptible de constituer une entrave à la liberté d’entreprendre et de nature à porter à l’économie des contrats légalement conclus une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi » [[ Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 25-40.030. ]].
Le Conseil constitutionnel a néanmoins écarté ces griefs. Il a d’abord relevé que le législateur poursuivait un double objectif d’intérêt général : « faciliter, au sein des copropriétés, la lutte contre les nuisances liées au développement des activités de location de meublés de tourisme » et « lutter contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée ». Il a ensuite constaté que le champ d’application de la mesure était circonscrit à trois égards : seules les résidences secondaires, non les résidences principales, sont concernées ; seules les copropriétés comportant une clause d’habitation bourgeoise sont visées ; et l’interdiction ne frappe que les locations de courte durée, les locations de longue durée demeurant possibles. Il a enfin relevé que l’interdiction est réversible, la même règle de majorité s’appliquant pour y mettre fin [[ Conseil constitutionnel, décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, précité. ]].
A cet égard, la décision du 19 mars 2026 marque une évolution significative par rapport à la censure de la loi ALUR en 2014. Le Conseil constitutionnel ne contredit pas sa jurisprudence antérieure mais en tire les conséquences : le législateur a pris soin, dans la loi Le Meur, d’entourer le dispositif de garanties suffisantes, notamment par l’exigence d’une majorité renforcée et par la limitation du champ d’application aux seules copropriétés déjà soumises à une clause d’habitation bourgeoise. Ce faisant, il a répondu aux exigences constitutionnelles de proportionnalité.
B. La QPC pendante du 9 juin 2026 : le critère glissant en question
La question prioritaire de constitutionnalité examinée ce 9 juin 2026 par la troisième chambre civile se distingue de celle qui a conduit à la décision du 19 mars 2026. Elle ne porte pas sur les règles de majorité en copropriété mais sur la modification du critère de détermination de l’usage d’habitation opérée par l’article 5, I, 1°, d, de la loi du 19 novembre 2024. La question, telle que formulée par la Cour de cassation, est de savoir « si la modification par cette loi de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, qui remplace le critère fixe pour réputer des locaux à usage d’habitation au 1er janvier 1970 par un critère glissant, portant soit sur l’affectation des locaux sur la période du 1er janvier 1970 au 31 décembre 1976, soit sur leur affectation pendant les trente années précédant la demande ou la contestation du changement d’usage, porte atteinte ou est conforme aux droits et libertés garantis par la Constitution et notamment au principe de non-rétroactivité de la loi (art. 8 DDHC) et à la liberté d’entreprendre (art. 4 DDHC) » [[ Lettre de la troisième chambre civile, n° 20, mai 2026, précité. ]].
Les enjeux de cette QPC sont considérables. Si le Conseil constitutionnel venait à censurer le critère glissant, c’est l’un des piliers de la loi Le Meur qui s’effondrerait, privant les communes d’une part substantielle de leur pouvoir de régulation des meublés de tourisme. A l’inverse, une validation conforterait l’architecture de la loi et sécuriserait les poursuites engagées sur le fondement du nouveau texte.
La question de la non-rétroactivité se pose avec une acuité particulière. L’avis de la Cour de cassation du 10 avril 2025 a déjà répondu partiellement à cette interrogation en jugeant que la loi nouvelle ne peut rétroagir pour les faits antérieurs à son entrée en vigueur. Mais la QPC du 9 juin 2026 soulève une question plus fondamentale : le critère glissant est-il, en lui-même, conforme à la Constitution, indépendamment de la question de son application dans le temps ? Autrement dit, le législateur pouvait-il, sans méconnaître la liberté d’entreprendre et le droit de propriété, définir l’usage d’habitation par référence à une période de trente ans précédant la demande d’autorisation ?
Par ailleurs, la combinaison du critère glissant avec la qualification de la location meublée touristique comme changement d’usage, expressément posée par le dernier alinéa de l’article L. 631-7, crée un effet de cliquet réglementaire dont la proportionnalité mérite examen. Un propriétaire qui donnait licitement son bien en location meublée de courte durée sous l’empire de la loi ancienne peut se trouver, du seul fait du changement de critère, soumis à un régime d’autorisation préalable et, en cas de refus, exposé à une amende civile pouvant atteindre des montants très élevés.
L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit en effet une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé, montant porté à 100 000 euros par la loi du 19 novembre 2024. La Cour de cassation a rappelé, dans son avis du 10 avril 2025, que « l’amende civile ainsi prévue constitue une sanction ayant le caractère d’une punition » au sens de la jurisprudence constitutionnelle, ce qui lui confère une nature quasi-pénale et justifie l’application pleine et entière du principe de non-rétroactivité.
Des lors, et indépendamment de la décision que rendra le Conseil constitutionnel, les professionnels de l’immobilier, les notaires et les avocats doivent intégrer cette dualité de régimes dans leur pratique. La rédaction d’un compromis de vente doit désormais comporter une vérification rigoureuse de l’usage du bien, non seulement au 1er janvier 1970 mais sur l’ensemble de la période de trente ans précédant la vente. Les sociétés civiles immobilières détenant des biens susceptibles d’être affectés à la location meublée touristique doivent procéder à un audit juridique de leur parc immobilier pour anticiper les conséquences contentieuses du nouveau critère.
Conclusion
La QPC examinée ce 9 juin 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation constitue un moment décisif pour l’architecture du droit des meublés de tourisme en France. Quel que soit le sens de la décision du Conseil constitutionnel, le régime du changement d’usage a d’ores et déjà été profondément transformé par la loi du 19 novembre 2024. L’introduction du critère glissant, la qualification expresse de la location meublée touristique comme changement d’usage et le renforcement des sanctions pécuniaires dessinent un cadre juridique dont la rigueur contraste avec la relative tolérance qui prévalait jusqu’alors. La sécurisation des transactions immobilières et des stratégies patrimoniales exige désormais une analyse précise de l’usage des biens sur des périodes pouvant remonter à plusieurs décennies.
Le phénomène est d’ampleur nationale. Selon les données disponibles, plus de quatre-vingts pour cent des communes françaises accueillaient en 2024 au moins une offre de location meublée touristique, tandis que moins de seize pour cent disposaient d’un hôtel. La France est devenue le deuxième marché mondial des plateformes d’intermédiation locative, derrière les États-Unis, et près de vingt pour cent des nuitées saisonnières y sont effectuées dans un meublé de tourisme mis en location par un particulier. Ces chiffres expliquent la volonté du législateur d’agir avec vigueur sur un marché dont les externalités négatives, en matière de disponibilité de logements permanents et de hausse des prix, sont désormais documentées avec précision.
Quelle que soit l’issue de la QPC, la période transitoire qui s’ouvre impose aux praticiens du droit immobilier une vigilance accrue. La dualité des régimes temporels, la complexité de l’administration de la preuve de l’usage et le renforcement des sanctions appellent un accompagnement juridique spécialisé pour toute opération portant sur des biens susceptibles d’être affectés à la location meublée touristique.
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