Une agence immobilière peut afficher un bien, organiser des visites, négocier une offre et accompagner la signature. Mais elle ne peut pas réclamer n’importe quels honoraires, à n’importe qui, sur la seule base d’une annonce ou d’un échange oral.
La question revient souvent au moment de signer l’offre, le compromis ou l’acte authentique. Le vendeur découvre que le mandat ne correspond pas à ce qui a été annoncé. L’acheteur voit apparaître des frais à sa charge alors qu’il pensait acheter à un prix global. L’agence réclame une commission après une vente directe ou après l’échec de la vente.
L’actualité récente rappelle que ce sujet n’est pas théorique. Le 16 avril 2026, la DGCCRF a annoncé la sanction d’une agence immobilière à Belfort pour des manquements aux informations précontractuelles, notamment sur le barème tarifaire, les prix honoraires inclus et plusieurs mentions obligatoires. Plus largement, les contrôles de la DGCCRF sur les professionnels de l’immobilier relèvent régulièrement des anomalies sur les annonces, les barèmes d’honoraires et l’information donnée aux consommateurs.
Pour le client, le bon réflexe n’est pas de contester la commission en bloc. Il faut vérifier quatre points : le mandat, le barème, l’annonce et l’acte signé.
La commission d’agence dépend d’abord du mandat écrit
L’agent immobilier intervient comme mandataire. Pour vendre un logement par son intermédiaire, il doit disposer d’un mandat écrit, signé et en cours de validité. Ce mandat peut être simple, exclusif ou semi-exclusif.
L’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, impose une convention écrite. Cette convention doit préciser les conditions de détermination de la rémunération et indiquer la partie qui en aura la charge.
En pratique, cela signifie que l’agence doit pouvoir produire un mandat clair. Il doit identifier le bien, la mission confiée, la durée, le prix ou les conditions de vente, le montant ou le mode de calcul des honoraires et la personne qui devra les payer.
Si l’agence ne produit aucun mandat, ou si le mandat est expiré, imprécis ou incohérent avec la vente finalement conclue, la commission peut être contestée. La contestation doit alors viser le document contractuel : absence de mandat, mandat non signé, durée dépassée, numéro de mandat absent, personne débitrice des honoraires mal désignée, ou rémunération impossible à déterminer.
Le barème d’honoraires ne suffit pas à créer une dette
Le barème affiché par l’agence est une information obligatoire. Il permet au consommateur de connaître les tarifs pratiqués. Mais il ne remplace pas le mandat.
Une agence ne peut pas dire simplement : « notre barème prévoit 5 %, donc vous devez payer 5 % ». Il faut encore que le mandat prévoie ces honoraires, que la vente entre dans le champ du mandat et que la personne à qui l’agence réclame la commission soit bien celle désignée comme débitrice.
L’article 73 du décret du 20 juillet 1972 est très clair sur ce point. Le titulaire de la carte professionnelle ne peut demander d’autres honoraires que ceux dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat. Le mandat doit aussi dire si la rémunération est à la charge de l’une des parties ou si elle est partagée.
Le même article prévoit que le montant des honoraires et la partie qui les supporte doivent être repris dans l’engagement des parties. Dans une vente immobilière, cela vise concrètement l’offre, le compromis et l’acte authentique.
Honoraires charge vendeur ou charge acquéreur : ce qui doit apparaître
La formule « frais d’agence inclus » ne suffit pas. Elle indique seulement que le prix affiché comprend la rémunération de l’intermédiaire. Elle ne dit pas toujours qui est juridiquement débiteur des honoraires.
Lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, l’article 6-1 de la loi Hoguet impose que la publicité mentionne le montant TTC des honoraires exprimé en pourcentage du prix. L’annonce doit donc permettre de comprendre la ventilation entre le prix du bien et les honoraires.
Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, l’acquéreur paie un prix de vente global. Le vendeur règle ensuite l’agence selon le mandat. L’acheteur ne devient pas automatiquement débiteur direct de la commission.
Le problème apparaît lorsque les documents changent en cours de route. Une annonce peut indiquer des honoraires charge acquéreur, puis le compromis les présente comme charge vendeur. Ou l’inverse. Une agence peut aussi tenter d’ajouter des frais non prévus au mandat. Ces incohérences doivent être corrigées avant signature, car elles deviennent plus difficiles à contester une fois l’acte signé.
Peut-on refuser de payer si l’annonce était incomplète ?
Une annonce incomplète ou trompeuse peut nourrir une contestation, mais elle ne règle pas tout à elle seule.
Si l’annonce ne mentionne pas correctement la charge des honoraires, le pourcentage, le prix honoraires inclus ou les informations obligatoires, il faut conserver une capture datée. Cette preuve peut appuyer une réclamation contre l’agence, une demande de correction du compromis ou un signalement à la DGCCRF.
Mais la commission se discute surtout au regard du mandat et de l’acte signé. Si le mandat est régulier, si les honoraires étaient déterminables, si la personne débitrice était clairement indiquée et si la vente a été conclue par l’intermédiaire de l’agence, une erreur d’affichage ne suffit pas toujours à effacer toute rémunération.
En revanche, si l’annonce, le mandat et le compromis se contredisent, la contestation devient plus sérieuse. Le client peut alors soutenir qu’il n’a pas reçu une information loyale sur le prix et sur la personne tenue au paiement.
La commission n’est pas due avant la vente effectivement conclue
La loi Hoguet pose une autre règle essentielle : aucun honoraire d’entremise ne peut être exigé avant que l’opération ait été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit contenant l’engagement des parties.
Autrement dit, l’agence ne peut pas réclamer sa commission parce qu’elle a simplement fait visiter le bien, reçu une offre ou préparé un dossier. La rémunération de transaction devient exigible lorsque l’opération prévue est conclue dans les conditions légales et contractuelles.
L’article 73 du décret du 20 juillet 1972 précise que l’agent immobilier perçoit sa rémunération une fois l’opération conclue par son intermédiaire constatée par acte authentique.
Cette règle protège l’acheteur et le vendeur en cas d’échec de la vente. Si le compromis devient caduc parce que la condition suspensive de prêt n’est pas réalisée, ou si la vente ne va pas jusqu’à l’acte authentique, la commission de transaction n’est pas automatiquement due. Il faut alors vérifier s’il existe une clause particulière, une faute d’une partie ou une indemnité prévue dans le mandat.
Les cas où la contestation est la plus solide
La contestation est sérieuse lorsque l’agence ne peut pas produire de mandat écrit valable.
Elle l’est aussi si le mandat ne précise pas correctement la rémunération, si la charge des honoraires n’est pas indiquée, si la vente ne correspond pas au mandat, si le mandat était expiré, ou si l’agence réclame à l’acquéreur une commission que le mandat mettait à la charge du vendeur.
Autre cas fréquent : l’agence revendique des honoraires alors que son intervention n’a pas permis de conclure la vente. Le simple fait d’avoir publié une annonce ou organisé une visite ne suffit pas toujours. Il faut examiner le rôle réel de l’agence dans la conclusion de l’opération.
La contestation peut aussi viser les frais ajoutés après coup : frais de dossier, frais de rédaction, frais de séquestre ou supplément d’honoraires non prévu. Si ces frais n’apparaissent pas dans le mandat et dans l’engagement des parties, ils peuvent être discutés.
Les cas où la contestation devient risquée
Contester une commission n’est pas sans risque lorsque l’agence dispose d’un mandat régulier, que l’annonce était claire, que le compromis reprend les honoraires et que la vente a été conclue grâce à son intervention.
Le risque est encore plus fort en cas de contournement. Par exemple, un acheteur visite le bien avec l’agence, obtient les informations essentielles, puis conclut directement avec le vendeur pour éviter la commission. Dans ce type de dossier, l’agence peut rechercher une indemnisation, même si l’acheteur n’a pas signé le mandat.
Un article existant du cabinet analyse plus précisément la question des frais d’agence inclus dans le prix de vente et de la commission après l’arrêt du 7 mai 2026. Le présent article traite un autre angle : la validité du barème, du mandat et des informations obligatoires.
Que faire avant de signer une offre ou un compromis ?
Avant de signer, l’acheteur doit demander le prix net vendeur, le montant TTC des honoraires, leur charge exacte et le nom de l’agence qui les revendique.
Le vendeur doit relire le mandat. Il doit vérifier la durée, le type de mandat, la clause d’exclusivité, la clause pénale, les conditions de résiliation et la rémunération prévue.
Les deux parties doivent comparer l’annonce, l’offre, le compromis et le mandat. Si les honoraires changent de débiteur, si le montant n’est pas identique ou si le compromis reprend une formule ambiguë, il faut demander une correction écrite avant signature.
Il faut aussi éviter les accords verbaux. Une agence peut dire que « cela ne change rien » ou que « tout sera régularisé chez le notaire ». En contentieux, ce sont les documents écrits qui comptent.
Que faire si l’agence réclame déjà la commission ?
Il faut d’abord demander les pièces. La demande doit porter sur le mandat, le barème applicable, l’annonce publiée, la preuve de la visite, les échanges avec les parties, l’offre d’achat, le compromis et le fondement exact de la somme réclamée.
Ensuite, il faut répondre par écrit. La réponse doit identifier les points contestés : absence de mandat, mandat expiré, charge des honoraires différente, vente non conclue, opération non réalisée par l’agence, montant non prévu ou information précontractuelle insuffisante.
Si l’agence menace d’assigner, il faut analyser le montant en jeu. Une commission de 8 000, 15 000 ou 30 000 euros justifie souvent une réponse structurée, surtout à Paris et en Île-de-France où les prix de vente rendent les honoraires très élevés.
Une négociation peut être utile lorsque le dossier est incertain. Mais elle doit être encadrée par un écrit clair : renonciation, transaction, calendrier de paiement, ou absence de reconnaissance de dette selon la situation.
Paris et Île-de-France : pourquoi le contrôle est indispensable
À Paris et en Île-de-France, quelques pourcents de commission représentent rapidement une somme importante. Sur un appartement à 650 000 euros, une commission de 4 % dépasse 25 000 euros. Une erreur dans le mandat ou dans le compromis peut donc devenir un litige majeur.
Le contrôle est d’autant plus important que les ventes sont souvent rapides, avec plusieurs intermédiaires, des offres concurrentes, des annonces modifiées et des échanges par courriel ou messagerie. Ces éléments doivent être conservés.
Avant signature, il faut réunir l’annonce, le mandat si vous y avez accès, la fiche de visite, les courriels de l’agence, l’offre, le projet de compromis, le barème d’honoraires et les échanges avec le notaire. Ce dossier permet de décider s’il faut corriger, refuser, négocier ou contester.
Sources utiles
Les règles principales figurent dans l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, l’article 6-1 de la loi Hoguet et l’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.
La DGCCRF rappelle aussi les règles applicables aux agents immobiliers et a publié des constats sur les manquements des professionnels de l’immobilier. La sanction du 16 avril 2026 visant une agence immobilière à Belfort illustre l’importance des informations précontractuelles et du barème tarifaire.
Pour les litiges plus larges liés à la signature ou à l’exécution d’une vente, vous pouvez également consulter la page du cabinet sur le contentieux du compromis de vente immobilière à Paris.
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