L’abus de majorité dans les assemblées générales de copropriété : fondement dual et contrôle juridictionnel
I. Le fondement dual de l’abus de majorité en droit de la copropriété
A. La consécration prétorienne sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965
La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis constitue le socle normatif du fonctionnement des assemblées générales. Elle détermine, en ses articles 24, 25 et 26, les majorités requises selon la nature des décisions soumises au vote des copropriétaires. L’article 24 fixe le principe de la majorité simple des voix exprimées pour les décisions courantes de gestion et d’administration. L’article 25 élève le seuil à la majorité des voix de tous les copropriétaires pour les décisions relatives à la désignation du syndic, aux travaux d’amélioration ou à la modification de la répartition des charges. L’article 26, enfin, exige une double majorité — majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix — pour les actes de disposition, la modification du règlement de copropriété ou la suppression du poste de concierge. Pour autant, le législateur de 1965 n’a pas expressément défini la notion d’abus de majorité ni érigé de sanction spécifique contre les décisions adoptées en conformité apparente avec ces seuils légaux mais poursuivant un objectif illégitime. C’est la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui a progressivement élaboré, en prenant appui sur l’article 42 de cette même loi, un régime prétorien de contrôle des délibérations abusives.
L’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de cette loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. Ce texte, dont la fonction première est d’organiser le régime de prescription applicable aux litiges entre copropriétaires, sert également de fondement textuel implicite à l’action en annulation des décisions d’assemblée générale, y compris lorsque celle-ci est motivée par un abus de majorité. La Cour de cassation a ainsi jugé, par un arrêt du 7 septembre 2022, que l’action d’un copropriétaire tendant à la démolition d’un ouvrage édifié par un autre copropriétaire sur une partie commune, fût-elle réservée à la jouissance exclusive, est une action réelle qui se prescrit par trente ans conformément à l’article 2227 du code civil, et non par le délai décennal de l’article 42 de la loi de 1965 [Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-13.014](https://www.courdecassation.fr/decision/63183ecbf75a164f1345088a). Cette distinction entre action personnelle et action réelle conserve une incidence pratique déterminante sur l’étendue de la protection juridictionnelle offerte aux copropriétaires.
Par ailleurs, l’assemblée générale ne saurait, sous le couvert d’une majorité formellement atteinte, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance. La Cour de cassation a rappelé ce principe fondamental dans un arrêt du 9 juillet 2020 en censurant une cour d’appel qui avait validé des clauses restrictives du règlement de copropriété sans rechercher si elles avaient été adoptées à la majorité qualifiée requise. Elle a énoncé, au visa de l’article 26, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965, que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété » [Cass. 3e civ., 9 juill. 2020, n° 18-24.063](https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4b2345949c4fa83897ac). Cette formulation marque une limite absolue au pouvoir majoritaire dans la copropriété et consacre le caractère d’ordre public de la protection des droits privatifs du copropriétaire, qu’aucune majorité, fût-elle qualifiée, ne saurait légalement restreindre.
La distinction entre les règles de majorité n’est pas une simple question de technique juridique : elle constitue le premier rempart contre les abus potentiels de la majorité. L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. L’article 25 soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant notamment les travaux d’amélioration, la délégation de pouvoirs au syndic ou l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes. Enfin, l’article 26 exige la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix pour les décisions les plus graves, telles que la modification du règlement de copropriété ou la suppression du poste de concierge. Le non-respect de ces seuils de majorité suffit à entraîner l’annulation de la délibération, sans qu’il soit nécessaire de caractériser un abus de majorité au sens de la jurisprudence ici analysée.
A cet égard, le contrôle juridictionnel opère à deux niveaux distincts. Le premier, formel, vérifie que la résolution a été adoptée conformément à la règle de majorité applicable. Le second, substantiel, recherche si la décision, bien que régulièrement adoptée dans sa forme, n’en constitue pas moins un abus de majorité en ce qu’elle contrevient aux intérêts collectifs des copropriétaires ou favorise indûment la majorité au détriment de la minorité. C’est à ce second niveau que se déploie l’essentiel du contentieux de l’abus de majorité tel qu’il a été circonscrit par la troisième chambre civile.
B. Le recours au droit commun de la responsabilité civile délictuelle
Indépendamment du cadre spécifique de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires minoritaires disposent d’un second fondement pour sanctionner les excès de la majorité : l’article 1240 du code civil, en vertu duquel tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Ce fondement de droit commun offre l’avantage de ne pas être enfermé dans les délais de prescription propres à la loi de 1965 et de permettre l’indemnisation du préjudice subi, au-delà de la seule annulation de la résolution litigieuse.
La Cour de cassation a explicitement articulé ces deux fondements dans sa jurisprudence. Dans un arrêt du 10 septembre 2020, elle a cassé une décision de cour d’appel qui avait annulé une résolution d’abattage d’un arbre pour abus de majorité en se fondant sur une prétendue contradiction entre les motifs inscrits au procès-verbal de l’assemblée générale et ceux invoqués en défense par le syndicat des copropriétaires. La troisième chambre civile a rappelé, au visa de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1382, devenu 1240, du code civil, que « les procès-verbaux d’assemblée générale n’ont pas à être motivés et que le syndicat des copropriétaires pouvait invoquer des éléments postérieurs à la décision pour justifier celle-ci » [Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-15.116](https://www.courdecassation.fr/decision/5fca363334761e605236abbc). En conséquence, l’abus de majorité ne saurait être déduit de la simple insuffisance de motivation formelle de la résolution critiquée ; il doit être établi par la preuve d’une intention de nuire ou d’une contrariété objective aux intérêts collectifs.
Par ailleurs, la jurisprudence a précisé que l’abus de majorité constitue une manifestation particulière de l’abus de droit, notion plus générale dont les conditions sont transposables au droit de la copropriété. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 14 janvier 2021 rendu en matière de société civile immobilière, que constitue un abus de majorité la décision prise contrairement à l’intérêt social et dans l’unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment de la minorité. Elle a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que des rémunérations forfaitaires versées aux associés majoritaires « ne correspondaient à aucun travail effectif réalisé dans l’intérêt de la société et n’avaient d’autre objet que d’augmenter artificiellement les charges de la société afin de rompre l’égalité entre associés en opérant un partage inégalitaire des produits » [Cass. 3e civ., 14 janv. 2021, n° 19-17.026](https://www.courdecassation.fr/decision/600fe7885c58a59b7bdaaa14). Bien que rendue dans le cadre d’un litige entre associés de SCI, cette décision énonce des principes directement transposables au contentieux de la copropriété : la rupture d’égalité entre les membres du groupement et le détournement du processus décisionnel à des fins personnelles constituent les deux marqueurs indissociables de l’abus de majorité.
La dualité des fondements — article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour l’annulation et article 1240 du code civil pour la réparation — offre aux copropriétaires évincés une protection juridictionnelle complète. Le demandeur peut ainsi cumuler, dans une même instance, une action en nullité de la résolution litigieuse et une demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par l’abus de majorité. L’autonomie de ces deux fondements a été rappelée par la Cour de cassation, qui n’exige pas que l’annulation de la résolution soit préalablement obtenue pour que la demande indemnitaire soit recevable. Il en résulte que le copropriétaire minoritaire dispose d’une protection à deux niveaux : l’annulation rétroactive de la décision abusive, d’une part, et la réparation pécuniaire du préjudice subi, d’autre part, sans que ces deux voies soient hiérarchisées ni exclusives l’une de l’autre.
II. La typologie des situations caractéristiques d’abus de majorité
A. La décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires
La jurisprudence constante de la troisième chambre civile définit l’abus de majorité par référence à deux critères alternatifs, dont la formulation a été progressivement affinée avant d’atteindre une stabilité remarquable à compter de l’année 2022. Selon la synthèse opérée par un arrêt du 22 juin 2022, « une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires » [Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-17.071](https://www.courdecassation.fr/decision/62b2bd01740e0e78c05b07b2). Cette définition, reprise sans variation dans les arrêts ultérieurs et notamment dans l’arrêt du 25 mai 2023, constitue désormais la pierre angulaire du contrôle juridictionnel des délibérations d’assemblée générale.
Le premier critère, celui de la contrariété à l’intérêt collectif, a été illustré de manière éclairante par un arrêt du 1er octobre 2020. En l’espèce, une assemblée générale de copropriétaires avait adopté des résolutions autorisant chaque copropriétaire qui le souhaitait à réaliser individuellement des travaux de réparation dans son lot, en contrariété avec une décision de justice antérieure qui avait fixé une indemnisation globale pour des désordres généralisés affectant l’ensemble de l’immeuble. La Cour de cassation a approuvé l’annulation de ces résolutions en retenant qu’elles contrecarraient l’exécution d’une décision juridictionnelle irrévocable et que l’expert judiciaire n’avait pas distingué entre les travaux relatifs aux parties communes et privatives, « dans la mesure où les désordres, provenant d’un même vice, étaient généralisés et devaient faire l’objet d’un traitement d’ensemble, indissociable, des parties communes et privatives » [Cass. 3e civ., 1er oct. 2020, n° 19-17.965](https://www.courdecassation.fr/decision/5fca31d5d16694ab5aa1ab2d).
La protection de l’intérêt collectif se manifeste également dans le contrôle de la régularité formelle des décisions relatives aux parties communes. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 26 mars 2020, que l’octroi à un copropriétaire de la jouissance exclusive d’une partie commune constituant une appropriation requiert une décision adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non à la majorité simple de l’article 25. En l’espèce, une résolution autorisant deux copropriétaires à entreposer un ballon d’eau chaude dans les combles de l’immeuble avait été adoptée à une majorité insuffisante, ce dont il résultait que « la décision devait être prise à la majorité prévue à l’article 26 de la loi précitée » [Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-10.210](https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5944aa4c3b2dde12016a). Cet arrêt consacre un principe essentiel : l’appropriation des parties communes, quelle que soit son ampleur, ne peut résulter que d’un vote à la majorité qualifiée, sous peine de nullité.
En sens inverse, la Cour de cassation a précisé que l’abus de majorité n’est pas caractérisé lorsque les résolutions adoptées poursuivent un objectif conforme au règlement de copropriété et aux prérogatives de l’assemblée générale. Dans un arrêt du 25 mai 2023, elle a rejeté le pourvoi formé contre une décision ayant validé des résolutions ordonnant la dépose d’aménagements réalisés sans autorisation sur les parties communes. Elle a énoncé que ces résolutions, « qui ne tendaient qu’au respect du règlement de copropriété et des prérogatives de l’assemblée générale, n’étaient pas contraires à l’intérêt collectif et n’avaient pas favorisé un copropriétaire au détriment d’un autre » [Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-14.180](https://www.courdecassation.fr/decision/646eff8f3fdabad0f888e842). Le critère de la contrariété à l’intérêt collectif s’apprécie ainsi de manière fonctionnelle : il protège le respect des règles communes contre les comportements individuels déviants, mais n’interdit pas à la majorité de faire respecter la légalité conventionnelle.
B. La décision prise dans l’intérêt exclusif d’un copropriétaire ou d’un groupe majoritaire
Le second critère de l’abus de majorité réside dans le détournement du pouvoir majoritaire au profit exclusif d’un ou plusieurs copropriétaires. Ce critère, plus subjectif, suppose de démontrer l’intention des votants majoritaires de faire prévaloir leurs intérêts personnels sur l’intérêt commun. La charge de la preuve incombe au demandeur, qui doit établir non seulement que la décision lui est défavorable, mais encore qu’elle a été adoptée dans le seul dessein de servir des intérêts particuliers. Cette exigence probatoire élevée constitue un filtre protecteur contre les actions dilatoires qui menaceraient la stabilité des décisions collectives.
La Cour de cassation a ainsi jugé, dans l’arrêt précité du 22 juin 2022, que l’abus de majorité ne saurait être retenu lorsque la résolution critiquée tend à préserver l’harmonie architecturale de l’immeuble, objectif qui relève par nature de l’intérêt collectif. En l’espèce, une résolution confiant au syndic le soin de mettre en demeure des copropriétaires de poser un brise-vue sur leur terrasse avait été contestée. La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi en relevant que « compte tenu de son objet, cet intérêt collectif ne pouvait s’apprécier qu’au regard du respect de l’harmonie de l’immeuble » [Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-17.071](https://www.courdecassation.fr/decision/62b2bd01740e0e78c05b07b2).
De même, la jurisprudence subordonne la caractérisation de l’abus de majorité à une identité de situation entre les copropriétaires prétendument discriminés et ceux qu’ils désignent comme bénéficiaires de la décision litigieuse. La Cour de cassation a validé ce raisonnement dans l’arrêt du 9 juillet 2020, en approuvant les juges du fond d’avoir retenu que des copropriétaires dont le projet aboutissait à une construction sur la cour intérieure commune se trouvaient dans une situation distincte de celle d’autres copropriétaires ayant réalisé des extensions sur leurs balcons privatifs. La troisième chambre civile a ainsi jugé « qu’une rupture d’égalité permettant de retenir un abus de majorité n’était pas caractérisée » [Cass. 3e civ., 9 juill. 2020, n° 18-24.063](https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4b2345949c4fa83897ac).
Un aspect procédural important doit également être souligné : la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu que « l’abus de majorité ne pouvait être constitué qu’au profit de la majorité des copropriétaires, et non à celui d’un seul copropriétaire » [Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-17.071](https://www.courdecassation.fr/decision/62b2bd01740e0e78c05b07b2). Cette précision circonscrit le domaine de l’abus de majorité aux hypothèses dans lesquelles une coalition de copropriétaires détourne le processus décisionnel à son profit, à l’exclusion des conflits purement interindividuels qui relèvent d’autres fondements juridiques.
Enfin, la preuve de l’abus de majorité incombe à celui qui s’en prévaut, selon les règles du droit commun. Le demandeur doit démontrer, par tous moyens, que la résolution litigieuse ne poursuit aucun intérêt collectif identifiable et qu’elle tend exclusivement à avantager les copropriétaires majoritaires. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle discipliné, veillant à ce que les juges du fond caractérisent précisément les éléments constitutifs de l’abus de majorité sans se contenter d’affirmations générales. Ainsi, dans l’arrêt du 25 mai 2023, elle a approuvé les juges du fond d’avoir rejeté une demande d’annulation après avoir constaté que l’intéressé ne démontrait pas en quoi les résolutions critiquées, adoptées dans le respect des règles de majorité, auraient été prises dans le seul intérêt de certains copropriétaires au détriment d’autres [Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-14.180](https://www.courdecassation.fr/decision/646eff8f3fdabad0f888e842). Le contrôle juridictionnel de l’abus de majorité s’articule ainsi autour d’une appréciation souveraine des juges du fond, qui doivent vérifier in concreto si la décision litigieuse contrevient à l’intérêt collectif ou favorise indûment un groupe de copropriétaires au détriment des autres.
Conclusion
L’abus de majorité en droit de la copropriété constitue une construction prétorienne remarquable, reposant sur un double fondement — la loi du 10 juillet 1965 et le droit commun de la responsabilité civile — et sur un critère dual — la contrariété à l’intérêt collectif ou la poursuite d’intérêts personnels majoritaires au détriment des minoritaires. La jurisprudence de la troisième chambre civile, particulièrement abondante sur la période 2020-2023, a permis de dessiner les contours d’une notion qui, sans être codifiée, n’en est pas moins dotée d’un régime contentieux cohérent et prévisible. Le contentieux de l’abus de majorité illustre la vitalité du droit de la copropriété, qui ne cesse de s’enrichir sous l’impulsion d’une chambre spécialisée dans le traitement des questions immobilières. La troisième chambre civile de la Cour de cassation assume, par une jurisprudence méthodique et constante, une fonction de régulation des rapports de force au sein des syndicats de copropriétaires. L’issue d’une action en annulation pour abus de majorité dépend ainsi étroitement de la capacité du demandeur à démontrer que la décision critiquée ne poursuit pas un objectif conforme à l’intérêt collectif de la copropriété ou qu’elle rompt l’égalité entre copropriétaires au bénéfice exclusif des majoritaires. L’appréciation souveraine des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation, garantit que ce standard jurisprudentiel s’adapte à la diversité des situations rencontrées dans les quelque huit millions de logements en copropriété que compte la France. La stabilité de la formule jurisprudentielle adoptée depuis 2022 confère à cette matière une sécurité juridique appréciable, tant pour les syndicats de copropriétaires que pour les copropriétaires individuels qui s’estiment lésés par une décision collective. Il appartient au praticien du droit de l’immobilier de maîtriser cette grille d’analyse duale afin d’identifier avec précision les hypothèses dans lesquelles une résolution, bien que formellement régulière, encourt l’annulation pour abus de majorité et d’orienter le demandeur vers le fondement procédural le plus adapté à sa situation particulière.
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