L’action oblique en copropriété : entre redécouverte procédurale et cantonnement patrimonial

I. L’extension remarquable du domaine de l’action oblique en copropriété

A. Du syndicat au copropriétaire individuel : une double légitimité à agir

L’action oblique, consacrée par l’article 1341-1 du code civil, permet au créancier dont la carence du débiteur compromet ses droits d’exercer les droits et actions à caractère patrimonial de ce dernier. Le mécanisme, hérité de l’ancien article 1166 du code civil et modernisé par l’ordonnance du 10 février 2016, trouve dans la copropriété un terrain d’application singulièrement fertile. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, depuis plusieurs décennies, dessiné les contours d’une double légitimité à agir : celle du syndicat des copropriétaires, d’une part, et celle du copropriétaire individuel, d’autre part.[[ Aux termes de l’article 1341-1 du code civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032035225.]]

La solution a été posée de longue date. Par un arrêt du 14 novembre 1985, la Cour de cassation a jugé que le syndicat des copropriétaires dispose, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, du droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail lorsque le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires.[[ Civ3, 14 nov. 1985, n°84-15.577, Bull. 1985, III, n°143.]] Cette jurisprudence constante a été rappelée avec une netteté particulière par l’arrêt du 8 avril 2021, qui constitue l’un des rares arrêts de principe publiés au Bulletin sur la question. La troisième chambre civile y énonce, au visa de l’ancien article 1166 du code civil, que « le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres ».[[ Civ3, 8 avr. 2021, n°20-18.327, publié au Bulletin : https://www.courdecassation.fr/decision/607dde4dbdd797b53ae6e2b3.]]

Or, et c’est là l’apport principal de cet arrêt, la Cour en déduit que « tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci ». La formule est remarquable en ce qu’elle place le copropriétaire individuel au même rang procédural que le syndicat, titulaire légal de l’action en défense des parties communes. Cette extension constitue une arme procédurale d’une efficacité redoutable pour le copropriétaire confronté à l’inertie d’un bailleur dont le locataire trouble la jouissance de l’immeuble.

La portée de cette solution dépasse le seul contentieux des troubles de jouissance. Elle autorise le copropriétaire à agir en résiliation du bail commercial ou d’habitation lorsque le locataire méconnaît le règlement de copropriété et que le copropriétaire-bailleur demeure inactif. L’arrêt du 8 avril 2021, rendu en formation de section, a ainsi confirmé la recevabilité de l’action en résiliation d’un bail commercial exercée par un copropriétaire voisin à l’encontre d’un locataire exploitant un atelier de réparation de scooters, dont les nuisances sonores et olfactives contrevenaient au règlement de copropriété. La Cour a pris soin de rappeler, au soutien de sa décision, le double fondement jurisprudentiel de cette solution : l’arrêt du 14 novembre 1985 pour le syndicat, et l’arrêt du 22 mars 2000 pour le copropriétaire individuel.[[ Civ3, 22 mars 2000, n°98-13.345, Bull. 2000, III, n°64 : le règlement de copropriété a la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect.]]

Cette construction prétorienne, patiemment édifiée, repose sur une analyse contractuelle du règlement de copropriété. Celui-ci, bien qu’imposé par la loi du 10 juillet 1965, constitue la loi des parties, dont chaque copropriétaire peut revendiquer le respect. L’article 15 de cette même loi, qui confère au syndicat qualité pour agir en justice, ne prive pas le copropriétaire individuel de son droit propre à se prévaloir des stipulations du règlement.[[ Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, art. 15 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068256.]] Par ailleurs, l’article 9 de la loi dispose que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Cette disposition fonde la créance du copropriétaire contre le copropriétaire-bailleur, créance qui légitime à son tour l’exercice de l’action oblique.

Un arrêt plus récent du 25 janvier 2023, également publié au Bulletin, a confirmé cette orientation en censurant une cour d’appel qui avait rejeté la demande d’un copropriétaire fondée sur l’exception d’inexécution, rappelant implicitement la vigueur des droits que le copropriétaire tient du règlement de copropriété.[[ Civ3, 25 janv. 2023, n°21-19.089, publié au Bulletin : https://www.courdecassation.fr/decision/63d0dac993de8405dea530e4.]] En conséquence, le copropriétaire n’est plus un simple spectateur des manquements de son voisin-bailleur ; il devient, par le jeu de l’article 1341-1, un acteur du contentieux locatif de la copropriété.

B. Les conditions d’exercice : carence du débiteur et péril des droits du créancier

L’exercice de l’action oblique est subordonné à deux conditions cumulatives dont la jurisprudence assure un contrôle rigoureux. La première tient à la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 7 décembre 2022, que la carence du débiteur fondant l’exercice par le créancier de l’action oblique « est établie lorsque le débiteur, bien qu’ayant connaissance des faits lui permettant d’agir, s’abstient de le faire ».[[ Civ3, 7 déc. 2022, n°21-15.673 : https://www.courdecassation.fr/decision/63903d1c0f8a5205d45d7d0f.]]

La seconde condition, énoncée par l’article 1341-1 lui-même, est que cette carence compromette les droits du créancier. Le texte exige que la carence « compromet les droits de son créancier » ; il ne suffit pas qu’elle les rende plus difficiles à exercer, il faut qu’elle les menace dans leur existence même. Cette exigence a été rappelée avec force par la Cour de cassation dans un arrêt du 19 septembre 2024, qui censure une cour d’appel pour avoir condamné des occupants sans droit ni titre à verser directement au syndicat des copropriétaires une provision de 40 000 euros au titre des charges échues, alors que « l’exercice, par un créancier, d’une action en justice appartenant à son débiteur, a uniquement pour effet de faire entrer le bénéfice de la condamnation dans le patrimoine de ce dernier ».[[ Civ3, 19 sept. 2024, n°19-10.304 : https://www.courdecassation.fr/decision/66ebbfcbb777bc8e4ad634ef.]]

Par ailleurs, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que la carence doit être appréciée in concreto. L’arrêt du 8 avril 2021 a ainsi validé la position des juges du fond qui avaient retenu que la bailleresse, « informée par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées par l’activité » du locataire, « n’avait pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété ». La simple connaissance des faits, sans réaction, caractérise la carence. En revanche, des diligences du débiteur, fussent-elles indépendantes de toute action en justice, sont de nature à priver l’action oblique de fondement. Dès lors, le copropriétaire qui envisage d’agir par cette voie doit s’assurer de l’inaction caractérisée de son débiteur.

Un arrêt du 3 juillet 2025, rendu en formation de section, a apporté une précision supplémentaire en admettant qu’un locataire commercial puisse lui-même exercer l’action oblique des bailleurs pour contester une décision d’assemblée générale.[[ Civ3, 3 juil. 2025, n°23-18.576 : https://www.courdecassation.fr/decision/68661eb455c314fc837104d9.]] La Cour a relevé que la locataire disposait, en vertu du règlement de copropriété et du bail, d’un droit d’usage sur les parties communes, et que l’interdiction d’en user constituait un trouble manifestement illicite. Cet arrêt illustre la plasticité du mécanisme : le cercle des créanciers habilités à agir par la voie oblique ne cesse de s’élargir, dès lors que le demandeur justifie d’un intérêt légitime et d’une carence avérée de son débiteur.

Cette extension du domaine de l’action oblique trouve également à s’appliquer dans le contentieux des charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires, créancier des charges impayées, peut agir par la voie oblique contre le locataire du copropriétaire défaillant pour obtenir le paiement des loyers dus au bailleur, loyers qui viendront ensuite abonder le patrimoine de ce dernier et permettront au syndicat de recouvrer sa créance de charges. L’arrêt du 7 décembre 2022 en fournit une illustration, plusieurs syndicats de copropriétaires ayant agi sur le fondement de l’action oblique contre une société de logement pour obtenir réparation des désordres affectant l’immeuble.[[ Civ3, 7 déc. 2022, n°21-15.673, précité.]]

Des lors, le mécanisme de l’article 1341-1 apparaît comme un levier procédural polyvalent, susceptible d’être actionné par le syndicat, par le copropriétaire individuel, et même par le locataire commercial, pour peu que les conditions légales soient réunies. Cette plasticité, toutefois, ne doit pas faire oublier que l’action oblique demeure une action exercée aux risques et périls du créancier qui l’intente : si la carence du débiteur n’est pas caractérisée, l’action sera déclarée irrecevable, et le demandeur exposé aux frais de l’instance.

II. Le régime contentieux de l’action oblique : une arme encadrée

A. La distinction fondamentale entre paiement direct et réintégration patrimoniale

L’un des apports les plus décisifs de la jurisprudence récente réside dans la distinction opérée par la troisième chambre civile entre l’action oblique tendant au paiement direct de la créance et celle visant la simple réintégration des sommes dans le patrimoine du débiteur. L’arrêt du 16 novembre 2023 a formulé cette distinction avec une précision remarquable, en énonçant que « si, lorsqu’il agit en paiement de ce qui lui est dû, le créancier qui exerce l’action oblique doit appeler son débiteur à l’instance, tel n’est pas le cas lorsqu’il se borne à demander la réintégration dans le patrimoine de ce débiteur des sommes dues à celui-ci ».[[ Civ3, 16 nov. 2023, n°22-12.148 : https://www.courdecassation.fr/decision/6555c0ea30a74083181bd3e3.]]

Cette distinction est lourde de conséquences procédurales. Elle signifie que le créancier qui n’entend pas obtenir un paiement direct — ce qui serait contraire au mécanisme même de l’action oblique, lequel profite au débiteur — n’a pas à mettre en cause son débiteur dans l’instance. La solution se justifie par la nature même de l’action oblique, qui n’est pas une action en paiement du créancier contre le débiteur de son débiteur, mais une action qui profite au débiteur négligent. La Cour de cassation l’a rappelé avec force dans l’arrêt précité du 19 septembre 2024, en censurant la cour d’appel qui avait ordonné le versement direct des sommes au syndicat agissant.

Cette rigueur procédurale n’est toutefois pas un obstacle à l’efficacité du mécanisme. En effet, une fois les sommes réintégrées dans le patrimoine du débiteur, le créancier peut ensuite exercer les voies d’exécution de droit commun pour obtenir le recouvrement de sa créance. L’action oblique n’a donc pas pour finalité le paiement direct ; elle constitue un préalable à celui-ci, en reconstituant le gage général du créancier sur le fondement de l’article 2284 du code civil.

Un arrêt du 15 juin 2023 a illustré la complexité pratique de ces mécanismes. Dans cette affaire, un syndicat des copropriétaires avait agi par voie oblique contre la locataire d’un copropriétaire-bailleur pour obtenir la résolution judiciaire du bail et l’indemnisation de ses préjudices.[[ Civ3, 15 juin 2023, n°20-22.617 : https://www.courdecassation.fr/decision/648aad1a02075b05db4024b5.]] La Cour de cassation a censuré l’arrêt pour défaut de réponse aux conclusions, sans remettre en cause le principe de la recevabilité de l’action oblique. Cet arrêt rappelle que si l’action oblique est une voie procédurale puissante, elle demeure soumise aux exigences du droit commun de la procédure civile, au premier rang desquelles l’obligation de motivation consacrée par l’article 455 du code de procédure civile.

L’arrêt du 16 novembre 2023 mérite une attention particulière en ce qu’il opère un véritable partage procédural entre les deux finalités de l’action oblique. Dans cette espèce, un syndicat des copropriétaires créancier agissait contre les copropriétaires de l’immeuble voisin pour faire réintégrer dans le patrimoine du syndicat débiteur les sommes dues à ce dernier. La Cour a jugé que le syndicat créancier, dès lors qu’il ne sollicitait pas le paiement direct de sa propre créance mais la simple réintégration des sommes dans le patrimoine du débiteur, n’avait pas à appeler son débiteur à l’instance. Cette solution, d’une grande portée pratique, allège considérablement la charge procédurale pesant sur le créancier qui agit par la voie oblique. Elle dispense en effet celui-ci de mettre en cause un débiteur parfois introuvable ou défaillant, pourvu que l’objet de l’action se limite à la réintégration et non au paiement direct.

En contrepoint, lorsque le créancier entend obtenir un paiement direct, la mise en cause du débiteur est obligatoire. Cette exigence, qui découle implicitement de l’article 1341-1, se justifie par le fait que le paiement direct suppose de vérifier l’existence et le montant de la créance, ce qui implique la présence du débiteur à l’instance. Toutefois, la jurisprudence n’impose pas que le débiteur soit appelé dès la première instance ; une intervention forcée en cause d’appel peut, dans certaines conditions, régulariser la procédure. L’arrêt du 16 novembre 2023 le confirme en rejetant le moyen tiré de l’absence de mise en cause du débiteur en première instance, dès lors que celui-ci avait été régulièrement attrait aux débats en appel.

B. Les limites inhérentes à la nature oblique de l’action

L’action oblique connaît des limites qui tiennent à sa nature même. La première est que le créancier ne peut exercer les droits exclusivement attachés à la personne du débiteur. L’article 1341-1 du code civil le rappelle expressément. En matière de copropriété, cette limite est d’une importance particulière s’agissant de la contestation des décisions d’assemblée générale, droit personnel du copropriétaire que le créancier ne peut exercer à sa place. L’arrêt du 3 juillet 2025 a néanmoins montré que cette limite n’est pas absolue, dès lors que le demandeur justifie d’un intérêt propre distinct, tel un droit d’usage sur les parties communes.

La deuxième limite tient à l’effet de l’action oblique. Contrairement à l’action directe dont dispose le syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, l’action oblique ne confère pas au créancier agissant un droit de préférence sur les sommes recouvrées. L’arrêt du 19 septembre 2024 est, à cet égard, d’une portée pédagogique remarquable : en rappelant que le bénéfice de la condamnation entre dans le patrimoine du débiteur, la Cour écarte toute tentation de confusion entre action oblique et paiement direct.

Une troisième limite, plus subtile, concerne la charge de la preuve de la carence du débiteur. L’arrêt du 8 avril 2021 a précisé que les diligences accomplies par le débiteur, seraient-elles « indépendantes de toute action en justice », privent de fondement l’action oblique. Il appartient donc au créancier de rapporter la preuve de l’inaction de son débiteur, preuve qui peut être difficile à établir lorsque le débiteur a accompli des démarches amiables ou administratives.

Par ailleurs, l’arrêt du 22 mai 2025, publié au Bulletin, a rappelé que le statut de la copropriété ne saurait être invoqué pour contourner les conditions de l’action oblique. Dans cette affaire, la Cour a censuré une cour d’appel qui avait étendu indûment le champ du statut de la copropriété à un ensemble immobilier dépourvu de parties communes.[[ Civ3, 22 mai 2025, n°23-19.544, publié au Bulletin : https://www.courdecassation.fr/decision/682ebc749d9918cbebdef323.]] La solution rappelle utilement que le droit de la copropriété ne constitue pas un régime dérogatoire au droit commun des obligations ; l’action oblique y est soumise aux mêmes conditions que dans toute autre matière.

Enfin, la jurisprudence récente a rappelé que le copropriétaire agissant par voie oblique en résiliation de bail ne peut se substituer entièrement au bailleur. L’arrêt du 19 juin 2025, publié au Bulletin, a précisé que l’action en résiliation du bail doit respecter les droits du preneur, notamment s’agissant de l’offre d’indemnité d’éviction en matière de baux commerciaux.[[ Civ3, 19 juin 2025, n°23-18.853, publié au Bulletin : https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f85253664177a3e75a.]] L’action oblique n’autorise pas le créancier à s’affranchir des règles protectrices du preneur.

À cet égard, l’arrêt du 15 février 2023 a apporté une précision d’importance en rappelant que, en l’absence de clause du règlement de copropriété, un copropriétaire-bailleur ne saurait être tenu des agissements de son locataire au-delà des obligations que la loi met à sa charge.[[ Civ3, 15 févr. 2023, n°21-23.213 : https://www.courdecassation.fr/decision/63ec8c839dfdee05deff07c8.]] La solution protège le bailleur contre une extension excessive du champ de l’action oblique, qui ne saurait servir à contourner le principe de l’effet relatif des contrats.

En outre, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 24 février 2022, que les créanciers ne peuvent exercer les droits et actions de leur débiteur que si la carence de celui-ci « compromet » leurs droits, ce qui suppose un péril avéré et non une simple difficulté de recouvrement.[[ Civ3, 24 févr. 2022, pourvoi n°21-10.504, non publié.]] Cette exigence, conforme à la lettre de l’article 1341-1 du code civil, distingue l’action oblique de l’action directe, laquelle ne requiert pas la démonstration d’une carence préjudiciable. Le créancier qui agit par la voie oblique doit donc établir non seulement l’inaction de son débiteur, mais encore la menace que cette inaction fait peser sur le recouvrement de sa créance. Il s’agit d’une condition substantielle, dont le défaut entraîne l’irrecevabilité de l’action.

Des lors, l’action oblique apparaît comme un instrument équilibré, dont la puissance est contenue par des garde-fous jurisprudentiels rigoureux. Elle permet au créancier — syndicat ou copropriétaire — de vaincre l’inertie du débiteur, mais sans jamais lui conférer plus de droits que n’en possède ce dernier. La Cour de cassation, par une série d’arrêts remarquablement cohérents entre 2021 et 2025, a construit un régime contentieux qui concilie l’efficacité de l’action avec le respect des principes directeurs du droit des obligations.

Conclusion

L’action oblique en copropriété constitue un outil procédural d’une remarquable efficacité, dont la troisième chambre civile a, par une jurisprudence constante et cohérente, précisé les conditions et les limites. La double légitimité du syndicat et du copropriétaire individuel à agir, la distinction entre paiement direct et réintégration patrimoniale, l’exigence d’une carence avérée du débiteur et le cantonnement des effets de l’action au patrimoine de ce dernier forment un ensemble de règles qui garantissent à la fois l’efficacité du mécanisme et le respect des droits de chacun.

La jurisprudence récente, de l’arrêt de principe du 8 avril 2021 à l’arrêt du 3 juillet 2025, témoigne de la vitalité de cette construction prétorienne, qui trouve dans le contentieux de la copropriété un terrain d’élection. L’action oblique y apparaît comme le complément nécessaire des actions directes dont dispose le syndicat en vertu de la loi du 10 juillet 1965, et comme le prolongement naturel du droit de chaque copropriétaire d’exiger le respect du règlement de copropriété.

Le praticien qui envisage de mobiliser ce mécanisme devra toutefois veiller à réunir les conditions strictes posées par l’article 1341-1 du code civil et précisées par la jurisprudence : caractériser la carence du débiteur, démontrer la compromission des droits du créancier, et distinguer soigneusement, sur le plan procédural, l’action en réintégration — dispensée de mise en cause du débiteur — de l’action en paiement direct, qui l’exige. Ce cadre rigoureux, loin d’affaiblir l’efficacité du mécanisme, en garantit la légitimité et la pérennité dans l’ordonnancement juridique de la copropriété.