L’indemnité d’occupation due par le preneur après extinction du bail d’habitation : nature juridique, détermination du quantum et régime de la prescription dans la jurisprudence de la troisième chambre civile
I. La dualité fonctionnelle de l’indemnité d’occupation entre créance indemnitaire et substitut du loyer
A. Le fondement juridique de l’indemnité d’occupation à l’épreuve de la distinction du contrat et du fait juridique
Lorsque le bail d’habitation prend fin, soit par l’effet d’un congé régulièrement délivré dans les conditions prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 [[https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047900030]], soit par l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée au contrat, soit encore par la résiliation judiciaire prononcée en raison de manquements graves du preneur à ses obligations, la situation juridique de l’occupant se transforme radicalement. Celui qui était titulaire d’un droit personnel de jouissance devient, à l’expiration du titre qui l’autorisait à occuper les lieux, un occupant sans droit ni titre. Or, pendant la période qui s’étend de la date d’extinction du bail jusqu’à la libération effective des locaux, le maintien dans les lieux n’est pas dépourvu de conséquence financière : il donne naissance à une obligation de paiement d’une indemnité d’occupation. La question de la nature juridique de cette indemnité a longtemps divisé la doctrine et suscité des hésitations jurisprudentielles, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a progressivement clarifié les termes à la faveur d’arrêts récents qui en renouvellent l’analyse.
Aux termes de l’article 1728 du Code civil [[https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029336832]], le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. L’article 1240 du même code [[https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041571]], pour sa part, dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La question qui se pose est de savoir sur lequel de ces deux fondements repose l’obligation au paiement de l’indemnité d’occupation. Le contrat de bail étant éteint, les obligations contractuelles qu’il faisait naître sont, en principe, anéanties. Dès lors, le fondement de la créance du bailleur ne saurait résider dans les stipulations du contrat de bail lui-même, mais doit être recherché dans les règles de la responsabilité civile extracontractuelle ou dans un mécanisme sui generis de réparation du préjudice causé au propriétaire par l’occupation sans titre de son bien.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a, par un arrêt du 29 janvier 2026 publié au Bulletin, apporté une clarification essentielle en énonçant que l’indemnité d’occupation constitue une somme restant due au bailleur à raison de l’occupation du logement, ce dont il résulte qu’elle entre dans le champ des sommes pouvant être déduites du dépôt de garantie en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation a ainsi jugé que « est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable s’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, ce dont il résulte que le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d’une indemnité d’occupation » [[Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.758, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/697b0381cdc6046d471136ea]]. Cette formule, qui rattache fonctionnellement l’indemnité d’occupation aux obligations financières du preneur sans pour autant en faire une créance contractuelle à proprement parler, traduit une approche résolument pragmatique de la Haute juridiction.
Par ailleurs, l’arrêt du 16 octobre 2025, également publié au Bulletin, retient que l’indemnité d’occupation est due à compter de la date de résiliation et correspond au montant du loyer révisé, augmenté des charges et des suppléments de loyer de solidarité qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi [[Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-11.047, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68f087448af7f48b3631eae9]]. Cette décision confirme que, si l’indemnité d’occupation n’est pas un loyer au sens strict, son quantum est néanmoins déterminé par référence au loyer contractuel, ce qui lui confère une nature hybride, à la fois indemnitaire par son fondement et contractuelle par sa mesure. La troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 14 mars 2024, que le bailleur ayant obtenu la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire est en droit de solliciter la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif ainsi que d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux [[Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 21-25.798, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/65f2a1678591f70008cf2f15]]. Cette solution, qui consacre le droit du bailleur à une indemnisation intégrale, participe d’une conception extensive de la protection du droit de propriété.
B. L’ancrage de l’indemnité d’occupation dans le régime de protection du bailleur à travers l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989
L’arrêt du 29 janvier 2026 a tranché une controverse doctrinale ancienne relative à l’articulation entre l’indemnité d’occupation et le dépôt de garantie. Dans son pourvoi, la locataire soutenait que « le dépôt de garantie est restitué dans un délai prévu par la loi, déduction faites, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire » et que « seules les sommes dues au titre du bail peuvent être déduites du dépôt de garantie », de sorte que « les sommes dues au titre d’une occupation sans droit ni titre après la fin du délai de préavis, qui ne trouvent pas leur source dans le bail mais dans l’occupation des lieux, ne peuvent être déduites du montant du dépôt de garantie ». La Cour de cassation a expressément rejeté cette argumentation en jugeant que l’indemnité d’occupation, bien que trouvant sa source dans un fait juridique postérieur à l’extinction du contrat, n’en constitue pas moins une somme due au bailleur au sens de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et peut en conséquence faire l’objet d’une retenue sur le dépôt de garantie.
A cet égard, l’apport de l’arrêt du 29 janvier 2026 est double. Il clarifie, d’une part, la qualification juridique de l’indemnité d’occupation en la rattachant à la catégorie des sommes restant dues au bailleur, ce qui en permet la déduction du dépôt de garantie sans qu’il soit besoin d’une stipulation contractuelle expresse ou d’une autorisation judiciaire préalable. Il règle, d’autre part, la question procédurale de la prescription en énonçant que le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d’une indemnité d’occupation. La Cour consacre ainsi un mécanisme de compensation entre créances connexes qui neutralise, de facto, l’objection tirée de la prescription lorsque le bailleur est encore en possession du dépôt de garantie. La protection du bailleur s’en trouve considérablement renforcée : la retenue sur le dépôt de garantie, qui ne pouvait jusqu’alors porter que sur les loyers impayés et les réparations locatives au sens strict, s’étend désormais sans conteste à l’indemnité d’occupation correspondant à la période de maintien dans les lieux postérieure à l’extinction du bail.
En outre, la Cour de cassation a implicitement reconnu l’existence d’un lien de connexité entre la créance de restitution du dépôt de garantie — qui trouve sa source dans le contrat de bail — et la créance d’indemnité d’occupation — qui trouve sa source dans le fait juridique de l’occupation sans droit ni titre. La locataire soutenait en effet que « sauf connexité entre les dettes, la compensation suppose que les créances réciproques soient certaines, fongibles, liquides et exigibles » et qu’une créance d’indemnité d’occupation n’était pas connexe à la créance de restitution du dépôt de garantie. En rejetant le pourvoi, la Cour de cassation a admis que les conditions de la compensation étaient réunies et que les deux créances présentaient un lien de connexité suffisant, tiré de ce qu’elles procèdent l’une et l’autre, quoique sous des qualifications distinctes, de la même relation contractuelle originaire dont l’occupation sans droit ni titre constitue le prolongement illicite. Cette construction prétorienne assure un équilibre entre les intérêts du bailleur, qui doit être indemnisé de la privation de jouissance de son bien, et ceux du locataire, qui conserve la faculté de contester le montant de la retenue opérée par le bailleur devant le juge du fond.
II. Le régime contentieux de l’indemnité d’occupation entre pouvoir souverain du juge du fond et encadrement prétorien
A. La fixation du quantum de l’indemnité d’occupation entre reproduction du loyer contractuel et réparation intégrale du préjudice
La détermination du montant de l’indemnité d’occupation constitue l’un des points les plus contentieux de la matière. Le principe directeur, rappelé par la Cour de cassation dans son avis du 4 juillet 2017, est que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant d’une indemnité due par un occupant sans droit ni titre et peuvent, conformément au principe de la réparation intégrale, l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires [[Cass. 3e civ., avis, 4 juillet 2017, n° 17-70.008, https://www.courdecassation.fr/decision/595b2a2bca1c162db9547cf7]]. Ce pouvoir souverain s’exerce dans un cadre que la pratique a progressivement délimité. En règle générale, les juridictions du fond fixent l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer contractuel, charges comprises, et ce pour toute la durée de l’occupation sans droit ni titre, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion.
Une question récurrente et particulièrement débattue est celle de l’indexation de cette indemnité. Le bail étant résolu ou résilié, les stipulations contractuelles qui prévoyaient l’indexation annuelle du loyer sur un indice de référence — généralement l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE — ne sont, en principe, plus applicables. Cependant, la cour d’appel de Rouen a jugé, dans un arrêt du 15 juin 2017, que l’indemnité d’occupation doit être fixée « pour toute la durée de l’occupation, par référence au loyer et charges qui seraient dus en cas de poursuite du bail pendant la même durée, ce qui implique également revalorisation ou indexation » [[CA Rouen, 15 juin 2017, RG n° 16/02949, Loyers et copropriété 2017, n° 184]]. Cette solution, fondée sur le principe de réparation intégrale et sur une considération d’équité élémentaire — l’occupant sans droit ni titre ne saurait bénéficier de conditions plus favorables que le locataire respectueux de ses obligations — a été confortée par l’avis précité de la Cour de cassation du 4 juillet 2017 qui, tout en reconnaissant le pouvoir souverain des juges du fond, valide implicitement la possibilité d’une indexation.
A cet égard, l’arrêt du 16 octobre 2025 fournit une illustration éloquente de l’étendue du pouvoir d’appréciation dévolu au juge du fond en la matière. La Cour de cassation y approuve la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant égal au loyer révisé, augmenté des charges et des suppléments de loyer de solidarité qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, confirmant ainsi que la référence au contrat éteint demeure pertinente pour la détermination du quantum de l’indemnité. Cette solution est d’autant plus remarquable qu’elle s’applique dans un contexte de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, dont l’article 15, paragraphe I, in fine, dispose qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. La déchéance du titre d’occupation emporte ainsi, de plein droit, l’obligation de payer une indemnité d’occupation dont le montant est déterminé souverainement par le juge.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 14 décembre 2023 publié au Bulletin, que la circonstance que le locataire se prévale d’un autre local répondant à ses besoins ne le dispense pas du paiement de l’indemnité d’occupation dès lors que le bail a été régulièrement résilié et que les conditions de la déchéance du droit au maintien dans les lieux sont réunies [[Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 21-21.964, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/657aabd7c3656883187886d8]]. La Haute juridiction a également eu l’occasion de juger, le 12 février 2026, que n’est pas régulièrement donné le congé d’un bail d’habitation délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception revenue à son expéditeur avec la mention non réclamée, ce qui a pour effet, lorsque le congé est irrégulier, de priver de fondement l’action en paiement de l’indemnité d’occupation postérieure au terme prétendument assigné au bail [[Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-12.202, https://www.courdecassation.fr/decision/67acb20a9eeea72bc5c6ab0a]]. La régularité formelle du congé délivré par le bailleur conditionne ainsi la validité de la créance d’indemnité d’occupation dont il se prévaut.
B. Le régime de la prescription de l’action en paiement et l’incidence de la compensation avec le dépôt de garantie
La question de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation a longtemps suscité des incertitudes, tenant à la qualification même de la créance. Si l’on rattache l’indemnité d’occupation au contrat de bail, la prescription applicable serait celle de l’action en paiement des loyers, soit trois ans en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux d’habitation soumis à cette loi. Si, au contraire, on la rattache au régime de la responsabilité civile extracontractuelle, la prescription serait quinquennale en application de l’article 2224 du Code civil [[https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019726723]]. Cette incertitude n’est pas sans conséquence pratique : selon la qualification retenue, le bailleur peut se trouver forclos dans son action en paiement s’il a tardé à agir.
La troisième chambre civile a, dans son arrêt du 29 janvier 2026, opté pour une solution originale qui contourne partiellement cette difficulté sans avoir à trancher frontalement la question de la prescription applicable. En qualifiant l’indemnité d’occupation de somme restant due au bailleur au sens de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et en jugeant que le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer la prescription de l’action en paiement de l’indemnité, la Cour de cassation consacre un mécanisme de garantie qui neutralise l’effet de la prescription dans l’hypothèse, fréquente en pratique, où le bailleur dispose encore du dépôt de garantie. La compensation entre la créance de restitution du dépôt de garantie — qui n’est pas atteinte par la prescription tant que le locataire n’a pas agi en restitution — et la créance d’indemnité d’occupation opère de plein droit, sans qu’il soit besoin pour le bailleur d’introduire une action en paiement dans le délai de prescription applicable.
En ce qui concerne spécifiquement les baux commerciaux, la troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 19 mars 2026, que le congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction ouvre droit au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement, et corrélativement au profit du bailleur au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire pendant toute la durée de ce maintien [[Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715, https://www.courdecassation.fr/decision/69bb9fdbcdc6046d472d5c9b]]. Le régime de l’indemnité d’occupation dans le bail commercial est ainsi profondément distinct de celui applicable au bail d’habitation. Dans le premier cas, l’indemnité d’occupation est régie par l’article L. 145-28 du Code de commerce et constitue une créance statutaire autonome, soumise à la prescription quinquennale de droit commun prévue à l’article L. 110-4 du Code de commerce. Dans le second cas, l’indemnité d’occupation est rattachée fonctionnellement au contrat de bail éteint et bénéficie du mécanisme de garantie institué par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, tel qu’interprété par l’arrêt du 29 janvier 2026.
Dès lors, la jurisprudence contemporaine de la troisième chambre civile, illustrée par les arrêts du 29 janvier 2026 et du 16 octobre 2025, articule un régime de l’indemnité d’occupation qui, sans en faire une créance contractuelle à proprement parler, la rattache fonctionnellement au contrat de bail éteint pour la détermination de son quantum et l’articule avec le mécanisme de garantie que constitue le dépôt de garantie. Cette construction prétorienne, qui conjugue le fondement indemnitaire de la créance avec les mécanismes de protection propres au statut des baux d’habitation, assure un équilibre entre les intérêts du propriétaire, qui doit être indemnisé de la privation de jouissance de son bien, et ceux du preneur, qui ne saurait se voir imposer une indemnité excédant la valeur locative réelle du logement. Le juge du fond dispose à cet égard d’un pouvoir souverain d’appréciation qu’il exerce en considération des circonstances de l’espèce et des stipulations du contrat éteint, le principe de réparation intégrale lui permettant d’assortir l’indemnité d’une indexation lorsqu’il l’estime nécessaire pour garantir une juste indemnisation du bailleur.
A cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile a également eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 15 juin 2023, que le locataire qui bénéficie du droit au maintien dans les lieux en vertu des dispositions spéciales applicables aux baux commerciaux est redevable, à compter de la perte de ce droit, d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé conformément au droit commun de la responsabilité civile [[Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376, https://www.courdecassation.fr/decision/648aad2a02075b05db4024c5]]. La Haute juridiction a également jugé, le 18 janvier 2023, que la déchéance du droit au maintien dans les lieux et du droit à paiement de l’indemnité d’éviction emporte pour le preneur l’obligation corrélative de payer une indemnité d’occupation, dont le montant est déterminé par référence à la valeur locative du bien [[Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 21-20.900, https://www.courdecassation.fr/decision/63c79f92da31367c908eb9b0]]. Ces solutions, qui s’inscrivent dans le prolongement d’une jurisprudence constante, confirment que l’indemnité d’occupation constitue la contrepartie financière de l’occupation sans droit ni titre, quel que soit le statut du bail dont l’extinction a fait naître le droit à indemnité.
Enfin, il convient de relever que le contentieux de l’indemnité d’occupation se distingue nettement de celui des loyers impayés quant au régime probatoire applicable. Le bailleur qui sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation doit rapporter la preuve de la date d’extinction du bail et de la persistance de l’occupation des lieux au-delà de cette date. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 22 juin 2022, que le juge du fond apprécie souverainement les éléments de preuve établissant la date de libération effective des lieux et peut, à ce titre, se fonder sur tout mode de preuve admissible, y compris des attestations ou des constats établis par voie extrajudiciaire [[Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-16.042, https://www.courdecassation.fr/decision/62b2bcfc740e0e78c05b07ac]]. Cette exigence probatoire, qui pèse sur le bailleur, constitue une garantie procédurale essentielle pour le preneur, qui ne saurait être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation sans que soit établie avec certitude la période pendant laquelle il s’est maintenu dans les lieux après l’extinction du titre qui l’autorisait à les occuper.
Conclusion
L’indemnité d’occupation due par le preneur après l’extinction du bail d’habitation constitue une créance indemnitaire dont le fondement réside dans la responsabilité civile extracontractuelle, mais dont le quantum est déterminé par référence au loyer contractuel. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par son arrêt du 29 janvier 2026 publié au Bulletin, a consacré une avancée majeure en jugeant que cette indemnité est comprise dans les sommes restant dues au bailleur au sens de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et peut, à ce titre, être imputée sur le dépôt de garantie, sans que le preneur puisse opposer au bailleur la prescription de l’action en paiement. Cette solution, combinée avec la reconnaissance du pouvoir souverain du juge du fond pour fixer le montant de l’indemnité et pour l’assortir d’une indexation, dessine un régime cohérent qui concilie la protection du droit de propriété avec les garanties procédurales reconnues au preneur. Le contentieux de l’indemnité d’occupation demeure un domaine dans lequel la maîtrise des règles de procédure civile d’exécution, des délais de prescription et de l’articulation avec le dépôt de garantie revêt une importance déterminante pour la sauvegarde des droits de chacune des parties.
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