Depuis le 28 mai 2026, les commerçants qui veulent aménager ou modifier un petit établissement recevant du public doivent regarder leur dossier ERP différemment.
La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 a modifié l’article L. 122-3 du Code de la construction et de l’habitation. Le principe reste le même : les travaux qui créent, aménagent ou modifient un établissement recevant du public sont encadrés par les règles d’accessibilité et de sécurité incendie. Mais une dérogation nouvelle vise certains locaux de moins de 300 m².
Pour ces établissements, l’autorisation de travaux peut être remplacée par une déclaration de conformité lorsque plusieurs conditions sont réunies. C’est un changement important pour les commerces, restaurants, salons, cabinets, agences ou boutiques qui doivent ouvrir vite, refaire leur agencement ou changer leur parcours client.
Ce changement ne signifie pas que les travaux deviennent libres. Il signifie que le dossier doit être préparé autrement. La conformité doit être anticipée, documentée et certifiée. Une erreur sur la surface, l’activité, le système d’extinction, l’accessibilité ou la qualité du tiers certificateur peut bloquer l’ouverture, fragiliser le bail commercial ou exposer l’exploitant en cas de contrôle.
Quels travaux ERP restent soumis à contrôle ?
Un établissement recevant du public est un lieu dans lequel des personnes extérieures à l’exploitant sont admises. Cela vise notamment les commerces, restaurants, hôtels, cabinets recevant des clients, salles de sport, centres de formation, agences et locaux professionnels ouverts au public.
Les travaux concernés ne se limitent pas aux gros chantiers. Un simple réaménagement intérieur peut poser une difficulté s’il touche :
- les circulations du public ;
- l’accès aux personnes handicapées ;
- les dégagements ;
- les issues de secours ;
- la capacité d’accueil ;
- l’alarme ;
- les matériaux ;
- l’organisation des espaces accessibles au public ;
- la nature de l’activité exercée dans le local.
Le réflexe utile consiste donc à distinguer trois sujets. D’abord, l’autorisation d’urbanisme éventuelle : déclaration préalable, permis de construire ou absence d’autorisation au titre du Code de l’urbanisme. Ensuite, les règles ERP : accessibilité et sécurité incendie. Enfin, les contraintes privées : bail commercial, règlement de copropriété, franchise, contrat d’assurance et autorisations du bailleur.
Un commerçant peut être régulier au regard de son bail et irrégulier au regard des règles ERP. Il peut aussi obtenir une déclaration préalable d’urbanisme sans avoir traité correctement la sécurité incendie ou l’accessibilité. Les deux régimes ne se confondent pas.
La nouveauté 2026 : une déclaration de conformité pour certains ERP de moins de 300 m²
L’article L. 122-3 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa version issue de la loi du 26 mai 2026, prévoit désormais une dérogation à l’autorisation de travaux.
Cette dérogation vise les établissements de moins de 300 m² qui conservent la même activité, lorsqu’ils disposent d’un système d’extinction adapté au risque d’incendie ou lorsqu’ils sont situés dans une gare.
En pratique, le commerçant doit donc vérifier au moins quatre points avant de retenir ce régime :
- la surface réelle de l’établissement est inférieure à 300 m² ;
- l’activité reste la même ;
- le local dispose d’un système d’extinction adapté au risque d’incendie, sauf cas particulier des locaux situés dans une gare ;
- les travaux respectent les règles d’accessibilité et de sécurité incendie.
Le point le plus sensible est souvent le maintien de la même activité. Transformer une boutique de prêt-à-porter en restaurant, un local de service en salle de sport ou un commerce de détail en activité recevant davantage de public peut changer l’analyse. Le même bail, la même adresse ou la même enseigne ne suffisent pas.
Le deuxième point sensible est la preuve. Une déclaration de conformité n’est utile que si elle repose sur un dossier technique sérieux. Les plans, notices, caractéristiques des matériaux, dégagements, accessibilité, extincteurs, alarme et capacité d’accueil doivent être cohérents.
Peut-on commencer les travaux sans autorisation ?
La réponse doit être prudente.
Le texte prévoit une substitution de l’autorisation de travaux par une déclaration de conformité pour certains établissements. Mais le commerçant ne doit pas traiter cette réforme comme une dispense générale.
Avant de signer un devis ou de lancer le chantier, il faut vérifier :
- si le local entre réellement dans le champ de la dérogation ;
- si un décret ou une instruction locale précise les modalités de dépôt ;
- si la mairie accepte déjà le circuit déclaratif ;
- si un autre régime reste applicable, notamment une déclaration préalable d’urbanisme, un permis de construire ou une autorisation d’enseigne ;
- si le bail commercial impose l’accord préalable du bailleur ;
- si la copropriété doit autoriser certains travaux ;
- si l’assureur exige une déclaration avant modification du risque.
La mauvaise méthode consiste à dire : le local fait moins de 300 m², donc je peux commencer.
La bonne méthode consiste à constituer un mini-dossier de conformité avant travaux, à vérifier le canal de dépôt auprès de l’autorité administrative et à conserver les preuves techniques. La rapidité recherchée par la réforme ne protège pas l’exploitant qui a sous-estimé les normes.
Que doit contenir le dossier du commerçant ?
Même lorsque la déclaration remplace l’autorisation, le commerçant doit pouvoir démontrer que les travaux respectent les règles applicables.
Le dossier utile comprend généralement :
- un plan du local avant travaux ;
- un plan du local après travaux ;
- une description des zones accessibles au public ;
- la surface prise en compte ;
- la capacité d’accueil ;
- les dégagements et issues ;
- les dispositifs d’alarme et d’extinction ;
- les matériaux utilisés ;
- les accès, circulations, sanitaires et comptoirs au regard de l’accessibilité ;
- les éventuelles demandes de dérogation accessibilité ;
- les devis et notices techniques ;
- l’accord du bailleur si le bail l’exige ;
- l’accord de copropriété lorsque les travaux touchent les parties communes, la façade, l’enseigne ou certains réseaux.
Ce dossier a une utilité immédiate. Il permet de répondre à la mairie, à la commission de sécurité, au bailleur, à l’assureur, à l’acquéreur du fonds de commerce ou à un repreneur. Il permet aussi de démontrer la bonne foi de l’exploitant en cas de contrôle.
Il faut éviter les dossiers construits uniquement autour d’un formulaire. Le Cerfa ou la déclaration ne sont que la partie visible du sujet. Ce qui compte, c’est la conformité réelle du local et la capacité à la prouver.
Qui peut certifier la conformité ?
La réforme évoque une déclaration de conformité certifiée par un tiers présentant des garanties de compétence et d’indépendance. Ce point doit être manié avec rigueur.
Le tiers ne doit pas être choisi seulement parce qu’il promet un dossier rapide. Il doit pouvoir justifier de sa compétence sur les règles ERP, l’accessibilité et la sécurité incendie. Il doit aussi être suffisamment indépendant des intérêts commerciaux immédiats du chantier.
En pratique, selon la nature des travaux, le commerçant peut devoir solliciter un architecte, un bureau de contrôle, un maître d’oeuvre compétent ou un professionnel capable d’engager sa responsabilité sur la conformité technique. Le choix dépend du local, de l’activité, de la catégorie ERP, des travaux et des règles locales de dépôt.
Le commerçant doit conserver :
- la mission confiée au tiers ;
- les pièces étudiées ;
- les réserves éventuelles ;
- les plans validés ;
- l’attestation ou la certification produite ;
- les échanges avec la mairie ;
- les corrections demandées avant ouverture.
Une certification trop vague peut devenir dangereuse. Elle peut rassurer le dirigeant sans réellement sécuriser le local. Elle peut aussi compliquer un recours contre le professionnel si le document ne précise ni le périmètre de vérification ni les normes contrôlées.
Quels risques en cas de mauvaise déclaration ?
Le risque principal est l’ouverture ou l’exploitation d’un local qui n’est pas conforme.
Les conséquences peuvent être concrètes :
- opposition ou difficulté administrative ;
- demande de travaux complémentaires ;
- retard d’ouverture ;
- perte de chiffre d’affaires ;
- tension avec le bailleur ;
- refus ou réserve de l’assureur ;
- difficulté lors de la vente du fonds de commerce ;
- responsabilité de l’exploitant en cas d’accident ;
- fermeture administrative dans les situations les plus sensibles.
La déclaration de conformité ne doit donc pas être pensée comme un raccourci administratif. C’est un transfert de charge. L’administration intervient moins en amont dans certains cas, mais l’exploitant doit être capable de démontrer que le local respecte les exigences applicables.
Le risque est encore plus important pour les commerces exploités sous franchise, les restaurants, les établissements recevant des enfants, les salles de sport, les locaux en sous-sol, les locaux avec extraction, les établissements avec forte affluence ou les commerces situés dans des immeubles anciens.
Bail commercial : vérifier l’accord du bailleur avant les travaux
La réforme ERP ne modifie pas le bail commercial.
Si le bail interdit certains travaux sans autorisation du bailleur, l’exploitant doit obtenir cet accord. Si les travaux touchent la structure, les réseaux, la façade, l’enseigne, les parties communes ou la destination contractuelle, l’accord écrit devient souvent indispensable.
Il faut aussi vérifier la clause de destination. Un local loué pour une activité donnée ne peut pas toujours accueillir une activité voisine sans autorisation. La condition légale de maintien de la même activité doit donc être croisée avec la destination contractuelle du bail.
Un dossier ERP mal préparé peut ainsi produire un contentieux commercial. Le bailleur peut reprocher des travaux non autorisés. Le locataire peut soutenir que les travaux étaient nécessaires à l’exploitation. Le débat porte alors sur le bail, les autorisations, la conformité du local, la preuve des échanges et les conséquences financières du retard.
Pour les dirigeants qui préparent une ouverture, une rénovation ou une cession, il est utile de relire le bail avec la même attention que le dossier administratif. Le droit des affaires ne se limite pas au formulaire ERP : il relie le bail, les travaux, l’assurance, la responsabilité du dirigeant et la continuité de l’exploitation.
Paris et Île-de-France : anticiper les délais pratiques
À Paris et en Île-de-France, la question ERP se complique souvent par la densité des immeubles, les copropriétés anciennes, les façades protégées, les locaux en rez-de-chaussée d’habitation, les contraintes d’enseigne et les délais de coordination entre professionnels.
Un commerçant qui veut ouvrir vite doit vérifier très tôt :
- la mairie compétente ;
- les contraintes de façade ;
- les règles de copropriété ;
- l’accord du bailleur ;
- les prescriptions de sécurité incendie ;
- l’accessibilité depuis la rue ;
- les sanitaires accessibles si l’activité l’exige ;
- les extractions, ventilations et réseaux ;
- la cohérence entre le calendrier du chantier et le calendrier d’ouverture.
La déclaration de conformité peut accélérer certains dossiers, mais elle ne supprime pas les autres contraintes. Dans un local parisien, une difficulté de copropriété, une façade modifiée sans accord ou un bail mal relu peut retarder l’ouverture autant qu’un dossier administratif incomplet.
Que faire avant de déposer une déclaration de conformité ?
La méthode utile tient en six étapes.
Première étape : qualifier le local. Il faut vérifier la surface, la catégorie ERP, l’activité, l’effectif du public, les accès et les contraintes de l’immeuble.
Deuxième étape : qualifier les travaux. Changer une peinture n’a pas la même portée que déplacer une cloison, créer un comptoir, modifier une sortie, installer une cuisine, changer l’enseigne ou réorganiser les circulations.
Troisième étape : vérifier l’éligibilité à la déclaration. Le seuil de 300 m², le maintien de l’activité et le système d’extinction adapté doivent être documentés.
Quatrième étape : choisir le tiers certificateur. Sa mission doit être écrite et précise.
Cinquième étape : interroger l’autorité administrative sur le canal de dépôt et les pièces attendues.
Sixième étape : conserver le dossier complet. Cette conservation est utile pendant l’exploitation, lors d’un contrôle, au moment d’une cession ou en cas de sinistre.
Cette méthode permet de profiter de la simplification sans transformer la réforme en risque juridique.
Sources utiles
Le texte principal est l’article L. 122-3 du Code de la construction et de l’habitation, modifié par la loi du 26 mai 2026.
Le ministère de l’Économie a publié une présentation des principales mesures de la loi de simplification de la vie économique, avec un point spécifique sur les établissements recevant du public.
Service-Public Entreprendre rappelle les démarches relatives aux procédures d’autorisation de travaux ERP et les règles de sécurité incendie applicables aux ERP.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous préparez des travaux, une ouverture ou une reprise de commerce et vous voulez vérifier si votre local peut relever de la nouvelle déclaration de conformité.
Le cabinet peut organiser une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat afin de relire le bail, le dossier ERP, les échanges avec la mairie et les risques liés à l’ouverture.
Appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact du cabinet.
À Paris et en Île-de-France, cette vérification permet souvent d’identifier avant le chantier les blocages liés au bail, à la copropriété, à la mairie ou à l’assurance.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.