Les troubles anormaux du voisinage a l’epreuve de la densification urbaine : panorama de jurisprudence 2025-2026
I. L’extension du domaine du trouble anormal de voisinage
A. De la nuisance averee au risque hypothetique
Le principe selon lequel nul ne doit causer a autrui un trouble excedant les inconvenients normaux du voisinage constitue l’un des piliers les plus sollicites du droit des biens. Consacre a l’article 1253 du Code civil depuis la loi du 15 avril 2024 [[Article 1253 du Code civil : « Le proprietaire, le locataire, l’occupant sans titre, le beneficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser a occuper ou a exploiter un fonds, le maitre d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est a l’origine d’un trouble excedant les inconvenients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en resulte. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000049410740]], ce regime de responsabilite objective dispense la victime de rapporter la preuve d’une faute. La seule constatation du depassement d’un seuil de nuisance suffit a engager la responsabilite de plein droit de l’auteur du trouble, qu’il soit proprietaire, locataire ou occupant sans titre. Cette construction pretorienne, edifiee par la Cour de cassation au fil du XXe siecle, connait depuis 2025 des evolutions significatives qui en precisent les contours et en eprouvent les limites.
La troisieme chambre civile de la Cour de cassation a, dans un arret du 5 mars 2026, rappele avec une rigueur renouvelee le principe d’exoneration en matiere de troubles anormaux du voisinage. La Cour a juge que « la faute de la victime n’est exoneratoire que lorsqu’elle presente les caracteristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage » [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n 24-10.225 : « Il resulte de ce principe que la faute de la victime n’est exoneratoire que lorsqu’elle presente les caracteristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage. », https://www.courdecassation.fr/decision/69a94f3acdc6046d47941771]]. En l’espece, la cour d’appel de Paris avait rejete la demande d’indemnisation du prejudice de jouissance d’une societe proprietaire de locaux commerciaux en copropriete au motif que celle-ci s’etait opposee aux projets de reconstruction du plancher effondre presentes par le syndic et que son inertie avait contribue a son propre prejudice. La Cour de cassation a censure cette analyse, considerant que les juges du fond n’avaient pas caracterise une faute de la victime revetant les attributs de la force majeure ni une faute a l’origine exclusive du dommage.
Cette position s’inscrit dans la continuite d’une jurisprudence constante selon laquelle « l’action fondee sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilite civile extracontractuelle qui, independamment de toute faute, permet a la victime de demander reparation au proprietaire, locataire, occupant a titre gratuit ou sans droit ni titre de l’immeuble a l’origine du trouble, responsable de plein droit » [[CA Rouen, 26 nov. 2025, n 24/02078, https://www.courdecassation.fr/decision/6927f73b011fb71514eafb9c]]. La cour d’appel de Rouen a, par cette formulation, synthetise l’etat du droit positif anterieur a l’entree en vigueur de l’article 1253 du Code civil, dans une affaire ou un conduit de cheminee vetuste, edifie a moins d’un metre de la fenetre du voisin, provoquait des emanations toxiques et des odeurs de bistre persistantes. L’expert judiciaire avait constate que le debouche de la cheminee se situait en dessous de la construction voisine et qu’il s’agissait d’une « non-conformite porteuse d’intoxications par les gaz de combustion et notamment par le monoxyde de carbone ». La cour en a deduit l’existence d’un trouble anormal, independamment de toute infraction reglementaire, confirmant la condamnation au paiement d’une indemnite mensuelle de 80 euros sur plus de trente-six mois.
A l’inverse, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a, dans un arret du 8 janvier 2026, refuse de reconnaitre l’existence d’un trouble anormal du voisinage a propos de la presence de trois pins d’Alep en bordure de propriete. Les proprietaires voisins invoquaient le danger que constituaient ces arbres en raison des risques de chute par grand vent. La cour a releve que « les epoux ne demontrent pas en quoi le dommage redoute de la chute des trois pins, objet du present litige serait avere. Ce dommage est hypothetique ou eventuel » [[CA Aix-en-Provence, 8 janv. 2026, n 23/01173, https://www.courdecassation.fr/decision/69615f7bcdc6046d47c6b5b8]]. Par ailleurs, les juges ont constate que les proprietaires avaient acquis leur bien en juin 2020 dans une zone classee « trame paysagere a preserver », entouree d’une pinede existant depuis plusieurs decennies, et qu’ils ne pouvaient des lors ignorer la configuration des lieux. L’action fondee sur l’article 671 du Code civil fut declaree irrecevable, la prescription trentenaire etant acquise.
Ces deux decisions illustrent la ligne de partage qui gouverne l’appreciation du trouble anormal : d’un cote, les nuisances averees, constatees par des mesures objectives et caracterisees par leur recurrence ou leur intensite ; de l’autre, le risque hypothetique ou la simple gene, qui ne sauraient suffire a engager la responsabilite de plein droit du voisin. L’appreciation concrete des circonstances de temps et de lieu demeure le critere cardinal.
B. La densification urbaine comme frontiere renouvelee du trouble anormal
Le contentieux des troubles anormaux du voisinage connait un regain d’actualite singulier a la faveur des politiques de densification urbaine et des objectifs de construction de logements affiches par les pouvoirs publics. Les projets de surelevation, la rehabilitation lourde d’immeubles existants et la multiplication des operations de demolition-reconstruction dans le tissu urbain constitue generent des frictions inedites entre riverains, que la theorie du trouble anormal est regulierement appelee a trancher.
Le tribunal judiciaire de Paris a eu a connaitre, par ordonnance de refere du 9 janvier 2026, d’une demande d’interdiction de surelevation d’un immeuble formee par des proprietaires voisins qui invoquaient une perte de luminosite et d’ensoleillement constitutive d’un trouble anormal du voisinage [[TJ Paris, 9 janv. 2026, n 25/55775, https://www.courdecassation.fr/decision/69654cc3cdc6046d471006c1]]. Le juge des referes a considere, dans une motivation particulierement eclaira nte, que « les problematiques de vues sont inherentes au milieu urbain dense. En effet, tout occupant d’un logement situe en zone urbaine se trouve expose au risque de voir des immeubles collectifs edifices sur les parcelles voisines et la responsabilite du voisin ne pourra etre engagee que si le caractere excessif du trouble allegue par rapport aux inconvenients normaux du voisinage est etabli ». Cette formule pose un standard d’appreciation qui merite d’etre souligne : dans un contexte de densification voulue par les regles d’urbanisme, le seuil de l’anormalite s’eleve. Le simple fait de perdre une vue ou un ensoleillement ne constitue pas, en soi, un trouble anormal dans une grande metropole.
La jurisprudence precise que « le trouble de voisinage est un prejudice en soi supportable de telle sorte qu’il ne donne lieu a reparation que s’il excede la limite des inconvenients normaux du voisinage, un trouble normal n’ouvrant ainsi pas droit a reparation ». La notion de « trouble normal » est ici erigee en contrepoint necessaire : la vie urbaine impose des suje tions reciproques que chacun doit tolerer. La responsabilite de plein droit ne saurait etre un instrument d’opposition systematique aux projets de construction, sous peine de paralyser les objectifs d’interet general poursuivis par le legislateur.
En matiere de surelevation, la cour d’appel de Paris a, dans un arret du 24 juillet 2025, confirme la condamnation de proprietaires a mettre fin a l’empi etement de leur construction sur le fonds voisin. Le commissaire de justice avait constate que la surelevation etait construite a l’aplomb de la limite separative et que « la superposition des bandes de zinc et des tuiles de faitage creait un debord de plusieurs centimetres sur la propriete » de la voisine [[CA Paris, 24 juill. 2025, n 24/17300, https://www.courdecassation.fr/decision/688311244d9076bf079c2261]]. La cour a retenu l’existence d’un trouble manifestement illicite, l’atteinte au droit de propriete etant caracterisee de maniere evidente. L’empi etement materiel se distingue ainsi de la simple perte de vue ou d’ensoleillement : le premier releve du trouble manifestement illicite, la seconde du trouble anormal dont l’appreciation est plus contextuelle.
La Cour de cassation a egalement eu l’occasion de rappeler que la regle de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes de laquelle chaque coproprietaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes « sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres coproprietaires ni a la destination de l’immeuble » [[Article 9 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006470990]], constitue un fondement autonome permettant de sanctionner les atteintes aux droits des coproprietaires, independamment de la theorie du trouble anormal [[Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n 23-22.835 : « Il incombe au coproprietaire beneficiant d’un droit de jouissance privative sur une partie commune de demonter les installations edifiees dans l’exercice de ce droit de jouissance, mais dont l’existence porte atteinte aux droits qu’un autre coproprietaire tient du reglement de copropriete. », https://www.courdecassation.fr/decision/697b02c3cdc6046d47110606]].
II. La reparation du trouble anormal entre reaffirmation du principe et revision des modalites
A. Le principe de responsabilite objective a l’epreuve de l’inertie de la victime
L’arret du 5 mars 2026 de la troisieme chambre civile constitue un rappel utile de la vigueur du principe de responsabilite objective. La faute de la victime n’est exon eratoire que si elle presente les caracteres de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage. Cette formule, desormais classique, merite d’etre lue a la lumiere des faits de l’espece : la societe proprietaire de locaux commerciaux avait subi un effondrement de plancher imputable au lot voisin, et les juges du fond lui avaient refuse toute indemnisation au motif qu’elle se serait opposee aux projets de reconstruction proposes par le syndic. La Cour de cassation a considere que ce comportement, fut-il critiquable, n’atteignait pas le seuil de la faute exclusive de nature a exonerer totalement le responsable du trouble.
La portee de cette decision est double. D’une part, elle confirme que le regime du trouble anormal du voisinage demeure un regime de responsabilite objective qui ne se confond pas avec la responsabilite pour faute de droit commun. D’autre part, elle rappelle aux juridictions du fond qu’elles ne sauraient ecarter l’indemnisation du prejudice de jouissance sans caracteriser avec precision le comportement de la victime et son lien causal avec le dommage. Comme le rappelait deja la meme chambre, « l’action fondee sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilite civile extracontractuelle » dont la prescription quinquennale commence a courir a compter de la premiere manifestation du trouble [[Cass. 3e civ., 16 janv. 2020, n 16-24.352, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000041499794]].
Par ailleurs, l’article 835 du Code de procedure civile confere au juge des referes le pouvoir de « prescrire en refere les mesures conservatoires ou de remise en etat qui s’imposent, soit pour prevenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » [[Article 835 du Code de procedure civile, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041896971]]. Le trouble manifestement illicite se distingue du trouble anormal par son caractere evident de violation de la regle de droit. L’empi etement constitue ainsi un trouble manifestement illicite, comme l’a juge la cour d’appel de Paris dans l’arret du 24 juillet 2025 precite, des lors que « le caractere illicite de l’acte peut resulter de sa contrariete a la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages ».
La cour d’appel de Versailles a, dans un arret du 17 fevrier 2026, ordonne la demolition de constructions empietant sur le fonds voisin et condamne les proprietaires fautifs au paiement de dommages et interets [[CA Versailles, 17 fevr. 2026, n 23/02955, https://www.courdecassation.fr/decision/699556a4cdc6046d47c69fd5]]. Le geometre-expert avait identifie des debords de fondations de quatorze centimetres a l’avant et de dix centimetres a l’arriere de la construction litigieuse. La cour a confirme le jugement en ce qu’il avait ordonne la demolition, y compris en surface, en hauteur et en sous-sol, rappelant que l’atteinte a la propriete immobiliere constitue une violation evidente de la regle de droit au sens de l’article 835 precite.
B. La reparation en nature et la modulation des condamnations
La reparation du trouble anormal de voisinage peut prendre la forme d’une condamnation pecuniaire ou d’une injonction de faire, voire de detruire. La jurisprudence recente illustre la diversite des mesures de remise en etat que les juridictions n’hesitent pas a prononcer, y compris sous astreinte.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arret du 23 octobre 2025, a condamne les proprietaires d’un fonds a l’origine d’ecoulements d’eaux aggravant l’humidite du terrain voisin a faire realiser un bassin de retention sur leur propriete, sous astreinte de cinquante euros par jour de retard dans la limite de douze mois [[CA Aix-en-Provence, 23 oct. 2025, n 23/12972, https://www.courdecassation.fr/decision/68fb978611af6ba0065f43a8]]. L’expert judiciaire avait constate que « la presence d’une arrivee d’eau a partir d’une buse drainant entre autres les eaux de la propriete voisine » aggravait la situation anterieure et que les travaux de drainage n’etaient « pas conformes aux regles de l’art ». La cour a en outre confirme la condamnation des proprietaires a indemniser le prejudice de jouissance a hauteur de sept mille euros, en tenant compte de ce que seule une partie de la propriete etait impactee et non l’habitation elle-meme.
Cette decision rappelle que la theorie du trouble anormal du voisinage constitue une action reelle qui permet au juge d’ordonner des mesures de remise en etat sur le fonds a l’origine du trouble, et non pas seulement sur le fonds de la victime. L’article 544 du Code civil, qui consacre le droit de propriete comme le droit de jouir et disposer des choses « de la maniere la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibe par les lois ou par les reglements », trouve ici sa limite dans l’obligation de ne pas causer a autrui un trouble excedant les inconvenients normaux du voisinage [[Article 544 du Code civil : « La propriete est le droit de jouir et disposer des choses de la maniere la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibe par les lois ou par les reglements. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428859]]. L’article 545 du meme Code precise que « nul ne peut etre contraint de ceder sa propriete, si ce n’est pour cause d’utilite publique, et moyennant une juste et prealable indemnite » [[Article 545 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428860]].
La question de la servitude de tour d’echelle, accessoire frequent du contentieux des travaux en limite de propriete, a egalement ete abordee par la cour d’appel de Paris dans l’arret precite du 24 juillet 2025. Le tour d’echelle permet au proprietaire d’un fonds d’acceder temporairement au fonds voisin pour effectuer les travaux necessaires a la conservation de son bien. La cour a refuse de l’ordonner en refere, estimant que le devis produit par l’entrepreneur ne fournissait pas « les conditions precises dans lesquelles l’echafaudage sera pose sur la construction se trouvant sur le terrain voisin » ni « de garanties sur les precautions qui seront prises ». Le refus du proprietaire voisin d’accorder une servitude de tour d’echelle n’apparaissait des lors pas manifestement illicite, en l’absence de garanties suffisantes.
La reparation du prejudice de jouissance obeit a une methode d’evaluation pragmatique. La cour d’appel de Rouen, dans l’arret du 26 novembre 2025, a retenu une indemnite mensuelle de quatre-vingts euros sur une periode de trente-sept mois, soit environ trois mille euros, pour le prejudice de jouissance cause par les fumees toxiques de la cheminee voisine. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans l’arret du 8 janvier 2026, a condamne les proprietaires qui avaient obtenu en premiere instance l’elagage de trois pins a indemniser le syndicat des coproprietaires a hauteur de huit mille huit cent quatre-vingts euros au titre du prejudice materiel et de six mille euros au titre du prejudice de jouissance, l’elagage ayant consiste a ramener des arbres de plus de soixante ans d’une hauteur de quinze metres a seulement deux metres, ne laissant qu’un « tronc demuni de branches » et alterant durablement l’esthetique de la residence.
Ces decisions revelent que la reparation en matiere de troubles anormaux du voisinage ne se reduit pas a une logique indemnitaire purement comptable. Le juge dispose d’une palette d’outils allant de l’injonction de faire sous astreinte a la demolition, en passant par la condamnation a des travaux de mise en conformite. La proportionnalite de la mesure au trouble constate demeure le principe directeur, comme l’illustre la jurisprudence constante de la troisieme chambre civile depuis l’arret du 27 novembre 2012 selon lequel « la preuve de la propriete de la superficie litigieuse revendiquee au soutien de la demande en demolition ou suppression incombe au revendiquant » [[Cass. 3e civ., 27 nov. 2012, n 11-14.835, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000026706063]]. La demolition n’est ainsi pas automatique et suppose que le demandeur rapporte la preuve de son droit de propriete sur l’assiette de l’empi etement.
Par ailleurs, l’articulation entre le regime du trouble anormal de voisinage et le droit de la copropriete merite une attention particuliere. La Cour de cassation a rappele, dans l’arret du 29 janvier 2026, qu’il incombe au coproprietaire beneficiant d’un droit de jouissance privative sur une partie commune de demonter les installations edifiees dans l’exercice de ce droit de jouissance des lors que leur existence porte atteinte aux droits qu’un autre coproprietaire tient du reglement de copropriete. Ce rappel est l’occasion de souligner que l’action fondee sur le trouble anormal du voisinage et l’action en respect du reglement de copropriete constituent deux voies de droit distinctes mais complementaires, qui peuvent etre mobilisees cumulativement devant les juridictions competentes pour assurer la protection effective du droit de propriete et de la jouissance paisible des biens. Le droit de la copropriete et le contentieux de la construction constituent a cet egard des ressources essentielles pour les proprietaires confrontes aux nuisances issues de travaux ou d’ouvrages defectueux.
Conclusion
Le contentieux des troubles anormaux du voisinage traverse une periode de densification remarquable, tant au plan factuel qu’au plan jurisprudentiel. La conjonction des politiques publiques de construction de logements, des operations de surelevation en milieu urbain et de la multiplication des procedures judiciaires entre riverains a conduit la troisieme chambre civile de la Cour de cassation a preciser plusieurs regles essentielles : la faute de la victime n’est exoneratoire que si elle revet les caracteres de la force majeure, le risque hypothetique ne caracterise pas un trouble anormal, et la densification urbaine eleve le seuil de tolerance des inconvenients de voisinage. La diversite des mesures de reparation prononcees par les juridictions du fond temoigne de la plasticite du regime, qui constitue un instrument d’equilibre entre le droit de propriete et les exigences de la vie urbaine contemporaine. Les praticiens du droit de la copropriete et du contentieux locatif trouveront dans ces evolutions jurisprudentielles des points d’appui solides pour le traitement des litiges de voisinage.
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