L’exécution forcée de l’obligation de délivrance du bailleur : la troisième chambre civile consacre le caractère continu des obligations du bailleur
Le droit du bail, qu’il soit d’habitation ou commercial, repose sur un équilibre fondamental entre les obligations réciproques du bailleur et du preneur. Parmi celles qui incombent au bailleur, les obligations de délivrance d’un logement conforme et d’entretien de la chose louée en état de servir à l’usage convenu constituent le cœur de la relation contractuelle. Un arrêt publié au Bulletin rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026 est venu rappeler avec une netteté particulière que ces obligations, qualifiées de continues, sont exigibles pendant toute la durée du bail et que leur inexécution persistante ouvre au locataire une action en exécution forcée qui échappe à la prescription tant que le manquement du bailleur n’a pas cessé [[Cet arrêt, largement commenté par la doctrine, a fait l’objet d’une analyse approfondie sur Village de la Justice en juin 2026, accessible à l’adresse https://www.village-justice.com/articles/actualite-des-baux-obligation-continue-bailleur-execution-forcee-des-travaux,55856.html.]]]. Cette construction jurisprudentielle, patiemment édifiée par la troisième chambre civile depuis plusieurs années, trouve son aboutissement dans une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026 qui précisent à la fois le fondement théorique de l’obligation continue et ses conséquences pratiques sur le pouvoir d’injonction du juge.
I. Le caractère continu des obligations du bailleur, fondement de l’exécution forcée
A. L’obligation de délivrance et de jouissance paisible, obligations continues par nature
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Cette triple obligation — délivrance, entretien, jouissance paisible — constitue le socle du statut protecteur du preneur. Or, la nature même du contrat de bail, contrat à exécution successive régi par l’article 1709 du même code, commande que ces obligations ne s’épuisent pas à la date de la remise des clés mais qu’elles se renouvellent à chaque instant de la relation locative.
Par un arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a formulé le principe dans des termes qui ne laissent place à aucune ambiguïté : « Cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin). En l’espèce, des locataires d’un bail commercial se plaignaient de ne pas avoir accès à une cour arrière pourtant incluse dans l’assiette du bail. La cour d’appel avait déclaré leur action prescrite au motif qu’ils connaissaient la configuration des lieux depuis la signature de l’avenant en 2003. La Cour de cassation censure cette analyse en rappelant que le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice, ce qui excluait toute prescription.
Dès lors, le caractère continu de l’obligation de délivrance emporte une double conséquence : il interdit de fixer le point de départ de la prescription au jour de la conclusion du bail ou de l’entrée dans les lieux, et il maintient ouverte l’action en exécution forcée aussi longtemps que le bailleur n’a pas mis un terme au manquement qui lui est reproché. Ce principe avait déjà été énoncé par la troisième chambre civile dans un arrêt du 4 décembre 2025, également publié au Bulletin : « Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, publié au Bulletin). Dans cette affaire, une locataire commerciale sollicitait la condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux de réfection de toiture, façades et voirie rendus nécessaires par la vétusté. La cour d’appel de Riom avait déclaré l’action prescrite en retenant que la vétusté était connue dès la signature du bail en 2012. La Haute juridiction censure à nouveau ce raisonnement, au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil, en imposant au juge du fond de rechercher si un manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation.
Par ailleurs, l’arrêt du 2 avril 2026 est venu confirmer l’application de ces principes au bail d’habitation. En l’espèce, des locataires se plaignaient de l’absence d’accès à des balcons et de défauts d’étanchéité. La cour d’appel de Lyon avait déclaré leurs demandes irrecevables au motif que les logements avaient bien été délivrés lors de la conclusion des baux respectifs en 1992 et 2003. La troisième chambre civile censure : « Ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181). La Cour reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché si les parties avaient entendu modifier l’assiette du bail depuis sa conclusion et si un manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation.
A cet égard, la cohérence de la construction jurisprudentielle est remarquable. La troisième chambre civile applique désormais le même raisonnement, au visa des mêmes articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil, qu’il s’agisse d’un bail commercial ou d’un bail d’habitation. Le caractère continu de l’obligation de délivrance est ainsi érigé en principe général du droit des baux, transcendant les distinctions entre les différents statuts locatifs.
B. Le régime probatoire de la prescription face au manquement persistant
La qualification d’obligation continue produit des effets substantiels sur le régime de la prescription. En application de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Or, lorsque l’obligation du bailleur est continue, le manquement se renouvelle à chaque instant où l’inexécution persiste, de sorte que le délai de prescription ne peut commencer à courir. En conséquence, le locataire demeure recevable à agir en exécution forcée sans limitation temporelle autre que la durée du bail lui-même.
Par ailleurs, l’arrêt du 5 mars 2026 introduit une distinction fondamentale entre l’action en exécution forcée, qui est imprescriptible tant que le manquement perdure, et l’action en réparation des conséquences dommageables de cette inexécution, qui se prescrit par cinq ans. La Cour précise en effet que le locataire peut « obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». Cette formulation a le mérite de clarifier une question qui divisait la doctrine : si l’obligation de délivrance est continue et si son inexécution est elle-même continue, le préjudice en résultant se renouvelle-t-il également de manière continue, ou est-il soumis à la prescription quinquennale de droit commun ? La réponse de la troisième chambre civile est habile : elle distingue l’action en nature, imprescriptible, de l’action indemnitaire, limitée à cinq ans.
En outre, l’arrêt du 11 janvier 2024 éclaire l’articulation entre l’obligation de délivrance et la faute de la victime susceptible d’exonérer le bailleur. Dans cette espèce, un locataire se plaignait de problèmes d’humidité affectant son logement. La cour d’appel avait rejeté ses demandes indemnitaires au motif qu’il avait refusé l’installation d’un déshumidificateur proposé par le bailleur et qu’il avait décliné les offres de relogement pendant la réalisation des travaux. La troisième chambre civile censure : « La faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure, ou constitue la cause exclusive du dommage » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-15.848). En l’espèce, la cour d’appel n’avait pas caractérisé un comportement fautif du locataire atteignant ce degré de gravité, de sorte que l’exonération totale du bailleur était injustifiée.
Dès lors, la charge de la preuve du manquement persistant pèse sur le locataire, qui doit démontrer qu’à la date de sa demande en justice, l’inexécution par le bailleur n’avait pas cessé. Mais une fois cette preuve rapportée, le bailleur ne peut se retrancher derrière la prescription pour échapper à son obligation. Il lui incombe, pour s’exonérer, de démontrer soit qu’il a satisfait à son obligation, soit que l’inexécution est imputable à une cause étrangère présentant les caractères de la force majeure, soit que le comportement du locataire constitue la cause exclusive du dommage.
II. Les modalités de l’exécution forcée en nature
A. L’injonction judiciaire sous astreinte, prérogative souveraine du juge
La reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur trouve son prolongement naturel dans les pouvoirs d’injonction reconnus au juge pour en assurer l’effectivité. L’arrêt du 13 juin 2024, publié au Bulletin, apporte sur ce point une contribution décisive. Dans cette affaire, une locataire subissait des nuisances sonores en provenance du local chaufferie situé sous son appartement. La cour d’appel avait condamné le bailleur, sous astreinte, à réaliser les travaux de transfert de la chaufferie nécessaires à la suppression des nuisances acoustiques. Le bailleur contestait cette décision en soutenant que le juge ne pouvait lui imposer les modalités précises d’exécution de son obligation. La troisième chambre civile rejette ce moyen : « Le juge, qui constate l’existence de troubles de jouissance subis par un locataire, apprécie souverainement les mesures propres à les faire cesser en faisant injonction à leur auteur de procéder à des travaux » (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-21.250, publié au Bulletin).
A cet égard, cette solution s’inscrit dans une conception extensive du pouvoir d’injonction du juge du fond. L’article 1221 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature, sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. Or, l’arrêt du 13 juin 2024 confirme que le juge ne se borne pas à ordonner la cessation du trouble ; il peut préciser les travaux à réaliser et, surtout, assortir sa décision d’une astreinte destinée à vaincre la résistance du bailleur défaillant.
Par ailleurs, la question de l’astreinte, comme mécanisme de contrainte destiné à assurer l’exécution effective de la condamnation, revêt une importance particulière dans le contentieux locatif. Le locataire qui obtient une décision condamnant le bailleur à réaliser des travaux se heurte fréquemment à l’inertie de ce dernier, qui préfère parfois assumer le coût de dommages-intérêts plutôt que celui des travaux. L’astreinte, en faisant croître le coût de l’inexécution à mesure que le temps passe, constitue un levier efficace pour contraindre le bailleur à s’exécuter. La troisième chambre civile, en consacrant le pouvoir souverain du juge d’apprécier les mesures propres à faire cesser le trouble, inclut implicitement mais nécessairement la faculté de prononcer une astreinte, conformément aux articles L. 131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
En conséquence, le locataire confronté à l’inexécution persistante du bailleur dispose d’une voie procédurale efficace : il peut saisir le juge du fond d’une demande de condamnation sous astreinte aux fins de réalisation des travaux nécessaires au respect de l’obligation de délivrance. Le juge appréciera souverainement, au regard des circonstances de l’espèce, la nature et l’étendue des travaux à réaliser, sans être lié par les propositions du locataire ni par les objections du bailleur.
B. L’articulation entre délivrance conforme, décence du logement et force majeure exonératoire
L’obligation de délivrance ne se limite pas à la remise matérielle des clés. L’article 1719 du Code civil, complété par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour les baux d’habitation, impose au bailleur de délivrer un logement décent. Cette notion de décence, définie par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, englobe des exigences de sécurité physique et de santé des occupants, de confort minimal et de performance énergétique minimale. Or, le caractère continu de l’obligation de délivrance a pour effet que le logement doit demeurer décent pendant toute la durée du bail, et non seulement au jour de la prise d’effet du contrat. Un logement qui deviendrait indécent en cours de bail, par exemple en raison de l’apparition d’infiltrations ou de l’obsolescence des installations, place le bailleur en situation de manquement à son obligation de délivrance.
Par ailleurs, l’arrêt du 11 janvier 2024 illustre les conditions restrictives dans lesquelles le bailleur peut s’exonérer de sa responsabilité. La troisième chambre civile exige que la faute du locataire présente les caractères de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage pour exonérer totalement le bailleur. Le simple refus opposé par le locataire aux propositions du bailleur, telles que l’installation d’un déshumidificateur provisoire ou l’acceptation d’un relogement temporaire, ne suffit pas à caractériser une telle faute exonératoire. A plus forte raison, la connaissance par le locataire de la vétusté des lieux au moment de la conclusion du bail ne prive pas le bailleur de son obligation d’y remédier, ainsi que le rappelle l’arrêt du 4 décembre 2025.
En outre, la jurisprudence de la troisième chambre civile met en lumière une interaction subtile entre les articles 1719 et 1720 du Code civil. L’article 1720 impose au bailleur de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Or, la Cour de cassation précise, dans l’arrêt du 4 décembre 2025, que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». Cette précision est essentielle car elle rappelle que les clauses du bail ne peuvent déroger aux obligations essentielles du bailleur que de manière expresse et non équivoque.
Dès lors, la qualification d’obligation continue produit un effet protecteur remarquable pour le locataire : elle lui garantit que le bailleur ne pourra échapper à son obligation de maintenir la chose louée en état de servir à l’usage convenu par le simple écoulement du temps. La prescription, qui constitue souvent un obstacle dirimant à l’action du locataire, est neutralisée au stade de l’exécution forcée en nature. Cette construction jurisprudentielle s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des droits du preneur, dont témoigne également la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, qui a introduit l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 réduisant le délai de prescription des actions dérivant d’un contrat de bail à trois ans.
En outre, la jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle, de manière constante, que le caractère indécent ou insalubre d’un logement ne se confond pas nécessairement avec la notion de péril. Dans un arrêt du 23 novembre 2022, la Cour a jugé que le constat d’un logement indécent ou insalubre « n’est pas nécessairement de nature à créer un péril pour ses occupants » (Cass. 3e civ., 23 nov. 2022, n° 21-18.461), ce qui exclut l’application des dispositions spécifiques du Code de la construction et de l’habitation relatives à la police de la sécurité des immeubles sans pour autant exonérer le bailleur de son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Il s’en évince que le locataire dispose de deux fondements alternatifs pour contraindre le bailleur à réaliser des travaux : l’obligation continue de délivrance conforme, sanctionnée par l’exécution forcée, et, le cas échéant, les dispositions relatives au logement indigne prévues par l’article L. 511-1 du Code de la construction et de l’habitation et l’article L. 521-1 du même code qui permettent au juge des référés de prescrire toute mesure conservatoire.
Par ailleurs, l’arrêt du 16 mars 2023 apporte une précision utile quant à l’obligation de jouissance paisible. La troisième chambre civile y a rappelé que le bailleur « est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, d’effectuer les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 22-10.013). Cette formulation consacre une obligation de résultat à la charge du bailleur, dont la portée pratique est considérable : le simple constat d’un trouble effectif de jouissance suffit à caractériser le manquement, sans qu’il soit nécessaire pour le locataire de démontrer une faute du bailleur.
En conséquence, cette évolution jurisprudentielle revêt une portée qui dépasse le seul contentieux locatif traditionnel. L’article 1219 du Code civil, relatif à l’exception d’inexécution, et l’article 1217, qui énumère les sanctions de l’inexécution, participent d’une même logique : le créancier d’une obligation continue ne saurait être privé de son droit à l’exécution forcée par le seul effet du temps lorsque l’inexécution persiste. A cet égard, la solution dégagée par la troisième chambre civile pour le contrat de bail pourrait, par analogie, trouver à s’appliquer à d’autres contrats à exécution successive dans lesquels le débiteur est tenu d’une obligation continue de délivrance ou de mise à disposition.
Conclusion
La troisième chambre civile a édifié, à travers une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, une construction jurisprudentielle cohérente et protectrice des droits du preneur. En consacrant le caractère continu des obligations de délivrance et de jouissance paisible du bailleur, elle a doté le locataire d’un instrument procédural efficace : l’action en exécution forcée, imprescriptible tant que le manquement perdure, assortie de la possibilité d’obtenir une condamnation sous astreinte dont le juge apprécie souverainement les modalités. En distinguant cette action en nature de l’action indemnitaire, soumise à la prescription quinquennale, la Cour offre un équilibre satisfaisant entre la protection du locataire et la sécurité juridique du bailleur. En conséquence, le praticien du droit immobilier doit intégrer cette double dimension — continue et exécutoire en nature — de l’obligation du bailleur lorsqu’il conseille un locataire confronté à l’inexécution persistante de son bailleur. La saisine du juge aux fins d’obtention d’une injonction sous astreinte constitue désormais une voie de droit solidement établie, dont les arrêts récents de la troisième chambre civile ont précisé le fondement et les contours avec une clarté qui profite à l’ensemble des acteurs du contentieux locatif.
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