La prescription de l’action en répétition des charges locatives : le point de départ introuvable
Le contentieux des charges locatives est marqué par un paradoxe persistant. Le bailleur est tenu, en vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, de procéder à une régularisation annuelle des provisions versées par le locataire. Or cette obligation légale n’est assortie d’aucune sanction directe. Par ailleurs, l’article 7-1 de la même loi soumet toutes les actions dérivant du contrat de bail à une prescription triennale dont le point de départ, depuis un arrêt de principe de la troisième chambre civile du 9 novembre 2017, est fixé au jour de la régularisation des charges et non au jour du versement des provisions. Il en résulte une construction jurisprudentielle singulière : tant que le bailleur n’a pas exécuté son obligation de régularisation, la prescription de l’action en répétition du locataire ne commence pas à courir. Cette position, constamment réaffirmée depuis 2017, produit des effets pratiques considérables que les juridictions du fond, comme l’a illustré la cour d’appel de Nancy dans un arrêt du 15 janvier 2026, ne manquent pas de tirer.
I. La régularisation des charges : une obligation légale à géométrie variable
A. Le mécanisme provision/régularisation institué par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989
Aux termes de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun, ainsi que des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement. Le texte prévoit que ces charges peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle [[ Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041587263 ]]. Le législateur a ainsi institué un mécanisme en deux temps : le bailleur perçoit des provisions dont le montant est justifié par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, le cas échéant, par le budget prévisionnel ; puis, au moins une fois par an, il procède à la régularisation en produisant un décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires.
Ce dispositif, complété par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste limitative des charges récupérables, constitue le socle du droit des charges locatives. La régularisation annuelle répond à une double finalité : elle permet au bailleur de recouvrer la différence entre les provisions perçues et les dépenses réelles qu’il a exposées, et elle garantit au locataire la transparence sur l’affectation des sommes qu’il a versées. Or, en dépit de son caractère impératif, l’obligation de régularisation annuelle n’est assortie d’aucune sanction textuelle expresse. Le législateur n’a pas prévu de déchéance du droit aux charges pour le bailleur défaillant, ni de droit à restitution automatique des provisions non régularisées. Cette lacune, délibérée ou non, a placé le juge au coeur d’un arbitrage délicat entre la protection du locataire et la préservation des droits du bailleur.
La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a certes été modifiée à plusieurs reprises, notamment par la loi ALUR du 24 mars 2014, sans que le législateur ne comble cette absence de sanction. La question s’est donc posée, dès les premières années d’application du texte, de savoir si le défaut de régularisation annuelle emportait des conséquences juridiques, et lesquelles. La Cour de cassation y a répondu de manière progressive, en distinguant soigneusement l’obligation de régulariser, dont elle a rappelé le caractère impératif mais non sanctionné, et les conséquences de l’inexécution de cette obligation sur le terrain probatoire et sur celui de la prescription.
B. L’absence de sanction directe du défaut de régularisation et la persistance du droit aux charges du bailleur
La troisième chambre civile a posé le principe dans son arrêt du 9 novembre 2017 : l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction. Elle a ainsi jugé, au visa de l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948 et des articles L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation et 2224 du code civil, que le bailleur pouvait justifier des charges à tout moment dans la limite du délai de prescription, dès lors qu’il produisait les justificatifs correspondants [[ Cass. 3e civ., 9 nov. 2017, n° 16-22.445, publié au Bulletin et au Rapport, https://www.courdecassation.fr/decision/5fcaa8c55955769fd0df1d0b ]]. La cour d’appel de Paris avait relevé que la bailleresse, la société immobilière 3F, avait communiqué les justificatifs assortis des clés de répartition et que les locataires avaient été en mesure, lors de deux expertises successives, de soumettre contradictoirement leurs critiques. La Cour de cassation en a déduit qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner le remboursement intégral des provisions.
En conséquence, le bailleur qui n’a pas respecté la périodicité annuelle de la régularisation n’est pas pour autant privé de la faculté de réclamer les charges au locataire. Cette solution, dont l’orthodoxie juridique peut être discutée, se fonde sur la distinction entre l’obligation de régulariser et l’obligation de payer les charges : la première est une obligation accessoire de reddition de comptes, la seconde est une obligation principale de contribution aux dépenses de la chose louée. Dès lors, la méconnaissance de l’obligation accessoire ne saurait éteindre l’obligation principale. La jurisprudence postérieure n’a pas remis en cause ce principe, qui demeure la clé de voûte du contentieux des charges locatives.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé en 2011 que le paiement sans réserve des provisions sur charges ne vaut pas renonciation du locataire à agir en répétition de l’indu. Dans un arrêt du 5 avril 2011, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait écarté la prescription en se fondant sur le fait que le locataire n’avait jamais contesté devoir les sommes litigieuses et avait continué à verser irrégulièrement des montants à la bailleresse. La Cour a jugé que ces motifs ne suffisaient pas à caractériser une renonciation non équivoque du locataire à se prévaloir de la prescription [[ Cass. 3e civ., 5 avr. 2011, n° 10-16.748, https://www.courdecassation.fr/decision/613727c4cd5801467742daa2 ]]. Cette solution protège le locataire contre une renonciation tacite déduite de son seul silence ou de paiements partiels, et consacre une exigence de renonciation expresse ou, à tout le moins, dénuée de toute équivoque.
II. La prescription de l’action en répétition : un point de départ indéfiniment suspendu
A. Le principe fondateur : le jour de la régularisation comme dies a quo de la prescription triennale
L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014, dispose que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit [[ Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028777184 ]]. Ce texte, inspiré de la formulation de l’article 2224 du code civil relatif à la prescription quinquennale de droit commun, a substitué à l’ancienne prescription trentenaire un délai triennal dont le point de départ est la connaissance du droit par son titulaire. La détermination du dies a quo a constitué l’enjeu central des premières années d’application de ce texte en matière de charges locatives.
C’est dans ce contexte que la troisième chambre civile a rendu, le 9 novembre 2017, un arrêt de principe publié au Bulletin et au Rapport, dont la motivation mérite d’être citée in extenso : « Il résulte de la combinaison de ces textes que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision » [[ Cass. 3e civ., 9 nov. 2017, n° 16-22.445, publié au Bulletin et au Rapport, https://www.courdecassation.fr/decision/5fcaa8c55955769fd0df1d0b ]]. En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait retenu que le point de départ de la prescription était la date de paiement de chaque provision indue. La Cour de cassation a censuré cette analyse, posant ainsi une règle dont la portée pratique est considérable.
Cette solution a été immédiatement réaffirmée quelques mois plus tard, le 8 mars 2018, dans un arrêt également publié au Bulletin, à propos d’un litige opposant l’office public de l’habitat Pays d’Aix Habitat Métropole à ses locataires : « Il résulte de la combinaison de ces textes que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; Que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision » [[ Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.985, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca99244320138e2ce459bf ]]. Le tribunal d’instance d’Aix-en-Provence avait au contraire retenu, pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription, que le point de départ devait être fixé à la date du paiement de chaque somme indue. La Cour a censuré cette décision, confirmant ainsi la solidité de sa jurisprudence.
La Cour de cassation a réitéré ce principe le 6 mai 2021, dans un arrêt de cassation rendu au visa des articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 2224 du code civil. Elle a jugé que « l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision » [[ Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-11.707, https://www.courdecassation.fr/decision/6093acc3ab4025311647a7c2 ]]. Le tribunal d’instance de Bordeaux avait fixé le point de départ de la prescription à compter de chaque paiement de provision, en retenant que le locataire ne pouvait sérieusement soutenir ignorer son droit à obtenir la communication de la ventilation des charges. La Cour a censuré ce raisonnement, rappelant que la connaissance du droit ne peut être antérieure à la régularisation qui en est le préalable nécessaire.
Cet attendu, reproduit dans des termes identiques à trois reprises en moins de quatre ans, présente tous les attributs d’une jurisprudence constante. La troisième chambre civile a ainsi consacré une règle qui déroge au principe général de l’article 2224 du code civil, selon lequel le point de départ de la prescription est le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. En effet, la Cour substitue à l’appréciation in concreto de la connaissance effective du droit une règle objective : le locataire ne peut connaître l’existence d’un indu qu’à compter de la régularisation, indépendamment de la date à laquelle il aurait pu, en théorie, solliciter cette régularisation.
A cet égard, la justification théorique de cette solution réside dans la nature même du mécanisme provision/régularisation. Tant que le bailleur n’a pas arrêté le compte définitif des charges, le locataire ignore si les provisions qu’il a versées sont excédentaires, insuffisantes ou conformes aux dépenses réelles. La régularisation constitue donc un acte juridique unilatéral du bailleur qui révèle au locataire l’existence éventuelle d’un trop-perçu. Ce n’est qu’à cette date que naît véritablement le droit à répétition du locataire, et par conséquent le délai pour l’exercer. La Cour de cassation a ainsi fait prévaloir une conception objective du point de départ de la prescription, fondée sur la structure même du rapport d’obligation entre les parties, sur une approche subjective qui aurait fait dépendre le dies a quo de la diligence du locataire à réclamer les justificatifs.
B. Les conséquences pratiques d’une prescription suspendue à la diligence du bailleur
La rigueur du principe ainsi posé produit des effets en cascade dont la portée doit être mesurée avec précision. La première conséquence, et la plus immédiate, est que le bailleur qui n’a jamais procédé à la régularisation des charges ne peut opposer la prescription triennale à l’action en répétition du locataire. En l’absence de point de départ identifiable, le délai de trois ans n’a pas commencé à courir. Le locataire conserve donc intégralement son droit à réclamer la restitution des provisions versées, quel que soit le nombre d’années écoulées depuis les versements. Cette solution, qui peut sembler sévère pour le bailleur négligent, est la conséquence logique de l’architecture jurisprudentielle bâtie par la Cour de cassation.
La cour d’appel de Nancy, dans un arrêt du 15 janvier 2026, a fait une application rigoureuse de ce principe. La juridiction a jugé que le bailleur, qui n’avait jamais régularisé les charges, ne pouvait opposer la prescription à la demande de restitution formée par la locataire, faute de point de départ identifiable pour le délai triennal [[ CA Nancy, 2e ch., 15 janv. 2026, n° 24/02452, JurisData n° 2026-001707 ]]. Cette décision illustre la manière dont les juridictions du fond tirent les conséquences de la position de la Cour de cassation : le défaut prolongé de régularisation anéantit, en pratique, toute possibilité pour le bailleur d’invoquer utilement la prescription.
En outre, les arrêts rendus le 28 septembre 2022 par la troisième chambre civile ont rappelé, dans trois espèces distinctes, les exigences formelles qui pèsent sur le bailleur en matière de régularisation. Un mois avant la régularisation, le bailleur doit communiquer au preneur un décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires, et tenir les pièces justificatives à disposition pendant six mois [[ Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-16.373, 21-16.374, 21-16.375, https://www.courdecassation.fr/decision/6333ea2ae5004d05dab7c0ba ]]. Le non-respect de ces formalités, sans priver le bailleur de son droit au fond, fragilise sa position procédurale et renforce celle du locataire qui conteste les sommes réclamées.
Par ailleurs, le défaut de régularisation expose le bailleur à des difficultés probatoires croissantes avec le temps. Plus les années s’écoulent sans régularisation, plus il devient malaisé de réunir les justificatifs anciens : factures des prestataires, contrats d’entretien, relevés de compteurs, décomptes de charges de copropriété. Le bailleur qui attend plusieurs années avant de régulariser prend le risque de ne plus être en mesure de justifier les dépenses dont il réclame le remboursement. Or la charge de la preuve des charges récupérables incombe au bailleur, en application de l’article 1353 du code civil. Un bailleur qui ne peut produire les justificatifs correspondants s’expose à voir sa demande rejetée, alors même que son droit ne serait pas prescrit.
Dès lors, la situation du bailleur qui s’abstient durablement de régulariser est paradoxale : son droit à réclamer les charges n’est pas prescrit, mais sa capacité à les prouver se dégrade de manière irréversible. Cette asymétrie entre la survie théorique de la créance et l’érosion pratique de la preuve constitue l’une des dynamiques les plus singulières du contentieux locatif contemporain. Le locataire, quant à lui, se trouve dans une position d’attente stratégique : tant que le bailleur ne régularise pas, il conserve intact son droit à répétition, sans être tenu par aucun délai. Cette configuration place le bailleur face à un choix : régulariser rapidement, ce qui fera courir le délai de prescription triennale au profit du locataire et permettra d’opposer cette prescription aux demandes portant sur les années antérieures de plus de trois ans ; ou s’abstenir de régulariser, ce qui préserve la créance de charges mais expose à une demande de restitution du locataire portant sur l’intégralité des provisions versées depuis l’origine du bail.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 3 décembre 2020, a également rappelé que la prescription triennale de l’article 7-1 s’applique à l’ensemble des actions dérivant du contrat de bail, et que ce délai court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer [[ Cass. 3e civ., 3 déc. 2020, n° 19-22.011, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4caa16790d76d94b85af ]]. L’application de ce principe à l’action en paiement des charges par le bailleur, symétrique de l’action en répétition du locataire, renforce la cohérence d’ensemble du dispositif. Le bailleur qui entend réclamer des arriérés de charges doit agir dans les trois ans de la date à laquelle chaque somme est devenue exigible, c’est-à-dire à compter de chaque régularisation annuelle ou, à défaut, de chaque échéance de provision.
En définitive, la construction jurisprudentielle de la troisième chambre civile peut être résumée ainsi : l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est pas sanctionnée par une déchéance du droit aux charges, mais son inexécution suspend indéfiniment le point de départ de la prescription de l’action en répétition du locataire. Le bailleur perd ainsi le bénéfice du temps, sans perdre le bénéfice du fond. Cette architecture, dont la cohérence logique est certaine, produit néanmoins des effets paradoxaux : elle incite le bailleur à régulariser promptement pour faire courir le délai de prescription, tout en lui permettant de se prévaloir de charges anciennes s’il parvient à en rapporter la preuve. Le point d’équilibre entre les intérêts du bailleur et ceux du locataire se situe donc dans l’exécution régulière et documentée de l’obligation de régularisation annuelle.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile a édifié, depuis l’arrêt du 9 novembre 2017, un régime de prescription autonome dont la singularité tient à la dissociation radicale entre la date du paiement des provisions et celle du point de départ du délai triennal. En consacrant la régularisation des charges comme l’unique événement faisant courir la prescription de l’action en répétition, la Cour de cassation a conféré à l’obligation de régularisation une portée procédurale qui dépasse sa seule finalité comptable. Le bailleur qui omet de régulariser ne s’expose pas à une sanction directe, mais il perd, de facto, la faculté de se prévaloir de l’écoulement du temps pour faire obstacle aux demandes de restitution du locataire. Cette solution, constante depuis près d’une décennie, a été récemment appliquée par la cour d’appel de Nancy le 15 janvier 2026, confirmant ainsi son ancrage dans la pratique judiciaire. La régularisation annuelle des charges apparaît dès lors comme un acte à double tranchant pour le bailleur : elle est la condition de l’exercice effectif de son droit à recouvrer les charges, mais elle est aussi le déclencheur du délai de prescription de l’action adverse.
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