L’adaptation climatique du parc de logements : l’emergence d’une obligation juridique pesant sur l’Etat et les acteurs prives
Par Reda KOHEN, avocat au barreau de Paris.
Le 27 mai 2026, la Fondation pour le Logement a depose une intervention volontaire devant le Conseil d’Etat dans le cadre du recours climatique initie au printemps 2025 par des sinistres et les ONG de l’Affaire du siecle. Un memoire de quatre-vingts pages qui entend demontrer que la France meconnait ses obligations d’adaptation des logements au changement climatique. Cette action, largement relayee par la presse generaliste, souleve une question juridique fondamentale jusqu’ici peu exploree par le contentieux civil : l’obligation de garantir un habitat adapte aux consequences du rechauffement releve-t-elle exclusivement de la puissance publique, ou engage-t-elle egalement la responsabilite des bailleurs, vendeurs et syndicats de coproprietaires dans l’ordre juridique interne ? L’analyse du contentieux administratif de la carence fautive et des evolutions recentes de la jurisprudence de la troisieme chambre civile de la Cour de cassation permet d’esquisser les contours d’une obligation multidimensionnelle d’adaptation climatique du parc immobilier.
I. La carence fautive de l’Etat en matiere de logement : d’une obligation individuelle de relogement a une obligation systemique d’adaptation
A. Le contentieux DALO, matrice juridique de la responsabilite de l’Etat pour carence en matiere d’habitat
Le regime de la carence fautive de l’Etat en matiere de logement a ete forge par le Conseil d’Etat dans le cadre du contentieux du droit au logement opposable, institue par la loi du 5 mars 2007. La construction pretorienne est desormais bien etablie et ses principes directeurs sont susceptibles d’etre transposes au contentieux climatique emergent. Aux termes de l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation, toute personne reconnue par une commission de mediation comme prioritaire et devant etre logee ou relogee d’urgence peut saisir le juge administratif. Le Conseil d’Etat a, des le 2 aout 2018, enonce le principe selon lequel « la carence fautive de l’Etat a executer cette decision dans le delai imparti engage sa responsabilite a l’egard du seul demandeur, au titre des troubles dans les conditions d’existence resultant du maintien de la situation qui a motive la decision de la commission, que l’interesse ait ou non fait usage du recours en injonction contre l’Etat » [[Conseil d’Etat, 5e chambre, 2 aout 2018, n 413600, Inedit au recueil Lebon, ECLI:FR:CECHS:2018:413600.20180802, https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000037279271 : « La carence fautive de l’Etat a executer cette decision dans le delai imparti engage sa responsabilite a l’egard du seul demandeur, au titre des troubles dans les conditions d’existence resultant du maintien de la situation qui a motive la decision de la commission. »]].
Ce principe a ete constamment reitere par la haute juridiction administrative. Le Conseil d’Etat a precise le 21 fevrier 2018 que ces troubles « doivent etre apprecies en fonction des conditions de logement qui ont perdure du fait de la carence de l’Etat, de la duree de cette carence et du nombre de personnes composant le foyer du demandeur pendant la periode de responsabilite de l’Etat » [[Conseil d’Etat, 5e chambre, 21 fevrier 2018, n 409982, ECLI:FR:CECHS:2018:409982.20180221, https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000036640627]]. La periode de responsabilite court a compter de l’expiration du delai de trois ou six mois imparti au prefet pour provoquer une offre de logement. L’appreciation du prejudice est fonction des conditions materielles de logement qui ont perdure du fait de la carence, de sa duree et de la composition du foyer [[Conseil d’Etat, 5e-6e chambres reunies, 10 octobre 2020, n 432061, ECLI:FR:CECHR:2020:432061.20201008, https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000042417982]].
Ce corpus jurisprudentiel revele une methodologie de la carence fautive qui repose sur trois elements : une obligation legalement definie pesant sur l’Etat, un delai d’execution imparti, et un prejudice apprecie in concreto en fonction de la duree de la carence et des conditions materielles d’habitat. Or, cette methodologie est directement transposable a l’hypothese d’une carence de l’Etat dans l’adaptation du parc de logements au changement climatique. La loi du 22 aout 2021 portant lutte contre le dereglement climatique et renforcement de la resilience face a ses effets, dite loi Climat et Resilience, a cree de nouvelles obligations pour la puissance publique, notamment en matiere de renovation energetique des batiments et d’adaptation des territoires aux consequences du rechauffement.
Le juge administratif a, par ailleurs, etendu la notion de carence fautive a des situations ou l’Etat a manque a ses obligations en matiere de prevention des risques naturels, comme l’illustre le contentieux de la tempete Xynthia. La cour administrative d’appel de Nantes a juge le 10 decembre 2019 que « l’Etat a manque a ses obligations en matiere de mise en oeuvre des politiques de prevention » et « etait tenu d’une obligation de conseil dans le cadre de l’instruction des permis de construire » [[CAA Nantes, 2e chambre, 10 decembre 2019, n 18NT02725, https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000039655369]]. Cette jurisprudence atteste que le juge administratif est dispose a reconnaitre une carence fautive de l’Etat des lors qu’une obligation de protection de la population a ete meconnue, meme en l’absence de texte imposant un delai precis.
B. Le recours climatique de la Fondation pour le Logement : vers une obligation systemique d’adaptation des logements
Le recours dans lequel s’inscrit l’intervention volontaire de la Fondation pour le Logement est heritage du succes des ONG dans l’Affaire du siecle. Le Conseil d’Etat avait alors, par une decision du 1er juillet 2021, enjoint au Gouvernement de prendre toutes les mesures necessaires pour reparer le prejudice ecologique cause par le depassement du premier budget carbone de la France. Cette decision inaugure une nouvelle forme de controle juridictionnel des politiques publiques environnementales, fondee sur l’obligation generale de protection de l’environnement resultant de la Charte de l’environnement de 2004.
Le memoire depose par la Fondation pour le Logement entend franchir une etape supplementaire en demontrant que la France meconnait son obligation d’adapter les logements aux consequences du rechauffement. Selon les donnees rendues publiques par l’Agence de l’environnement et de la maitrise de l’energie, un logement sur dix seulement serait suffisamment adapte aux fortes chaleurs. La canicule de l’ete 2025 a cause 5 700 deces et 24 000 passages aux urgences. Ces donnees objectives constituent des elements de fait susceptibles de caracteriser une carence de l’Etat dans l’adaptation du parc immobilier.
Le parallele avec le contentieux DALO est eclaiarant. Le Conseil d’Etat a, dans ce contentieux, admis que la carence de l’Etat etait constitutive d’une faute de nature a engager sa responsabilite des lors qu’une decision administrative reconnaissant un droit n’avait pas ete executee dans le delai imparti [[Conseil d’Etat, 5e chambre, 25 fevrier 2019, n 418857, ECLI:FR:CECHS:2019:418857.20190225, https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000038166181]]. Dans l’hypothese climatique, la transposition de ce raisonnement supposerait d’identifier une obligation legalement definie et un delai d’execution raisonnablement determinable. La loi Climat et Resilience, en fixant des echeances progressives d’interdiction de location des logements les plus energivores et en imposant des obligations de renovation aux coproprietes, pourrait constituer le socle legal de cette reconnaissance.
Le juge administratif a d’ores et deja admis, dans des decisions recentes, que la carence fautive de l’Etat engage sa responsabilite a l’egard du demandeur au titre des troubles resultant du maintien de la situation ayant motive la decision de la commission, « alors meme que l’interesse n’a pas fait usage du recours en injonction contre l’Etat » [[Conseil d’Etat, 5e chambre, 19 decembre 2024, n 493804, ECLI:FR:CECHS:2024:493804.20241219, https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000050803836]]. Cette autonomie de l’action indemnitaire par rapport a l’action en injonction est une donnee essentielle pour le contentieux climatique : elle signifie que les requerants peuvent rechercher la responsabilite de l’Etat sans avoir prealablement obtenu une injonction de faire.
II. L’intensification des obligations des acteurs prives du logement face a l’imperatif climatique
A. L’obligation de delivrance d’un logement decent a l’epreuve du rechauffement
Parallelement a la construction du contentieux administratif de la carence, la troisieme chambre civile de la Cour de cassation procede a une intensification remarquable de l’obligation de delivrance pesant sur le bailleur. Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est oblige, « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particuliere », de « delivrer au preneur la chose louee et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement decent » [[Article 1719 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127]]. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 precise les caracteristiques du logement decent. Le decret du 30 janvier 2002, modifie a plusieurs reprises, enumere les criteres auxquels doit satisfaire le logement, parmi lesquels figurent la protection contre les infiltrations d’eau, une aeration suffisante et une installation de chauffage adaptee.
La Cour de cassation a considerablement renforce la portee de cette obligation. Dans un arret du 16 mai 2024, la troisieme chambre civile a casse un arret d’appel ayant ecarte la responsabilite du bailleur au motif que des travaux de reparation avaient ete executes posterieurement a la fin du bail. La Cour enonce que « le bailleur est oblige, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particuliere, de delivrer au locataire un logement decent » et que « seul un cas de force majeure peut exonerer le bailleur de son obligation de delivrance d’un logement decent » [[Cour de cassation, troisieme chambre civile, 16 mai 2024, n 23-12.438, https://www.courdecassation.fr/decision/6645a24c98cdd0000806503e : « Il resulte de ces textes que le bailleur est oblige, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particuliere, de delivrer au locataire un logement decent. (…) Seul un cas de force majeure peut exonerer le bailleur de son obligation de delivrance d’un logement decent. »]]. La Cour confirme ainsi que l’obligation de delivrance est une obligation de resultat dont seul le cas de force majeure peut exonerer le bailleur.
Cette lecture est confortee par un arret du 27 juin 2024, par lequel la Cour de cassation censure une cour d’appel ayant ecarte l’indemnisation du prejudice alors qu’elle avait constate que le bailleur « avait manque a son obligation de delivrance d’un logement decent » [[Cour de cassation, troisieme chambre civile, 27 juin 2024, n 23-15.226, https://www.courdecassation.fr/decision/667d33070e9e6ea7dff2c9a8]]. La Cour rappelle que le constat du manquement impose au juge d’en tirer les consequences indemnitaires, sans pouvoir subordonner la reparation a des considerations d’opportunite.
L’intensification de cette obligation revet une acuite particuliere a l’aune des episodes caniculaires. Le decret du 30 janvier 2002 ne mentionne pas explicitement l’adaptation aux fortes chaleurs parmi les criteres de decence. Cependant, la Cour de cassation, par un arret du 14 novembre 2024, a rappele que le bailleur « tenu de delivrer un logement decent, doit y faire, pendant toute la duree du bail, toutes les reparations, autres que locatives, necessaires au maintien en l’etat et a l’entretien normal de locaux donnes en location » [[Cour de cassation, troisieme chambre civile, 14 novembre 2024, n 23-12.650, https://www.courdecassation.fr/decision/6735a1f38bdc6c39ccf7981c]]. Une interpretation extensive de ce texte pourrait integrer, a terme, les travaux d’adaptation thermique des logements aux episodes de chaleur extreme.
La Cour de cassation a en outre rappele, dans un arret du 2 avril 2026, que l’obligation de delivrance « perdure tout au long du contrat de bail pour assurer une jouissance paisible de la chose louee » [[Cour de cassation, troisieme chambre civile, 2 avril 2026, n 24-22.181, https://www.courdecassation.fr/decision/69ce05adcdc6046d47d34f16]]. Cette obligation continue de delivrance, couplee a l’obligation de resultat exclusive de toute cause exoneratoire autre que la force majeure, dessine les contours d’une garantie du bailleur a l’egard du locataire qui pourrait, a l’avenir, etre mobilisee pour exiger l’adaptation des logements aux consequences du rechauffement climatique.
B. L’obligation d’information du vendeur et du bailleur sur les risques naturels et climatiques
Au-dela de l’obligation de delivrance, un second front jurisprudentiel emerge concernant l’obligation d’information pesant sur les acteurs de la transaction immobiliere. La loi du 30 juillet 2003 relative a la prevention des risques technologiques et naturels, codifiee aux articles L. 125-5 et L. 562-4 du code de l’environnement, impose au vendeur de produire, dans le cadre du diagnostic technique annexe a l’acte de vente, un etat des risques naturels et technologiques. Les articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation completent ce dispositif.
La troisieme chambre civile de la Cour de cassation a recemment donne une portee nouvelle a cette obligation dans un arret publie au Bulletin du 19 fevrier 2026. La Cour a juge que « si, apres la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implantee l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prevention des risques naturels previsibles prescrit ou approuve, le dossier de diagnostic technique est complete, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un etat des risques ou par une mise a jour de l’etat existant » [[Cour de cassation, troisieme chambre civile, 19 fevrier 2026, n 24-10.524, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6996b63ccdc6046d47eba5f0 : « Si, apres la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implantee l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prevention des risques naturels previsibles prescrit ou approuve, le dossier de diagnostic technique est complete, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un etat des risques ou par une mise a jour de l’etat existant. »]].
Cette decision revet une importance majeure en ce qu’elle precise que l’approbation d’un plan de prevention des risques entre la promesse et l’acte authentique impose une mise a jour de l’etat des risques. La Cour considere que le plan approuve vaut servitude d’utilite publique et que l’acquereur doit en etre informe prealablement a la signature de l’acte authentique. La meconnaissance de cette obligation ouvre droit a la resolution de la vente ou a la diminution du prix.
Dans un arret du 21 septembre 2023, la Cour de cassation a sanctionne le manquement du vendeur a son devoir d’information en relevant qu’il n’avait pas joint au contrat un etat des risques naturels et technologiques etabli moins de six mois avant la vente [[Cour de cassation, troisieme chambre civile, 21 septembre 2023, n 22-15.850, https://www.courdecassation.fr/decision/650be304beee0f8318b97a71]]. Le formalisme de l’information due par le vendeur est donc controle avec rigueur par la Cour de cassation.
Cette jurisprudence est susceptible d’une extension significative a mesure que les donnees climatiques et les cartographies des risques evoluent. La mise a jour des plans de prevention des risques naturels pour integrer les consequences du rechauffement climatique, les phenomenes de retrait-gonflement des argiles, les risques d’inondation par remontee de nappe ou de submersion marine, constitue un processus continu. Chaque mise a jour de ces documents generera, pour le vendeur, l’obligation de communiquer a l’acquereur un etat des risques actualise. Le non-respect de cette obligation expose le vendeur a la resolution de la vente, meme plusieurs annees apres la transaction.
Le dispositif de l’etat des risques naturels et technologiques est, en outre, applicable aux contrats de location en vertu de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989. Tout bailleur doit annexer au contrat de location un etat des risques naturels et technologiques lorsque le logement est situe dans une zone couverte par un plan de prevention des risques ou une zone de sismicite. La meconnaissance de cette obligation peut etre invoquee par le locataire pour justifier une demande de diminution du loyer ou de resolution du bail.
L’obligation d’information climatique est egalement renforcee par le diagnostic de performance energetique, dont la portee probatoire a ete consacree par la troisieme chambre civile dans un arret du 14 decembre 2023, publie au Bulletin, qui rappelle que le bailleur est tenu de delivrer « un logement repondant a un niveau de performance energetique compatible avec un usage d’habitation decent » [[Cour de cassation, troisieme chambre civile, 14 decembre 2023, n 21-21.964, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/657aabd7c3656883187886d8]]. Le decret du 11 janvier 2021, qui a consacre le caractere opposable du DPE, permet au locataire de se prevaloir d’un diagnostic defavorable pour engager la responsabilite du bailleur.
Enfin, le decret du 29 juillet 2023 relatif aux criteres de decence energetique a fixe un calendrier progressif d’interdiction de location des logements les plus energivores : les logements de classe G sont interdits a la location depuis le 1er janvier 2025, les logements de classe F le seront a compter du 1er janvier 2028, et les logements de classe E a compter du 1er janvier 2034. Ces echeances legales creent a la charge du bailleur une obligation de faire dont la meconnaissance expose a la suspension du loyer et a l’indemnisation du prejudice subi par le locataire. Un arret recent de la troisieme chambre civile du 16 avril 2026 rappelle, a cet egard, que la suspension du loyer « ne peut etre prononcee que si le logement repond aux exigences prevues aux premier et deuxieme alineas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 » [[Cour de cassation, troisieme chambre civile, 16 avril 2026, n 25-10.188, https://www.courdecassation.fr/decision/69e07c64cdc6046d476a55fa]].
Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arret du 11 janvier 2024, a sanctionne une cour d’appel qui, tout en ayant constate que le bailleur avait manque a son obligation de delivrance, n’en avait pas tire les consequences indemnitaires [[Cour de cassation, troisieme chambre civile, 11 janvier 2024, n 22-15.848, https://www.courdecassation.fr/decision/659f9f303328fa00087a29a1]]. Cette jurisprudence rappelle avec constance que le manquement a l’obligation de delivrance d’un logement decent est une faute qui engage de plein droit la responsabilite de son auteur, sans que le juge puisse en attenuer les effets par des considerations d’espece.
L’obligation d’information climatique pesant sur le bailleur et le vendeur s’inscrit desormais dans un maillage normatif dense, associant les dispositions du code de l’environnement, du code de la construction et de l’habitation, et du code civil. Les diagnostics techniques obligatoires, l’etat des risques naturels et technologiques, et le diagnostic de performance energetique constituent autant d’instruments juridiques dont la portee est renforcee par la jurisprudence recente de la Cour de cassation et dont la meconnaissance expose a des sanctions civiles significatives, allant de la diminution du prix a la resolution de la vente.
Conclusion
L’action engagee par la Fondation pour le Logement devant le Conseil d’Etat et l’intensification concomitante des obligations pesant sur les acteurs prives du logement revelent l’emergence d’un cadre juridique coherent en matiere d’adaptation climatique du parc immobilier. La transposition des principes forges par le contentieux de la carence fautive de l’Etat en matiere de DALO au contentieux climatique constitue une evolution previsible et juridiquement etayee. Parallelement, la troisieme chambre civile de la Cour de cassation consolide, arret apres arret, l’obligation de resultat du bailleur en matiere de delivrance d’un logement decent et l’obligation d’information du vendeur sur les risques naturels. La convergence de ces deux mouvements jurisprudentiels, administratif et civil, atteste que l’adaptation des logements au changement climatique n’est plus seulement une ambition politique, mais une obligation juridique dont la violation engage la responsabilite de ses debiteurs, publics comme prives.
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