Bornage judiciaire et délimitation des propriétés : panorama de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2020-2026)
Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. L’article 646 du code civil, dans sa concision, pose le principe d’une action ouverte à tout propriétaire, sans condition de délai ni de circonstance particulière [[ Article 646 du code civil : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429902 ]]. Cette action, qui tend à fixer la ligne divisoire entre deux fonds, se distingue radicalement de l’action en revendication de propriété, laquelle suppose la preuve d’un droit. Le bornage ne tranche pas la propriété ; il en délimite l’assiette. Cette distinction, aussi ancienne que le code civil, connaît pourtant des applications contentieuses récurrentes que la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de rappeler et de préciser, dans une construction jurisprudentielle remarquablement cohérente qui mérite une analyse d’ensemble.
Le présent panorama, qui couvre la période 2020-2026 et s’appuie sur douze décisions de la troisième chambre civile, entend analyser les principaux apports jurisprudentiels en matière de bornage, en distinguant, d’une part, la nature et la portée de l’action (I) et, d’autre part, les règles procédurales et financières qui gouvernent l’opération de délimitation (II).
I. La nature de l’action en bornage : une action autonome qui ne tranche pas la propriété
A. Une action imprescriptible, ouverte à tout propriétaire sans condition de possession
L’action en bornage présente la particularité remarquable d’être imprescriptible. Elle peut être exercée à tout moment, indépendamment de la durée de la situation de fait existante. Cette caractéristique la distingue de l’action en revendication, soumise au délai de prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil puis, depuis la loi du 17 juin 2008, au délai quinquennal de l’article 2224. La Cour de cassation a ainsi confirmé que l’action en bornage, parce qu’elle ne tend pas à la reconnaissance d’un droit de propriété mais à la seule fixation matérielle des limites de fonds contigus, échappe à toute prescription extinctive.
Par ailleurs, l’action en bornage n’est subordonnée à aucune condition de trouble ou d’incertitude particulière. Il suffit que les fonds soient contigus pour que l’action soit recevable. Cette ouverture très large de l’action constitue une garantie essentielle pour le propriétaire, qui peut à tout moment faire constater l’assiette exacte de son droit, sans avoir à démontrer l’existence d’un litige préexistant avec son voisin. L’article 544 du code civil, qui définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », trouve dans l’action en bornage l’un de ses prolongements procéduraux les plus immédiats [[ Article 544 du code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428859 ]].
La troisième chambre civile a toutefois précisé, dans un arrêt publié au Bulletin du 28 mars 2024, que le bornage antérieur rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine [[ 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-16.473, publié au Bulletin : « le bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine », https://www.courdecassation.fr/decision/6605163782fb0c00084cdb7a ]]. En l’espèce, la Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir déclaré irrecevable l’action d’un propriétaire dont les auteurs avaient eux-mêmes consacré la limite résultant d’un bornage de 1984 en implantant une clôture grillagée sur l’emplacement des bornes disparues. La cour d’appel avait souverainement retenu que la limite n’était pas devenue incertaine, dès lors que la clôture grillagée, puis le mur édifié ultérieurement, matérialisaient encore, sur le terrain, la ligne divisoire. La Cour écarte en outre le moyen tiré de l’article 647 du code civil relatif au droit de se clore, en considérant que ce droit ne saurait permettre de remettre en cause une limite déjà fixée et toujours identifiable sur le terrain.
Cette solution illustre la fonction conservatoire du bornage : une fois les limites fixées, même contradictoirement, elles produisent un effet stabilisateur qui interdit au propriétaire de rouvrir indéfiniment le débat. Le droit de se clore, reconnu à tout propriétaire par l’article 647 du code civil [[ Article 647 du code civil : « Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429909 ]], ne peut servir à contourner cette irrecevabilité : la Cour a expressément écarté le moyen tiré de la méconnaissance de ce texte, en relevant que la limite séparative n’était pas devenue incertaine. La clôture, en l’occurrence, avait été implantée sur la limite même résultant du bornage, ce qui confirmait la permanence de cette limite.
B. Un bornage qui ne constitue pas un acte translatif de propriété
La distinction entre bornage et revendication de propriété est au coeur de la jurisprudence récente. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt de cassation du 9 avril 2026, que le procès-verbal de bornage ne constitue pas un acte translatif de propriété et n’implique pas, à lui seul, l’accord des parties sur la propriété des fonds ainsi délimités [[ 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-10.488 : « un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, n’implique pas, à lui seul, l’accord des parties sur la propriété des fonds ainsi délimités », https://www.courdecassation.fr/decision/69d74396cdc6046d479c6b01 ]]. La Cour ajoute, dans un attendu de principe, qu’« un bornage n’est pas attributif de propriété mais a seulement pour effet de fixer les limites de fonds contigus ».
En l’espèce, la cour d’appel de Bordeaux avait rejeté les demandes d’un propriétaire tendant à la démolition d’une clôture et d’une allée empiétant prétendument sur sa propriété, au motif qu’un procès-verbal de bornage établi en 2015 par un géomètre-expert avait fixé les limites divisoires et que la clôture litigieuse respectait l’implantation des bornes ainsi posées. La Cour de cassation censure cette décision pour violation des articles 544 et 646 du code civil, en relevant, d’une part, que le bornage n’est pas attributif de propriété et, d’autre part, que la cour d’appel avait dénaturé le titre de propriété du demandeur, lequel précisait que l’immeuble vendu n’avait pas donné lieu à l’établissement d’un plan par un géomètre-expert. La solution est nette : la signature d’un procès-verbal de bornage ne vaut pas reconnaissance du droit de propriété de l’autre partie sur la parcelle ainsi délimitée.
Cette jurisprudence s’inscrit dans le prolongement d’une décision du 27 février 2020 par laquelle la troisième chambre civile avait déjà jugé que la limite séparative fixée par un bornage judiciaire permettait de constater un empiétement et d’en ordonner la suppression, sans que le juge tranche pour autant une question de propriété qui n’était pas soulevée devant lui [[ 3e civ., 27 février 2020, n° 18-19.657, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5b41973f3d32b7e2950f ]]. La cour d’appel de Fort-de-France avait relevé que la limite séparative des parcelles avait été définitivement fixée par le bornage judiciaire antérieur, que cette limite était conforme au plan cadastral et que le géomètre-expert avait constaté que la maison du voisin était partiellement édifiée sur le fonds d’autrui. La Cour de cassation approuve cette motivation et rejette le pourvoi. Ainsi, si le bornage ne tranche pas la propriété, il n’en constitue pas moins un préalable indispensable à la constatation d’un empiétement et à la mise en oeuvre de la sanction qui en découle.
La même logique a été suivie par un arrêt du 26 mars 2020, dans lequel la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait déclaré irrecevable une action en revendication au motif que la reconnaissance d’un empiétement impliquait la délimitation préalable des propriétés [[ 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-24.891, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5944aa4c3b2dde120171 ]]. La Cour rappelle ainsi que l’action en bornage et l’action en revendication sont autonomes : la première n’est pas un préalable nécessaire à la seconde, même si, en pratique, la preuve de l’empiétement suppose le plus souvent que les limites soient établies.
II. Les règles procédurales et financières de l’opération de bornage
A. Le principe du bornage à frais communs et ses tempéraments
L’article 646 du code civil énonce que « le bornage se fait à frais communs ». Cette règle, fondée sur la réciprocité de l’intérêt des propriétaires à voir leurs limites fixées, connaît toutefois un tempérament important lorsque le bornage donne lieu à un contentieux judiciaire. Dans un arrêt publié au Bulletin du 27 mars 2025, la troisième chambre civile a rappelé que, si le bornage se fait à frais communs en application de l’article 646, il en va différemment lorsque l’un des propriétaires soulève une contestation et la soumet au juge [[ 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-13.760, publié au Bulletin : « si, aux termes de l’article 646 du code civil, le bornage se fait à frais communs, il en va différemment lorsque l’un des propriétaires soulève une contestation et la soumet au juge. Lorsque celui-ci échoue dans ses réclamations, le juge peut, usant du pouvoir discrétionnaire qui est le sien, mettre à la charge de cette partie tous les dépens occasionnés par le débat qu’elle a ainsi provoqué », https://www.courdecassation.fr/decision/67e4f443482b9311fa9a3e9e ]]. La Cour se réfère expressément à une jurisprudence ancienne du 16 juin 1976 (pourvoi n° 75-11.167, Bull. n° 273) dont elle confirme la pleine actualité.
En l’espèce, un propriétaire avait assigné une commune en bornage de ses parcelles bordant un chemin rural, en soutenant que l’assiette de ce chemin avait été déplacée à son préjudice. L’expert judiciaire avait conclu qu’aucun déplacement significatif du chemin rural n’avait été constaté. La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, avait fixé la limite séparative conformément aux préconisations de l’expert et mis les dépens à la charge du demandeur, partie succombante. La Cour précise en outre que, lorsque la mission de l’expert comprend le bornage des parcelles selon la limite séparative retenue par le juge, les frais d’achat et d’implantation des bornes relèvent des dépens visés par l’article 695 du code de procédure civile, et non des frais communs de l’article 646. Cette précision est d’importance pratique : elle signifie que le propriétaire qui succombe dans ses prétentions supportera non seulement les dépens de l’instance, mais également le coût des bornes elles-mêmes.
La règle du bornage à frais communs retrouve en revanche son empire lorsque la délimitation est ordonnée sans que le juge ait à trancher une contestation. L’arrêt du 26 janvier 2022 en fournit une illustration [[ 3e civ., 26 janvier 2022, n° 20-22.125, https://www.courdecassation.fr/decision/61f0f23c7743e3330ccf0794 ]]. En l’espèce, un propriétaire avait saisi le tribunal afin de voir ordonner le bornage de sa parcelle longeant un chemin rural et de fixer sa limite séparative avec ce chemin. La commune s’opposait au bornage et soutenait être propriétaire du chemin en vertu de la présomption de l’article L. 161-1 du code rural. La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, avait ordonné le bornage à frais communs, après avoir constaté que l’assiette du chemin litigieux était différente de celle du chemin rural d’origine et qu’il incombait à la commune de rapporter la preuve du droit de propriété qu’elle alléguait. La Cour relève que la commune avait échoué dans cette preuve et que le bornage, qui ne tranchait aucune question de propriété, devait être supporté à frais communs.
Ainsi se dessine une distinction claire entre le bornage amiable, toujours à frais communs, le bornage judiciaire ordonné en l’absence de contestation tranchée, également à frais communs, et le bornage judiciaire consécutif à une contestation dans laquelle l’une des parties succombe, qui met les dépens — y compris les frais d’achat et d’implantation des bornes — à la charge de la partie perdante.
B. Le rôle du géomètre-expert et l’office du juge dans la fixation de la ligne divisoire
Le bornage, qu’il soit amiable ou judiciaire, fait nécessairement intervenir un géomètre-expert, seul professionnel habilité à procéder aux opérations techniques de mesurage et d’implantation des bornes. La jurisprudence de la troisième chambre civile encadre avec précision le rôle respectif du géomètre-expert et du juge dans la détermination de la ligne divisoire.
Le géomètre-expert, chargé par le juge d’une mission de bornage, doit déterminer la limite séparative en s’appuyant sur l’ensemble des éléments de preuve disponibles : titres de propriété, plans cadastraux, procès-verbaux de bornage antérieurs, éléments naturels (talus, haies, fossés), témoignages et attestations. Il doit également respecter les règles de l’art de sa profession, telles que définies par les directives de l’Ordre des géomètres-experts. La cour d’appel apprécie souverainement la valeur des indices soumis à son examen, comme l’a rappelé l’arrêt du 27 mars 2025 précité. En l’espèce, l’expert avait fondé sa proposition de limite sur un bornage amiable de 2000, des bornes anciennes retrouvées sur site et des photographies aériennes. La cour d’appel, s’appropriant ces conclusions, avait pu fixer la limite séparative sans violer l’article 646 du code civil. Ce pouvoir souverain d’appréciation, qui échappe au contrôle de la Cour de cassation sauf dénaturation, confère aux juges du fond une latitude considérable dans la conduite des opérations de bornage.
Le procès-verbal de bornage amiable n’a toutefois de valeur contraignante qu’à l’égard des parties qui l’ont signé. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 12 décembre 2019, que les juges du fond doivent vérifier le caractère contradictoire du bornage et la régularité du consentement des parties [[ 3e civ., 12 décembre 2019, n° 18-23.263, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca6021d34fd1478dab041d ]]. En l’espèce, un propriétaire contestait un bornage amiable en invoquant un vice du consentement. La cour d’appel avait rejeté cette contestation, ce que la Cour de cassation approuve, après avoir constaté que le propriétaire ne démontrait pas l’existence d’une erreur ayant vicié son consentement au moment de la signature du procès-verbal.
Par ailleurs, la jurisprudence du 27 mars 2025 vient préciser que l’absence de cotation, de coordonnées ou d’échelle sur un procès-verbal de bornage amiable ne constitue pas nécessairement un vice de nature à priver ce document de toute force probante. En l’espèce, M. K. invoquait que le bornage amiable du 19 décembre 2000 ne mentionnait pas la distance entre les points retenus, n’était pas coté et ne comportait ni coordonnées ni échelle. La cour d’appel avait néanmoins homologué le rapport d’expertise qui s’appuyait sur ce bornage, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi, en relevant que l’expert avait pu, à partir de ce document et d’autres indices concordants, déterminer avec précision la ligne divisoire.
Enfin, le juge du bornage dispose d’un large pouvoir d’appréciation quant aux modalités de fixation de la limite. Il peut homologuer le rapport de l’expert, s’en écarter partiellement, ou ordonner un complément d’expertise. La Cour de cassation exerce sur ces décisions un contrôle restreint à la dénaturation des éléments de preuve et à la violation des règles de droit. L’arrêt du 28 novembre 2024 illustre ce contrôle : la Cour rejette le pourvoi contre une décision ayant ordonné le bornage conformément au plan établi par l’expert, après avoir constaté que la cour d’appel n’avait pas dénaturé les éléments de la cause [[ 3e civ., 28 novembre 2024, n° 22-24.633, https://www.courdecassation.fr/decision/67481e873f6707ecf31eab45 ]].
Le rôle du géomètre-expert est donc essentiel, mais subordonné à l’office du juge, seul compétent pour fixer la ligne divisoire en cas de désaccord des parties. Le juge ne peut déléguer au géomètre-expert le soin de trancher lui-même une contestation relative à la propriété : cette règle, rappelée avec constance, garantit que le bornage demeure une opération de délimitation et non une attribution de propriété. Il convient de relever que la troisième chambre civile a également jugé, dans un arrêt du 16 mars 2023, que le juge peut fixer la limite conformément au plan établi par l’expert sans violer l’article 646, dès lors que ce plan est corroboré par d’autres éléments de preuve et que les parties ont été mises en mesure de le discuter contradictoirement [[ 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-21.833, https://www.courdecassation.fr/decision/6412c9ec314ae0a62152cf86 ]].
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel ici dressé révèle la constance des principes qui gouvernent l’action en bornage, en dépit de la diversité des situations contentieuses. La troisième chambre civile maintient une ligne directrice claire : le bornage fixe les limites, il ne tranche pas la propriété. Cette distinction, qui irrigue l’ensemble de la jurisprudence récente, a pour corollaire l’imprescriptibilité de l’action, l’autonomie de celle-ci par rapport à l’action en revendication, et le principe du bornage à frais communs, tempéré par la règle de la charge des dépens en cas de contestation judiciaire.
L’arrêt du 9 avril 2026, par lequel la Cour de cassation rappelle avec force qu’un procès-verbal de bornage n’est ni un acte translatif de propriété ni une reconnaissance implicite du droit de propriété d’autrui, constitue l’aboutissement récent de cette construction jurisprudentielle. Il rappelle aux praticiens que la signature d’un procès-verbal de bornage ne dispense pas d’une analyse rigoureuse des titres de propriété, et que le bornage, s’il constitue un outil précieux de pacification des relations de voisinage, ne saurait se substituer à l’action en revendication lorsque la propriété elle-même est en cause.
Les propriétaires confrontés à un conflit de limites trouveront dans ce cadre jurisprudentiel des solutions à la fois techniques et procédurales. Le recours au géomètre-expert, dans le cadre d’un bornage amiable contradictoire, demeure la voie la plus simple et la moins onéreuse. À défaut d’accord, l’action en bornage judiciaire offrira au juge les moyens de fixer la ligne divisoire en s’appuyant sur l’ensemble des éléments de preuve, dans le respect des principes ici rappelés. La jurisprudence relative aux servitudes immobilières, étroitement liée à celle du bornage, complète ce dispositif de régulation des relations de voisinage et mérite une attention particulière dans les situations où la délimitation des fonds s’accompagne de droits de passage ou de vues.
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