Depuis la fin de la treve hivernale 2025-2026, les procedures d’expulsion ont repris. Pour un locataire en logement social, la situation est souvent plus complexe qu’un simple retard de loyer. Il peut y avoir une dette ancienne, une aide au logement suspendue, un commandement de payer, une convocation au tribunal, une proposition de plan d’apurement ou un protocole de cohesion sociale.
Le point essentiel est le suivant : le logement social ne protege pas automatiquement contre l’expulsion. Le bailleur social peut demander la resiliation du bail en cas d’impayes. Mais le locataire dispose aussi de leviers specifiques, notamment le maintien ou le retablissement de l’APL, la saisine des services sociaux, la CCAPEX, le plan d’apurement, le protocole de cohesion sociale et, dans certains cas, le DALO.
Cet article explique quoi faire si vous avez recu un commandement de payer, une assignation ou un commandement de quitter les lieux pour un logement social.
Logement social et impayes : ce qui peut declencher l’expulsion
Le locataire d’un logement social doit payer le loyer et les charges aux dates prevues par le bail. Le depot de garantie ne sert pas a payer le dernier loyer. En cas de retard repete, de paiement partiel ou d’absence de paiement, le bailleur social peut engager une procedure.
La page officielle Service-Public sur le loyer d’un logement social rappelle que le bailleur est en droit de demander la resiliation du bail lorsque le loyer et les charges ne sont pas payes.
En pratique, le dossier commence souvent par des relances, puis un commandement de payer delivre par commissaire de justice. Si le bail contient une clause resolutoire, le commandement vise cette clause et laisse un delai au locataire pour payer, demander des aides ou saisir le juge. Depuis la loi du 27 juillet 2023, cette clause est obligatoire dans les baux d’habitation signes a compter du 29 juillet 2023, et elle existe deja dans beaucoup de contrats plus anciens.
Il ne faut pas attendre l’audience pour agir. Les semaines qui suivent le commandement de payer servent a reunir les preuves, solliciter les aides, formaliser une proposition de paiement et verifier si l’assignation future sera recevable.
La procedure n’est pas la meme selon l’etape atteinte
Il faut d’abord identifier ou se trouve le dossier.
Si vous venez seulement de recevoir une relance du bailleur social, l’objectif est d’eviter le commandement de payer. Il faut demander un decompte detaille, verifier les charges, reprendre si possible le paiement du loyer courant et proposer un plan d’apurement realiste.
Si vous avez recu un commandement de payer, l’objectif est d’eviter que la clause resolutoire produise ses effets. Il faut agir dans le delai indique, alerter la CAF ou la MSA si l’aide au logement est concernee, saisir les services sociaux et preparer une demande de delais.
Si vous avez recu une assignation devant le juge des contentieux de la protection, il faut preparer l’audience. Le juge peut constater la resiliation du bail, ordonner l’expulsion, condamner au paiement de la dette, mais aussi accorder des delais et suspendre les effets de la clause resolutoire si les conditions sont reunies.
Si vous avez deja un jugement d’expulsion et un commandement de quitter les lieux, le dossier est plus urgent. Le protocole de cohesion sociale, le recours DALO, la demande de delais devant le juge de l’execution ou la contestation de certaines mesures d’execution peuvent encore etre examines, mais le calendrier est plus serre.
APL suspendue ou menacee : pourquoi il faut reagir vite
En cas d’impayes, l’aide personnelle au logement peut etre maintenue pour eviter que la dette augmente. Service-Public precise, sur sa page consacree a l’APL en cas de loyers impayes, qu’il y a impaye lorsque la dette atteint au moins deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges.
Pour un locataire en logement social, l’aide au logement est souvent un element central du dossier. Si l’APL est suspendue, la dette peut augmenter rapidement. Si elle est retablie, un rappel peut parfois reduire fortement l’arriere.
Il faut donc verifier trois points :
- la CAF ou la MSA a-t-elle ete informee de l’impaye ;
- le bailleur social a-t-il transmis les elements necessaires ;
- un plan d’apurement ou un protocole peut-il permettre le maintien ou le retablissement de l’aide.
Le locataire doit conserver les courriers de la CAF, les attestations de droits, les avis d’echeance, les decompte du bailleur et les justificatifs de paiement. A l’audience, ces pieces permettent de montrer que la dette n’est pas ignoree et qu’une solution est en cours.
Le protocole de cohesion sociale : l’outil cle du parc social
Le protocole de cohesion sociale est un mecanisme particulierement important en logement social. Il peut intervenir lorsque le bail est resilie par decision judiciaire pour defaut de paiement du loyer et des charges. Le protocole organise le paiement de la dette et permet de suspendre l’execution de l’expulsion tant que le locataire respecte ses engagements.
L’article L. 353-15-2 du Code de la construction et de l’habitation prevoit notamment que le protocole peut integrer un accompagnement social, l’ouverture des droits aux prestations sociales, l’aide au logement et la recherche d’un logement avec un loyer plus adapte.
La Cour d’appel de Limoges, dans un arret du 25 mars 2026, rappelle concretement l’effet du protocole. Elle constate qu’un protocole signe le 9 janvier 2026 avait permis a la locataire de percevoir a nouveau l’aide personnalisee au logement et retient que l’expulsion ne peut pas etre executee tant que le non-respect du protocole n’est pas demontre. La decision est accessible ici : CA Limoges, 25 mars 2026, RG 25/00527.
La cour formule le principe en termes nets : « la signature du protocole vaut alors titre d’occupation ». Cela ne supprime pas le jugement d’expulsion. Cela donne un cadre temporaire pour payer, retablir les aides et eviter l’execution forcee.
Le risque est simple : si le locataire ne paie plus le loyer courant ou ne respecte pas le plan d’apurement, le bailleur peut reprendre l’execution de la decision.
Que demander au bailleur social avant ou apres l’audience
Le locataire ne doit pas se limiter a demander « un arrangement ». Il faut demander des mesures precises.
Avant l’audience, il peut demander :
- un decompte detaille de la dette, mois par mois ;
- la correction des erreurs de charges, d’APL ou de surloyer ;
- un plan d’apurement compatible avec ses ressources ;
- la saisine ou l’actualisation du dossier CAF ;
- un rendez-vous avec le service contentieux ou social ;
- l’examen d’une mutation vers un logement moins cher si le loyer est devenu inadapte.
Apres un jugement d’expulsion, il peut demander la signature d’un protocole de cohesion sociale. Cette demande doit etre ecrite, datee et accompagnee de pieces. Elle doit proposer un paiement du loyer courant et un montant d’apurement realiste. Un plan impossible a tenir affaiblit le dossier.
Le bailleur social regarde surtout la reprise du paiement courant. Payer seulement une petite partie de la dette, sans payer les loyers qui tombent chaque mois, ne suffit pas toujours. A l’inverse, une reprise reguliere du loyer courant peut peser fortement dans la discussion.
CCAPEX, services sociaux, FSL : ne restez pas seul avec la dette
La procedure d’expulsion n’est pas seulement judiciaire. Elle comporte aussi un volet social et administratif. La CCAPEX, commission de coordination des actions de prevention des expulsions locatives, peut etre saisie ou informee dans les dossiers d’impayes. Le Fonds de solidarite pour le logement peut aussi intervenir selon les criteres du departement.
Le locataire doit prendre contact avec une assistante sociale, le CCAS, les services sociaux du departement ou les permanences specialisees. La Fondation pour le Logement des Defavorises tient egalement une plateforme Allo Prevention Expulsion, utile pour s’orienter rapidement.
Ces demarches ne remplacent pas la defense devant le juge. Elles la renforcent. Une attestation de suivi social, une demande FSL, un dossier de surendettement depose ou un plan d’apurement en discussion montrent que le locataire agit.
Que peut decider le juge ?
Le juge des contentieux de la protection examine la regularite de la procedure, le montant de la dette, les paiements intervenus, les pieces du bailleur et les demandes du locataire.
Il peut notamment :
- constater l’acquisition de la clause resolutoire ;
- prononcer ou constater la resiliation du bail ;
- ordonner l’expulsion ;
- condamner le locataire au paiement de la dette ;
- accorder des delais de paiement ;
- suspendre les effets de la clause resolutoire si les paiements sont respectes ;
- rejeter ou differer certaines demandes du bailleur si la procedure est irreguliere ou insuffisamment justifiee.
Le locataire doit arriver avec un dossier clair. Le juge ne peut pas deviner les paiements recents, une suspension d’APL, une erreur de decompte, un enfant handicape, un dossier de surendettement ou une demande FSL en cours.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre la clause resolutoire, les delais de paiement et la prevention des expulsions dans les baux d’habitation. C’est un texte central a verifier dans tout dossier d’impaye.
Les pieces a reunir pour l’audience
Un dossier d’expulsion en logement social doit etre tres concret. Il faut reunir :
- le bail et ses avenants ;
- le commandement de payer ;
- l’assignation ;
- le decompte locatif complet ;
- les avis d’echeance ;
- les justificatifs de paiement des six a douze derniers mois ;
- les courriers CAF ou MSA ;
- les justificatifs de ressources et de charges ;
- les courriers envoyes au bailleur ;
- les demandes FSL, CCAS, assistante sociale ou surendettement ;
- les certificats ou justificatifs familiaux si la situation du foyer est fragile ;
- toute proposition de plan d’apurement.
Il faut aussi verifier la dette. Certaines sommes peuvent correspondre a des frais, des charges discutees, un surloyer, une regularisation tardive ou une APL non imputee. Une contestation vague ne suffit pas. Il faut pointer les lignes et fournir les justificatifs.
Paris et Ile-de-France : points d’attention pratiques
A Paris et en Ile-de-France, les dossiers de logement social se heurtent a deux difficultes. D’abord, les juridictions traitent beaucoup de contentieux locatifs. Ensuite, les solutions de relogement sont rares. Il faut donc construire un dossier utile a la fois pour le juge, le bailleur social et les services administratifs.
Si vous etes menace d’expulsion sans relogement, le DALO peut etre pertinent. L’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation permet de saisir la commission de mediation dans certaines situations, notamment en cas de menace d’expulsion sans relogement. Mais un recours DALO ne bloque pas automatiquement l’expulsion. Il doit etre articule avec la procedure judiciaire.
En Ile-de-France, il faut aussi expliquer le perimetre de relogement demande : emploi, ecole des enfants, soins, handicap, garde alternee, transports. Une demande trop large peut etre difficile a suivre. Une demande trop etroite peut ralentir la solution. Le bon perimetre depend des pieces.
Pour les proprietaires ou bailleurs confrontes a un impaye hors logement social, vous pouvez aussi lire notre article sur le tribunal a saisir en cas de loyer impaye et notre page sur le recouvrement des loyers a Paris.
Les erreurs qui font perdre du temps
La premiere erreur est de ne plus ouvrir les courriers. Un commandement de payer, une assignation ou un commandement de quitter les lieux ont des effets juridiques. Les delais courent meme si le locataire n’a pas compris le document.
La deuxieme erreur est de payer une somme au hasard. Il vaut mieux reprendre le loyer courant et proposer un plan coherent que verser des montants irreguliers sans explication.
La troisieme erreur est de ne pas verifier l’APL. Une aide suspendue, non versee ou mal imputee peut changer tout le calcul de la dette.
La quatrieme erreur est d’attendre le jour de l’audience pour demander de l’aide. Le juge attend des pieces, pas seulement un recit oral.
La cinquieme erreur est de signer un protocole impossible a respecter. Un protocole trop lourd expose a une reprise rapide de l’expulsion.
Que faire maintenant ?
Si vous etes locataire d’un logement social et que vous avez une dette de loyer, commencez par demander le decompte exact. Verifiez l’APL. Reprenez le paiement du loyer courant si c’est possible. Contactez les services sociaux. Preparez un plan d’apurement realiste. Si une audience est fixee, construisez un dossier avec les pieces et les demandes precises.
Si un jugement d’expulsion existe deja, la question devient plus urgente. Il faut examiner le commandement de quitter les lieux, le calendrier, la possibilite d’un protocole de cohesion sociale, les delais devant le juge de l’execution, le DALO et les demarches sociales en cours.
Un dossier d’expulsion en logement social se gagne rarement avec une seule piece. Il se construit par la coherence : dette verifiee, paiements repris, aides mobilisees, protocole possible, situation familiale documentee et demandes juridiquement formulees.
Sources utiles
- Logement social : resiliation du bail et expulsion, Service-Public ;
- Loyers impayes et expulsion du locataire, Service-Public ;
- APL, ALF ou ALS en cas de loyers impayes, Service-Public ;
- Article L. 353-15-2 du Code de la construction et de l’habitation, protocole de cohesion sociale ;
- Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, clause resolutoire et delais de paiement ;
- CA Limoges, 25 mars 2026, RG 25/00527, protocole de prevention de l’expulsion.
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