Depuis la fin de la trêve hivernale et la reprise des procédures d’expulsion, beaucoup de bailleurs et de locataires se retrouvent face à la même question pratique : quel tribunal saisir pour un loyer impayé, à quel moment, et avec quel dossier ?
La réponse ne se limite pas à « aller au tribunal ». En matière de bail d’habitation, le juge compétent est en principe le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire ou du tribunal de proximité du lieu où se situe le logement. Mais le moment de la saisine dépend de ce que l’on demande : simple condamnation au paiement, résiliation du bail, constat de clause résolutoire, délais de paiement, suspension de l’expulsion ou contestation du commandement de payer.
Pour le bailleur, une erreur de calendrier peut rendre l’assignation fragile. Pour le locataire, une mauvaise réaction à l’assignation peut faire perdre la possibilité d’obtenir un plan d’apurement ou de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Quel tribunal saisir pour un loyer impayé ?
Le litige né d’un bail d’habitation relève du juge des contentieux de la protection. La fiche officielle Service-Public sur la saisine du juge des contentieux de la protection rappelle que, pour un bail d’habitation, il faut saisir le juge du tribunal de proximité ou du tribunal judiciaire du lieu où se situe le bien loué.
Cette règle évite une erreur fréquente : le bailleur ne choisit pas le tribunal de son domicile, ni celui du siège de son agence, ni celui du garant. Le point de rattachement est le logement.
En pratique, le juge peut être saisi pour plusieurs demandes :
- condamner le locataire à payer les loyers et charges impayés ;
- constater ou prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l’expulsion après résiliation ;
- fixer une indemnité d’occupation ;
- accorder des délais de paiement ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire si les conditions sont réunies ;
- trancher une contestation sur le montant réclamé.
L’article utile pour les loyers impayés est l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre le commandement de payer, la clause résolutoire, la prévention des expulsions et les pouvoirs du juge.
Faut-il toujours un commandement de payer avant le tribunal ?
Si le bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement, le bailleur doit en principe faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice avant de demander au juge de constater la résiliation automatique du bail.
Ce commandement n’est pas une simple relance. Il doit viser la clause résolutoire, détailler la dette, mentionner les délais et contenir les informations imposées par la loi. Un commandement imprécis ou irrégulier peut fragiliser toute la procédure.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, le délai légal de référence est de six semaines pour les nouveaux baux concernés. Mais la Cour de cassation a précisé, dans son avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002, que cette réforme ne modifie pas automatiquement les délais figurant dans les clauses des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
Il faut donc lire le bail, la date de signature, la clause résolutoire et le commandement. Le délai n’est pas un détail : il conditionne le moment à partir duquel le bailleur peut soutenir que la clause résolutoire a produit effet.
À quel moment le bailleur peut-il assigner ?
Le bailleur ne doit pas confondre trois étapes.
La première étape est le signalement et la phase précontentieuse : relance, mise en demeure, contact avec le garant, assureur loyers impayés ou dispositif social si nécessaire.
La deuxième étape est le commandement de payer visant la clause résolutoire, lorsqu’il est nécessaire. Le locataire dispose alors du délai prévu pour régler ou trouver une solution.
La troisième étape est l’assignation devant le juge. Cette assignation doit intervenir après l’expiration du délai applicable. Pour certains bailleurs, notamment les personnes morales dans les cas visés par la loi, il faut aussi respecter les formalités de prévention des expulsions, dont la saisine ou le signalement à la CCAPEX et la notification au représentant de l’État.
La procédure ne se gagne pas seulement sur le montant de la dette. Elle se gagne aussi sur la chronologie.
Un bailleur doit pouvoir répondre à ces questions :
- quand le premier impayé est-il apparu ?
- quelles sommes sont réellement dues ?
- le commandement de payer a-t-il été délivré ?
- quel délai était applicable ?
- la CAF, la CCAPEX ou le préfet devaient-ils être informés ?
- l’assignation respecte-t-elle le bon délai avant l’audience ?
- le décompte produit au juge est-il actualisé ?
Quelles pièces préparer avant de saisir le juge ?
Le dossier du bailleur doit être très concret. Il faut éviter de produire seulement un solde global.
Les pièces prioritaires sont :
- le bail signé et ses annexes ;
- l’état civil ou les informations d’identification du locataire ;
- l’acte de cautionnement, s’il existe ;
- le décompte détaillé des loyers, charges, paiements et impayés ;
- les avis d’échéance ;
- les relances et mises en demeure ;
- le commandement de payer et son acte de signification ;
- les justificatifs de notification ou de signalement imposés par l’article 24 ;
- les échanges avec la CAF, l’assureur loyers impayés ou le garant ;
- les propositions de plan d’apurement ;
- les preuves de reprise ou d’absence de reprise du paiement courant.
Le décompte est souvent la pièce centrale. Il doit distinguer le loyer, les charges, les paiements reçus, les régularisations, les frais qui relèvent ou non des dépens, et les sommes postérieures à la résiliation éventuelle du bail.
Un décompte confus peut donner au locataire un angle de contestation. Un décompte clair permet au juge de comprendre immédiatement ce qui est demandé.
Le locataire peut-il éviter l’expulsion au tribunal ?
Oui, dans certains cas.
L’audience n’est pas seulement le moment où le bailleur demande l’expulsion. C’est aussi le moment où le locataire peut demander des délais de paiement, contester le montant, produire ses paiements, signaler une erreur de décompte, invoquer une difficulté sérieuse ou expliquer un plan réaliste.
L’article 24 permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite prévue par la loi. Lorsque les conditions sont réunies, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le respect du plan.
Mais cette possibilité suppose un dossier sérieux. Le locataire doit montrer qu’il peut payer le loyer courant et apurer progressivement la dette. Un plan irréaliste, sans justificatif de revenus, sans reprise du paiement ou sans preuve des démarches sociales, a peu de chances de convaincre.
Les pièces utiles côté locataire sont :
- les justificatifs de revenus ;
- les preuves de paiement déjà effectués ;
- les courriers à la CAF, au FSL ou aux services sociaux ;
- un plan d’apurement réaliste ;
- les justificatifs d’une baisse temporaire de ressources ;
- les pièces contestant une partie de la dette ;
- les demandes de travaux ou de décence si elles expliquent un conflit sur le loyer, sans justifier pour autant un arrêt unilatéral des paiements.
La règle pratique est simple : il faut venir à l’audience avec des chiffres, des dates et des preuves.
Peut-on saisir le tribunal sans avocat ?
Devant le juge des contentieux de la protection, la représentation par avocat n’est pas toujours obligatoire. Mais cela ne signifie pas que la procédure est simple.
Pour le bailleur, l’enjeu est de ne pas perdre plusieurs mois à cause d’un acte incomplet, d’une mauvaise notification, d’une demande mal formulée ou d’un décompte insuffisant.
Pour le locataire, l’enjeu est de ne pas subir l’audience en se limitant à demander « un délai » sans démontrer sa capacité réelle de paiement.
L’assistance d’un avocat est particulièrement utile lorsque :
- le commandement de payer est contestable ;
- le bailleur veut obtenir la résiliation et l’expulsion ;
- le locataire a repris les paiements et veut sauver le bail ;
- la dette mélange loyers, charges, régularisations et frais ;
- un garant ou une assurance loyers impayés intervient ;
- le logement présente aussi un problème de décence ou de travaux ;
- le dossier concerne Paris ou une juridiction à audience chargée.
Paris et Île-de-France : les points d’attention
À Paris et en Île-de-France, les audiences de loyers impayés sont fréquentes et les délais peuvent rendre la stratégie déterminante.
Le bailleur doit vérifier le tribunal du lieu de situation du logement, l’adresse exacte du locataire, la régularité du commandement, la notification des actes et la cohérence du décompte. Lorsque le logement est à Paris, la procédure doit être préparée avec une attention particulière au calendrier : commandement, délai, assignation, audience, décision, commandement de quitter les lieux, puis éventuelle saisine du juge de l’exécution.
Le locataire doit agir avant l’audience. Attendre le jour de l’audience pour évoquer un plan d’apurement, sans pièces, est rarement efficace. Il faut reprendre le paiement courant si possible, demander les aides disponibles, réunir les justificatifs et préparer une demande précise.
Le cabinet intervient sur les procédures de recouvrement de loyers à Paris et plus largement en droit immobilier à Paris.
Les erreurs qui coûtent cher
Côté bailleur, les erreurs classiques sont :
- assigner trop tôt ;
- produire un commandement incomplet ;
- réclamer des frais non justifiés dans la dette locative ;
- oublier une notification obligatoire ;
- ne pas actualiser le décompte avant l’audience ;
- demander l’expulsion sans formuler clairement les demandes accessoires.
Côté locataire, les erreurs les plus fréquentes sont :
- ne pas aller chercher l’acte ou ne pas se présenter à l’audience ;
- arrêter totalement de payer sans décision de justice ;
- ne pas produire les preuves de paiement ;
- demander un délai sans plan chiffré ;
- contester tout le dossier sans isoler les sommes réellement discutables ;
- attendre le commandement de quitter les lieux pour réagir.
Dans les deux cas, le temps perdu se paie cher.
Ce qu’il faut retenir
Pour un loyer impayé, le tribunal compétent est en principe celui du lieu du logement, devant le juge des contentieux de la protection. Le bailleur doit construire une procédure propre : commandement, délais, notifications, assignation et décompte. Le locataire doit préparer une défense utile : paiements, contestations précises, demande de délais, preuve de reprise du loyer courant et capacité d’apurement.
Un dossier de loyer impayé ne se résume jamais à une dette. C’est une chronologie, des actes, des preuves et une audience.
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