La déchéance du terme abusive dans la saisie immobilière : les enseignements du double prononcé du 21 mai 2026
Le 21 mai 2026, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a rendu simultanément un avis et un arrêt qui, pris ensemble, redessinent les contours du contentieux de la saisie immobilière lorsque la clause de déchéance du terme du prêt est déclarée abusive. Ce double prononcé, l’un et l’autre destinés à la publication au Bulletin, constitue une étape majeure dans la construction d’un régime cohérent de l’office du juge de l’exécution confronté à une clause réputée non écrite. L’avis n 25-70.025 répond à une question nouvelle et sérieuse transmise par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille [[Avis de la Cour de cassation, 21 mai 2026, n 25-70.025, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0ea072cdc6046d476691ac.]], tandis que l’arrêt n 23-10.643, rendu en formation de section, fixe une méthodologie inédite du contrôle de proportionnalité de la mesure d’exécution forcée [[Cass. 2e civ., 21 mai 2026, n 23-10.643, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0ea098cdc6046d47669544.]]. Ces deux décisions s’inscrivent dans le prolongement d’un mouvement jurisprudentiel amorcé depuis plusieurs années, qui tend à renforcer la protection du débiteur consommateur sans pour autant priver le créancier de toute voie d’exécution.
I. La recomposition de la créance après anéantissement de la clause abusive
A. L’office du juge de l’exécution saisi de la clause réputée non écrite
Le point de départ de la réflexion réside dans la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne, dont la Cour de cassation rappelle les termes dans les motifs de l’avis du 21 mai 2026. La Cour de Luxembourg a en effet jugé que l’autorité de la chose jugée ne fait pas obstacle, en soi, à ce que le juge national soit tenu d’apprécier, sur la demande des parties ou d’office, le caractère éventuellement abusif d’une clause, même au stade d’une mesure d’exécution forcée, dès lors que cet examen n’a pas déjà été effectué à l’occasion du précédent contrôle juridictionnel [[CJUE, 26 janvier 2017, Banco Primus, C-421/14, https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?docid=187461]]. Cette solution a été transposée en droit interne par la chambre commerciale, qui a précisé qu’un débiteur soumis à une procédure collective peut, à l’occasion de la procédure de saisie immobilière, soulever une contestation portant sur le caractère abusif des clauses de l’acte de prêt notarié, nonobstant l’autorité de la chose jugée, dès lors que le juge ne s’est pas livré à cet examen [[Com., 8 février 2023, n 21-17.763, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/63e3e7e9e6cb3305debf40cc]].
La deuxième chambre civile a franchi une étape supplémentaire en jugeant, par un arrêt du 13 avril 2023, que le juge de l’exécution est tenu, même en présence d’une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée sur le montant de la créance, d’examiner d’office si les clauses du contrat conclu entre le professionnel et le non-professionnel ou consommateur ne présentent pas un caractère abusif, pour autant qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires [[Cass. 2e civ., 13 avril 2023, n 21-14.540, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6437a1ba9477fe04f5cc68b6]]. Par un avis du 11 juillet 2024, la même chambre a ensuite précisé les conséquences de cette obligation : « lorsque le juge de l’exécution répute non écrite une clause abusive, le titre exécutoire est privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite et le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi » [[Avis de la Cour de cassation, 11 juillet 2024, n 24-70.001, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/66fc1a7e472f4b5c8c73c38a]].
L’avis du 21 mai 2026 s’inscrit dans le prolongement direct de ces précédents. Il répond à la question de savoir quel est précisément l’office du juge confronté à une clause abusive dans l’acte notarié fondant la saisie immobilière. La Cour de cassation y rappelle les principes directeurs du procès civil, en particulier l’article 16 du code de procédure civile imposant le respect du contradictoire lorsque le juge envisage de relever d’office le caractère abusif de la clause, et l’article 4 du même code limitant la fixation de la créance aux demandes des parties. Le juge peut inviter les parties à actualiser le montant de la créance en considération du caractère non écrit de la clause abusive.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé de manière constante que le commandement de payer valant saisie immobilière n’est pas nul au seul motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles dues au créancier, conformément à l’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution. Le juge de l’exécution est tenu à l’audience d’orientation de vérifier que le montant de la créance est conforme aux énonciations du titre exécutoire, que le débiteur conteste ou non ce montant [[Avis de la Cour de cassation, 12 avril 2018, n 18-70.004, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca84c46e57be91b88df62b]], sans être lié par le montant mentionné dans le commandement [[Cass. 2e civ., 24 septembre 2015, n 14-20.009, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/56093f4e3f83d86f1d8b4421]]. En revanche, en l’absence de demande en ce sens, il n’est pas tenu d’actualiser d’office le montant dans le jugement d’orientation [[Cass. 2e civ., 1er février 2018, n 16-28.066, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca999e78cb049016ab0ce9]].
B. Les trois strates d’échéances et le rôle du décompte actualisé
L’apport le plus significatif de l’avis du 21 mai 2026 réside dans la distinction opérée selon que la partie poursuivante produit ou non un décompte actualisé de sa créance. Dans l’hypothèse où un tel décompte est produit, le juge de l’exécution, pour mentionner la créance du poursuivant dans le jugement d’orientation, prend en considération, dans la limite des demandes des parties, le cas échéant jusqu’au jour où il statue, les échéances impayées devenues exigibles par l’écoulement du temps en application du contrat de prêt notarié. Ces échéances, portées par l’acte valant titre exécutoire au sens de l’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, se répartissent en trois strates distinctes.
En premier lieu figurent les mensualités impayées échues avant le prononcé de la déchéance du terme, visées en tant que telles par le décompte du commandement de payer valant saisie. En deuxième lieu, les mensualités impayées dont le terme est parvenu à échéance entre la date de la déchéance du terme irrégulièrement prononcée et la date de la mesure d’exécution pratiquée. En troisième lieu, les mensualités impayées échues postérieurement au commandement jusqu’à la date du jugement d’orientation. Cette construction tripartite constitue une innovation méthodologique importante : elle permet de concilier le caractère non écrit de la clause de déchéance du terme avec la réalité de l’écoulement du temps et l’absence de paiement des échéances par le débiteur.
En revanche, si aucun décompte actualisé n’est produit, le juge de l’exécution ne peut retenir que les mensualités impayées échues avant la date de la déchéance du terme irrégulièrement prononcée, qui figurent en tant que telles dans le décompte du commandement de payer valant saisie. Cette seconde branche de l’avis confère un rôle décisif à la diligence procédurale du créancier poursuivant, qui supporte la charge de produire un décompte actualisé pour obtenir la prise en compte des échéances postérieures. La distinction entre ces deux régimes est conforme à la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation selon laquelle, si le prêteur a délivré un commandement de payer les mensualités échues et impayées et le capital restant dû alors que la déchéance du terme n’a pas été régulièrement prononcée, le commandement demeure valable à concurrence du montant de ces mensualités [[Cass. 1re civ., 16 juin 2021, n 19-17.940, https://www.courdecassation.fr/decision/60c9fd8252665e5f16c1b5c7 ; Cass. 2e civ., 14 septembre 2023, n 21-25.453, https://www.courdecassation.fr/decision/6502ae5c0b5bc9d9e7d53bbd]].
Dès lors, l’avis du 21 mai 2026 opère une clarification attendue du régime applicable à la créance du poursuivant. Il résout la divergence qui s’était manifestée entre les juridictions du fond, certaines cours d’appel ayant considéré que seules les échéances antérieures à la déchéance du terme abusive pouvaient être retenues [[CA Reims, 13 janvier 2026, n 25/00725 ; CA Douai, 11 septembre 2025, n 25/02257]], tandis que d’autres juridictions intégraient dans le calcul les échéances postérieures [[TJ Pontoise, 24 mars 2026, n 23/00111 ; TJ Nice, 18 décembre 2025, n 25/00068]]. La solution retenue, en admettant la prise en compte des échéances postérieures à la condition d’un décompte actualisé, préserve les intérêts du créancier tout en maintenant une exigence de rigueur procédurale.
II. Le contrôle renforcé de proportionnalité de la saisie immobilière
A. L’alignement sur la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme
L’arrêt du 21 mai 2026, rendu le même jour que l’avis, porte sur une question distincte mais complémentaire : celle du contrôle de proportionnalité de la saisie immobilière. La Cour de cassation y opère un alignement explicite du droit interne sur la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme relative à l’article 1er du Protocole n 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. La Cour de Strasbourg juge de manière constante que toute atteinte à la jouissance paisible des biens doit concilier les exigences de l’intérêt général de la collectivité et celles de la protection des droits fondamentaux de la personne, et que l’équilibre requis ne sera pas atteint si la personne concernée a dû supporter une charge individuelle et excessive [[CEDH, 25 juillet 2013, Rousk c. Suède, n 27183/04, https://hudoc.echr.coe.int/eng?i=001-122854]].
La haute juridiction française reprend également les enseignements de l’arrêt Vaskrsi c. Slovenia, dans lequel la Cour européenne a jugé que, compte tenu de l’importance primordiale de la mesure d’exécution prise à l’encontre du bien du débiteur, qui était également son domicile, et de la disproportion manifeste entre cette mesure et le montant de la dette qu’elle visait à recouvrer, les autorités étaient tenues de tenir compte avec soin et de manière explicite d’autres solutions appropriées mais moins intrusives [[CEDH, 25 avril 2017, Vaskrsi c. Slovenia, n 31371/12, https://hudoc.echr.coe.int/eng?i=001-172947]]. Le juge européen a ainsi consacré un principe selon lequel la vente forcée du domicile ne saurait constituer une réponse automatique à toute créance impayée, fût-elle certaine, liquide et exigible.
La Cour de cassation tire de cette jurisprudence européenne une conséquence directe sur l’office du juge de l’exécution en droit interne. Aux termes de l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution de sa créance, mais l’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. L’article L. 121-2 du même code confère au juge de l’exécution le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure abusive. Ces dispositions, lues à la lumière de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, doivent désormais être interprétées en ce sens que le juge ne peut se borner à comparer la valeur de la créance poursuivie et celle du bien objet de la mesure d’exécution. Il doit s’assurer, en prenant en compte l’ensemble des éléments propres à la situation du débiteur et en envisageant les autres possibilités de recouvrement plus appropriées et moins intrusives à la disposition du créancier, que la mesure d’exécution ménage un juste équilibre entre les différents intérêts en jeu.
Cette solution constitue un infléchissement notable de la méthodologie du contrôle de proportionnalité. Elle dépasse le simple rapport arithmétique entre le montant de la dette et la valeur du bien pour imposer une analyse contextualisée, intégrant notamment la situation personnelle du débiteur et l’existence de voies d’exécution alternatives. La Cour de cassation avait déjà rappelé, dans un arrêt du 17 mai 2023, que le débiteur saisi dispose d’un recours juridictionnel lui permettant de contester la mesure diligentée à son encontre au regard de son droit au respect de la vie privée et de son droit à la protection de la propriété [[Cass. 2e civ., 17 mai 2023, n 21-16.167, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/646477f55c7899d0f88f898a]]. L’arrêt du 21 mai 2026 parachève cette évolution en imposant une démarche positive au juge de l’exécution, qui doit désormais rechercher activement s’il existe des mesures de recouvrement moins attentatoires au droit de propriété du débiteur.
En l’espèce, la cour d’appel de Nancy avait ordonné la mainlevée de la saisie immobilière en se fondant sur la seule comparaison entre la valeur de l’immeuble, déterminée à 180.000 euros, et la créance du poursuivant, dont le principal au titre des échéances impayées s’élevait à moins de 2.500 euros. La Cour de cassation censure cette décision au motif que la cour d’appel s’est prononcée par des motifs impropres à établir la disproportion de la saisie, tirés de la seule comparaison de la valeur du bien saisi et de celle de la créance. La cassation est donc prononcée non pour écarter le contrôle de proportionnalité, mais pour en renforcer les exigences méthodologiques.
B. Les conséquences pratiques pour les parties à la procédure
Le double prononcé du 21 mai 2026 produit des effets concrets qui intéressent l’ensemble des acteurs de la saisie immobilière. Pour le créancier poursuivant, la production d’un décompte actualisé devient un préalable indispensable à la prise en compte de l’intégralité des échéances impayées. Le défaut de production de ce décompte cantonne la créance aux seules mensualités échues avant la déchéance du terme irrégulièrement prononcée, ce qui peut réduire de manière significative le montant susceptible d’être recouvré. Par ailleurs, le créancier doit désormais anticiper un examen juridictionnel qui ne se limitera pas à la comparaison de la valeur de la créance et de celle du bien, mais qui s’étendra à l’ensemble des circonstances de l’espèce, y compris à la recherche de mesures d’exécution alternatives.
Pour le débiteur, l’avis du 21 mai 2026 apporte une clarification bienvenue sur le périmètre de la créance exigible. La distinction entre les trois strates d’échéances permet de déterminer avec précision le montant que le juge de l’exécution est susceptible de retenir, et donc le seuil à partir duquel une régularisation des impayés peut être envisagée pour éviter la vente forcée du bien. En effet, si la déchéance du terme a été irrégulièrement prononcée, le débiteur peut, en s’acquittant des seules échéances échues antérieures, espérer obtenir la mainlevée de la mesure, dès lors que la créance résiduelle ne justifie plus une saisie immobilière. La cour d’appel de Paris a ainsi pu considérer, dans un arrêt du 23 janvier 2025, qu’« il n’est ni proportionné ni utile de procéder à la vente forcée des biens immobiliers visés au commandement pour recouvrer une créance de 17.327 euros correspondant uniquement à sept mensualités impayées » [[CA Paris, 23 janvier 2025, n 24/10063]], la saisie immobilière étant une procédure fort coûteuse qui n’est pas adaptée au recouvrement d’une créance de simples mensualités impayées.
La question de l’utilité de la mesure de saisie, appréciée au jour du commandement de payer, constitue un levier procédural dont l’importance est renforcée par le prononcé du 21 mai 2026. Si la déchéance du terme est déclarée irrégulière, le commandement de payer valant saisie demeure valable à concurrence des seules mensualités échues antérieurement, ce qui peut rendre la saisie disproportionnée au regard de l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution. Le juge de l’exécution dispose alors du pouvoir d’ordonner la mainlevée de la mesure sur le fondement de l’article L. 121-2 du même code, après avoir procédé à l’examen renforcé exigé par l’arrêt du 21 mai 2026.
En conséquence, le double prononcé du 21 mai 2026 s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des garanties procédurales du débiteur dans le cadre de la saisie immobilière. La Cour de cassation a également rappelé le principe de proportionnalité comme principe général du droit de l’Union européenne, qui exige que la réglementation nationale n’aille pas au-delà de ce qui est nécessaire pour atteindre les objectifs poursuivis [[CJUE, 15 juin 2023, Bank M., C-520/21, https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?docid=274416]]. Ce principe irrigue désormais l’ensemble de la procédure, depuis l’examen de la clause abusive jusqu’au contrôle final de la proportionnalité de la mesure d’exécution.
Conclusion
Le double prononcé de la deuxième chambre civile du 21 mai 2026 constitue une contribution décisive à la cohérence du droit des saisies immobilières confronté aux clauses abusives. L’avis n 25-70.025 dote le juge de l’exécution d’une méthodologie précise pour le calcul de la créance lorsque la clause de déchéance du terme est réputée non écrite, en distinguant trois strates d’échéances dont la prise en compte dépend de la production d’un décompte actualisé. L’arrêt n 23-10.643, quant à lui, enrichit le contrôle de proportionnalité en imposant une analyse contextualisée qui ne se réduit pas à la comparaison arithmétique de la créance et de la valeur du bien saisi. Ces deux décisions, qui s’inscrivent dans le sillage de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne et de la Cour européenne des droits de l’homme, renforcent la protection du débiteur sans anéantir les droits du créancier. Elles invitent les praticiens à une vigilance accrue dans la rédaction des clauses de déchéance du terme et dans la conduite des procédures de saisie immobilière, dont l’issue dépendra désormais d’une appréciation globale et équilibrée des intérêts en présence.
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