L’indemnité d’éviction dans le bail commercial : prescription, calcul et maintien dans les lieux à l’épreuve des jurisprudences récentes
I. La prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction
A. Le point de départ du délai biennal et l’office du juge des référés
Le statut des baux commerciaux organise un équilibre fondamental entre la protection du preneur et les droits du bailleur. Lorsque ce dernier refuse le renouvellement du bail, il doit, aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction, destinée à réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement [[Article L. 145-14 du code de commerce : le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais il doit, sauf exceptions prévues, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006220081]]. Ce droit présente un caractère d’ordre public auquel il ne peut être dérogé par convention.
L’action en paiement de cette indemnité est cependant enfermée dans un délai rigoureux. L’article L. 145-60 du code de commerce soumet toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce à une prescription biennale [[Article L. 145-60 du code de commerce : toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006220090]]. La jurisprudence a précisé le point de départ de ce délai dans l’hypothèse, la plus fréquente, d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.
Par un arrêt du 12 février 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a énoncé une règle dépourvue d’ambiguïté. Selon la Cour, la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction « court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » [[Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7c9acdc6046d47ff4260]]. La solution consacre une analyse rigoureuse du mécanisme : la date d’effet du congé constitue le point de départ unique, indépendamment de toute discussion ultérieure sur le montant de l’indemnité.
En conséquence, le locataire qui entend contester le principe même du refus de renouvellement, ou simplement solliciter la fixation judiciaire du montant de l’indemnité d’éviction, doit impérativement saisir la juridiction compétente dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. L’article L. 145-9, alinéa 2, du code de commerce dispose à cet égard que « le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » [[Article L. 145-9 du code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006220070]].
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 12 février 2026, une commune bailleresse avait délivré le 28 juin 2018 un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018, assorti d’une offre d’indemnité d’éviction. Elle avait ensuite mis le locataire en demeure, le 4 novembre 2019, de communiquer des justificatifs pour calculer le montant de cette indemnité. Ce n’est que le 19 novembre 2021, soit près de trois ans après la date d’effet du congé, que la bailleresse avait assigné le locataire en constatation de la prescription de son action et en expulsion. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé de faire droit à cette demande, retenant notamment que l’attitude de la bailleresse était empreinte de mauvaise foi.
La Cour de cassation a censuré cette analyse. Elle a jugé que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction » et que, par suite, « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » [[Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, précité]]. Cette position marque un infléchissement notable par rapport à certaines solutions antérieures qui pouvaient accorder une certaine portée à l’attitude procédurale du bailleur.
B. Les causes d’interruption et de suspension : une lecture restrictive de la Cour de cassation
Si la prescription biennale constitue un délai impératif, elle demeure susceptible d’être interrompue ou suspendue par les mécanismes de droit commun. La troisième chambre civile a toutefois adopté, dans sa série d’arrêts du 12 février 2026, une lecture restrictive de ces mécanismes, dont la portée pratique est considérable.
L’interruption de la prescription peut résulter de la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, conformément à l’article 2240 du code civil. Encore faut-il que cette reconnaissance soit dénuée d’équivoque. Dans un arrêt du même jour, également publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que la suspension de la prescription attachée à une mesure d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne profite qu’au demandeur à cette mesure, et non au défendeur [[Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7c9dcdc6046d47ff435f]].
En l’espèce, la bailleresse avait assigné la locataire en référé aux fins d’expertise pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation. Le juge des référés avait désigné un expert le 7 décembre 2017, lequel avait déposé son rapport le 10 juillet 2020. La locataire avait assigné la bailleresse en paiement de l’indemnité d’éviction le 6 mars 2020. La cour d’appel de Paris avait déclaré cette action prescrite.
La Cour de cassation a approuvé cette solution, au double motif que la locataire ne s’était pas jointe à la demande d’expertise et que le dire adressé à l’expert le 9 septembre 2019 par la bailleresse ne comportait aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction. Elle a rappelé que « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit » [[Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, précité]].
Par ailleurs, il résulte clairement de la combinaison de ces deux arrêts du 12 février 2026 que le simple fait pour le bailleur de délivrer un congé avec offre d’indemnité d’éviction ne constitue pas une reconnaissance interruptive de prescription au sens de l’article 2240 du code civil. La reconnaissance doit être postérieure à la naissance du droit et ne peut se confondre avec l’offre initiale qui a précisément fait naître ce droit. Cette distinction, qui peut paraître subtile, emporte des conséquences pratiques déterminantes.
Le locataire qui reçoit un congé avec offre d’indemnité d’éviction ne saurait donc se reposer sur les seules démarches procédurales du bailleur pour interrompre la prescription de son action. Il lui appartient de prendre l’initiative d’une action en justice dans le délai de deux ans, faute de quoi il s’expose à une double sanction : la perte de son droit à indemnité d’éviction et la perte corrélative de son droit au maintien dans les lieux, en application de l’article L. 145-28 du code de commerce [[Article L. 145-28 du code de commerce : le locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006220097]]. Il peut alors faire l’objet d’une expulsion en référé, sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le maintien dans les lieux constituant un trouble manifestement illicite.
II. Le droit au maintien dans les lieux et l’évaluation de l’indemnité
A. Le maintien dans les lieux comme garantie essentielle du preneur
Le droit au maintien dans les lieux constitue, avec le droit au renouvellement et le droit à indemnité d’éviction, l’un des trois piliers du statut protecteur des baux commerciaux. L’article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce dispose qu’«aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue» et que, «jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré» [[Article L. 145-28 du code de commerce, précité]].
Ce droit au maintien dans les lieux est d’une importance pratique considérable. Il garantit au locataire la continuité de son exploitation commerciale pendant toute la durée de la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction, laquelle peut s’étendre sur plusieurs années. La jurisprudence a précisé la portée de ce droit à plusieurs reprises. Par un arrêt du 16 mai 2024, la troisième chambre civile a ainsi rappelé que le locataire qui se maintient dans les lieux en vertu du titre qu’il tient de l’article L. 145-28 du code de commerce bénéficie de l’intégralité des droits attachés au contrat de bail expiré, et notamment du droit à une jouissance paisible des lieux loués [[Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-22.906, https://www.courdecassation.fr/decision/6645a25298cdd00008065048]].
La Cour de cassation a censuré la cour d’appel de Riom qui avait limité l’indemnisation du préjudice économique du locataire au motif que ce dernier serait devenu occupant sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail. Elle a au contraire énoncé que «la locataire se maintenait dans les lieux, en vertu du titre qu’elle tenait de l’article L. 145-28 du code de commerce, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction» [[Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-22.906, précité]]. En conséquence, le bailleur qui, pendant cette période, porte atteinte à la jouissance paisible des lieux engage sa responsabilité à l’égard du preneur maintenu dans les lieux.
En contrepartie de ce maintien dans les lieux, le locataire est redevable d’une indemnité d’occupation. La qualification et le point de départ de cette indemnité ont fait l’objet d’une précision importante dans un arrêt du 27 février 2025, publié au Bulletin. La troisième chambre civile y a jugé que «lorsque le bailleur exerce son droit d’option et refuse le renouvellement du bail, le locataire se trouve rétroactivement débiteur d’une indemnité d’occupation depuis la date d’effet de la demande de renouvellement, qui constitue la date d’expiration du bail» [[Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67c00a651125355ef3efdbb7]].
Cette solution, qui s’inscrit dans le cadre de l’article L. 145-57 du code de commerce, règle la question, souvent contentieuse, du moment à partir duquel le bailleur peut prétendre au versement d’une indemnité d’occupation en lieu et place du loyer contractuel. La Cour précise que l’indemnité d’occupation «se substitue rétroactivement au loyer dû» et qu’elle est égale à la valeur locative des lieux, déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut de convention contraire [[Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, précité]].
Dès lors, le mécanisme du maintien dans les lieux s’accompagne d’un changement de nature de la contrepartie financière due par le preneur : le loyer contractuel cède la place à une indemnité d’occupation dont le montant, déterminé par référence à la valeur locative, peut s’avérer sensiblement supérieur au loyer antérieur.
B. La détermination du montant de l’indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction a pour objet de réparer l’intégralité du préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement de son bail. Son évaluation constitue l’un des exercices les plus délicats du droit des baux commerciaux, en ce qu’elle doit embrasser des chefs de préjudice de nature très diverse : la perte du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation, et plus généralement tous les frais injustifiés directement imputables au défaut de renouvellement.
La jurisprudence a progressivement affiné les méthodes d’évaluation. Il est aujourd’hui constant que l’indemnité d’éviction doit être fixée en considération de la valeur du fonds de commerce, et plus précisément de la valeur de remplacement du droit au bail. La Cour de cassation impose une évaluation in concreto, prenant en compte les caractéristiques propres du local, de l’activité exercée et du marché de l’immobilier commercial dans le secteur considéré.
Le contentieux de l’évaluation de l’indemnité d’éviction donne fréquemment lieu à la désignation d’experts judiciaires, dont la mission consiste à éclairer le juge du fond sur les éléments techniques et économiques du litige. La pratique de l’expertise en matière d’indemnité d’éviction est aujourd’hui largement répandue et les juridictions y recourent de manière quasi systématique lorsque les parties ne parviennent pas à un accord amiable sur le montant de l’indemnité.
Par ailleurs, la question des clauses de renonciation à l’indemnité d’éviction a donné lieu à une évolution jurisprudentielle majeure. La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce en substituant à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement leur caractère réputé non écrit. La Cour de cassation en a tiré une conséquence fondamentale : l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription [[Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n° 19-20.405, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca2b70e87c831536b7f267]].
Cette solution a été confirmée à plusieurs reprises. Par un arrêt du 16 novembre 2023, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a rappelé que «la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées» et que «l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription» [[Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6555c06a30a74083181bd373]]. Il en résulte qu’une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction stipulée dans un bail conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 peut être réputée non écrite, sans que le locataire puisse se voir opposer la prescription de son action.
La portée pratique de cette jurisprudence est considérable. De nombreux baux commerciaux conclus avant 2014 contenaient des clauses de renonciation à l’indemnité d’éviction, souvent insérées dans le cadre d’opérations de défiscalisation en résidence de tourisme ou de résidence services. Ces clauses sont désormais privées d’effet, le preneur pouvant à tout moment, sans limitation de durée, en solliciter l’anéantissement judiciaire. La troisième chambre civile a de nouveau approuvé cette solution dans un arrêt du 23 janvier 2025, en rappelant que «l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription» [[Cass. 3e civ., 23 jan. 2025, n° 23-18.643, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6791e5dffebfd77128ddee1a]].
Cette construction jurisprudentielle consolide la protection du preneur en neutralisant, sans limitation temporelle, toute stipulation conventionnelle qui tendrait à priver le locataire de son droit à indemnité d’éviction. Elle confère à ce droit un caractère véritablement intangible, que la volonté des parties ne saurait contourner.
En ce qui concerne le calcul de l’indemnité elle-même, la jurisprudence rappelle régulièrement que l’indemnité d’éviction doit couvrir l’intégralité du préjudice subi par le locataire. Elle comprend, à titre principal, la valeur du fonds de commerce, appréciée au jour du départ effectif du preneur. Cette valeur de remplacement inclut la valeur du droit au bail, déterminée par comparaison avec la valeur locative du marché, ainsi que les éléments incorporels du fonds : clientèle, achalandage, nom commercial et enseigne. À ces éléments s’ajoutent les frais de réinstallation, les frais de déménagement, les frais et droits de mutation à raison de l’acquisition d’un nouveau fonds, ainsi que les indemnités de licenciement versées au personnel lorsque la perte du bail contraint le locataire à mettre fin à son exploitation.
La méthode d’évaluation privilégiée par les juridictions du fond, et validée par la Cour de cassation, repose sur une approche combinant la valeur du droit au bail et les indemnités accessoires. Le juge du fond dispose à cet égard d’un pouvoir souverain d’appréciation, sous le contrôle de la Cour de cassation qui vérifie que l’évaluation n’est pas entachée d’erreur de droit ou de dénaturation. Le locataire évincé supporte la charge de la preuve de son préjudice et doit fournir au juge ou à l’expert tous les éléments comptables et financiers de nature à justifier le quantum de sa demande.
La pratique contemporaine de l’expertise judiciaire en matière d’indemnité d’éviction révèle une sophistication croissante des méthodes d’évaluation. Les experts recourent désormais à plusieurs approches distinctes qu’ils combinent pour parvenir à une estimation aussi précise que possible. La méthode dite du différentiel de loyer, qui compare le loyer effectivement payé au loyer de marché pour des locaux équivalents, est fréquemment employée pour déterminer la valeur du droit au bail. La méthode de la capitalisation du résultat d’exploitation, qui consiste à appliquer un taux de capitalisation au résultat net annuel généré par le fonds, permet quant à elle d’appréhender la valeur de ce dernier. La combinaison de ces méthodes permet au juge de disposer d’un faisceau d’indices convergents, garantie d’une évaluation aussi objective que possible de l’indemnité due au preneur évincé.
Au-delà des aspects strictement indemnitaires, le contentieux de l’indemnité d’éviction soulève fréquemment des questions de procédure sur lesquelles la Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer. La compétence du juge des loyers commerciaux pour connaître de la fixation de l’indemnité d’éviction, l’articulation entre la procédure de référé-expertise et l’instance au fond, ou encore l’incidence d’une procédure collective sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction constituent autant de difficultés pratiques que la jurisprudence s’efforce de résoudre de manière cohérente.
Conclusion
Les décisions rendues par la troisième chambre civile au cours des mois de février et mars 2026 inaugurent une période de rigueur accrue dans l’application du droit des baux commerciaux. La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, qui court à compter de la date d’effet du congé sans que la mauvaise foi du bailleur puisse en suspendre le cours, impose au preneur une particulière vigilance procédurale. Le locataire évincé ne saurait attendre passivement que le bailleur évalue ou liquide l’indemnité d’éviction : il lui appartient de saisir la juridiction compétente dans le délai de deux ans, sauf à perdre irrémédiablement son droit. Parallèlement, la jurisprudence consolide le caractère imprescriptible de l’action tendant à voir réputer non écrite une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction, offrant ainsi une protection renforcée au preneur contre les stipulations qui porteraient atteinte à ses droits fondamentaux. L’ensemble de ces solutions atteste de la recherche d’un point d’équilibre entre la sécurité juridique, que sert la prescription, et la protection du preneur, que garantit le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit plusieurs modifications du régime des baux commerciaux, notamment en matière de clause résolutoire et de mise en demeure préalable. Si ces dispositions nouvelles n’affectent pas directement le régime de l’indemnité d’éviction, elles s’inscrivent dans un mouvement plus large de rationalisation du droit des baux commerciaux, dont les décisions commentées constituent l’un des volets essentiels. La cohérence d’ensemble de la jurisprudence récente invite à une lecture systématique des obligations procédurales du preneur comme du bailleur.
L’articulation entre le droit commun de la prescription et les règles propres au statut des baux commerciaux appelle une vigilance constante. Les praticiens du droit des baux commerciaux ne peuvent que recommander aux parties, et singulièrement aux preneurs, de formaliser par écrit toute reconnaissance de droit ou toute ouverture de négociation susceptible d’interrompre la prescription. La présente synthèse jurisprudentielle met en évidence la nécessité, pour le locataire commercial ayant reçu un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, de consulter son conseil sans délai, afin d’engager les démarches procédurales nécessaires à la préservation de ses droits.
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