Depuis le 20 mai 2026, la location de courte duree ne repose plus seulement sur une annonce bien redigee et un calendrier de reservations. Le loueur doit declarer le meuble de tourisme sur un teleservice national, obtenir un numero de declaration et faire apparaitre ce numero dans l’annonce. Les plateformes et les intermediaires, y compris les conciergeries lorsqu’elles participent a la mise en location, ont aussi des obligations propres.
Cette reforme change la discussion entre proprietaire et conciergerie. Lorsqu’une commune adresse une mise en demeure, demande le retrait d’une annonce ou engage une procedure d’amende, la question pratique arrive tres vite : qui supporte le risque financier ?
La reponse n’est pas automatique. Elle depend du texte applicable, du role exact de la conciergerie, du mandat signe, des informations transmises par le proprietaire et des preuves conservees avant la publication de l’annonce.
Ce qui a change depuis le 20 mai 2026
L’article L. 324-1-1 du code du tourisme impose au loueur d’effectuer prealablement une declaration soumise a enregistrement aupres d’un teleservice national. Cette declaration permet d’obtenir un numero de declaration. Le texte distingue aussi la residence principale, la residence secondaire et les situations dans lesquelles la commune peut controler la duree de location.
Le meme article prevoit des sanctions importantes. Le defaut de declaration peut exposer le loueur a une amende administrative pouvant atteindre 10 000 euros. Une fausse declaration ou l’utilisation d’un faux numero peut exposer a une amende pouvant atteindre 20 000 euros. Le depassement du plafond applicable aux residences principales peut aussi etre sanctionne.
L’article L. 324-2-1 du code du tourisme vise les personnes qui pretent leur concours a la mise en location, par entremise, negociation ou plateforme numerique. Elles doivent informer le loueur de ses obligations, obtenir une declaration sur l’honneur avant la mise en ligne et publier le numero de declaration dans l’annonce.
Autrement dit, le proprietaire reste au centre de la declaration, mais l’intermediaire ne peut pas se comporter comme un simple executant technique s’il gere la publication ou la diffusion de l’annonce.
Proprietaire, conciergerie, plateforme : trois responsabilites a ne pas confondre
Le proprietaire doit d’abord verifier qu’il a le droit de louer. Cela suppose de distinguer residence principale, residence secondaire, logement soumis a changement d’usage, local non affecte a l’habitation, reglement de copropriete et eventuelles restrictions locales.
La conciergerie, elle, peut avoir plusieurs roles. Certaines se limitent a l’accueil des voyageurs, au menage et aux messages. D’autres redigent l’annonce, fixent le calendrier, encaissent ou suivent les reservations, optimisent les prix, creent le compte, publient sur plusieurs plateformes et repondent aux demandes de la mairie.
Plus la conciergerie intervient dans la mise en ligne, plus il faut encadrer son obligation de verification. Le droit ne lui demande pas de devenir l’avocat permanent du proprietaire. Mais lorsqu’elle prete son concours a la mise en location, elle doit au minimum demander les informations utiles, obtenir la declaration sur l’honneur et ne pas publier une annonce sans numero lorsque le numero est requis.
La plateforme, enfin, a ses propres obligations de publication, de retrait et de transmission de donnees. Cela ne supprime pas la responsabilite du proprietaire ni celle de l’intermediaire qui gere concrètement le bien.
Le mandat de conciergerie devient la piece centrale
En cas de mise en demeure ou d’amende, il faut relire le contrat signe avec la conciergerie. Les clauses utiles sont rarement celles qui promettent une rentabilite ou une gestion cle en main. Les clauses decisives sont plus concretes :
- qui devait verifier l’existence du numero d’enregistrement ;
- qui devait demander l’autorisation de changement d’usage lorsqu’elle etait necessaire ;
- qui devait renseigner l’adresse exacte, la qualite de residence principale ou secondaire et le nombre de nuits ;
- qui avait acces au compte plateforme ;
- qui pouvait publier, modifier, suspendre ou reactiver l’annonce ;
- qui devait conserver les justificatifs ;
- qui supporte les consequences d’une information fausse ou incomplete ;
- qui doit indemniser l’autre partie si une faute provoque une amende.
Un contrat silencieux sur ces points laisse place a une dispute de preuve. Le proprietaire dira souvent que la conciergerie etait chargee de tout. La conciergerie repondra qu’elle a publie l’annonce avec les informations fournies par le client. Le juge regardera alors les mails, les messages, les formulaires internes, les captures d’ecran et les actions realisees sur le compte.
Si le proprietaire a transmis une fausse information
La situation est differente lorsque le proprietaire a donne une information inexacte. Exemple : il presente le logement comme sa residence principale alors qu’il s’agit d’une residence secondaire. Il affirme avoir obtenu une autorisation de changement d’usage, mais ne transmet aucun justificatif. Il fournit un numero qui correspond a un autre logement. Il demande a la conciergerie de remettre en ligne une annonce deja contestee par la mairie.
Dans ce cas, la conciergerie peut soutenir qu’elle n’a pas a supporter seule l’amende, surtout si le contrat prevoit une obligation de cooperation et de garantie du proprietaire. Mais cette defense suppose des preuves. Une simple affirmation ne suffit pas.
La conciergerie doit pouvoir produire :
- la demande d’information adressee au proprietaire ;
- la declaration sur l’honneur recueillie avant publication ;
- le numero transmis ;
- les justificatifs recus ;
- la date de mise en ligne ;
- les avertissements eventuellement donnes au proprietaire ;
- les decisions de suspension ou de retrait prises apres alerte.
Sans ces pieces, elle risque d’etre traitee comme un professionnel qui a publie trop vite.
Si la conciergerie a publie sans verifier
La responsabilite de la conciergerie devient plus sensible lorsqu’elle a elle-meme cree ou remis en ligne l’annonce sans verifier les prealables. C’est le cas si elle a repris une ancienne annonce, duplique une annonce d’une autre plateforme, supprime un avertissement, modifie l’adresse ou laisse le logement en ligne alors qu’elle savait qu’un numero manquait.
L’article L. 324-2-1 du code du tourisme impose aux intermediaires d’obtenir du loueur, avant publication, une declaration sur l’honneur attestant du respect des obligations et indiquant le numero de declaration. Le texte prevoit aussi des amendes civiles pouvant atteindre 12 500 euros par meuble de tourisme en cas de manquement aux obligations d’information et de verification declarative.
La conciergerie ne doit donc pas se contenter d’une phrase vague du type « le client certifie etre en regle ». Il faut rattacher cette certification au logement, a l’adresse, au numero, a la qualite de residence principale ou non et, lorsque la commune l’exige, a la situation de changement d’usage.
Mise en demeure de la mairie : les premiers reflexes
Lorsqu’une mairie envoie une mise en demeure ou demande le retrait d’une annonce, il ne faut pas repondre dans la precipitation. Il faut d’abord identifier ce qui est reproche.
Le courrier peut viser :
- l’absence de numero d’enregistrement ;
- un numero faux ou rattache a une autre adresse ;
- le depassement du plafond de nuits ;
- l’absence d’autorisation de changement d’usage ;
- une annonce maintenue malgre suspension du numero ;
- un logement vise par une mesure de securite ou d’insalubrite ;
- une incoherence entre la declaration et les donnees transmises par la plateforme.
La reponse doit etre factuelle. Il faut produire le numero, les captures de l’annonce, le mandat, les messages avec la conciergerie, les justificatifs de residence principale, les autorisations obtenues ou les preuves de retrait. Si une erreur existe, il faut dire depuis quand elle existe, qui l’a commise et ce qui a ete corrige.
Le silence est rarement une bonne strategie. Une reponse confuse non plus.
Proprietaire : pouvez-vous vous retourner contre la conciergerie ?
Oui, si la faute de la conciergerie est identifiable et prouvee. Le fondement peut etre contractuel : mauvaise execution du mandat, defaut de conseil, publication sans verification, absence de retrait apres alerte, depassement des pouvoirs donnes.
Le proprietaire devra montrer trois choses :
Premiere chose : la conciergerie avait une mission concernant la publication ou la conformite de l’annonce.
Deuxieme chose : elle a commis une faute precise. Par exemple, elle a publie sans numero, conserve une annonce active malgre un retrait demande, utilise un numero non verifie ou n’a jamais demande la declaration sur l’honneur.
Troisieme chose : cette faute a cause un prejudice. Ce prejudice peut etre l’amende, les frais de procedure, une perte de reservations licites, une atteinte commerciale ou les couts de regularisation.
Le proprietaire doit toutefois eviter une erreur : demander a la conciergerie de payer alors que lui-meme n’avait pas le droit de louer le logement. Si le bien etait irregulier des le depart, le recours contre la conciergerie sera plus difficile, sauf si elle avait promis une verification juridique complete et s’est presentee comme specialiste de la conformite.
Conciergerie : comment se proteger sans bloquer l’activite
Une conciergerie peut continuer a travailler, mais elle doit formaliser ses controles. Le bon reflexe consiste a mettre en place un dossier par logement avant toute publication.
Ce dossier devrait contenir :
- l’identite du loueur ;
- l’adresse complete du logement ;
- la qualite de residence principale ou secondaire ;
- le numero de declaration ;
- la declaration sur l’honneur ;
- l’autorisation de changement d’usage si elle est necessaire ;
- le reglement de copropriete si le bien est en copropriete ;
- la preuve de l’information donnee au loueur ;
- la capture de l’annonce publiee avec son numero ;
- la preuve de retrait en cas d’alerte.
Le contrat doit aussi prevoir une clause claire sur les informations fournies par le proprietaire, une procedure de suspension de l’annonce en cas de doute et une clause d’indemnisation si l’une des parties cause une sanction par une faute documentee.
Cette rigueur n’est pas un luxe administratif. Elle devient une protection probatoire.
Paris et Ile-de-France : un risque plus concret
A Paris et dans plusieurs communes d’Ile-de-France, les controles sont plus sensibles parce que la location courte duree croise plusieurs regimes : numero d’enregistrement, changement d’usage, plafond de jours, copropriete, logement decent, parfois habitat indigne.
Pour un proprietaire parisien, la question n’est donc pas seulement de savoir si l’annonce contient un numero. Il faut aussi verifier si le logement peut legalement etre propose en courte duree, si la commune a abaisse le plafond applicable aux residences principales, si le reglement de copropriete interdit l’activite et si le mandat donne a la conciergerie couvre vraiment les demarches necessaires.
Pour une conciergerie qui gere plusieurs biens a Paris ou en proche couronne, le risque tient au volume. Une meme pratique contractuelle insuffisante peut se retrouver dans plusieurs dossiers. Il faut donc corriger les modeles de mandat avant que les mises en demeure ne s’accumulent.
Les pieces a reunir avant de contester ou de demander remboursement
Avant de contester une amende ou de demander a l’autre partie de la prendre en charge, il faut reunir les pieces suivantes :
- contrat de conciergerie et conditions generales ;
- mandat de gestion ou mandat de publication ;
- echanges avant la mise en ligne ;
- declaration sur l’honneur ;
- numero de declaration et preuve de son obtention ;
- autorisation de changement d’usage ou preuve qu’elle n’etait pas requise ;
- captures d’ecran datees de l’annonce ;
- historique des reservations et du nombre de nuits ;
- courrier de la mairie ;
- reponse de la plateforme ;
- preuve du retrait ou de la correction de l’annonce ;
- factures, penalites, pertes et frais engages.
Il faut ensuite reconstruire la chronologie. Qui a fait quoi ? A quelle date ? Avec quelle information ? Quelle alerte a ete recue ? Quelle correction a ete faite ?
Cette chronologie est souvent plus utile qu’un long courrier accusatoire.
Quels recours envisager ?
Si la commune engage une procedure, la premiere urgence est de repondre proprement et de verifier la competence, le fondement de la sanction, le montant demande et les pieces visees. Certaines amendes sont administratives. D’autres sont civiles et relevent du president du tribunal judiciaire statuant selon la procedure acceleree au fond.
Si le proprietaire et la conciergerie se renvoient la responsabilite, une mise en demeure contractuelle peut etre utile. Elle doit demander la prise en charge de l’amende, la communication des pieces, la garantie contractuelle et, si necessaire, la suspension de toute annonce litigieuse.
Si aucun accord n’est trouve, le litige peut devenir judiciaire. Le juge examinera le contrat, les obligations legales, le comportement de chaque partie et le lien entre la faute invoquee et le dommage.
L’enjeu est donc double : traiter l’urgence administrative ou judiciaire avec la commune, puis organiser le recours entre proprietaire et conciergerie.
Pour les questions voisines sur le numero d’enregistrement, vous pouvez lire l’article consacre a l’annonce Airbnb sans numero d’enregistrement. Pour une approche plus large des litiges immobiliers, consultez aussi la page du cabinet sur le droit immobilier a Paris.
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