Action paulienne en matière immobilière (article 1341-2 du Code civil) : annuler une vente, une donation ou un apport en SCI fait en fraude des créanciers.
L’article 1341-2 du Code civil offre au créancier impayé une arme redoutable lorsque son débiteur s’est dépouillé d’un immeuble pour neutraliser le gage commun : la vente à un proche, la donation aux enfants, l’apport à une société civile immobilière ou la cession de la nue-propriété de parts sociales peuvent être déclarés inopposables au créancier qui en démontre la fraude. L’action paulienne n’annule pas l’acte litigieux mais permet au créancier d’agir sur l’immeuble comme si l’acte n’avait pas eu lieu. La Cour de cassation, par un arrêt de cassation publié au Bulletin du 29 mai 2024, a précisé les facteurs d’appauvrissement à rechercher lorsque l’opération porte sur un immeuble apporté à une SCI.
Comment ça se passe.
Le régime de l’action paulienne : conditions, preuve et défense du tiers.
L’article 1341-2 du Code civil, issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, dispose que « le créancier peut aussi agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, à charge d’établir, s’il s’agit d’un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude ». Ce texte succède à l’article 1167 du même code, applicable aux actes antérieurs au 1er octobre 2016, dont la rédaction et la portée sont identiques.
La sanction prononcée par le juge n’est pas la nullité de l’acte attaqué mais son inopposabilité au créancier demandeur. L’acte conserve son existence et ses effets entre les parties. La Cour d’appel de Nîmes l’a rappelé sans ambiguïté : « l’action paulienne ne rend pas l’acte nul, mais inopposable au créancier qui en est victime. Ce mécanisme permet de réintégrer dans le patrimoine du débiteur les biens dont il s’est dessaisi frauduleusement, que le créancier peut donc saisir pour recouvrer sa créance » (CA Nîmes, 27 février 2025, n° 24/02208, disponible sur courdecassation.fr). Art. 1341-2 C. civ.
L’action paulienne suppose une créance certaine dans son principe, sans qu’il soit nécessaire qu’elle soit liquide et exigible au jour de l’acte litigieux. La créance doit être antérieure à l’acte attaqué, condition appréciée souplement par la Cour de cassation qui retient l’antériorité du principe de la créance, par exemple le contrat de prêt, peu important que le quantum définitif ne soit fixé que postérieurement. La Cour d’appel de Bourges l’a expressément rappelé : « l’exercice de l’action paulienne prévue par ce texte, qui est réservée au créancier d’une somme d’argent », commande la démonstration de la créance dans ses éléments constitutifs (CA Bourges, 6 février 2025, n° 24/00339, disponible sur courdecassation.fr).
Le Tribunal judiciaire de Bobigny a précisé en matière bancaire que « la créance est née et était certaine dans son principe comme dans son quantum dès la clôture du compte bancaire », sans qu’il fût nécessaire d’attendre le jugement de condamnation prononcé ultérieurement (TJ Bobigny, 28 mars 2025, n° 23/08275, disponible sur courdecassation.fr). Cette interprétation extensive permet au créancier d’attaquer des actes intervenus avant même qu’il ait obtenu son titre exécutoire. Cass. com. constante
L’appauvrissement du débiteur, condition centrale de l’action paulienne, ne suppose pas une diminution apparente du patrimoine. Il peut résulter d’une opération en apparence neutre, dès lors qu’elle réduit la valeur du gage du créancier ou en complique le recouvrement. La Cour de cassation a précisément jugé en matière d’apport d’immeuble à une SCI que la cour d’appel ne pouvait écarter l’appauvrissement « sans rechercher, comme il lui était demandé, si la difficulté de négocier les parts sociales et le risque d’inscription d’hypothèques sur l’immeuble du chef de la SCI ne constituaient pas des facteurs de diminution de la valeur du gage du créancier et d’appauvrissement du débiteur » (Cass. com., 29 mai 2024, n° 22-20.308, Publié au Bulletin, disponible sur courdecassation.fr).
Cet arrêt de cassation a une portée considérable. Le débiteur qui apporte son immeuble à une SCI en recevant des parts sociales d’une valeur nominalement équivalente ne se contente pas d’opérer une substitution de patrimoine : il rend la saisie autrement plus difficile, puisque le créancier doit désormais s’attaquer à des parts sociales souvent non négociables, exposées au risque d’hypothèques inscrites par les créanciers de la SCI elle-même. L’opération est attaquable au titre de la fraude paulienne sans qu’il soit besoin de démontrer une diminution de la valeur globale du patrimoine. Cass. com. 29 mai 2024, n° 22-20.308
La fraude paulienne ne suppose pas l’intention de nuire au créancier. La jurisprudence retient depuis longtemps qu’il suffit que le débiteur ait eu conscience du préjudice qu’il causait à son créancier en se rendant insolvable ou en aggravant son insolvabilité. Le Tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé : « la fraude paulienne n’implique pas nécessairement l’intention de nuire à son créancier mais elle résulte de la seule connaissance que le débiteur avait du préjudice causé à ce dernier en se rendant insolvable » (TJ Paris, 7 mai 2025, n° 22/14693, disponible sur courdecassation.fr).
Le Tribunal judiciaire de Bobigny, dans un dossier où le débiteur avait fait donation d’un immeuble à sa fille pendant un litige bancaire en cours, retient une formulation voisine : « le second élément qui réside en principe dans la conscience de s’appauvrir au détriment de son créancier est également établi par la seule conscience du préjudice causé à son créancier. Par ailleurs, la connaissance de la fraude par le tiers est indifférente en présence d’un acte d’appauvrissement à titre gratuit » (TJ Bobigny, 28 mars 2025, n° 23/08275 précité). La preuve de la conscience du débiteur résulte presque toujours d’un faisceau d’indices : antériorité de la mise en demeure, simultanéité avec une assignation, montant et nature de l’opération, lien familial avec le tiers cocontractant. TJ Paris 7 mai 2025TJ Bobigny 28 mars 2025
L’article 1341-2 du Code civil distingue selon que l’acte attaqué est à titre gratuit ou à titre onéreux. Lorsque l’acte est gratuit, donation manuelle, donation-partage notariée ou libéralité déguisée, la connaissance de la fraude par le tiers est indifférente. Le créancier n’a donc pas à prouver la complicité du donataire pour obtenir l’inopposabilité de l’acte. La fonction protectrice de l’action paulienne s’applique ici dans toute son ampleur.
Lorsque l’acte est à titre onéreux, vente, échange, dation en paiement ou apport en société rémunéré, le créancier doit en outre démontrer la connaissance de la fraude par le tiers cocontractant au jour de l’acte. La preuve résulte généralement d’un faisceau d’indices : prix anormalement bas par rapport à la valeur du marché, lien familial ou professionnel entre le débiteur et le tiers, circonstances de l’opération précipitée, connaissance par le tiers de la procédure d’exécution en cours. La défense du tiers acquéreur consiste à démontrer la réalité de la contrepartie financière, l’absence de lien personnel avec le débiteur et la régularité formelle de l’opération. La Cour d’appel de Toulouse a refusé l’inopposabilité d’une donation par des parents à leurs enfants après avoir constaté l’insuffisance des éléments établissant la conscience d’appauvrissement (CA Toulouse, 16 juillet 2025, n° 22/02626, disponible sur courdecassation.fr). Art. 1341-2 al. 1er C. civ.
Le débiteur qui dispose de son immeuble pendant un contentieux en cours, à un prix dérisoire ou au profit d’un proche, ne se sauve pas en invoquant ses motivations personnelles. La jurisprudence retient la seule conscience du préjudice causé au créancier. La SCI, la donation et l’apport rémunéré sont les trois structures les plus régulièrement attaquées en pratique parisienne.
La procédure : prescription, publication, articulation avec la saisie et effets du jugement.
L’action paulienne se prescrit par cinq ans en application de l’article 2224 du Code civil, à compter du jour où le créancier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action. Le point de départ ne coïncide pas avec la date de l’acte litigieux. Il commence à courir à compter de la découverte par le créancier de la fraude, par exemple à l’occasion d’une procédure d’exécution qui révèle l’absence de bien saisissable, ou à compter de la consultation du registre de la publicité foncière qui révèle le transfert.
La détermination du point de départ est régulièrement contestée par les parties. Le tiers acquéreur tend à anticiper la prescription au jour de la publication de l’acte au service de la publicité foncière, en arguant que cette publication a rendu l’opération opposable. Le créancier oppose qu’il n’avait aucune raison de consulter le fichier immobilier en l’absence de défaut de paiement. L’analyse est nécessairement personnalisée et dépend des diligences raisonnables qui pouvaient être attendues du créancier. Art. 2224 C. civ.
Lorsque l’action paulienne porte sur un acte translatif ou constitutif de droits réels immobiliers, l’assignation doit être publiée au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble. Cette publication, prévue par les articles 28 à 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, conditionne l’opposabilité aux tiers de l’action en cours et empêche la revente de l’immeuble à un sous-acquéreur de bonne foi qui pourrait, à défaut, opposer la règle de l’article 30 du décret.
La publication de l’assignation est une formalité indispensable du contentieux paulien immobilier. Son oubli expose le créancier au risque que l’immeuble soit revendu pendant la procédure à un tiers qui n’aura pas connaissance du litige et qui pourra revendiquer la propriété sans craindre la décision finale. La pratique consiste à publier l’assignation simultanément à sa signification au défendeur et à demander au juge d’ordonner, en plus de l’inopposabilité, la radiation des inscriptions postérieures à l’acte attaqué. Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955
Lorsque le débiteur est en liquidation judiciaire, l’action paulienne peut être exercée par le liquidateur en sa qualité de représentant de l’intérêt collectif des créanciers. La Chambre commerciale de la Cour de cassation l’a expressément consacré : « le liquidateur, qui représente l’intérêt collectif des créanciers en application de l’article L. 622-20 du code de commerce, rendu applicable à la liquidation judiciaire par l’article L. 641-4 du même code, a qualité pour exercer l’action paulienne contre un acte frauduleux ayant eu pour effet de soustraire un bien du patrimoine du débiteur soumis à la liquidation judiciaire » (Cass. com., 8 mars 2023, n° 21-18.829, Publié au Bulletin, disponible sur courdecassation.fr).
Cette qualité du liquidateur est ouverte y compris lorsque la répartition des dividendes profite exclusivement à certains créanciers, ce qui permet de neutraliser une fraude organisée au profit d’un seul créancier privilégié. Le liquidateur peut ainsi attaquer la vente d’un immeuble réalisée juste avant l’ouverture de la procédure collective, l’apport d’un immeuble à une SCI familiale ou la cession de parts sociales à un prix dérisoire. L’action paulienne du liquidateur s’articule alors avec les actions en nullité de la période suspecte des articles L. 632-1 et L. 632-2 du Code de commerce. Cass. com. 8 mars 2023, n° 21-18.829
Le jugement qui accueille l’action paulienne ne prononce pas la nullité de l’acte attaqué. Il déclare l’acte inopposable au créancier demandeur, qui peut alors faire pratiquer une saisie immobilière sur le bien transféré comme si l’opération n’avait pas eu lieu. Le tiers acquéreur reste propriétaire à l’égard de tous, mais ne peut opposer son titre au créancier qui a obtenu gain de cause. Le Tribunal judiciaire de Paris a illustré la mécanique en ordonnant que « la donation-partage du 10 janvier 2019 consentie par Mme [T] [R] à Mme [H] [K] épouse [Y] et Mme [P] [K] » soit déclarée inopposable à la créancière, ce qui lui ouvrait la voie de la saisie sur l’immeuble parisien (TJ Paris, 7 mai 2025, n° 22/14693 précité).
L’inopposabilité profite exclusivement au créancier demandeur. Les autres créanciers du débiteur ne peuvent en bénéficier que s’ils ont engagé leur propre action paulienne. Cette particularité distingue l’action individuelle du créancier de l’action collective du liquidateur, qui produit en revanche un effet erga omnes au profit de la masse. La pratique parisienne conseille au créancier diligent d’agir sans attendre, sans s’appuyer sur l’existence d’une procédure collective hypothétique. Effet relatif de l’inopposabilité
Lorsque l’immeuble fait l’objet d’une procédure de saisie en cours, l’action paulienne peut être engagée parallèlement devant le juge de l’exécution territorialement compétent. La saisie sur autorisation ou la prise d’hypothèque judiciaire conservatoire sur le fondement de l’article L. 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution permet de figer la situation pendant la procédure. Le créancier qui sollicite une mesure conservatoire doit justifier d’une créance paraissant fondée en son principe et de circonstances menaçant le recouvrement, conditions que la fraude paulienne suspectée remplit naturellement.
L’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur l’immeuble litigieux est particulièrement utile en cas d’apport à une SCI. Elle permet au créancier de figer la garantie sans attendre l’issue du contentieux paulien, à charge d’engager au fond dans le mois de l’inscription pour éviter la caducité (art. R. 511-7 CPCE). Cette articulation procédurale est régulièrement déployée à Paris dans les contentieux d’organisation frauduleuse d’insolvabilité. La Cour d’appel de Nîmes a illustré la mécanique en confirmant l’inopposabilité d’une cession de nue-propriété de parts de SCI réalisée concomitamment à l’assignation en paiement, permettant au créancier de saisir l’immeuble malgré la cession (CA Nîmes, 27 février 2025, n° 24/02208 précité). Art. L. 511-1 CPCEArt. R. 511-7 CPCE
Les questions concrètes du créancier et du tiers acquéreur.
Oui, sous réserve des conditions de l’action paulienne. Vous devez démontrer une créance certaine antérieure dans son principe à la donation, l’appauvrissement du débiteur qui se trouve dans l’impossibilité de vous désintéresser sur le reste de son patrimoine, et la conscience par le débiteur du préjudice causé. Lorsque la donation est à titre gratuit, la connaissance de la fraude par les enfants donataires est indifférente. Le Tribunal judiciaire de Paris a déclaré inopposable au créancier une donation-partage portant sur la nue-propriété d’un lot de copropriété parisien lorsque le débiteur n’avait plus d’autre patrimoine permettant le désintéressement (TJ Paris, 7 mai 2025, n° 22/14693).
L’apport d’un immeuble à une SCI en contrepartie de parts sociales est attaquable au titre de l’action paulienne, même si la valeur nominale des parts reçues équivaut à la valeur de l’immeuble apporté. La Chambre commerciale de la Cour de cassation a cassé l’arrêt qui rejetait la demande sans rechercher si la difficulté de négocier les parts sociales et le risque d’inscription d’hypothèques par les créanciers de la SCI ne constituaient pas des facteurs d’appauvrissement du débiteur (Cass. com., 29 mai 2024, n° 22-20.308, Publié au Bulletin). L’analyse doit donc se faire de manière fonctionnelle : la situation du créancier après l’apport est-elle moins favorable que celle qu’il avait avant ? Si oui, l’appauvrissement est caractérisé.
L’action paulienne se prescrit par cinq ans, en application de l’article 2224 du Code civil, à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître la fraude. Le délai ne court pas nécessairement à compter de la publication de l’acte au service de la publicité foncière. Il commence en pratique à courir lorsque la procédure d’exécution révèle l’insuffisance du patrimoine et fait remonter à la surface l’opération litigieuse. La saisine du juge interrompt le délai de prescription en application de l’article 2241 du Code civil. La pratique consiste à publier rapidement l’assignation au service de la publicité foncière pour figer la situation et écarter le risque d’une revente à un sous-acquéreur de bonne foi.
Oui, l’action paulienne reste possible même en présence d’un prix réel, à la condition que le créancier démontre la connaissance de la fraude par le tiers cocontractant au jour de l’acte. La preuve est plus exigeante qu’en matière d’acte gratuit mais elle est fréquemment rapportée par un faisceau d’indices. La défense du tiers consiste à démontrer la réalité de la contrepartie financière par la production des justificatifs bancaires, l’absence de lien personnel avec le débiteur, le caractère normal du prix au regard de la valeur de marché et l’inscription de l’opération dans un projet immobilier patrimonial cohérent. La rigueur des juges du fond varie selon le contexte, mais une vente entre proches conclue pendant un contentieux en cours est presque toujours suspecte aux yeux du juge.
Non. L’action paulienne ne prononce pas la nullité de l’acte attaqué. Elle déclare l’acte inopposable au créancier qui a obtenu gain de cause, ce qui lui permet de saisir l’immeuble ou les fonds comme si le transfert n’avait pas eu lieu. L’acte conserve ses effets entre les parties et à l’égard des autres créanciers qui n’ont pas engagé d’action. Cette distinction entre nullité et inopposabilité a des conséquences pratiques importantes : le tiers acquéreur reste propriétaire et peut continuer à habiter ou louer l’immeuble, mais il doit subir la saisie engagée par le créancier victorieux. La sanction est ciblée et proportionnée.
L’ouverture de la liquidation judiciaire prive en principe les créanciers de leurs actions individuelles. Le liquidateur, qui représente l’intérêt collectif des créanciers, a seul qualité pour exercer l’action paulienne pendant la procédure (Cass. com., 8 mars 2023, n° 21-18.829, Publié au Bulletin). Vous devez donc déclarer votre créance dans les délais légaux et signaler au liquidateur les actes suspects que vous identifiez. Le liquidateur engagera l’action paulienne lorsque la fraude est manifeste. Si le liquidateur refuse d’agir, vous pouvez, selon les circonstances et au cas par cas, solliciter du juge-commissaire l’autorisation d’agir en lieu et place. La clôture pour insuffisance d’actif vous restitue ensuite vos droits de poursuite individuelle, sous réserve des règles propres à chaque créance.
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