Les ventes de logements occupés remontent dans les recherches et dans l’actualité immobilière de mai 2026. Le sujet paraît simple : un acquéreur achète moins cher un appartement déjà loué, puis envisage de l’habiter dès que le bail arrive à son terme.

Le piège est là. Acheter un logement loué ne permet pas toujours de récupérer le bien à la prochaine échéance du bail. Lorsque le terme du contrat intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de l’achat. Pour le congé pour vendre, les règles sont encore différentes lorsque le bail se termine moins de trois ans après l’acquisition.

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Le cabinet a déjà publié un article sur la vente d’un appartement loué, le locataire en place et le droit de préemption. Pour replacer ce sujet dans le contentieux immobilier plus large, vous pouvez aussi consulter la page avocat droit immobilier à Paris. Le présent article traite un angle distinct : l’acquéreur qui veut habiter le logement, le calendrier réel de reprise, les clauses à vérifier avant de signer et les recours lorsque le congé est contesté.

Acheter un logement occupé : le bail continue après la vente

La vente ne met pas fin au bail. L’acquéreur devient le nouveau bailleur. Il reprend le contrat en cours, avec sa durée, son loyer, ses charges, ses garanties, ses clauses et ses éventuels incidents.

Le locataire n’a pas à signer un nouveau bail parce que le propriétaire change. Il n’a pas non plus à quitter les lieux au jour de la vente. La règle vaut même si l’acte de vente indique que l’acquéreur veut faire du logement sa résidence principale.

Cette continuité du bail doit être intégrée avant le compromis. L’acquéreur doit lire le contrat, l’état des lieux, les quittances, les diagnostics, les avenants, les échanges récents et le calendrier exact du bail. Il doit aussi vérifier si le logement est loué vide, meublé, soumis à la loi du 6 juillet 1989, à un régime spécifique ou à un bail dont la qualification peut être discutée.

Un logement occupé peut avoir une décote. Cette décote n’est pas un cadeau si le calendrier de reprise est mal calculé. Elle rémunère souvent l’attente, le risque de contentieux et l’impossibilité d’habiter immédiatement.

Le délai de deux ans en cas de congé pour reprise

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur peut donner congé pour reprendre le logement, le vendre ou invoquer un motif légitime et sérieux. Le congé pour reprise doit être réel et sérieux. Le bénéficiaire doit être identifié. Le lien avec le bailleur doit être indiqué.

En cas d’acquisition d’un bien occupé, une règle spéciale protège le locataire. Si le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné au terme du bail ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

Exemple. L’acte authentique est signé le 1er juin 2026. Le bail vide se termine le 1er décembre 2026. Le nouveau propriétaire peut préparer un congé pour reprise dans les formes, mais le locataire ne devra pas quitter les lieux avant le 1er juin 2028 si la règle des deux ans s’applique.

La question à poser avant d’acheter n’est donc pas seulement : quand le bail prend-il fin ? La vraie question est : combien de temps reste-t-il entre l’acquisition et la prochaine échéance du bail ?

Le congé pour vendre obéit à un autre calendrier

Le congé pour vendre ne répond pas au même seuil. Lorsque le terme du bail en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé pour vendre au terme du contrat en cours. Lorsque le terme intervient moins de trois ans après l’acquisition, le congé pour vendre ne peut être donné qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail.

Le raisonnement change donc selon l’objectif. Reprendre pour habiter renvoie au seuil de deux ans. Vendre libre renvoie au seuil de trois ans.

Cette distinction est souvent mal comprise dans les compromis de vente. Un acquéreur peut croire qu’il achète un bien occupé pendant quelques mois, alors que le calendrier légal reporte la reprise ou la vente libre à plusieurs années. Le prix doit alors intégrer ce risque.

Service-Public confirme cette logique dans sa fiche Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ?, qui distingue la vente occupée, la vente libre et les délais spécifiques du nouveau propriétaire.

Le locataire peut-il acheter en priorité ?

Le droit de préemption dépend de la manière dont la vente est organisée.

Si le propriétaire vend le logement occupé, sans donner congé pour vendre, le locataire n’est pas automatiquement prioritaire. Le bail se poursuit avec l’acquéreur.

Si le propriétaire donne congé pour vendre à la fin du bail, le congé vaut offre de vente au profit du locataire. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si le locataire accepte, il dispose en principe de deux mois pour signer l’acte, ou de quatre mois s’il recourt à un prêt.

La baisse ultérieure du prix peut aussi rouvrir une priorité au profit du locataire. L’article 15 impose une notification lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur. À défaut, la vente peut être fragilisée.

La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 25 janvier 2024, que le respect du délai de préemption et l’appréciation des irrégularités du congé relèvent d’un contrôle concret. Source : Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-16.662.

Ce que l’acquéreur doit vérifier avant le compromis

Avant de signer, l’acquéreur doit demander le bail complet. Il ne suffit pas d’obtenir une ligne dans l’annonce ou une mention du vendeur. Il faut connaître la date de prise d’effet, la durée, la date d’échéance, le type de bail, le montant du dépôt de garantie, les clauses de révision, l’existence d’impayés, les congés déjà délivrés et les éventuels échanges avec le locataire.

Il faut ensuite reconstituer le calendrier. La date importante est celle de l’acquisition, c’est-à-dire la signature de l’acte authentique. La comparaison se fait avec le terme du bail en cours. Si l’écart est inférieur à deux ans, le congé pour reprise ne permettra pas une libération immédiate à l’échéance du bail.

L’acquéreur doit aussi vérifier la situation personnelle du locataire. L’article 15 protège certains locataires âgés de plus de 65 ans lorsque leurs ressources sont inférieures aux plafonds applicables, sauf exceptions tenant notamment à l’âge ou aux ressources du bailleur. Cette protection peut imposer une offre de relogement correspondant aux besoins et possibilités du locataire.

Enfin, l’acquéreur doit vérifier la preuve de son propre projet. Un congé pour reprise ne se résume pas à une formule. Le bailleur doit pouvoir démontrer qu’il veut réellement habiter le logement ou y loger un bénéficiaire autorisé.

Les clauses utiles dans la promesse de vente

Une promesse bien rédigée doit éviter les ambiguïtés. Elle peut prévoir la remise du bail, des quittances, des éventuels commandements, du dossier de diagnostic technique, de l’état des lieux et des correspondances relatives au congé, à la vente ou aux impayés.

Si l’acquéreur n’achète que pour habiter rapidement, une condition liée à la libération effective du logement peut être discutée. Elle doit être formulée avec prudence. Le vendeur ne peut pas promettre à la légère le départ du locataire si aucun congé valable n’a été donné ou si le délai légal empêche la reprise à la date envisagée.

Le compromis doit aussi traiter la répartition du dépôt de garantie, les loyers payés d’avance, les charges, les éventuels impayés et les procédures en cours. Un dossier locatif incomplet doit alerter. L’acquéreur achète aussi le risque attaché à ce bail.

Lorsque le prix intègre une décote pour occupation, il est utile de l’assumer dans le raisonnement économique : combien coûte le délai d’attente ? Que se passe-t-il si le congé est contesté ? Quel budget faut-il prévoir pour une procédure devant le juge des contentieux de la protection ?

Le congé pour reprise doit être réel et sérieux

Le congé pour reprise doit indiquer le motif, le bénéficiaire de la reprise, son adresse et la nature du lien avec le bailleur. Le bénéficiaire ne peut pas être n’importe qui. Le texte vise notamment le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants et ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.

La jurisprudence récente est attentive à la réalité du projet. La Cour de cassation a jugé, le 12 octobre 2023, que le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs à la délivrance du congé lorsqu’ils sont de nature à établir l’intention réelle et sérieuse du bailleur au jour du congé. Source : Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-18.580.

La logique est pratique. Le bailleur peut produire des éléments montrant qu’il prépare effectivement son installation : résiliation d’un autre logement, changement d’adresse, démarches administratives, organisation familiale, travaux nécessaires ou éléments financiers cohérents. À l’inverse, un projet vague expose le congé à la contestation.

Un congé frauduleux peut coûter cher. L’article 15 prévoit une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale, sans exclure l’indemnisation du locataire.

Le locataire peut contester le congé

Le locataire peut contester la forme du congé, le délai, la qualité du bénéficiaire, le caractère réel et sérieux de la reprise, la protection liée à l’âge et aux ressources, ou encore l’existence d’une fraude.

La contestation n’est pas automatique. Elle doit être argumentée. Mais si le congé est mal préparé, le litige peut retarder la reprise de plusieurs mois, voire conduire à l’annulation du congé.

Le juge peut vérifier la réalité du motif, même d’office. Il peut déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Dans un achat occupé, l’acquéreur doit donc anticiper deux calendriers : le calendrier légal minimal et le calendrier judiciaire possible. Le premier se calcule. Le second se prépare par la preuve.

Paris et Île-de-France : pourquoi le risque est plus sensible

À Paris et en Île-de-France, l’achat d’un logement occupé peut être tentant parce que la décote paraît absorber une partie du prix. Le risque est plus élevé lorsque l’acquéreur vend ou quitte son propre logement en pensant récupérer vite le bien acheté.

Les loyers sont élevés, les relogements sont difficiles et les contentieux locatifs devant le juge des contentieux de la protection peuvent prendre du temps. Un congé contesté peut désorganiser un projet familial, un financement relais ou une installation professionnelle.

La section locale compte aussi pour la stratégie. À Paris, la tension locative rend les dossiers de reprise sensibles. En proche couronne, le tribunal compétent varie selon la commune. Le dossier doit donc être préparé avec le bon calendrier, le bon acte de congé et les pièces adaptées au tribunal saisi.

Pour un acquéreur, la prudence consiste à ne pas se contenter d’une phrase du vendeur ou de l’agent immobilier. Il faut demander une note de calendrier avant la promesse : date d’achat prévue, échéance du bail, première date de congé possible, date d’effet, risque de protection du locataire et preuves du projet de reprise.

Les erreurs fréquentes

La première erreur est de confondre fin du bail et départ automatique du locataire. Le bail ne cesse pas seulement parce que l’acquéreur veut habiter.

La deuxième erreur est de penser que le vendeur peut purger le problème sans acte régulier. Un congé mal délivré ne sécurise rien. Il peut même créer un contentieux supplémentaire.

La troisième erreur est d’oublier le seuil de deux ans pour la reprise après acquisition d’un bien occupé. Dans certains dossiers, quelques mois d’écart changent toute l’économie de l’achat.

La quatrième erreur est de ne pas distinguer congé pour reprise et congé pour vendre. Les objectifs, les délais, le droit de préemption et les pièces ne sont pas les mêmes.

La cinquième erreur est d’envoyer un congé sans preuve du projet. Le juge ne contrôle pas l’opportunité de la reprise, mais il contrôle sa réalité et son sérieux.

Plan d’action avant d’acheter

Avant de signer, l’acquéreur doit obtenir le bail, la date d’échéance, les quittances, l’état des lieux, les diagnostics et les éventuels actes de congé. Il doit ensuite calculer le délai entre l’acte authentique et le terme du bail.

Si l’objectif est d’habiter, il faut vérifier si le délai de deux ans reporte l’effet du congé. Si l’objectif est de vendre libre, il faut vérifier le seuil de trois ans et le droit de préemption. Si un congé a déjà été délivré, il faut relire sa forme, son prix, ses conditions et les notifications éventuellement adressées au locataire.

Le compromis doit refléter le résultat de cette analyse. Si le départ du locataire est déterminant, il ne faut pas le traiter comme un simple détail de gestion. C’est une condition économique de l’opération.

Après l’achat, le nouveau bailleur doit préparer un congé cohérent, envoyé dans les formes, avec la notice obligatoire et les mentions prévues par la loi. En cas de doute, il est préférable de vérifier le congé avant signification plutôt que de défendre un acte fragile deux ans plus tard.

Sources utiles

• Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
• Service-Public : vendre un logement mis en location.
• Service-Public : préavis et formalités du congé donné par le propriétaire.
• Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-18.580.
• Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-16.662.

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